奥特莱斯最早诞生于美国，近年来兴盛于国内市场。迫于外部宏观环境的压力，各路投资者、传统开发商、零售企业众寻新发展机遇，潜藏巨大商机的奥特莱斯进入了各方视野。虽然截至**奥特莱斯在中国发展尚未成熟，但是作为舶来品，部分开发商和运营方利用丰富的国际经验和零售背景，个别奥特莱斯不仅很快适应了中国市场，而且形成了较强的赢利能力。产业调研网发布的中国奥特莱斯开发与运营模式行业调查分析及发展趋势预测报告（年）认为，北京赛特、北京燕莎、上海百联、中国香港九龙仓等集团项目凭借自身运营经验，走出了中国特色的奥特格莱斯运营模式，形成了差异化。因此是国内企业还是国外投资者，不是已在路上即是蓄势待发，奥特莱斯竞争态势逐渐升级。借助对奥特莱斯行业市场的研究，特别是对发展环境和客户需求趋势变化的深入研究，具有眼光的优秀企业迅速打造出奥特莱斯新品牌，逐渐成为业内奥特莱斯投资中的翘楚！

　　中国奥特莱斯开发与运营模式行业调查分析及发展趋势预测报告（年）对我国奥特莱斯开发与运营模式、发展变化、竞争格局等情况进行深入的调研分析，并对未来奥特莱斯开发与运营模式市场发展动向作了详尽阐述，还根据奥特莱斯开发与运营模式行 业的发展轨迹对奥特莱斯开发与运营模式行业未来作了审慎的判断，为奥特莱斯开发与运营模式产业投资者寻找新的投资亮点。

　　中国奥特莱斯开发与运营模式行业调查分析及发展趋势预测报告（年）最后阐明奥特莱斯开发与运营模式行业的投资空间，指明投资方向，提出研究者的战略建议，以供投资决策者参考。

　　网发布的《》是相关奥特莱斯开发与运营模式企业、研究单位、政府等准确、全面、迅速了解奥特莱斯开发与运营模式行业发展动向、制定发展战略不可或缺的专业性报告。

第一章 奥特莱斯开发与运营发展综述

　　1.1 奥特莱斯的发展意义

　　　　1.1.1 奥特莱斯的社会价值

　　　　1.1.2 奥特莱斯的投资者价值

　　　　1.1.3 奥特莱斯的品牌商价值

　　　　1.1.4 奥特莱斯的消费者价值

　　1.2 奥特莱斯与其他业态相比

　　　　1.2.1 奥特莱斯与购物中心

　　　　1.2.2 奥特莱斯与城市综合体

　　1.3 奥特莱斯现状及主要问题

　　　　1.3.1 奥特莱斯产生的外因分析

　　　　　　（1）经济增长酝酿发展空间

　　　　　　（2）居民品牌意识增强带来需求

　　　　　　（3）不景气百货转型奥特莱斯

　　　　　　（4）消费升级驱动行业需求持续增长

　　　　　　（5）长期受益中国中高端时尚消费市场的快速增长

　　　　　　（6）家庭汽车保有量迅速增长、交通设施完善为行业奠定基础

　　　　1.3.2 奥特莱斯生命周期分析

　　　　1.3.3 奥特莱斯发展现状分析

　　　　　　（1）奥特莱斯发展规模分析

　　　　　　（2）奥特莱斯盈利能力分析

　　　　　　（3）奥特莱斯供货困境

　　　　　　1）困境一：国际名品的折扣供给有限

　　　　　　2）困境二：二线品牌降低品牌度

　　　　　　（4）奥特莱斯竞争现状分析

　　　　　　（5）奥特莱斯SWOT分析

　　　　1.3.4 奥特莱斯面临的问题与瓶颈

　　　　　　（1）奥特莱斯主要面临的问题

　　　　　　1）问题一：奥特莱斯面临的规模、品牌问题

　　　　　　2）问题二：奥特莱斯面临的渠道管理问题

　　　　　　3）问题三：奥特莱斯面临的营销水平问题

　　　　　　4）问题四：奥特莱斯面临的选址和环境布置问题

　　　　　　5）问题五：奥特莱斯面临的价格竞争问题

　　　　　　（2）奥特莱斯主要发展瓶颈分析

第二章 奥特莱斯开发与运营环境分析

　　2.1 经济环境分析

　　　　2.1.1 GDP增长轨迹分析

　　　　2.1.2 金融机构贷款投向

　　　　2.1.3 贸易发展规模分析

　　　　2.1.4 经济发展对奥特莱斯的影响分析

　　2.2 消费环境分析

　　　　2.2.1 居民消费结构分析

　　　　2.2.2 居民消费能力分析

　　　　　　（1）人均GDP增长分析

　　　　　　（2）城乡居民收入分析

　　　　　　（3）城乡居民储蓄率分析

　　　　2.2.3 居民消费倾向分析

　　　　2.2.4 居民消费信心分析

　　　　2.2.5 消费环境对奥特莱斯的影响分析

　　2.3 商业环境分析

　　　　2.3.1 零售行业发展规模

　　　　2.3.2 零售行业盈利分析

　　　　2.3.3 零售行业运营分析

　　　　2.3.4 零售行业偿债分析

　　　　2.3.5 商业环境对奥特莱斯的影响分析

　　2.4 奢侈品市场消费趋势预测分析

　　　　2.4.1 我国奢侈品市场现状调研

　　　　　　（1）中国奢侈品消费市场现状调研

　　　　　　（2）我国奢侈品消费者特征

　　　　　　（3）我国奢侈品消费概况

　　　　2.4.2 奢侈品消费趋势预测

　　　　　　（1）趋势一：国内奢侈品消费将持续增加

　　　　　　（2）趋势二：内地市场奢侈品消费潜力不容忽视

　　　　　　（3）趋势三：消费者将更加注重消费体验

　　　　　　（4）趋势四：网络将成为奢侈品信息的主要来源

　　　　2.4.3 奢侈品消费奥特莱斯带来的投资机会

第三章 国际奥特莱斯开发与运营分析

　　3.1 国际奥特莱斯开发与建设分析

　　　　3.1.1 国外奥特莱斯的历史演进

　　　　3.1.2 国外奥特莱斯的特点与经验

　　　　3.1.3 国外奥特莱斯的发展趋势预测分析

　　　　　　（1）趋势一：并购步伐加快，经营集中度提高

　　　　　　（2）趋势二：业态异化明显，走向多业态经营

　　　　3.1.4 全球四大奥特莱斯区域分析

　　　　　　（1）欧洲奥特莱斯区域分析

　　　　　　（2）美洲奥特莱斯区域分析

　　　　　　（3）大洋洲奥特莱斯区域分析

　　　　　　（4）亚洲奥特莱斯区域分析

　　3.2 美国奥特莱斯开发与建设分析

　　　　3.2.1 奥特莱斯主要发展特点

　　　　　　（1）主要的建设形式

　　　　　　（2）奥特莱斯经营方式分析

　　　　　　（3）地理分布特征分析

　　　　　　（4）集团垄断特征分析

　　　　3.2.2 奥特莱斯发展现状分析

　　　　　　（1）奥特莱斯现状与规模分析

　　　　　　（2）奥特莱斯的发展趋势预测

　　　　3.2.3 主要经典项目分析

　　3.3 欧洲奥特莱斯开发与建设分析

　　　　3.3.1 奥特莱斯主要发展特点

　　　　3.3.2 奥特莱斯发展现状分析

　　　　　　（1）奥特莱斯现状与规模分析

　　　　　　（2）奥特莱斯的发展趋势预测

　　　　　　1）趋势一：物业形态日趋丰富

　　　　　　2）趋势二：业态多元化趋向明显

　　　　3.3.3 主要经典项目分析

　　3.4 日本奥特莱斯开发与建设分析

　　　　3.4.1 奥特莱斯主要发展特点

　　　　3.4.2 奥特莱斯发展现状分析

　　　　　　（1）奥特莱斯现状与规模分析

　　　　　　（2）奥特莱斯的发展趋势预测

　　　　3.4.3 主要经典项目分析

　　3.5 韩国奥特莱斯开发与建设分析

　　　　3.5.1 奥特莱斯主要发展特点

　　　　3.5.2 奥特莱斯发展现状分析

　　　　　　（1）奥特莱斯现状与规模分析

　　　　　　（2）奥特莱斯的发展趋势预测

　　　　3.5.3 主要经典项目分析

第四章 奥特莱斯投资建设与运营分析

　　4.1 奥特莱斯投资可行性分析

　　　　4.1.1 奥特莱斯的选址条件分析

　　　　　　（1）区域级别

　　　　　　（2）人口规模

　　　　　　（3）经济基础

　　　　　　（4）环境资源

　　　　　　（5）交通规划

　　　　　　（6）市政配套

　　　　4.1.2 奥特莱斯的建设规模分析

　　　　　　（1）项目定位

　　　　　　（2）用地规模

　　　　　　（3）建筑面积

　　　　　　（4）功能分区

　　　　　　（5）建设内容

　　　　　　（6）投资强度

　　　　4.1.3 奥特莱斯的项目效益分析

　　　　　　（1）经济效益

　　　　　　（2）社会效益

　　4.2 奥特莱斯投资规划分析

　　　　4.2.1 奥特莱斯规划设计分析

　　　　　　（1）案例一：庄园式奥特莱斯

　　　　　　（2）案例二：城堡式奥特莱斯

　　　　　　（3）案例三：大卖场式奥特莱斯

　　　　　　（4）案例三：百货式奥特莱斯

　　　　4.2.2 奥特莱斯项目招商分析

　　　　　　（1）奥特莱斯品牌供应商分析

　　　　　　（2）奥特莱斯招商策略分析

　　　　4.2.3 奥特莱斯产业配套分析

　　　　　　（1）奥特莱斯物流业分析

　　　　　　（2）奥特莱斯业分析

　　　　　　（3）奥特莱斯商业住宅分析

　　　　　　（4）奥特莱斯餐饮机构分析

　　4.3 奥特莱斯供需分析

　　4.4 奥特莱斯经营模式分析

　　　　4.4.1 联营模式分析

　　　　4.4.2 租赁模式分析

　　　　4.4.3 自营模式分析

　　　　4.4.4 托管模式分析

　　4.5 奥特莱斯运营模式分析

　　　　4.5.1 奥特莱斯的经营管理分析

　　　　4.5.2 奥特莱斯的采购组织分析

　　　　4.5.3 奥特莱斯的商品计划分析

　　　　4.5.4 奥特莱斯的谈判购买分析

　　　　4.5.5 奥特莱斯的利润评估分析

　　4.6 奥特莱斯营销模式分析

　　　　4.6.1 营销模式对奥特莱斯的重要性分析

　　　　4.6.2 目前国内奥特莱斯主要的营销模式

　　　　4.6.3 国内奥特莱斯营销策略分析与建议

　　　　　　（1）要有鲜明的市场定位

　　　　　　（2）进行本土化的创新经营

　　　　　　（3）加强现代化的渠道管理

　　　　　　（4）重视优质的服务与环境

　　　　　　（5）如何实施多样化的促销

　　　　4.6.4 新营销理念的导入将增加新价值

　　　　　　（1）奥特莱斯的体验营销分析

　　　　　　（2）奥特莱斯的娱乐营销分析

　　　　　　（3）奥特莱斯的时尚营销分析

　　4.7 奥特莱斯投资开发建议

　　　　4.7.1 奥特莱斯的选址建议

　　　　4.7.2 奥特莱斯的客源建议

　　　　4.7.3 奥特莱斯的规划建议

　　　　4.7.4 奥特莱斯的分区建议

　　　　4.7.5 奥特莱斯的规模建议

　　　　4.7.6 奥特莱斯的经营建议

　　　　4.7.7 奥特莱斯的招商建议

　　　　4.7.8 奥特莱斯的货源建议

　　　　4.7.9 奥特莱斯的公关建议

　　4.8 2021年全国销售排名前十位的奥特莱斯项目分析

　　　　4.8.1 项目概况

　　　　4.8.2 品牌组合

　　　　4.8.3 集群化发展趋势预测分析

　　　　4.8.4 建筑设计

　　　　4.8.5 集团资源

　　4.9 奥特莱斯经典项目个案分析

　　　　4.9.1 北京燕莎奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　　　（12）招商渠道与策略

　　　　4.9.2 上海青浦百联奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　　　（12）招商渠道与策略

　　　　4.9.3 重庆太平洋西部奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目规划布局

　　　　　　（6）项目功能分区

　　　　　　（7）项目主要客源

　　　　　　（8）业态组合与布局

　　　　　　（9）品牌构成分析

　　　　　　（10）项目经营模式

　　　　　　（11）招商渠道与策略

　　　　4.9.4 中国香港东荟城名店仓分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　　　（12）招商渠道与策略

　　　　4.9.5 北京赛特奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　　　（12）招商渠道与策略

　　　　4.9.6 成都时代奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　4.9.7 上海东方狐狸城奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　4.9.8 北京爱家奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　4.9.9 上海枫泾环球奥莱斯购物园分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

　　　　4.9.10 天津佛罗伦萨小镇奥特莱斯分析

　　　　　　（1）项目区位分析

　　　　　　（2）项目规模分析

　　　　　　（3）项目投资分析

　　　　　　（4）项目定位分析

　　　　　　（5）项目建筑风格

　　　　　　（6）项目规划布局

　　　　　　（7）项目功能分区

　　　　　　（8）项目主要客源

　　　　　　（9）业态组合与布局

　　　　　　（10）品牌构成分析

　　　　　　（11）项目经营模式

第五章 线上（Online）奥特莱斯分析

　　5.1 线上（Online）奥特莱斯发展概况

　　5.2 现有线上（Online）奥特莱斯模式

　　　　5.2.1 “第五大道网站“经营分析

　　　　5.2.2 “奥特莱斯在线”经营分析

　　　　5.2.3 淘宝网的奥特莱斯模式经营分析

　　5.3 线上（Online）奥特莱斯模式分析

　　　　5.3.1 线上奥特莱斯的代购模式

　　　　5.3.2 线上奥特莱斯的代理模式

　　　　5.3.3 线上奥特莱斯的自营模式

第六章 国内奥特莱斯区域市场投资机会分析

　　6.1 环渤海经济区

　　　　6.1.1 地理位置及历史起源

　　　　6.1.2 区域经济现状分析

　　　　6.1.3 土地供需现状分析

　　　　6.1.4 商业市场发展分析

　　　　6.1.5 重点省市奥特莱斯分析

　　　　　　（1）北京市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）北京市奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　2）北京市奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　3）北京市奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　4）北京市奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　5）北京市奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　6）北京市奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　7）北京市奥特莱斯投资建议

　　　　　　（2）天津市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）天津市奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　2）天津市奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　3）天津市奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　4）天津市奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　5）天津市奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　6）天津市奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　7）天津市奥特莱斯投资建设

　　　　　　（3）青岛市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）青岛市奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　2）青岛市奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　3）青岛市奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　4）青岛市奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　5）青岛市奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　6）青岛市奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　7）青岛市奥特莱斯投资建设

　　6.2 长三角经济区

　　　　6.2.1 地理位置及历史起源

　　　　6.2.2 经济区域现状分析

　　　　6.2.3 土地供需现状分析

　　　　6.2.4 商业市场发展分析

　　　　6.2.5 重点省市奥特莱斯分析

　　　　　　（1）上海市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）上海市奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　2）上海市奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　3）上海市奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　4）上海市奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　5）上海市奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　6）上海市奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　7）上海市奥特莱斯投资建设

　　　　　　（2）浙江省奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）浙江省奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　2）浙江省奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　3）浙江省奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　4）浙江省奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　5）浙江省奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　6）浙江省奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　7）浙江省奥特莱斯投资建设

　　　　　　（3）江苏省奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）江苏省奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　2）江苏省奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　3）江苏省奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　4）江苏省奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　5）江苏省奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　6）江苏省奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　7）江苏省奥特莱斯投资建设

　　6.3 珠三角经济区

　　　　6.3.1 地理位置及历史起源

　　　　6.3.2 经济区域现状分析

　　　　6.3.3 土地供需现状分析

　　　　6.3.4 商业市场发展分析

　　　　6.3.5 重点省市奥特莱斯分析

　　　　　　（1）深圳市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）深圳市奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　2）深圳市奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　3）深圳市奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　4）深圳市奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　5）深圳市奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　6）深圳市奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　7）深圳市奥特莱斯投资建设

　　　　　　（2）广州市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　1）广州市奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　2）广州市奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　3）广州市奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　4）广州市奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　5）广州市奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　6）广州市奥特莱斯投资建设

　　6.4 成渝经济区

　　　　6.4.1 地理位置及历史起源

　　　　6.4.2 经济区域现状分析

　　　　6.4.3 土地供需现状分析

　　　　6.4.4 商业市场发展分析

　　　　6.4.5 成都市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析

　　　　　　（1）成都市奥特莱斯市场政策与规划

　　　　　　（2）成都市奥特莱斯市场的需求潜力

　　　　　　（3）成都市奥特莱斯市场的业态布局

　　　　　　（4）成都市奥特莱斯市场的位置分布

　　　　　　（5）成都市奥特莱斯市场的竞争格局

　　　　　　（6）成都市奥特莱斯市场的经营效益

　　　　　　（7）成都市奥特莱斯投资建设

第七章 奥特莱斯开发与运营标杆企业分析

　　7.1 国际奥特莱斯开发与运营企业经营分析

　　　　7.1.1 美国Tanger奥特莱斯集团经营分析

　　　　　　（1）企业主要概况

　　　　　　（2）企业经典项目分析

　　　　　　（3）企业在华投资分析

　　　　　　（4）企业最新发展动向

　　　　7.1.2 美国西蒙地产集团经营分析

　　　　　　（1）企业主要概况

　　　　　　（2）企业产品业务分析

　　　　　　（3）企业经典项目分析

　　　　　　（4）企业在华投资分析

　　　　　　（5）企业最新发展动向

　　　　7.1.3 三井不动产株式会社经营分析

　　　　　　（1）企业主要概况

　　　　　　（2）企业组织架构分析

　　　　　　（3）企业产品业务分析

　　　　　　（4）企业项目管控分析

　　　　　　（5）企业经典项目分析

　　　　　　（6）企业在华投资分析

　　　　　　（7）企业最新发展动向

　　7.2 国内奥特莱斯开发与运营企业经营分析

　　　　7.2.1 奥特莱斯投资运营商经营分析

　　　　　　（1）奥特莱斯（中国）有限公司经营分析

　　　　　　1）企业组织架构分析

　　　　　　2）企业项目情况分析

　　　　　　3）企业产品品牌分析

　　　　　　4）企业发展战略分析

　　　　　　5）企业经营优劣势分析

　　　　　　6）企业最新发展动向

　　　　　　（2）中国香港SPACE商业经营管理集团经营分析

　　　　　　1）企业发展概况与历程

　　　　　　2）企业业务体系分析

　　　　　　3）企业项目案例分析

　　　　　　4）企业发展优劣势分析

　　　　7.2.2 奥特莱斯房地产开发企业经营分析

　　　　　　（1）北京首创股份有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业主营构成分析

　　　　　　4）企业偿债能力分析

　　　　　　5）企业盈利能力分析

　　　　　　6）企业运营能力分析

　　　　　　7）企业发展能力分析

　　　　　　8）企业经营优劣势分析

　　　　　　9）企业投融资动向分析

　　　　　　（2）上置集团有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业偿债能力分析

　　　　　　4）企业盈利能力分析

　　　　　　5）企业运营能力分析

　　　　　　6）企业发展能力分析

　　　　　　7）企业经营优劣势分析

　　　　7.2.3 奥特莱斯零售运营企业经营分析

　　　　　　（1）中国春天百货集团有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业偿债能力分析

　　　　　　4）企业盈利能力分析

　　　　　　5）企业运营能力分析

　　　　　　6）企业发展能力分析

　　　　　　7）企业经营优劣势分析

　　　　　　8）企业最新的发展动向

　　　　　　（2）北京首商集团股份有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业主营构成分析

　　　　　　4）企业偿债能力分析

　　　　　　5）企业盈利能力分析

　　　　　　6）企业运营能力分析

　　　　　　7）企业发展能力分析

　　　　　　8）企业经营优劣势分析

　　　　　　9）企业最新的发展动向

　　　　　　（3）上海百联集团股份有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业主营构成分析

　　　　　　4）企业偿债能力分析

　　　　　　5）企业盈利能力分析

　　　　　　6）企业运营能力分析

　　　　　　7）企业发展能力分析

　　　　　　8）企业经营优劣势分析

　　　　　　9）企业投融资动向分析

　　　　　　10）企业最新的发展动向

　　　　　　（4）长春欧亚集团股份有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业主营构成分析

　　　　　　4）企业偿债能力分析

　　　　　　5）企业盈利能力分析

　　　　　　6）企业运营能力分析

　　　　　　7）企业发展能力分析

　　　　　　8）企业经营优劣势分析

　　　　　　9）企业最新的发展动向

　　　　　　（5）北京王府井百货（集团）股份有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业偿债能力分析

　　　　　　4）企业盈利能力分析

　　　　　　5）企业运营能力分析

　　　　　　6）企业发展能力分析

　　　　　　7）企业经营优劣势分析

　　　　　　8）企业最新的发展动向

　　　　7.2.4 奥特莱斯投资机构经营分析

　　　　　　（1）中国基建投资有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展规模分析

　　　　　　2）企业主要经济指标

　　　　　　3）企业偿债能力分析

　　　　　　4）企业盈利能力分析

　　　　　　5）企业运营能力分析

　　　　　　6）企业发展能力分析

　　　　　　7）企业经营优劣势分析

　　　　　　8）企业最新的发展动向

　　　　　　（2）杉杉控股有限公司经营分析

　　　　　　1）企业发展概况与历程

　　　　　　2）企业资产规模与销售额

　　　　　　3）企业奥莱投资项目分析

　　　　　　4）企业发展优劣势分析

　　　　　　5）企业最新的发展动向

　　　　　　（3）东方基业投资集团经营分析

　　　　　　1）企业发展概况与历程

　　　　　　2）企业奥莱投资项目分析

　　　　　　3）企业发展优劣势分析

第八章 中 智 林：奥特莱斯开发与运营趋势与前景

　　8.1 中国奥特莱斯发展趋势预测分析

　　　　8.1.1 奥特莱斯综合化发展趋势预测分析

　　　　8.1.2 奥特莱斯与其他互补业态共同发展

　　　　8.1.3 网购对奥特莱斯的影响越来越大

　　8.2 奥特莱斯的投融资分析

　　　　8.2.1 奥特莱斯的投资风险分析

　　　　　　（1）风险一：招商困难，品牌保障有限

　　　　　　（2）风险二：货源不稳定，消费体验下降

　　　　　　（3）风险三：我国消费者消费能力有待提高

　　　　8.2.2 奥特莱斯的投资规模分析

　　　　　　（1）因素一：消费能力不足影响奥莱的投资规模

　　　　　　（2）因素二：经济圈辐射力影响奥莱的投资规模

　　　　8.2.3 奥特莱斯的盈利模式分析

　　　　　　（1）模式一：联营模式盈利分析

　　　　　　（2）模式二：租赁模式盈利分析

　　　　　　（3）模式三：自营模式盈利分析

　　　　　　（4）模式四：托管模式盈利分析

　　8.3 奥特莱斯行业投资特性分析

　　　　8.3.1 奥特莱斯行业投资风险分析

　　　　8.3.2 奥特莱斯行业盈利模式分析

　　　　8.3.3 奥特莱斯行业盈利能力分析

　　8.4 奥特莱斯行业投资现状分析

　　　　8.4.1 奥特莱斯行业投资主体结构

　　　　8.4.2 奥特莱斯行业投资方式分析

　　　　8.4.3 奥特莱斯行业投资规模分析

　　8.5 关于中国奥特莱斯前景展望

　　　　8.5.1 关于奥特莱斯的本土化展望

　　　　　　（1）经营主体的选择

　　　　　　（2）选址与规模分析

　　　　　　1）土地成本是选址首要因素

　　　　　　2）市场向二、三线城市渗透

　　　　　　3）决策需要遵循合适原则

　　　　　　（3）经营范围有待进一步扩大

　　　　8.5.2 关于中国奥特莱斯前景展望

　　　　8.5.3 关于中国奥特莱斯发展建议

　　图表 1：奥特莱斯的社会价值

　　图表 2：中国主要零售业态分类规范及其特点

　　图表 3：奥特莱斯与的主要业态组成区别

　　图表 4：GDP总量前15名省市及其人均GDP（单位：亿元，元/人）

　　图表 5：人均GDP前15名省市（单位：元/人）

　　图表 6：中国中产阶级奢侈品消费意愿

　　图表 7：中国奢侈品品牌辨识平均数量

　　图表 8：中国居民奢侈品消费需求比较

　　图表 9：供货商困境和顾客需求的矛盾

　　图表 10：中国不同收入水平家庭占比

　　图表 11：不同收入家庭对奢侈品消费的贡献比例

　　图表 12：中国与奥特莱斯生命周期相比较

　　图表 13：国内奥特莱斯门店按建筑面积排名（单位：平方米）

　　图表 14：中国奥特莱斯数量及面积（单位：家，万平方米）

　　图表 15：奥特莱斯中国成熟门店

　　图表 16：奥特莱斯SWOT分析

　　图表 17：年中国GDP总额及其同比增速（单位：万亿元，%）

　　图表 18：年人民币贷款余额及同比增长（单位：万亿元，%）

　　图表 19：年人民币新增贷款余额结构（单位：%）

　　图表 20：年中国进出口累计总值及累计同比（单位：亿美元，%）

　　图表 22：农村居民消费结构（单位：%）

　　图表 23：城镇居民消费结构（单位：%）

　　图表 24：2021年以来中国人均GDP及其增长情况（单位：元，%）

　　图表 25：2021年以来城镇居民人均可支配收入及其增速（单位：元，%）

　　图表 26：2021年以来农村居民人均纯收入及其增速（单位：元，%）

　　图表 27：2021年以来城乡居民人民币储蓄存款余额及其变化（单位：亿元，%）

　　图表 28：年消费者指数分析（单位：%）

　　图表 29：2021年以来社会消费品零售总额及累计同比（单位：亿元，%）

　　图表 30：零售行业上市企业营业收入同比增速（单位：%）

　　图表 31：零售行业上市企业净利润同比增速（单位：%）

　　图表 32：零售行业上市企业毛利率（单位：%）

　　图表 33：零售行业上市企业净利率（单位：%）

　　图表 34：零售行业上市企业三项费用变化情况（单位：%）

　　图表 35：零售行业上市企业资产负债率（单位：%）

　　图表 36：零售行业上市企业资产负债率（单位：%）

　　图表 37：我国高收入人员学历结构（单位：%）

　　图表 38：我国高收入人员职业分布结构（单位：%）

　　图表 39：我国高收入人员年龄分布结构（单位：%）

　　图表 40：我国高收入人员及家庭年收入变化（单位：万元）

　　图表 41：我国奢侈品消费者消费动机分析（单位：%）

　　图表 42：我国奢侈品消费者消费地点分布（单位：%）

　　图表 43：我国奢侈品消费者平均消费（单位：元/人）

　　图表 44：我国奢侈品消费者消费结构（单位：%）

　　图表 45：欧洲十家最大的奥特莱斯中心（单位：平方米）

　　图表 46：美国十家最大的奥特莱斯中心（单位：平方英尺）

　　图表 47：美国奥特莱斯按店铺数排名前15位（单位：家）

　　图表 48：美国奥特莱斯排名前三位的品类（单位：家）

　　图表 49：传统奥特莱斯与仙台泉奥特莱斯的区别

　　图表 50：奥特莱斯的主要国际品牌供应商品牌

　　图表 51：中国奥特莱斯数量及商业面积

　　图表 52：中国奥特莱斯资源供需分析

　　图表 53：中国奥特莱斯营业收入TOP10

　　图表 54：不同类型购物中心业态配比

　　图表 55：中国奥特莱斯前十项目奢侈品数量占比及奥莱平均占比

　　图表 56：一线城市现有奥特莱斯集群

　　图表 57：奥特莱斯项目的建筑形态分布

　　图表 58：北京市和天津市GDP及人均GDP（单位：亿元，万元/人）

　　图表 59：北京市用地供应计划（单位：公顷，%）

　　图表 60：天津市用地供应计划（单位：公顷，%）

　　图表 61：北京燕莎奥特莱斯业态构成

　　图表 62：北京市奥特莱斯对比分析

　　图表 63：天津市人均消费性支出组成结构

　　图表 64：青岛市人均家庭消费性支出组成结构

　　图表 65：珠三角地区GDP及人均GDP（单位：亿元，万元/人）

　　图表 66：上海市用地供应计划（单位：公顷，%）

　　图表 67：江苏省“十三五”建设土地供应规划

　　图表 68：浙江省保障性安居工程计划用地（单位：公顷，%）

　　图表 69：浙江省商业及公共服务计划用地（单位：公顷，%）

　　图表 70：上海市人均可支配收入组成结构（单位：%）

　　图表 71：上海市人均消费性支出组成结构（单位：%）

　　图表 72：上海市奥特莱斯业态构成

　　图表 73：浙江省温州市“十三五”期间零售业态发展重点

　　图表 74：浙江省温州市“十三五”期间重点建设综合体

　　图表 75：浙江省人均消费性支出组成结构（单位：%）

　　图表 76：江苏省人均消费性支出组成结构（单位：%）

　　图表 77：苏州市奥特莱斯业态构成

　　图表 78：广州市计划用地（单位：平方米，%）

　　图表 79：2021年以来深圳市人均可支配收入与消费性支出（单位：元）

　　图表 80：四川省国有建设用地计划用地（单位：公顷，%）

　　图表 81：重庆市国有建设用地计划用地（单位：公顷，%）

　　图表 82：三井不动产株式会社组织结构分析

　　图表 83：奥特莱斯（中国）有限公司组织结构分析

　　图表 84：奥特莱斯（中国）有限公司优劣势分析

　　图表 85：中国香港SPACE商业经营管理集团优劣势分析

　　图表 86：年北京首创股份有限公司营收分析（单位：亿元）

　　图表 87：2021年北京首创股份有限公司主营业务构成（单位：亿元，%）

　　图表 88：年北京首创股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 89：年北京首创股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 90：年北京首创股份有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 91：年北京首创股份有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 92：北京首创股份有限公司优劣势分析

　　图表 93：年上置集团有限公司营收分析（单位：万港元）

　　图表 94：年上置集团有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 95：年上置集团有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 96：年上置集团有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 97：年上置集团有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 98：上置集团有限公司优劣势分析

　　图表 99：年中国春天百货集团有限公司营收分析（单位：万元）

　　图表 100：年中国春天百货集团有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 101：年中国春天百货集团有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 102：年中国春天百货集团有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 103：年中国春天百货集团有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 104：中国春天百货集团有限公司优劣势分析

　　图表 105：年北京首商集团股份有限公司营收分析（单位：万元）

　　图表 106：2021年北京首商集团股份有限公司营业收入构成（单位：亿元，%）

　　图表 107：年北京首商集团股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 108：年北京首商集团股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 109：年北京首商集团股份有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 110：年北京首商集团股份有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 111：北京首商集团股份有限公司优劣势分析

　　图表 112：年上海百联集团股份有限公司营收分析（单位：万元）

　　图表 113：2021年上海百联集团股份有限公司主营业务收入构成（单位：亿元，%）

　　图表 114：年上海百联集团股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 115：年上海百联集团股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 116：年上海百联集团股份有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 117：年上海百联集团股份有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 118：上海百联集团股份有限公司优劣势分析

　　图表 119：年长春欧亚集团股份有限公司营收分析（单位：万元）

　　图表 120：2021年长春欧亚集团股份有限公司主营业收入构成（单位：亿元，%）

　　图表 121：年长春欧亚集团股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 122：年长春欧亚集团股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 123：年长春欧亚集团股份有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 124：年长春欧亚集团股份有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 125：长春欧亚集团股份有限公司优劣势分析

　　图表 126：年北京王府井百货（集团）股份有限公司营收分析（单位：万元）

　　图表 127：年北京王府井百货（集团）股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 128：年北京王府井百货（集团）股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 129：年北京王府井百货（集团）股份有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 130：年北京王府井百货（集团）股份有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 131：北京王府井百货（集团）股份有限公司优劣势分析

　　图表 132：年中国基建投资有限公司营收分析（单位：万港元）

　　图表 133：年中国基建投资有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

　　图表 134：年中国基建投资有限公司盈利能力分析（单位：%）

　　图表 135：年中国基建投资有限公司运营能力分析（单位：次）

　　图表 136：年中国基建投资有限公司发展能力分析（单位：%）

　　图表 137：中国基建投资有限公司优劣势分析

　　图表 138：杉杉控股有限公司优劣势分析

　　图表 139：东方基业投资集团优劣势分析

　　图表 140：奥特莱斯项目及其运营商

　　图表 141：各商品种类奥特莱斯门店数及其占比

　　图表 142：中国香港主要奥特莱斯及经营品牌

 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。近年来，我国商业业态中，奥特莱斯（下文亦可称奥莱）模式经历了井喷式发展，来自《奥莱领秀》的统计数据显示，2017年，国内新开业奥特莱斯总量达33家，同比2015年和2016年上浮57.41%和6.45%；新增商业面积达301.59万平方米，同比2015年及2016年上浮67.64%和8.1%，保持了自2015年以来高速增长的态势。

 但是，奥特莱斯型商业业态总是让品牌方“又爱又恨”。行业井喷，入局者越来越多，竞争也越来越激烈。2017年，佛罗伦萨小镇——京津名品奥特莱斯营业额位居华北地区奥莱营业额首位。这一年，也是“新零售”呼声最高的一年，线上赋能线下、无界零售等新概念层出不穷，很多市内的购物中心也借鉴了奥莱的运营模式，甚至新开业的奥莱不少都是市区奥莱，这是否会对京津佛罗伦萨小镇这样的市郊奥莱带来较大的冲击？传统奥莱业态将如何迎战“新零售”？在诸多奢侈品牌都想抛弃奥莱的背景下，如何说服品牌留在奥莱？近日，《中国经营报》记者专访了佛罗伦萨小镇、RDM Asia 董事总经理鲁墨睿。

   《中国经营报》：佛罗伦萨小镇一直坚守市郊奥莱模式，你们在选址方面有哪些要求？

   鲁墨睿：佛罗伦萨小镇在选址上总的原则上有两点：第一点是不能靠中心市区太近，第二点是周边有方便的交通设施和基础设施，这样就能够让我们把周边的顾客群体快速地连接起来。我们对周边潜在顾客的数量也有要求，希望能有至少2000万的潜在顾客。而且我们发现，选址靠近铁路或地铁站很重要，因为非常多的顾客群体会选择乘坐火车或地铁出行，这也是我们积累下来的一个很宝贵的经验。

   《中国经营报》：城市版奥莱2017年快速增长。城市奥莱和市郊奥莱区别在什么地方？未来新开的奥莱，是否会考虑城市奥莱？

   鲁墨睿：城市奥莱离市区太近了，如果定位于世界名品折扣，这个距离并不具备优势，对于城市奥莱，奢侈品能够提供的服务非常有限。对于奢侈品牌而言，他们非常注重自己的品牌形象及产品，不会在离自己全价店比较近的地方开折扣店，这对其品牌形象会有很大的伤害。如果开折扣店，奢侈品牌一定会选择离城市比较远的地方，以此来平衡正价消费和折扣消费。

   佛罗伦萨小镇正是定位于世界名品折扣，因此我们会坚守，绝对不会开城市奥莱，始终以小镇形式开店，以保持我们的业态一致化。未来4年佛罗伦萨小镇还将在国内有3~4家新店亮相。

   《中国经营报》：7年前京津佛罗伦萨小镇刚开业的时候，京津地区整体的购物中心还偏少，现在消费者出门3~5公里就会有一所大型购物中心购物、娱乐、聚餐，你有什么理由，让消费者驱车1个多小时来小镇购物？

   鲁墨睿：人们要从城区里来佛罗伦萨小镇，主要有三大理由。首先，这里是纯意式的设计，给人们以耳目一新的感觉，这是城市里购物中心完全不同的设计，消费者有新鲜感，仿佛置身于意大利。同样的商品，很多消费者不喜欢在家门口买，反而喜欢在旅行的时候买，就是这个原因。

   其次是要有足够多的国际品牌，比如现在小镇里拥有Mulberry、Valentino、Gucci等33家国际奢侈品牌。接下来还会不断扩大品牌组合，独家引进国际高端品牌，如YSL、三宅一生、麦昆等。

   第三，这些国际品牌还要有大大的折扣，消费者驱车过来，环境好、体验棒、价格诱人，我认为这是吸引消费者前来的原因。

   通过数据能够体现佛罗伦萨小镇的成功：2017年京津佛罗伦萨小镇的营业额增长了22%，达68亿元，迎接了300多万消费者。2018年才过半，营业额同比就超过了去年，我们预计今年增长达17%，达到78亿元。

   《中国经营报》：佛罗伦萨小镇不断优化品牌组合，独家将一些奢侈品大牌引入小镇，但据了解，很多奢侈品牌都明确提出了，收紧奥莱门店的数量，减少奥莱货品的供应量甚至是退出奥莱，这是否意味着对你们很不利？

 鲁墨睿：我不这样认为，奥莱门店的增加，我认为会增加消费者去正价门店的机会。很多年轻的消费者接近奢侈品，往往都是先在奥莱门店接触、购买，然后再去买正价产品，毕竟年轻人刚刚步入社会可能没那么多钱，但对美好事物的追求不变，所以一开始他们会买一些性价比比较高的产品，一旦觉得某个品牌的质量、风格正是自己喜欢的，钱包越来越鼓，就会慢慢转移到正价店里，因此我不认为奥莱门店是奢侈品牌的竞争者，反而促进了正价品牌门店的销售。

   不该让顾客在佛罗伦萨小镇感到无聊

   《中国经营报》：7年前京津项目刚刚开业的时候，这种生活方式场景化的消费模式给用户“眼前一亮”的感觉，但今天小镇模式似乎已经不新鲜了。你们还会不断有哪些创新模式，不断吸引消费者？

   鲁墨睿：吸引消费者提升购物体验，是我们每天的重要工作。不断扩大品牌组合，引进独家高端品牌是最重要的工作，此外我注意到，现在消费者来佛罗伦萨小镇，不仅仅是购物，休闲、娱乐、家庭亲子体验的需求增速很快。现在广州佛罗伦萨小镇的家庭娱乐中心已经正式开放，孩子们可以以很低的价格在这里玩一天，如果是会员，则完全免费，给消费者耳目一新的感觉。

   每个小镇都会有个“主题”，比如广州某家小镇就是考虑到了孩子们的兴趣爱好，以“奇幻丛林”为主题，深受广州消费者的喜欢。这里包含了动感游乐、丛林探险、童趣乐土及VR体验四大区域，孩子和成人均可以找到诸如弹簧蹦床、滑梯、电子游戏等经典游乐项目，更有机会体验VR技术带来的尖端娱乐设施。京津佛罗伦萨小镇的主题乐园正在建设之中，预计是森林主题的放大版。

   新开小镇以及现有小镇的扩建、品牌组合方面，我们也会为消费者提供更多的餐饮选择，让消费者在娱乐购物的同时，能够高质量地满足味蕾的需求。

   《中国经营报》：奥莱有很多自身的优势，如空间较大、室内外结合等，如今零售业态更强调空间的组合与运用，这方面佛罗伦萨小镇如何发挥自身的优势？

   鲁墨睿：现在消费者来小镇的需求不单单是购物，而是全面的消费体验，包括购物，也有娱乐、美食、亲子等方面的需求，我们会增加展览，如设计师产品、VIP新产品等，每天为客户提供享受生活的机会，顾客在佛罗伦萨小镇如果感觉无聊，那就是我们的责任，让顾客始终有新鲜感才行，比如今年夏天就是TOKIDOKI主题巡展。

   中国正处于消费升级大潮，即使以性价比取胜的奥莱，消费者也越来越注重购物体验。因此，国内奥莱无论是品牌组合还是硬件设施，都需更新换代才能留住消费者。我们也在不断地开拓新形式，升级品牌组合，让顾客总有新鲜感。

   《中国经营报》：以会员积分为主的忠诚度营销，是商业业态吸引消费者持续购物的主要方式，但现在很多消费者认为积分营销形同鸡肋，价值不大了，你怎么看？

   鲁墨睿：会员忠诚度营销我们会持续做，并把他做得更好。小镇的任何折扣、促销、新品体验活动，一定是VIP客户最有优先权。的确，如果积分只能用于佛罗伦萨小镇一家，对会员的吸引力逐渐在下降，因此我们和很多合作伙伴共同实现积分互通，让佛罗伦萨小镇的积分更有吸引力，例如凭积分享受住酒店、餐饮的折扣等。此外我们也会针对会员开发礼品目录等。

   现在，我们的忠诚会员计划与微信会员绑定形式结合，扩大佛罗伦萨小镇在线上人群中的影响力。另外我们也保持与各大银行、APP、社交媒体及KOL合作，进行线上宣传活动。因为网络已成为大众越来越重要的沟通渠道，我们想通过这些合作为顾客提供更优的服务和体验。

   《中国经营报》：你是如何看待国内“新零售”趋势的，未来零售业态还会有哪些可见的变化，佛罗伦萨小镇如何迎接这些趋势变化？

   鲁墨睿：目前奥莱这种模式越来越被接受，大家也很喜欢，但市场竞争激烈。佛罗伦萨小镇和其他购物中心不同之处在于我们更加注重消费者的购物体验。即“体验式”经济，也即“零售娱乐化”策略。

 我们看到了巨大的市场变化，最大的变化是中国的奥莱模式一直在升级以满足消费者的期望，并提供购物以外优越且独特的体验。“零售娱乐化”策略，将佛罗伦萨小镇打造为一个不仅可以购物还可以去享受和探索的地方。除了刚才提到的主题乐园，我们还会举办各类活动诸如展览、市场营销活动还有促销、美食节、音乐节等等。除了意大利风格建筑和我们定期举办活动而提供的绝佳购物体验，我们还为客户提供能提升他们购物体验、超高附加值的服务。

   电商为实体店尚未入驻地区的消费者带来便捷

   《中国经营报》：电商在中国发展越来越重要，2018年年初，佛罗伦萨小镇也上线了电商平台，发展电商之后会不会流失一定的用户，“体验”感受不到了？

   鲁墨睿：佛罗伦萨小镇旨在打造纯正意式购物体验，产品与服务吸引了想买折扣正品的精明消费者。随着网络在日常生活中发挥着越来越重要的作用，未来我们也将加强这方面的服务。

   的确，顺应这一潮流，2018年1月正式上线的佛罗伦萨小镇官方线上商城标志着佛罗伦萨小镇正式进军电商，打通线上线下渠道，消费者将享受到更多的购物选择及更好的购物体验。线上商城目前引入了10个著名品牌，更有20多家品牌即将入驻。

   在佛罗伦萨小镇的线上商城，顾客们可以找到专业买手精选商品，品类包含服装、鞋履、首饰等。电商渠道的开通为佛罗伦萨小镇实体店尚未入驻地区的消费者带来便捷，可谓线下消费体验的完美延伸。消费者们可以在线上享受线下实体店的同等价格，更有线上专属折扣。

   佛罗伦萨小镇与各大品牌的密切合作关系，使我们能够向中国市场以最低折扣引入最好的产品。电商的发展有目共睹，但体验型消费经济依然是消费者们追求的热点，佛罗伦萨小镇在这个方面做得极为突出。

   《中国经营报》：中国的高端消费总是从一线城市慢慢向下传导，此前佛罗伦萨小镇主要布局在一二线城市，除了电商覆盖以外，是否有向三四线城市延伸的可能？

   鲁墨睿：今年4月，佛罗伦萨小镇投资10亿元打造重庆名品奥莱，随着重庆项目的启动，对于中国重点城市首轮布局进入了尾声。对于现有项目，和以往一样，将持续引进更多新品牌、新面孔，带来更多元的消费体验，而对于未来，则更期待进驻三四线城市。

   最近3年，可以用“爆发式增长”形容国内的奥特莱斯，无论从新开门店数量、营业额还是总平方米数，都呈高速增长的状态。中国的很多产业，“井喷”之后，必然会出现一轮滞涨。高速增长的奥特莱斯业态，增长空间还有多大，业内一直在讨论。

 从京津佛罗伦萨小镇成立至今的7年来，RDM一直不断加大在华投资，在一二线城市兴建奥莱小镇，看中的正是中国中产阶层消费力在中国呈现上升的趋势。可以说，奥特莱斯目标用户只是中产，对中产消费者的吸引力就是提供了一个比较好的折扣购买奢侈品的机会。但是这种机会对于真正高净值人群没有意义，高净值人群需求的是购买的快捷和新品，限量品。而奥特莱斯销售的一般是过季的，或者是基础款。因此可以说奥特莱斯大部分的消费，是针对奢侈品，轻奢的入门客户，也就是城市白领，中产阶层的。

   消费的释放很大原因在于很多中产房贷按揭进入后半程，可支配收入多了，但还不敢更任性地消费，奥特莱斯的名品折扣恰恰满足了这些中高端消费产品的需求。

   这种方式是否是“饮鸩止渴”，现在尚没有结论，就如同近年来，奥迪、宝马、奔驰都下调了入门级豪华车的价格，不足20万元就可以买辆豪华车，对汽车企业而言，销量增长了，但豪华车和中高级轿车的界限变得越来越模糊。

   鲁墨睿一直强调，将不断加大品牌组合吸引消费者，在佛罗伦萨小镇，独家引入了Fendi、La Perla、Bvlgari等品牌进驻。的确，奥特莱斯对于奢侈品牌而言，是个快速回现的方式，但是像LV这种注重服务的品牌，在全球都坚守不进奥莱，记者了解到，很多进入奥特莱斯渠道的奢侈品牌，往往是代理商，对于品牌价值的保护并不关注，更关注销售现金流。有消息称，国内50%以上的奥特莱斯并不是品牌公司自身去开店的，而是所谓的代理商，买手店。这对于佛罗伦萨小镇而言，也是一大挑战，奢侈品收紧代理，退出奥莱的呼声越来越大，未来在品牌组合、引进独家奢侈品牌方面，对团队运营能力是一大考验。

   随着消费升级，消费者的理念也发生了巨大改变，以前买奢侈品大牌，以炫耀性消费为主，现在越来越倾向于自我愉悦型消费，特别是北京、上海等一线城市的中产，已经开始关注小型设计师品牌，国内自创品牌等，因此奥特莱斯的货品就对这些人群不再具有吸引力。当然，一个区域的奥特莱斯辐射人群范围很广，会有其他区域成长出来的新中产来填补这部分客群的流失。

   尽管近年来奥特莱斯“井喷”，消费心态也发生了很大的变化，但是在鲁墨睿的判断，这门“好生意”还会持久，从本质上看，奥特莱斯仍然是商业项目，随时根据市场潮流进行调整，如提高餐饮比例、增加娱乐设施，另外奢侈品牌的品类和档次也会要有调整等。正如鲁墨睿所言：“只要消费增长势头好，奥特莱斯的增长也不会差。”

   1.市郊奥莱模式在选址方面有哪些要求？

   佛罗伦萨小镇在选址上总的原则上有两点：第一点是不能靠中心市区太近，第二点是周边有方便的交通设施和基础设施，这样就能够让我们把周边的顾客群体快速地连接起来。我们对周边潜在顾客的数量也有要求，希望能有至少2000万的潜在顾客。而且我们发现，选址靠近铁路或地铁站很重要，因为非常多的顾客群体会选择乘坐火车或地铁出行，这也是我们积累下来的一个很宝贵的经验。

 奥莱门店的增加，我认为会增加消费者去正价门店的机会。很多年轻的消费者接近奢侈品，往往都是先在奥莱门店接触、购买，然后再去买正价产品，毕竟年轻人刚刚步入社会可能没那么多钱，但对美好事物的追求不变，所以一开始他们会买一些性价比比较高的产品，一旦觉得某个品牌的质量、风格正是自己喜欢的，钱包越来越鼓，就会慢慢转移到正价店里，因此我不认为奥莱门店是奢侈品牌的竞争者，反而促进了正价品牌门店的销售。

董事总经理。鲁墨睿的职业发展遍布欧洲、美洲以及亚洲，在过去30年中，他从事过房地产开发和管理项目、零售、建筑施工、商业谈判及国际合作项目，并为多家国际合资企业评估商业机会。尤其是近14年来，他与欧洲名品奥特莱斯建立了战略合作伙伴关系，管理意大利多个名品奥特莱斯，其中包括欧洲最成功的Serravalle名品奥特莱斯。鲁墨睿在专业领域具有丰富的经验，并将其成功构建至佛罗伦萨小镇的经营和管理当中。他在过去的十多年里，作为意大利房地产联盟的常务董事以及意大利零售联盟的董事会成员，在亚洲表现杰出，不久以前，受邀成为中国连锁经营协会中国零售领袖峰会成员。