• 个人出租房屋代开发票需要到房屋所在地税务机关代开。需要提供房主身份证，房产证，租赁合同，承租方的纳税人识别号等相关信息，如需要开具增值税专用发票还需要提供承租方的一般纳税人证明。

• 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

• 租房人仍拒不支付，可以到法院起诉，要求支付租金。另外，拖欠时间较长的，还可以要求租房人赔偿相应的房租款的利息损失。

• 第一条　房屋坐落、间数、面积、房屋质量第二条　租赁期限。 第三条　租金和租金的交纳期限 。第四条　租赁期间房屋修缮。第五条　出租方与承租方的变更。第六条违约责任。第七条　免责条件。第八条　争议的解决方式。第九条　其他约定事项。签上名字和日期。

• 1、如果改变承租人租房的用途，首先应该结束租赁合同。2、支付承租方违约金，方可改变房屋用途。我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。

疫情防控期间房屋租赁合同纠纷若干问题的法律分析

上海松岚律师事务所 鞠娟

2月7日，上海市政府发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》中提及减免企业房屋租金的政策。但是，该政策仅仅是对“中小企业承租本市国有企业的经营性房产”这一种情形下租金的减免进行明确规定。那么，个人承租的房屋、中小企业承租的其他类型的房屋是否可以减免租金？当事人是否可以以疫情防控为由，主张解除租赁合同？疫情发生后新签订的租赁合同，当事人履行合同是否受疫情影响？笔者整理了疫情防控期间房屋租赁合同纠纷的若干问题进行法律分析。

1、承租人是否可以以疫情防控为由，主张解除租赁合同？

笔者在《因疫情引起的退团退费问题研究——旅游合同中“不可抗力”条款的法律适用》一文中分析认为疫情虽然属于“不可抗力”，但是不能将因疫情引起的合同纠纷一刀切地都认为是可以解除合同，而是要综合考虑疫情发展的阶段、疫情防控措施对合同履行的影响等多种因素，具体案件具体分析。

房屋租赁合同纠纷与旅游服务合同纠纷，均属于民商事合同纠纷，同样适用《民法总则》及《合同法》的规定，所以关于疫情是否属于不可抗力以及因不可抗力引起的合同解除权问题的分析，均适用于房屋租赁合同纠纷，在此不予赘述。

2、承租人是否可以要求出租人减免租金或延长租期？

疫情防控期间，各地政府推出的租金减免政策，不在本文讨论范围之内。本文讨论的是没有减免政策规定的情况下，承租人是否可以要求出租人减免租金或延长租期？

其实，关于这个问题，笔者认为在《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）中已经给出了参考答案。该通知第三条第一款第（三）项规定“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”第三条第二款规定“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”（笔者注：《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条，均是关于“不可抗力”的规定）。

该通知虽然已经失效，但是此次“新冠”疫情与2003年的“非典”疫情具有相似性，笔者也认同在没有减免政策规定的情况下，承租人是否可以要求出租人减免租金或延长租期，应当适用不可抗力或者情势变更原则公平处理。

3、“二房东”是否可以以给租客减免租金或延长租期为由要求“大房东”减免租金或延长租期？

当今社会，有一种以转租为经营业务的承租人，也就是我们常说的“二房东”，他们从房屋所有人（即“大房东”）处承租房屋，再转租给租客，从中赚取差价。如果“二房东”承诺给租客减免租金或延长租期，那么，他是否可以以此为由要求“大房东”减免租金或延长租期呢？

对此，笔者认为如果“二房东”在承诺给租客减免租金或延长租期之前，已经与“大房东”协商，并征得“大房东”的同意，则可以要求“大房东”减免租金或延长租期；但是，如果“二房东”在承诺给租客减免租金或延长租期之前，没有与“大房东”协商一致，那么，其是否可以要求“大房东”也减免租金或延长租期，就要看二房东与大房东之间的房屋租赁合同是如何约定的。如果没有具体约定，同样适用本文第二个问题的分析，以不可抗力或者情势变更原则公平处理。

4、自住租赁房屋与商铺租赁房屋是否有区别？

无论是自住租赁房屋，还是商铺租赁房屋，都属于租赁合同关系，均应当按照合同约定来履行；若合同无约定，则应按照法律规定。区别在于此次疫情对商铺的影响可能更大。

因疫情防控的需要，很多商铺均无法正常复工开业，导致无法经营。笔者认为这种情况下，承租人提出要求出租人减免租金或者延长租期的请求，得到法院支持的可能性相对大一些。

上海高院于2月24日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》中对此问题也进行了明确答复。

（摘自：上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》）

5、疫情发生后新签订的房屋租赁合同，承租人是否可以要求减免租金或延长租期？

虽然疫情属于不可抗力事件，但是疫情发生后新签订的租赁合同，承租人和出租人在签订租赁合同时对于不可抗力事件均是明知的，在这种情况下，承租人要求减免租金或者延长租期，得到法院支持的可能性较小。

综上，笔者建议承租人与出租人在房屋租赁合同的履行过程中若产生纠纷，宜优先进行友好协商，寻找到利益平衡点，化解矛盾，共克时艰；若无法协商解决而诉至法院，法院往往会根据双方合同的约定、法律中关于不可抗力的规定，或适用情势变更原则，根据每个案件的具体情况作出判决。

疫情之下，房地产行业发挥中流砥柱作用，捐款捐物、减免租金等“硬核”操作频现，龙头企业引领行业共克时艰的努力，好评如潮。

据不完全统计，目前对自持资产提出减免或减半租金的企业，涉及全国近600家百货、购物中心。其中，最早提出、力度最大的万达，减免租金预计到达30亿至40亿元。

同时，国有企业也纷纷响应政策号召，将自持资产进行租金减免，惠及千千万万租户。

然而，也有企业在减租过程中出现变形、走样情况。强行要求商铺私人业主3个月免租、6个月租金减半，商铺租户却未收到优惠，违背自愿原则，南国置业“道德绑架式”减租遭业主抵制。

一条短信拿走业主半年收入、趁疫情发黑心财、混淆概念糊弄业主、十几年租金未涨、私人资产被按照国有资产强行免租……

2月23日，“因疫情影响，3个月免租、6个月租金减半”的单方官宣群发短信，引爆了商铺业主的情绪，私人小业主们指责南国置业偷换概念，趁疫情进行“道德绑架”以牟利。

由于同时收到强行减免租金短信通知，武汉众多业主同时在网上反映，南国以疫情影响为由，强行要求购买商铺的私人业主减免租金，他们面临收入受损、贷款断供等风险损失，对业主强行“道德绑架”让人无法接受。

目前，强行要求私人业主减免租金信息，已在网络形成热点话题，参与讨论的以武汉地区业主为主。

“武汉人深受疫情运行，业主没有任何收入来源的时间更长，商铺贷款还要按时还”、“跟小业主玩文字游戏”、“在全国人民眼皮底下发黑心财”、“实在玩弄谁的智商”、“十几年没涨租，遇到疫情就要业主买单”。

群情激愤的业主，在网络上开始建立业主群，以共同向南国表达不满，有业主提出，如果南国向武汉医护人员捐款2000万元以上，他们将自愿减免租金，并号召更多私人业主参与租金减免行动。

此外，不少业主实名公布信息，要求南国作出公开回应，还有人提出线下前往总部WQ，面临人群聚集、病毒传染的风险。

实际上，面对此次新冠肺炎疫情这种“不可抗力”，各地相关政策和法律法规对租金减免已有明确界定。

以武汉为例，最新出台的多项应对扶持政策中提出，对承租国有资产类经营用房的中小企业，3个月房租免收、6个月房租减半，并鼓励房东等其他主体，为中小企业租户减免租金，各区可予以适度财政补贴。

南国业主据此提出质疑：由电建地产控股，有上市公司、国有企业标签，政策要求对承租国有资产用房的租户减免租金，但南国为何强迫私人业主为其租金减免行为买单？

而且，目前只有私人业主收到减免租金通知，商铺租户并未享受到减免优惠，这个和通过“剪刀差”趁疫情牟利的做法，如出一辙。

近期，关于疫情期间要求业主减免房租、无责退租等事件引发关注。

将商铺销售给私人业主，再通过旗下的资产运营公司进行售后返租、售后包租，实际上相当于此前蛋壳等“二房东”的角色。

按照此前判例和相关解答，二房东要求业主减免租金，一般不予支持；承租人要求提前退租，则应按照约定承担违约责任。

按照这种法律先例，南国要求私人业主减免租金，一般不予支持；南国商铺的租户要求提前退租，也应按照约定承担责任。

此外，武汉市房管局针对住房租赁企业的通知要求，鼓励企业对承租人减免租金，原则是租赁各方当事人应增强契约意识，本着公平、诚信的原则，在租赁合同有关约定基础上，结合实际情况，友好协商解决方案，租赁企业要特别注意对合同条款的解释以及与租客的沟通工作，并要将业主减免优惠，同等惠及租户。

虽然这个规定只是针对住房租赁企业，但商铺应该也可以参照执行。

和私人小业主，完全可以在合同约定的基础上，结合实际友好协商，而不是单方面强制减免租金。同时，业主减免的租金，南国也应当同等惠及商铺租户。

减租风波背后，暗藏着“售后返租”的诟病。

招商规划先于施工，租金商户先于销售，所有权经营权分离。

的这种“售后返租”运营模式，具有强复制性，是部分商业地产企业转型轻资产的主流选择。

返租即包租，或者回租。

根据《商品房销售管理办法》第四十五条的规定：

售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

简单来说，商铺出售后，运营方按合同约定比例，定期支付小业主租金。

对于预售商品房来说，上述办法明文规定：

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2014年6月，电建地产完成要约收购后，通过直接间接持股，成为新的控股股东，实控人为电建集团，南国置业为国资委下第五级子公司。

这波租金减免政策，可以简单地概括为“借花献佛”，花是强行借的，献佛也被质疑是假的。

而且，“借花人”以国企身份自居，与小业主签订包租销售合同，本身已涉嫌违法违规。

按理说，敢包租的，运营能力不会太差。

但商场购物体验好与坏，消费者是会用脚投票的。

南国大家装、泛悦MALL、泛悦汇、泛悦坊……哪个是你逛街休闲第一选择？

在武汉生活了十二年的隔壁老刘表示，什么鬼名字，听都没听过。

据公开报道，去年下半年，旗下商场泛悦mall·西汇店，出现大面积商铺闭店招租。

财报更直观：该商场2018年出租率为94.63%，2019年上半年为79.46%，半年时间下降15.17%。

出租率下降，势必影响租金收入，财报肯定也不好看，毕竟这是主要现金流来源之一。

果不其然，1月22日，它发布2019年度业绩预告显示，归属于上市公司股东的净利润亏损3.2亿元至4.15亿元。

上年同期为盈利8434.42万元。

WIND大数据显示，如果该亏损经审计后确认，那么这将是上市以来首次亏损。

此预告一出，叠加疫情影响，股价连续三日暴跌。

2月21日晚，回复深交所问询函，披露它在2019年出现亏损的3个重点商业地产项目，合计亏损金额达4.65亿元。

珞狮路大家装项目2019年整体闭店重装，准备改造升级为“城市奥特莱斯”业态，当年净亏损达2.1亿元；

泛悦MALL西汇项目进行业态结构调整，当年净亏损达1.8亿元；

襄阳运营项目处于前期运营培育阶段，前期出租率及人流情况不及预期，需要投入运营成本支出较大，当年亏损约0.75亿元。

左手巨幅亏损，右手收割业主，的这波骚操作，简直魔幻。

购买它商铺的业主评论更加一阵见血：

在全国人民眼皮底下发黑心财。

风波何去何从，江城楼语将进一步追踪。