这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

提问：房姐，计划明年在广州购入不超过2.5单价，100左右的三房，自住投资兼备，区域不限制。请问有什么推荐的吗？

回答：300万左右的标的，鱼珠基本很难，剩下万博和萝岗，万博因为旧一些，选择多一些，面积也可以稍大。但是很多人自住，就喜欢萝岗多一点。看你需求吧。交通来说，也是万博比较方便。

提问：房姐您好，新人首问。我是北方人却非常喜欢扬州这个城市，有很多美誉的称号，人文地理环境还有慢生活都是我理想中的城市，现有50，想在扬州买一套房投资，未来有升值空间吗？如果可以入手，买哪个位置好一些？周边的镇江仪征又如何呢？年底前入手可以吗？请答复为盼，谢谢！

回答：南京周边的城市都不行，天生被南京吸血，而且扬州已经很贵了 仪征都不便宜。 要说便宜 还是镇江便宜，还有什么孔雀城，都是屌丝专供投资品，万年深坑。 专业玩家提倡投住分离，投资只买top10的城市，自住租房，扬州的民宿和酒店更适合你。 怎么区分一二三四线城市？ 我的个人观点： 一线，人口两千万以上，经济政治大城市：北上深； 强二线，人口一般在1000万以上，强省省会，广州杭州南京武汉成都天津郑州重庆； 弱二线，弱省省会，全国经济强市，福州长沙沈阳西安合肥济南石家庄，佛山东莞厦门宁波等； 三线，差省省会，地方经济强市，东三省江西广西云南贵州，中山珠海泉州苏州无锡常州扬州等； 四线，落后省会，差省地级市。

提问：南通现在买房前景如何？

回答：你好，南通长远看没有投资价值。 要想富，先修路。环一线在固投潜力上，比强二线差很多。 强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。 当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。 环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

提问：美丽的房姐你好，坐标江苏 小县城，现有一套全款住房，市值65W左右，一时卖不出。现在看了一套小的学区房，首付四成要50-60W. 手上还有一套苏州的房子，贷款有180w. 今年年底才有房产证。所以现在手上没有什么钱，但是想早点把这套学区房买下来，因为价格很便宜。之前咨询过银行说全款那套可以抵押贷款40W。现在信用卡有额度2万，我自己有一个公司，请问可以做经营贷吗？或者有什么其他的贷款，额度高利息少的吗？如果用抵押贷款划算吗？怎么操作好？

回答：你好，可以做经营贷，但是也要根据你的资质挑选产品，以下方案可以试试： 所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。 无息贷款方案： 1.农民 一般当地的农村商业银行会针对农村困难户发放3年的免息贷款，额度10万，各地不一样。属于ZF补贴利息，3年后归还本金。 申请条件有些银行需要贫困证，但是好解决。 2.军人创业 退伍军人创业，凭退伍证可在户口所在地银行申请创业贷款。一般额度不超过10万，2年内免息，超过2年需要自己承担利息。 3.大学生创业 在校生和已毕业不久的都可以凭学生证和毕业证申请。期限是不超过2年，2年之后需要自己支付利息。 4.公司福利 现在很多大公司，都会给员工提供无息贷款，一般最高额度是30万，期限是3年，需要在工作满3年以上，或者需要高级别等。 金额都不大，需要多核申请...

提问：房姐，佳兆业金域天下二期这套值得入手吗？产权70年，普通住宅。但是看起来似乎是公寓？不太懂这种和公寓有啥区别。

回答：是公寓 住宅和公寓的区别在哪？ 1. 地块性质的区别，住宅是住宅用地，公寓是商业用地； 2. 产权年限的区别，住宅是70年，公寓是40年（有些是70年）； 3. 功能的区别，住宅是只能居住，公寓是商住两用，可以注册公司； 4. 贷款方式不同，住宅可以商贷、公积金贷款，公寓只能商贷； 5. 贷款利率，住宅首套利率相对公寓低，但具体要看住宅套数； 6. 小孩上学的区别，住宅划分学区，公寓没有学区； 7. 户口的区别，住宅可以落户，公寓不可以落户； 8. 水电、物业的区别，住宅按民用水电收费、物业费较低，公寓按商用水电（少数可按民用），物业费用较高； 9. 做饭的区别，住宅一般都通天然气，公寓一般不同天然气一般用电磁炉(少数可通)； 10. 首付比例不同，住宅最低3成，公寓最低5成； 11. 契税的区别，住宅按面积套数（1%-3%），公寓一律3%； 12. 增值税：住宅满2可以免除，公寓缴纳差额的5.3% 13. 土地增值税：公寓卖出需要缴纳8%土地增值税（或者按照差额计算），住宅无 14. 涨幅：大部分的公寓涨幅不如住宅

提问：新人首问。美丽的房姐，你好 ！坐标山西小城市。目前家里父母名下市中心内一栋公寓楼，已纳入城市棚改规划范围，但是这里棚改推进的非常慢。已包租给他人。婚前SFSD117、住房。市中心 烂尾公寓50 今年交付。子弹90，年入约60. 1、想在本地购置一套200左右的住房。老婆名下没有房产、可做SFSD？ 2.老婆最近想投资西安房产，在莲湖区丰庆公园看中一套小平米复式，普通住宅。近地铁，近学区，约18000，可否投资？若不可，求指明哪里可投？ 3.我.老婆名下没好好利用过XYK，未办理过大额，城市太小仅有中、农、工、建、交、浦发、华夏、民生、晋商。哪个银行可方便做？ 3能否指教如何将资产利用最大化？

回答：1.可以 2.西安短期内继续凉凉。 等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。可以专注二手淘笋，疫情结束之后看看能不能捡漏。 长线看西安不如成都和重庆 3.先看看信用卡的文章 4.烂尾公寓出手换强二线城市房产。

提问：房姐好，请问成都天府新区锦江生态带 恒大天府半岛二期，离地铁1号线广福站700米，2017年交房，装修房，单价1.4万95平套三单卫，需要全款抵押（利率6.25，20年），值得投资吗？查了同户型二手房成交价1.5万，觉得价格不算笋，但是又纠结于在成都像这样楼面价很低的盘已经快绝种了，天府新区新拿的地开盘价1.8-2.2的很多，天府新区单价低于1.4万的新盘摇号中签率很低。 我是去全款抵押买，还是去沈阳买个7-8千的，成本低 压力小。目前年入45，全款抵押后年房贷还款额20，车贷7。

回答：天府新区都没什么好盘了，新鸿基悦城，恒大天府半岛，万科翡翠，阳光城半山，中海锦江之类 勉强还算有性价比。 恒大天府半岛二期单价1.4可以考虑入手。 主场成都优先入手成都，沈阳未来有子弹再加仓吧。 感谢付费！

提问：“新人首问”智慧美丽的房姐，我该不该接受这种组合贷款方式：买房想进行组合贷款（公积金加商贷），但工资性流水无法达到月供（公积金加商贷）两倍，再提高首付很困难，销售联系银行给出的解决方案是进行公积金贷款+商贷+消费贷，用消费贷去贷装修款，还告诉我装修贷利率比装修贷利率低，我怕有坑，如果接受这种三种方式一起贷款的方式买房，会不会对我有影响？比如影响我征信、后期办房产证啊等等～明天签贷款，如果可能请房姐把我的问题排在前面，谢谢房姐～

回答：你好，公积金组合贷，如果流水不够，增加一个共同还款人就行了，没必要提高首付。 有些首付贷上征信，有些不上征信。 不建议提高首付，杠杆太高，如果按揭之前查到了首付贷，银行会提前让你还清。 除非开发商可以操作同时申请，利率在6%以内，可以接受。

提问：平稳美丽得房姐看中一套房子如何砍价？坎多少合适？

回答：说说几种常用的砍价策略： 1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。 2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。 3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...” 4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。 5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。 6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。 具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。

提问：房姐您好！新人首问，武汉没有房票，葛店南可否入手？中建中海哪个性价比更高？另公司购房，问了几个楼盘都说不接受，怎么破？

回答：你好，武汉不限购区只能买汉口北，清能正荣府和联投汉口郡。 葛店南不建议入手，没有二手市场。 公司购房不能做按揭，一般买二手房全款抵押。 目前破限购的方式: 中专\/大专落户 积分落户 军官证 54大法 公司购房 硬过户 法拍房 代持

提问：智慧善良的房姐您好！新人问路，我的坐标在成都，已有两套房，一套自住房公积金贷款，一套学区房商贷，夫妻双方年收入50+。父母在龙泉驿有一套房，母亲年龄62岁。现有投资购房的想法。 问题1：若考虑以父母名义投资，以成都的限购政策，在哪里买比较好，可否推荐高性价比楼盘，接力贷是否可行？ 问题2：岳父岳母外地人，想在成都附近投资，有无推荐？ 问题3：若想在这波疫情过后争取低位买房，大概的入手时机如何选择？谢谢

回答：1.成都只有几个银行支持接力贷，可以找找银行渠道，65岁之前可以做接力贷。 不知道你的子弹多少？ 投资的话主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 成都当前新房笋盘越来越少了，二手房降价，一定要注意淘笋。 2.没有房票可以考虑入手重庆，未来潜力不小。 重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸及延长线。 3.疫情结束后的1-2周内是比较好的入手时机，选好板块 备好子弹和房票，有笋随时买入。

提问：房姐，请问武汉绿地国际金融城西斯莱公馆现在出手什么价格合适？ 另外问下，湖北大学对面还建房现在什么行情？等回复

回答：西斯莱公馆单价3.2左右可以出手。 还建房要看小区，有证的单价是周边商品房在8-9折左右，无证的单价是周边商品房价格的5-6折。

楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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提问：房姐您好，关注您有段时间了，湖北省内人，无FP,手持A7想在武汉光谷板块买一套房做投资保值，自持也可以（小孩在合肥上大学户口已随迁学校，毕业后打算回武汉光谷这边工作）有几个问题请教一下。 1.合肥，大学生集体户口能在合肥买房吗？可以的话请推荐一些具体区域，具体楼盘。 2.有朋友可以在汉阳王家湾纽宾凯楼盘帮我买到房；此楼盘入手有投资价值吗？

回答：你好，土地财政、疯狂基建，导致几乎所有的二线城市这几年疯狂的造城，合肥的热点片区之一滨湖新区(其他为高新区、政务区)二手供应量是相当惊人的，特别是滨湖三，很多小区的挂盘量达到100多套，再加上一手的供应，整个片区基本很难有效的量价齐升，总结滨湖挂盘量高的原因如下：

1.滨湖区开发时间只有十年，全部净地上市，是合肥市土地供应主战场；

2.距离核心区较远，本身是个睡城，一般企业不愿进驻这里的写字楼，因为业务无法涵盖全城；

3.金融中心本质上也只是呼叫中心，没有高端就业人口，也没有政务区的区位优势。 合肥的房价与城市发展不匹配，滨湖新区要先把基础设施建设起来，路网、绿化、最好的中学和最好的小学、现代化的小区，通过配套的完善来为新区吸引人气。

规划本身没有问题，但有点可惜的是，后来在落地执行过程中，发生极大偏离。由于后续缺乏严格的监管，滨湖新区在人口和产业都还没跟上的时候，就成为了炒房客的猎物。 房价超前透支预期，使得滨湖的产业落地速度变慢。一次性把房价涨到到将近2万的水平以后就没劲了。

合肥和武汉对比，武汉后劲更足。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问: 美丽智慧的房姐你好，坐标西安，本地户口，男，33岁，本科，单身未婚。2016年用公积金贷款和车位贷在曲江二期购买了首套房和车位。目前，贷款余额分别为52万、13万，房子车位合计估值200万，年收入40+，可月供2万+，但当下暂时手里无子弹，考虑综合利用房子的增值和收入现金流，用房子二抵贷出70万，再投资一套预算150左右的房子。 问题:1、单纯从投资角度这样做是否可行？ 2、如果可行，是继续在西安投资，还是去其他哪些城市建仓？ 3、考虑到未来结婚成家等各方面情况，其实我也不是很坚定，到底是继续投资、还是求稳为成家做准备，有些迷茫，也请美丽智慧的房姐也给出一些人生规划建议。

回答：你好，你的月供能力还行，可以适当增加杠杆和负债。但是不建议二抵，除非利率7%以内。 车位建议出手，增加子弹。 曲江房子建议截断抵押融资，利率低 年限长。 西安有一套自住就行了，不建议把大仓位放在西安。 优先考虑一线城市，北京 广州都是不错的选择。 其次是武汉 成都 重庆 沈阳。

提问：新人首问： 坐标武汉，首套自住，主要考虑大户型，五年后考虑置换。 目前有意向的三套： 1. 江城雅居26楼，133平毛坯 ，不满2，310万+17万税费 2. 清江山水8楼，158平精装修，满2，385万包车位，家具家电全送。房东说花了50多万装修，去看过确实可以。 3. 清江山水14楼，158平毛坯，同第二个户型一样，满2，345万带车位，房东要求多付首付（160万） 这三套价格和付款方式都可以负担，目前在武汉租房住，月租3200，想着是直接买个带装修的省掉装修空置期间的房租，还是选择毛坯？另外这三套是否值得入手？想听听房姐建议，感谢！

回答：你好，清江山水入手价控制在2万左右最好，上家的装修不值钱。 这几套对比，倾向1和3. 133流动性会比较好，158更适合自住，交易周期会拉长。

提问：房姐好 请问宝安中心区的西岸观邸小户型怎么样 宝安实验的学位怎么样？

回答：你好，从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安排名top3，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，这几个盘也是上一轮的领涨盘。 但一街之隔的翻身宝安实验学区，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 如果是单纯考虑学位，翻身的性价比会高很多。投资更倾向西岸观邸。

提问：【新人首问】房姐你好，年龄30，家庭收入12万左右，有一女；成都市青白江区19年底入手一套房，124平，月供4000+；子弹70万；今年六月份有资格买成都市区了，如果选择青白江再购一套，会轻松一些，但是内心还是想垫脚摸高买成都市区小房子。资金有限，目前暂定计划是在青白江入手一套套二，隔几年将其中一套房子卖掉，再凑钱去买成都市区一套房子，不知这种方式是否可行？还是今年六月份想办法抢入成都市区小房子更好？

回答：你好，建议买限购区。 纯投资主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。 非要买不限购区域，也是买新津10号线附近，青白江的规划都靠吹

提问：美丽的房姐，你好！去年在你的指导下买了一处百瑞景的二手房，即将搬家。现有保利心语九期房产一套，我想请你指导指导，因你说南湖升值有天花板，是先出租等地铁及其他配套起来以后再卖掉，还是及时卖掉投资升值更大的楼盘呢？如果出租了，对卖房子有多大影响？朋友说永旺要开在南湖，可以等等。我很纠结

回答：你好，南湖的定位是睡城，没有产业，未来增长动力不如关山大道。 建议出手裂变2套低价潜力盘。 百瑞景属于稳妥性产品，接下来可以入手2套进攻性产品，光谷东和白沙洲这2个板块都不错。

提问：房姐，急急，龙华的锦绣御园值得买吗？

回答：你好，锦绣御园位于创业路与和平路交汇处。 新盘相对站岗时间会比较长。 如果投资，建议可以考虑一下些更好区域的限价盘。

提问：房姐您好！我是东莞长安、寮步、深圳坂田各有房产的那个提问者。 为及时止损决定把长安小两房转手，寮步松湖传奇保留。 现有以下两方式配置房产，并说下我心中的纠结：

回答：你好，感谢付费！ 1.沙井、松岗地铁口1公里以上通勤就会很辛苦，中海西岸差不多是一公里。 沙井，光明盘本来就不多 西岸华府单价不算高，但是松岗并没有什么利好片区无法质变，还不如光明。 2.坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，也是轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。可以适当挂高价格。 3.建议等补涨，同时沙井和光明淘笋。买卖同时进行，防止踏空。

提问：美丽的姐姐，我打算这次灾难过后在汉入手一套二手房，想问问现在这个情况，银行贷款大概在何时会比较宽松呢？另外我女朋友想要房子加她名，我说这样不利于以后入手二套啊，要从长远考虑，她不听劝，该怎么说服呢？感谢、

回答：武汉房子这么便宜，加名字多浪费资格啊。你们年纪轻轻多好的贷票啊！ 女朋友这种诉求无外乎就是安全感，其实很多普通家庭的女孩子都到婚姻这一步需要这种用钱搭建的安全感的。 说直白点，是筹码。 她想和你结婚未必要拿你一半房子走人，但她想你多在这段婚姻里付出些成本，这些成本能攥在她手里变成她的筹码就最好了。 毕竟，站在女孩子的角度，她把最美好的青春和一生的时光都要给你。 情感角度，女朋友的想法无可厚非，也是社会上谈婚论嫁大家已经司空见惯的事情。 理性角度，钱也是你家里和你一点点积攒的，也不能平白无故一结婚就送半个产权。 兼顾一下，和女朋友商量赶紧生孩子，生完孩子加名字或者两家共同出资（你家多出点）以女方名字再买一套，于情于理你们双方可能都更容易想通一些。 如果还没有到可以生孩子的地步，那就先用你爸妈的房票买吧。

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