弘阳地产的房子好吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-05 06:30 标签： 南京弘阳地产怎么样

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撰文：张婷，南京楼市微信平台编辑，微信号ztsyx1234

今天南京楼市独家调研报告，值得你关注：


上周五（7月7日），金地、保利以22.2亿元摘得江宁淳化G21地块（商住），楼面地价16015元/㎡。此消息一出，南京地产人+买房人的目标再次被江宁淳化这个熟悉而陌生的板块吸引。

关于江宁淳化楼市未来走势，目前有4个核心消息值得大家关注：

1、，万科以14.9亿元拿下淳化G67地块，楼面地价11242元/㎡，万科、和昌共同开发，楼盘名为万科和昌金域东方，目前已公开售楼处和样板房，预计8月首次开盘，听说会卖到2.5万/㎡以上；

2、，禹洲以8.8亿元拿下淳化G71地块，楼面地价13645元/㎡，禹洲、弘阳共同开发，楼盘名为弘阳禹洲时光春晓，目前售楼处正在打造，预计7月公开，9月首次开盘，价格待定；

3、，保利以8.05亿元拿下淳化G05地块（靠近梅龙湖），楼面地价21612元/㎡，目前规划已出，将打造六栋小高层，现房销售；

4、，金地、保利以22.2亿元拿下淳化G21地块（商住），楼面地价16015元/㎡。

江宁淳化要卖2.5万+，那么远那么贵，真的值得买吗？今天上午，带着这些问题，我花费近4个小时去实地踩盘、了解。

一、测距：从南京新街口到江宁淳化，地铁+公交需要花费1h15min，近30km

我相信很多人和我一样，只是听说过江宁淳化这个地方，但实际并未去过。

为了更加真实地感受交通情况，我专门选择了地铁+公交的方式，从南京市中心新街口出发，先乘坐地铁1号线到龙眠大道站（途经16站），然后龙眠大道2号出口换乘公交，在南京义乌小商品城乘坐835路，途经11站到咸墅站下，便抵达江宁淳化几块高价地的聚集地。▽


从南京新街口到江宁淳化，虽然没有地铁直达，但只需换乘1次公交车，交通还算方便。全程耗时1h15min左右，假设你后期在新街口上班，去江宁淳化买房，这个交通时间大多人都是能够接受的。

如果开车，从新街口出发，以江宁淳化目前即将对外卖的新房万科和昌金域东方为终点，大概需要1h，全程26公里。打车的话，73元，还是比较贵的。▽


不过，如果乘坐地铁1号线，到南京交院站下，从江宁大学城的文鼎广场到江宁淳化的万科和昌金域东方，其实也就5公里，开车13min，这样来看，距离不算太远。▽


二、实地探盘：江宁淳化4块高价地，目前仅万科和昌金域东方公开售楼处，预计8月首开，可能卖2.5万+

测完南京新街口到江宁淳化的距离及路上消耗时间，下面我将重点结合图文，带大家感受江宁淳化目前拿地房企的几家楼盘情况。

首先，给大家看两张图片，即我刚到咸墅公交车站台看到的场景：周边有点荒凉，江宁淳化030县道两旁基本都是杂草，除了过往的汽车、货车，基本看不到人，也很难打到车。▽



目前江宁淳化没有新房在售，唯一可以期待的是从去年年底到上周五拍出的4块高价地，分别为万科和昌金域东方（楼面地价11242元/㎡）、弘阳禹洲时光春晓（楼面地价13645元/㎡）、保利G05地块（楼面地价21612元/㎡）、保利、金地G21地块（楼面地价16015元/㎡）。▽


而这4块高地价，今年有开盘计划的仅万科和昌金域东方以及弘阳禹洲时光春晓，这两家纯新盘堪称“邻居盘”，中间只隔了一条马路。▽


万科和昌金域东方在7月初公开了售楼处和88㎡、115㎡样板房，也是我今天重点实探、考察的楼盘。从咸墅公交站台步行过去只要9分钟，高德地图显示604米。万科和昌金域东方售楼处实景。▽




据售楼员介绍，万科和昌金域东方共打造15栋11-18层的住宅，预计8月份首次开盘，推400多套房源，主力面积88-115㎡，价格可能会卖到25000元/㎡以上。▽


目前，与万科和昌金域东方一街之隔的弘阳禹洲时光春晓正在打造售楼处，预计7月份公开，9月首次开盘。▽


据了解，弘阳禹洲时光春晓共打造11栋楼，首次开盘将推出4栋楼，都是18层小高层，共计234套房源，二梯四户，主力面积83-108㎡。目前价格还没确定，但其13645元/㎡的楼面地价给人不少遐想，你觉得会卖多少？▽


三、话题探讨：江宁淳化即将卖2.5万+，那么远那么贵，你会去买房自住或投资吗？

其实说实话，江宁淳化在很多买房人心中距离上还是挺远的，而现在新房价格即将卖到2.5万+，不少人会觉得又远又贵，尽管万科、禹洲、金地、保利这样的品牌房企都去拿地开发，买房人还是会心生疑问：江宁淳化真的值得花2万5的单价，去买新房自住或投资吗？

（1）首先，我们不妨来听听万科和昌金域东方售楼员怎么说


万科和昌金域东方售楼员潘峰/左 南京楼市微信平台编辑张婷/右

张婷问：江宁淳化即将卖2.5万+，会不会太贵了？

潘峰答：万科向来都是跟随城市发展的步伐开发布局的，很多时候都是城市拓荒者，拿几个典型的项目来说，2001年在莫愁湖畔打造万科金色家园，2004年在河西奥体打造万科金域缇香，2010年在江宁九龙湖打造万科金域蓝湾，都是在这些区域比较荒芜的时候进驻拿地开发的，这么多年有让业主亏过吗？没有吧。现在进驻江宁淳化，也是看好这边的发展潜力。▽

张婷问：你不觉得现在南京房价整体都太高了吗？不怕后期盘整房价下跌？

潘峰答：说真的，不是太担心。如果你有心，可以看看南京房价年6月这7年期间房价走势情况，除了2011年、2012年稍微有所波动房价下跌，其他年份都是呈现稳步上涨趋势，2010年南京新房均价11970元/㎡，现如今已经25000元/㎡左右了。▽


张婷问：既然你这么看好楼市和江宁淳化，你自己会在万科和昌金域东方买一套吗？

潘峰答：肯定会买的，我现在购房证明已经交上去了，争取第一次开盘就买一套。

一方面，我还没有住过万科的房子，想感受一下，而南京核心地段万科的房子房价基本都在3万+，买的话压力太大了；另一方面，我看好江宁淳化的发展潜力。现在保利、万科、金地都已进驻江宁淳化，传说中的房企四巨头“招保万金”就差招商。一个新兴板块，如果品牌房企都争相来拿地，某种程度上也印证着它的发展潜力。▽


（潘峰最想买的户型，88㎡小三房）

Ps，潘峰是位很热情的售楼员，如果你想去万科和昌金域东方看房子，可以找他，电话。

（2）其次，来看看买房人怎么说

今天从江宁淳化踩完盘回来，我第一时间在微信朋友圈发起了话题探讨：#江宁淳化即将卖2万5，你怎么看？#

得到的反馈如下：（备注：观点仅代表发表评论者个人，不代表南京楼市微信平台及本文作者）

@旅程：这个价格没有问题，未来江宁淳化就是第二个百家湖。宁杭高速淳化互通即将开工建设，将在一年后建成通车。届时，江宁大学城和淳化街道及其周边的居民，由宁杭高速公路进入南京主城最快可以20分钟左右实现，较目前节省将近一半的时间。

@Devil.He：太贵了，这个项目目前周边基本没有配套，淳化没有规划地铁是硬伤。

@孙新浩：万科这个盘我去过三次了，2.5W感觉有点不值，万科和昌金域东方打造的是成品房不是精装房。我粗略算了一下，2.5W买淳化，还不如2.95W买百家湖万科翡翠公园那个圈，相比之下，那边更成熟更适合居住。

@ji rong：地方太偏，属于江宁的农村，价格太贵，1.8W左右合理，目前基本没配套，光有大牌开发商有啥用。

@maredifier：自住可以，投资肯定不适合。首付投资大，新房三年限卖，交付前还要等一两年，现在买起码四五年后才能卖，就算涨了五千一平，算上贷款利息和办证开销、前期首付的资金收益，空间不大。不过那边空地很多，江宁淳化政府招了企业、厂房都迁过来了，这类企业的员工自住需求很大，加上距离江宁大学城近，刚需大学生也都有买房自住的需求。

@一路相伴：短期跟风涨——值，长期看调整——勿进。

（3）最后，谈一点个人的看法

1、关于万科和昌金域东方这个楼盘本身

项目我去看了，楼盘自身品质没话说。小区总共就15栋，都是11层和18层产品，得房率和舒适度都比较高，总住户1224户，车位数量约1385个，未来小区业主停车不用愁，车位比1:1.1。今天我去踩盘，尽管是大中午，但仍有不少当地市民来看房。▽


2、关于价格，江宁淳化即将卖2.5万+

客观来看，2.5万+的价格在江宁淳化本地来看，并不算贵。一是地价在那里，从去年年底到上周7月7日，新拍出的4块地的楼面地价依次是：11242元/㎡、13645元/㎡、21612元/㎡、16015元/㎡，算上建安成本和人员成本，新房价格卖2.5万/㎡，开发商不算黑心。

其次，来看淳化镇在售二手房房价情况。今天我走访了江宁淳化几家二手房中介，发现淳化在售的二手房基本都是拆迁安置房，均价元/㎡。▽


其中万科和昌金域东方后面的淳湖佳苑为拆迁安置房，因为有两证也可以买，目前均价在16695元/㎡。伴随城市化进程的打造，淳化街道拆迁户比较多，淳化商品房房源紧张。中介表示房子不算难卖，刚有一套90㎡的小三房150万左右卖掉。▽


一方面受限于高地价，另一方面淳化当地市民是房屋改善的需求，且拆迁户较多， 也积累了很多购买力，现在万科、保利、金地、禹洲等品牌房企进来，后期房子上市，应该不会太难卖，而新房即将卖到2.5万+，虽说不便宜，但这个抗性伴随越来越多的品牌房企进驻江宁淳化，接受度应该还可以。

3、关于江宁淳化适不适合以2.5万+的价格买进投资

我个人认为，自住可以，但从纯投资角度，江宁淳化不是首选。相比江宁淳化2.5万+的起点，板桥1.75-2.5万+，江北高新区1.6-1.8万+，江宁禄口1.25-1.67万+，江宁滨江1.06-1.4万+，六合1.1-1.3万+，这5个刚需板块在价格上优势更大。


（当前的江宁淳化，放眼望去，还是挺荒凉的）

以后就是我这次去江宁淳化的一点观察和踩盘心得，如果你对这个区域感兴趣，或者想在江宁淳化买房，欢迎加我微信交流。

最后，我们一起来做个投票：


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