[摘要]增加租赁住房的有效供给是2020年中央经济工作会议的重点部署之一，对于落实党的十九大提出的“房住不炒”战略定位和构建租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展，提高住房资源的配置效率，实现人民住有所居具有重要意义。本文从厘清租赁住房有效供给的内涵出发，分析了租赁住房有效供给不足存在的问题和原因，并从盘活、改建和新建三个路径提出了增加租赁住房有效供给的政策建议。
[关键词]租赁住房；有效供给；路径；住房政策
[中图分类号]D63 [文献标识码]A
人人享有适当的住房是公民的一项基本权利，保障全民住有所居是政府的责任。2020年12月18日的中央经济工作会议提出增加租赁住房的有效供给，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。租赁住房和自有住房同样是实现住房权利的手段，增加租赁住房的有效供给对于落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”战略定位和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，稳妥落实长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，提高住房资源的配置效率和实现社会公平，实现人民住有所居具有重要意义。此外，还能促进经济发展、金融稳定、社会和谐、精细化的社会治理。
租赁住房的有效供给不足是全世界普遍存在的问题，联合国人居署认为很多人需要租赁住房，但政府重视不够。[1]世界银行报告指出在发达国家尽管存在一个较大的社会租赁住房部门，但是需求得不到满足和轮候时间较长，新兴市场经济国家大量的租赁需求由非正式住房部门来满足，但是房屋质量差和安全性差。[2]总结租赁住房的国际经验发现，政府对租赁住房的重视不够、保障性租赁住房的短缺、对租户和私人房东的保护不足、租金控制的争议、空置闲置的住房（包括第二住宅）在增加、租赁市场的激励不足成为需要应对的问题。[3]中国现有的研究针对扩大租赁住房的有效供给从集体土地供应、金融支持、财税、市场监管等多角度提出了对策和建议。
[4][5][6][7] 然而，学术界并没有明确阐述租赁住房有效供给的内涵，对其存在的问题分析不够全面深入，相应的政策建议也需要根据最新形势进行完善。本文从租赁住房有效供给的定义出发，分析我国增加租赁住房有效供给存在的问题和原因，并基于多城市的调研实践探讨增加租赁住房有效供给的路径及其实现的政策保障。
一、租赁住房有效供给的界定
租赁住房是实际上用于居住用途的房屋体系，包括了集体宿舍、成套住宅、公寓等。租赁住房的规划设计用途和实际使用用途可能不完全一致。从规划设计用途来看，它包括了农民在集体建设用地上的宅基地自建自用住房，国有居住用地上的集体宿舍和成套住宅，以及国有其他建设用地上的集体宿舍、公寓和住宅。此外，它还包括了原来规划设计用途是工业、商业办公等居住用途的建筑被改造为居住用途的公寓等。
我国中央和地方政府规定了出租房屋需要满足消防安全、人均居住面积等方面的要求，这样就出现符合规定要求的租赁住房和不符合规定要求的租赁住房。对于后者，不符合规定要求的租赁住房成因很复杂，相关法治建设相对滞后，特别是改革开放后很多制度与政策调整无法跟上快速增长的经济和动态变化的社会，造成了在一些规定之前存在的租赁住房不符合后来出现的规定，以及规定出来之后还没有完成相应审批程序的租赁住房。此外，还有一些则是不合法的建筑用作居住用途，例如农村的小产权房和城市的违法建筑。
当前，我国租赁住房体系包括了公租房、保障性租赁房和市场租赁房。其中，公租房面向城镇户籍中低收入的住房困难群体，对低收入家庭应保尽保，其他家庭在合理轮候期内给予保障；保障性租赁房（原政策性租赁房）面向新市民、青年等住房困难群体，解决阶段性住房困难，主要有产业园区的配套集体宿舍、蓝领公寓、人才住房、单位周转房等。市场租赁房包括：私人业主直接出租、或者通过经纪代理出租、委托代管的住房；租赁运营企业包租的住房；租赁运营企业在国有土地、集体建设用地上建设自持运营的住房；租赁运营企业改建非居住建筑为租赁住房。公租房和保障性租赁房体现的是政府承担的住房保障责任，通常限定了需求对象，并要求租金低于市场租金。而市场租赁住房实行的是市场定价，不限定需求对象。从供应主体构成来看，以私人住宅出租为主（90%左右），机构化出租占比较低（5%左右），当前，在政策的支持下，机构化出租占比在不断提升。
所谓租赁住房的有效供给，根据凯恩斯理论，是指与租房消费需求和消费能力相适应的供给。租赁住房需求是指在给定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。它可以按照需求时效分为有效需求和潜在需求，前者是在当前时期已经表现出来有居民支付能力的现实需求，后者是当前时期没有表现出来、缺乏支付能力但有可能在今后某一阶段逐渐形成的未来需求。它还可以按照需求层次分为生存需求、享受需求和发展需求。20世纪70年代末，联合国有关机构将居民的居住水平分为三个层次：一是最低标准：每人一张床位，并且人均居住面积达到2平方米；二是文明标准：每户一套住房，并且人均居住面积达到8平方米；三是舒适标准：每人一个房间，人均居住面积10平方米以上。这实际上对应着不同层次的居住需求数量。租赁需求可以按照需求特征分为过渡性需求和长期需求。租房群体有着很大的分化。一些群体可能是现在租房，等将来收入提高会买房或者在老家自建房。另一些群体则可能是终身租房，有的是收入有限不能购房，有的是偏好不操心房屋维护的租房方式。在租赁住房占比较高的发达国家，很多家庭选择租房的生活方式。此外，除了普通人群的租房需求，还有无家可归者、低收入群体、残疾群体、居住于不符合出租要求房屋的群体的需求。
租赁住房需求通常包括数量、结构、质量、功能、区位、服务、权益和价格等方面。租房主体的数量需求通常是居住空间的面积等，可以分为一张床、一间房、一套房的需求。租赁住房的结构需求一般指房型结构，例如0居室、1居室等。租赁住房的质量需求是满足国家的相关标准，做到消防安全、装修环保、房屋主体结构安全等。租赁住房的功能需求通常包括满足最基本的寝、食功能，以及从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际交往等多方面的需要。租赁住房的区位需求包括社区具备交通、商业、教育、医疗等配套基础设施与公共服务，通勤时间合理。租赁住房的服务需求是指房东或者租赁管家能够提供维修、保洁等居住服务。租赁住房的权益需求是指租客的居住权受到保护、租赁关系稳定、不被提前驱逐等。租赁住房的价格需求是指租客希望租金可负担，通常不超过月收入的30%。
租赁住房需求受到了租金、房价、其他商品的价格、收入、家庭生命周期、人口规模和结构、迁移以及消费偏好、拆迁改造、政策法规、金融支持、社会文化、自然条件等的影响。租赁住房需求弹性小，对价格变动的敏感程度小于购房需求，并且有一定的可变性和适应性，例如承租人有支付能力和支付意愿，但是市场上不能提供承租人理想的住房，则会选择次优的租赁住房。
租赁住房的供给是在各种可能的价格水平下供应方愿意提供租赁住房服务的数量。它受到了价格、生产成本、其他商品价格、预期、市场结构、自然条件、资金、技术、政策法规等因素的影响。租赁住房供给的方式包括了生产（包含新建、改建、扩建）、改造、维护三种途径。改造涉及结构和面积的改造、场地的整治等，维护则是不涉及面积和结构改变的装修、修缮和清理等。租赁住房供给具有多主体供给、新建的滞后性、规划和土地供应带来的计划性、供给弹性大等特点。
租赁住房的有效供给是指能够满足租赁住房需求的供给。租赁住房的有效供给需考虑非正规的租赁住房供给带来的需求分流，以及正规供给的财务可行性。租赁住房应该具备一定的准入条件，应该符合相关国家标准中关于建筑、结构、消防、装修等方面的要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的建筑，违反规定改变房屋使用性质的，法律法规规定禁止出租的其他情形的房屋不得用于租赁住房的出租。然而现实情况是，存在一些完全不合法（例如违法建筑）、部分不合规定的房屋（例如没有完成一些审批程序的改建房屋）对外出租，并且由于租金比较低廉吸引了租客，但是政府没有掌握这些信息和进行整顿，事实上形成了非正规的租赁住房市场，并挤占了正规租赁住房市场的需求，造成了后者的供应却没有需求。此外，租赁住房供给主体的财务可行性也至关重要，也就是供给方提供与需求相匹配的产品和服务能获得合理的利润。提供给中低收入群体租金低廉的保障性租赁住房，由于利润很低或亏损导致了市场主体没有积极性。此外，还有一些市场租赁住房，由于利润很低降低了社会资本参与的热情。
租赁住房的有效供给还需要考虑政策对供给和需求的影响。政府提供财政补贴、税费减免、低息贷款、规划奖励、减少审批时间等政策优惠会激发租赁住房运营单位的积极性。政府立法保护租赁市场参与主体的合法权益、提供租房补贴或者租房券等会激发租客对租赁市场的信心。此外，租赁住房的有效供给需考虑合理的住房空置率。租赁市场存在合理的空置率，并且在不同的发展阶段可能会发生变化。
二、租赁住房有效供给不足的表现和成因
租赁住房的有效供给通常不足，主要表现为以下问题。
一是供给总量不足，租赁住房供给的总户数低于租户户数。我国的城市化出现了人口向大城市和以其为核心的都市圈和城市群集中，造成了一些大城市出现了正规的租赁房源供给单元数量少于租赁户数，租赁群体到农村租赁住房以及租赁非正规住房等问题。
二是供求结构错配，无效供给过剩和有效供给不足。首先，租户需求的主体是小面积、低总价的单间，而市场供给的主体是大面积、高总价的成套住房。《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，租赁群体以新就业大学生和流动人口为主，85后、90后等租赁主体更加倾向于配套齐全的小面积、小户型的需求，但现实中，一居室、两居室的小户型租赁住房供需关系紧张，而大面积、大户型的房源存在部分过剩，一些租房者只能在三居室及以上住房进行合租，甚至是群租。其次，租赁住房供给质量和功能不能满足需求。年轻化租赁群体的“品质租房”新消费观念逐步增强，是“注重颜值、讲究品位”的消费升级的重要体现，例如大学生等青年群体对居住品质、社区功能有较高的要求，希望面积不大但设施新和功能全，有社区食堂、图书馆、咖啡吧等社会交往空间。并且，超过6成的租客在选择租房时注重房屋配置，如智能家居、管家服务等。但现实由于85%以上的房源以私人为主，多是老破小，大多数住房品质不高，缺乏这些社区设施，缺乏必要的装修和维护服务，难以达到新生代租房人的需求。[8]再次，供给区位错配，很多租房群体希望通勤时间在半小时以内，而就业中心附近的租赁房源较少，远郊区的租赁房源较多。
此外，还存在其他供需错配问题。首先，租赁住房的安全居住权得不到保障，一些出租人不签订长期租赁合同，提前驱赶租客等。其次，缺乏相应的居住服务和无法享受基本公共服务，如承租人希望得到保洁等服务却无法得到满足。承租人居住权益得不到保障，无法享受相应的基本公共服务，例如子女就近入学等。再次，租金的可支付性不足，超过了个人或家庭月收入的30%，造成了沉重的房租负担，并影响到租客的生活。
造成租赁住房有效供给不足的具体成因有很多。一是有些城市的租赁住房供应赶不上人口的快速增长，造成了供求缺口。这与新建租赁住房供应不足，也和改建住房、盘活存量住房跟不上需求变化有关。新建租赁住房供应受到了土地供应不足、建设运营租赁住房的投资收益率较低无法吸引社会资本进入等影响。改建住房供应不足与建设运营标准缺失和政策支持力度不够、审批难有关。盘活存量住房受到了房东积极性不高、租赁企业盈利难等因素的影响。二是城市的现有租赁住房供应结构和需求结构不匹配。现存的存量住房多是成套住房，质量和功能较差，区位偏远，缺少靠近就业中心、居住品质较高的整租单间。三是租赁住房的安全保障不足，不能同等共享基本公共服务。前者与缺少租赁法来规范租赁关系以及政府维护市场秩序力度不够有关，造成了房东强势和租客维权不足等现象。[9]后者则与教育等基本公共服务实行购买住房的群体优先有关，可能的原因是教育等基本公共服务资源配置不平衡、不充分，以及分配政策不合理。[10]四是租赁住房的可支付性不高，这和租房群体的收入不高，也和房租较高有关。[11]此外，由于租客的收入有限决定了租金的上限，许多住房租赁企业运营成本较高和收入较低，盈利难，一定程度影响租赁服务供给的稳定性和可持续性。一些租赁企业甚至依靠租金贷、借新债还旧债来快速扩张，在市场行情下行时出现了爆雷。还有一些企业则骗取租客的租金、押金、房屋的装修款然后逃之夭夭，影响了社会稳定。
三、增加租赁住房有效供给的途径
（一）增加租赁住房有效供给的目标
租赁住房有效供给应实现总量平衡、结构合理、质量提升、服务规范、权益保障、渠道多元、制度健全的目标。未来租赁住房发展的任务应增加供给、改善结构、建立建设运营标准提升质量和服务、创新服务体制、保障合法权益、供应主体多元、健全制度和法律法规。这要求深化体制机制创新，推动住房租赁市场供给侧改革和需求侧保障，形成供求协调互促的住房市场发展格局。
（二）增加租赁住房有效供给的途径
我国增加租赁住房有效供给的重点在人口净流入的大中城市。我国流动人口主要流向一线、二线大中城市，而这些城市的房价较高，并且存在限购政策，导致住房租赁需求较大，而租赁住房存量和增量有些不足。
增加租赁住房有效供给的途径有新建、改建、盘活。在部分供求缺口较大的热点城市，应利用国有土地、集体土地、企事业单位的闲置用地新建更多的小户型、低租金的租赁住房。在总体供求平衡的城市，应该以盘活存量住宅和改建非居住建筑为主。各地因地制宜构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的租赁住房体系。
1.盘活存量住房用于出租
一是要鼓励城市私人的非自住房源进行出租。这里通常有三类租赁经营模式。第一类为房东自营模式，即从住房租赁合同的签订到房屋的运营都集于房东一身。第二类为托管模式，没有太多时间管理房源的房东往往和承租人签订一个租赁合同，然后和第三方签订托管合同将房屋管理事务外包给第三方。第三类为包租模式，房主直接和租赁运营机构签订转租合同（实际上，很多企业为了降低税负，签订的是资产代管合同），并得到固定的租金，而招租和运营行为由运营机构全权负责。这三类模式各有利弊。房东自营模式是房东和租客直接打交道，关系简单，但是他们的房源多为老旧房和部分毛坯房，有些房东不愿意承担出租住房的装修成本，造成了居住品质较差，租金较低。还有些房东不愿意承担繁琐的管理责任。一些不愿意管理房源的房东可以将其房屋给住房租赁企业进行托管，房东得到租金，托管企业得到服务费用。这类模式涉及三方，可能会存在一些纠纷，例如托管企业收了租金，但不及时转给房东，对房屋疏于维护等。一些住房租赁服务企业采取包租模式和业主签订租赁合同筹集房源，一般都会将房源按照现代租户对住房品质的需求进行统一改造，然后招租和租客签订租赁合同，收取更高的租金和提供相应的增值服务。由于规模效应，其平均成本比私人房东自己装修更低。但是该模式下的租金贷、租金押金等形成的资金池、装修贷款等可能形成新的金融风险，特别是有些包租企业卷走这些资金，造成了业主收不到租金、租客交了租金却被驱逐等社会稳定问题。因此需要解决维护租客的权益、房东出租的积极性以及租赁企业经营风险和金融风险等问题。
二是盘活城市周边农村农民在宅基地自建住房对外出租。由于一些城中村距离城市中心较近，租金较低，吸引了大量的租房群体入住。一些城市尝试通过政企合作、村企合作等方式，将这些房屋按照消防、卫生、安全等相关规定和标准改造为租赁住房及完善配套设施。但是这种模式面临的问题是，这些房屋既有合法的农民自有住房，也有一些不合法的小产权房、违法建筑等。另外，农村住房不像城市住房有相应的建筑标准，普遍质量较低、配套设施不全；同时还需处理一些棘手的历史遗留问题，例如房屋扩建等。
此外，还需要鼓励租赁住房留在租赁部门，而不是转化为自有住房，加强租赁住房的维护和提升居住品质等。
2.改建存量非居住建筑为租赁住房
将城市空置闲置的商业办公用房、厂房等改造为租赁住房。特别是对于距离城市中心较近的商业、办公和酒店（宾馆）等经营类房屋，鼓励以整栋、包层为单位将这些闲置用房改造成租赁住房。在中央政策鼓励改建项目的同时，这些项目通常需要规划、土地、建设、消防、环保等多部门的审批，而他们的实际用途和原来的规划设计用途不同，造成了改建后不符合原来的一些强制性标准，而新的租赁住房建设运营标准没有出台，审批程序推进难，享受相应的优惠政策难。
3.利用国有建设用地、集体建设用地新建租赁住房
一是在国有建设用地供应计划中单列租赁住房土地供应计划。主要指在人口净流入大、租赁需求旺盛的大中城市，特别是针对中央财政支持住房租赁市场发展试点的24个城市，应加强租赁住房土地供应。而且，应该明确列入土地供应计划的租赁住房土地在区位上应满足位于市中心、地铁沿线、工业区周边的条件之一，以保证其区位能满足租赁需求和促进职住平衡。由于市场租赁住房土地出让价格通常低于出售型商品住房地价，公租房和保障性租赁住房地价则更低，并且需要提供市政配套设施，会影响到地方政府的土地财政收入和增加公共支出，这需要解决地方政府土地供应和企业拿地的积极性问题。
二是推进集体建设用地建设租赁住房试点。目前，我国有13个城市开展了集体建设用地建设租赁住房试点，增加了租赁住房的供给，又拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。相比于国有土地，集体土地价格很低，因而其建设租赁住房极大降低了投资成本，增加了高品质的租赁住房，对城市的高租金起到一定的抑制作用。这需要解决集体土地建设租赁住房项目在规划、配套设施、建设运营、融资等方面的问题。
四、增加租赁住房有效供给的政策建议（注：贝壳研究院对政策部分研究也有贡献。）
（一）出台住房租赁条例
我国对于住房租赁还没有出台专门的法律法规，当前的一些部门规章法律层级不高，效力不够，各地方的管理办法五花八门，难以形成行之有效的准绳。因而，在当前租赁需求增加、租赁关系不稳定、租赁企业爆雷频发、政府无法可依监管难度大的情况下，很有必要出台住房租赁条例，通过立法来明确各市场参与主体的责权利关系，规范住房租赁企业的经营行为，明确政府相关部门的职责和对租赁企业违法违规处罚提供依据，保障租赁当事人的合法权益。它将为加强政府部门协同和为住房租赁行业健康发展制定和执行政策提供法律依据。
（二）明确租赁住房的建设运营标准
目前新建的租赁住房是参照集体宿舍、成套住宅、酒店的设计规范，以及一些地方出台了公租房设计标准，住房与城乡建设部近期颁布了《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》明确了适用标准和合理增加服务功能，还需要深化集中租赁的居住区规划设计方面的要求，更好地指导租赁社区建设运营。
改建类租赁住房多是参照酒店、集体宿舍、住宅设计规范，但是这些标准制定时间比较早，和现在的经济社会发展、技术进步、企业的实践不完全一致、不完全适用。这造成了地方政府在审批改建项目的时候缺少合适的标准。租赁运营企业在成本控制和用途导向下，选择的改建标准并不统一。但是房源验收部门事后参照的标准可能不同，造成了验收不合格，损害了社会主体的积极性。当下，在解决了适用标准问题的基础上，还需要出台租赁住房运营标准，明确规定住房租赁企业、房屋应当具备一定的准入条件，提供的信息管理、租赁服务、房屋维护等运营管理应当达到一定的要求。
（三）明确改建租赁住房的审批流程，加快落实已经出台的有关优惠政策
目前，很多城市积极响应非居住建筑改建租赁房，但是缺乏清晰一致的审批流程，甚至是同一城市的不同行政区选择的标准和审批流程都不同，给企业造成了很大的困扰。这需要做到审批流程公开、不同部门之间的协作顺畅。
此外，很多城市非居住建筑改建租赁住房项目的审批流程存在周期长、效率低的问题，主要原因是项目从规划、立项、审批、验收到运营的行政审批流程长和申请材料多，以及串联审批存在各部门信息不联通的“信息孤岛”现象。审批时间的长短直接影响到住房租赁企业的运营成本和房源供应。因此，各地要落实“放管服”改革的总体要求，探索高效并联审批，优化快速审批通道，进一步压缩审批时限，减少办事环节、简化审批手续，加快增加租赁住房的有效供给。
部分地区政策落实难、扶持力度不足的现象仍然存在。如2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。一些城市并没有落实这个政策，大部分“商改租”项目至今依然实行的是商水商电。因此应该加快落实该政策，或者给租客发放水电价差补贴。
（四）扩大租赁住房土地供应规模
一是单列租赁住房土地供应计划。外来常住人口规模较大和占比较高、租赁需求旺盛的大中城市，应单列租赁住房土地供应计划，专门用于租赁住房建设。原则上，大中城市每年应按照不低于10%的比例单列租赁住房土地供应计划。列入土地供应计划的租赁住房土地在区位上应满足位于市中心、地铁沿线、工业区周边的条件之一，并按照收益还原法核算土地出让价格。
二是完善集体建设用地建设租赁住房制度。利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，应尽快出台集体建设用地建设租赁住房管理办法。集体经营性建设用地出让做租赁住房的，应明确集体建设用地招拍挂上市流程。试点城市可运用财政奖补、财政贴息等方式鼓励集体经济组织以租赁住房项目经营权入股、联营等多种途径建设运营租赁住房项目。城市建成区内的集体建设用地，原则上只能用于建设租赁住房项目。利用集体建设用地建设租赁住房的，适当减免农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金。健全集体建设用地建设租赁房的规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理。
三是盘活企事业单位闲置土地。企事业单位利用城市建成区内的自有闲置土地建设租赁住房项目的，原则上不受原有土地规划用途的限制。
（五）增加财税政策支持力度
一是增加中央财政支持住房租赁市场发展试点城市的支持力度。2019
年，财政部和住建部对“中央财政支持住房租赁市场发展试点城市”给予中央财政资金奖补助标准，可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等，至今试点了两批24个城市。该试点期限是三年，在国家大力增加租赁住房有效供给的前提下，建议该试点期限适当延长，并且增加一些试点城市，明确该资金的使用管理办法，更好地鼓励城市政府增加租赁住房供给。
二是降低住房租赁税收负担。个人通过政府租赁平台办理租赁合同网签备案的，采取综合征收方式征收和降低税负，或者对其出租住房应缴纳的各项税费进行减免。以住房租赁为主营业务，租金及服务费、管理费收入占企业总收入70%以上的住房租赁企业，经开业报告后，可减按15%的税率征收企业所得税，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税或选择简易计税方法。企事业单位向住房租赁企业出租住房以及住房租赁企业向企事业单位出租住房的，房产税按照4%的优惠税率执行。企事业单位以低于同地段平均水平20%以上租金水平供应租赁住房的，可参照公租房的有关规定享受有关税收优惠，免征增值税及其附加、房产税、印花税、契税和城镇土地使用税。
三是在住房供求平衡的城市，鼓励发放租房补贴或者住房券给承租人到市场选择合适的住房。
四是在房价较高的大城市，探索试点征收房地产税来增加住房空置闲置的成本，并且对出租住房实行房地产税减免来促进住房资源的有效利用。
五是建立对支持租赁住房的金融机构的风险补偿制度，给予财政贴息和税收优惠。
（六）加大住房租赁项目金融信贷支持
一是鼓励开发性金融等银行业金融机构按照风险可控、商业可持续的原则加大对租赁住房项目的信贷支持力度，以住房租赁项目或企业为借款主体的贷款利率原则上不得超过当期基准利率的1.1倍，鼓励发放10年以上的长期贷款。住房租赁项目相关贷款不纳入银行业金融机构房地产贷款集中度管理。
二是拓展住房租赁项目投资主体，引导保险资金、产业基金、信托、公积金等长期投资机构直接投资租赁住房项目，或者持有住房租赁金融产品。
三是外来常住人口规模较大和占比较高、租赁需求旺盛的大中城市，应制定公积金投资租赁住房项目的相关管理办法，每年提取不少于30%的公积金增值收益用于投资支持小户型、低租金的租赁住房项目。
四是稳步推进房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进以租赁住房为底层资产的房地产投资信托基金（REITs），适时出台房地产投资信托基金发行指引。在资产装入环节，满足80%以上收入来源于租金的房地产投资信托基金，可免征土地增值税及出售差价得利的企业所得税；在持有环节，满足将90％以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给具备投资者条件的房地产投资信托基金，对用于分红（或派息）的部分，可免征企业所得税。
五是拓宽住房租赁企业融资渠道。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券（ABS），专门用于发展住房租赁业务。银行间交易市场、公开市场交易、协议交易平台等各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应对申报的住房租赁资产证券化项目建立受理、审核和备案的绿色通道，建立住房租赁资产支持证券交易的二级市场。
六是探索发展房东的房屋保险和租客的财产险和第三方责任险，在租赁住房企业开业三年内强制购买租赁保证保险。这样降低房东对财产损失的担心和与租客产生纠纷的烦恼。租赁城市可以试点财政补贴为房东和租客赠送这些保险来推广。对被保证人（租赁机构）不履行合同义务而造成权利人经济损失时，由保险人代替被保证人进行赔偿。
（七）保障承租人居住权和同等享受公共服务
一是切实保障承租人居住权。在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。确需提前解除合同的，出租人应提前一个月告知并征得承租人的同意。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。在住房租赁合同期限内，出租人与承租人因租金收付、押金返还、住房维修、腾退等产生合同纠纷时，出租人应通过协商、调解、诉讼等方式解决，不得随意驱逐实际使用房屋的承租人及次承租人。
二是稳步推进租购同权工作。各地应加大基础设施和公共服务投入，提高大中城市积分落户、积分入学中租赁住房所占的权重，切实维护租房群众合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上按照实际居住具有同等权利。
（八）规范住房租赁市场秩序，防范租赁市场风险
一是完善住房租赁管理服务体制。房产管理部门应与发展改革、公安、市场监管、金融监管等部门建立协同联动机制，对住房租赁企业资本充足率、负债率、空置率、应收账款回收周期等关键指标进行定期监测，定期研判住房租赁市场发展态势。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，充分发挥街道、乡镇、居民委员会等基层组织及物业公司的作用，实行住房租赁网格化管理。
二是健全住房租赁管理服务平台。建立健全住房租赁管理服务平台，完善平台功能，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、租金监测等基本服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。房产管理部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。
三是健全住房租赁纠纷调处机制。引导住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台建立24小时内响应的投诉处理机制。相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。房产管理部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。
四是加强租金监测和管理工作。直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，按季度公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金价格水平信息。国有企业应发挥在稳定市场租金价格方面的压舱石作用，其持有运营的住房，租金涨幅不得高于同期居民可支配收入增幅的80%。享受中央财政支持住房租赁市场发展奖补资金的机构化、专业化私营住房租赁企业，应发挥调节市场租金价格的示范作用，租金涨幅不得高于同期的居民可支配收入增幅。
五是完善住房租赁主体信用体系建设。房产管理部门应当会同有关部门、房地产行业组织健全租赁机构及其从业人员在平台的实名备案管理和信用管理体系，住房租赁信息平台、住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员以及出租人和承租人的诚信记录应纳入全国信用信息共享平台。建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，建立住房租赁企业“白名单”，为行业发展提供引领和带动作用，将具有严重违规行为的企业及其法人代表、实控人、股东进入“黑名单”管理并抄送相关部门执行联合惩戒。对于存在明显“高收低租”“长收短付”行为的高风险企业，房产管理部门应进行约谈。对于存在非法集资等违法行为的，房产管理部门应会同有关部门实施限制法人变更、限制股东股权转让、限制实控人出境等措施。
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[基金项目]2021年研究阐释党的十九届五中全会精神国家社科基金重大项目“实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合研究”（21ZDA034）；中国房地产估价师与房地产经纪人学会“增加租赁住房有效供给研究”（2021-ZL03）。
[作者简介]易成栋，中央财经大学管理科学与工程学院教授、博士研究生导师；陈敬安，中央财经大学管理科学与工程学院博士研究生。
