查看2019年流入人口城市排名，成都排到第3位，前面是上海、东莞，而北京、广州则紧随其后，由此可见成都有着较强的人才吸引力。随着外地人口的流入，针对外地户口如何买房的问题也逐渐被越来越多的朋友关注起来。

我们都知道，成都也和我国其他大城市一样，在控制楼市的管理上采取限购的政策，这就使得外地户口要在成都买房只能通过以下三种方式：

1、先获得购房资格后在买房

在成都要获得购房资格可以通过：落户（比如通过结婚）、社保（须满两年）、人才引进（比较困难）等方式，不过购房资格还得分区域：

一圈层：天府新区成都直管区（A类）、高新南部园区（B类）；

二圈层：高新西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区（C类）；

三圈层：青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县（D类）。

1）A类只能买A类、D类；

2）B类只能买B类、D类；

3）A类和B类不能互买；

4）C类可以买C类、D类，不能买A类或B类，C类区域之间可以互买；

5）D类买D类，不能买A类、B类、C类，D类区域之间可以互买。

直到去年底做了以下调整：

1）高新南区+高新西区+五城区户口满两年或者社保满两年可以买天府新区成都直管区；

2）天府新区成都直管区+高新南区+高新西区+五城区户口满两年或者社保满两年可以买五城区；

3）高新南区单独限购，非高新南区户口或者社保未满两年，所有区域均不能购买高新南区；

4）其他限购政策不变。

根据目前的限购政策，高新南区被作为重点限购区域，天府新区成都直管区限购被有所降低。

绝大部分外地户口要想获得房票，最主要还是通过购买两年社保，这个方式唯一的缺点就是时间成本太高，如果在房价上升期，不能快速上车。

2、购买不限购的商住公寓

了解过商住公寓的朋友肯定都了解，商住公寓和住宅的区别：

1）商住公寓不限购，也不占用普通住宅的名额，住宅限购，限购要求上面已经说过了；

2）商住公寓通常为40年产权，而住宅是70年，两者都可以交易；

3）商住公寓首付比例为5成，住宅最低首付3成；

4）商住公寓水电费用均为商用，费用比民用高，并且部分商住不通燃气，住宅水电气三通，费用按民用标准收取；

5）商住公寓交易税费较高，过户可能高达20%左右，导致再出售比较困难，住宅税费较低，转让交易相对容易；

6）商住公寓融资额度较低，抵押贷款额度最高不超过6成，住宅抵押额度可达到8成，并且住宅的抵押产品更多；

7）商住公寓不能落户，学区房等福利不能享受，住宅可以落户，享受当地应有政策；

8）商住公寓户型设计更偏商业，不如住宅适合居住。

由此可见，商住公寓在很多方面确实不如住宅更适合投资居住。

所谓的协议房就是先支付购房款，等有购房资格了再做网签并办理过户手续。

这种操作虽然不普遍，但也确实有新房和二手房的交易是这么操作的，不过需要提醒的是，由于协议房过户是后置的，有些需要等上一两年才能获得购房资格，所以这期间的风险还是蛮大的，这类交易也确实出现过不少后期房产无法过户的案例，想要办理这种操作的朋友必须十分谨慎。

目前成都的法拍房是不限购的，也就是说即使在成都没有购房资格也可以购买成都的法拍房。对于无购房资格的朋友，法拍房无疑是个不错的解决方案，别的不说，交易是合法合规的。总结一下法拍房有以下优点：

1）不限购，这一条就是最大的优势，直击没有房票的痛点；

2）可按揭，法拍房也可以享受到按揭贷款，只要有按揭资格就行，按揭比例和其他房产交易没有区别，也是最低3成，并且最快3天放款；

3）购房税费较低，不同于二手房的税费转嫁给买方，成都法拍房大部分都采用各自承担的方式，买方只需要支付买方税费就好了；

4）有捡漏空间，虽然成都的法拍房很多，大多数住宅现在都已经溢价拍卖，但仍有一部分法拍房存在捡漏的空间，只要多多关注肯定会被精明的朋友发现的；

5）单方面办理过户，没有对方毁约的风险，并且手续清晰，流程便捷；

6）资金操作简单，由于法拍房的交易特性，导致在购买法拍房时可以应用多种资金操作手段进行操作，从而实现较大杠杆的目的；

7）成都法拍房选择面广，从住宅到别墅，从小户型到大户型，从几十万到上千万的房产都可以找到，每天平均上拍40套以上的住房。

法拍房的优缺点都十分突出，除了以上优点外，也有很多的缺点，比如：竞拍过程激情出价、隐藏高额税费、无法完成过户、后期入住困难、户籍学位无法解决等等，这些风险基本都是围绕法拍房大量信息不清晰导致的，所以我们经常告诫需要购买法拍房的朋友，在竞拍之前一定要对参拍房产进行完善的调查，越完善的调查才能尽可能多地避开后期的问题。目前部分第三方服务机构（比如致享融）可以提供法拍兜底服务，这样也很好地解决了法拍房的最大痛点。

通过四种方式都能解决外地户口的购房资格问题，那么再来说说1万的月薪应该如何买房。

如今的成都已经不再是几年前那个消费低节奏慢的休闲城市了，这也增加了个人的生活成本，我们保守计算一下，每月2000元的生活费是省不了的，对于1万元的月薪（为了方便计算暂不考虑社保、公积金、个税等情况，就算到手1万元）来说，每月可以有8000元的资金用于支付按揭费用，那么按照按揭30年，房贷利率5.6%，等额本息来计算，8000元的月供能力可以支撑140万以内的贷款，加上3成首付，总房价可以达到200万。按照80平米面积来计算，1万月薪可以负担最高2.5万元/平米的房价，

我们来看看成都目前的房价（以下数据取自6月份的统计）：

天府新区成都直管区：新房17849元/平米、二手房18411元/平米。
高新南区：新房20299元/平米、二手房20217元/平米。
锦江区：新房28236元/平米、二手房20075元/平米。
青羊区：新房21566元/平米、二手房18341元/平米。
金牛区：新房16181元/平米、二手房14409元/平米。
武侯区：新房21002元/平米、二手房16608元/平米。
成华区：新房18960元/平米、二手房15664元/平米。
龙泉驿区：新房14131元/平米、二手房12326元/平米。
新都区：新房11344元/平米、二手房10815元/平米。
郫都区：新房12146元/平米、二手房11291元/平米。
温江区：新房12326元/平米、二手房11436元/平米。
双流区：新房15644元/平米、二手房12747元/平米。
青白江区：新房7984元/平米、二手房7523元/平米。
新津区：新房8904元/平米、二手房9738元/平米。
都江堰市：新房9283元/平米、二手房8806元/平米。
彭州市：新房7234元/平米、二手房7047元/平米。
邛崃市：新房8636元/平米、二手房8672元/平米。
崇州市：新房8166元/平米、二手房9749元/平米。
金堂县：新房6129元/平米、二手房6895元/平米。
大邑县：新房6739元/平米、二手房8965元/平米。
蒲江县：新房5290元/平米、二手房5241元/平米。
简阳市：新房9935元/平米、二手房9453元/平米。

对于以上房价，8000元的月供能力在任何一个区域都是有选择权的，那么剩下就首付的问题了。

如果首付能接受家人的辅助当然是最好的，无负债直接上车。但如果首付只能依靠自己呢？按8000元每月的积攒速度，想要积攒到40万以上的首付款，需要4年多的时间，也就是说靠自己要在成都买房，通过4年的积攒（也差不多有购房资格了）是完全可以做到的。

不过考虑到成都房价依然处于稳定上升的状态，是否有办法可以更快速地上车呢？要想尽快买房，就需要考虑使用金融杠杆了。

常见的首付方案有三种：

由于不上征信的信贷产品可以在征信报告中隐藏负债，那么使用该方案只需要合理控制征信报告中显示的负债总额，就可以减少对后期申请房贷的影响从而达到凑足首付的目的，不过信贷的额度相对有限，通常解决并不太大的资金缺口比较适用。

优势：办理流程简单；放款时间短；优质资质可同时申请多个贷款获得较高额度；

劣势：信贷利率较高，加上信贷的贷款周期通常在3-5年，所以贷款期内的还款压力较大；对借款人的资质要求较高，大多数产品主要针对优质单位的员工发放；申请贷款产品会被记录到征信报告中，如果遇到按揭行严格管理，依然有一定的几率会被拒绝。

常见不上征信的信贷产品：

银行1，夫妻双方一起申请额度最高100万，额度30万，利率0.6%，等额本息还款。
银行2，23-57周岁，优质客户、普通客户:打卡工资流水5k以上；有社保或公积金，最长3年，最高30万，月利率0.5-0.7%，材料简单，最快三天放款，白户可办。
银行3， 年龄23-55 ，额度30万，利率0.75%，等额本息还款。
银行4，年龄23-60，额度30万，利率0. 5%，等额本息还款。
银行5，年龄23-60，额度20万，利率0.45%，等额本息还款。
银行6，年龄23-60，额度30万，利率0.32 %，等额本息还款。
银行7，年龄23-60，额度30万，利率0.35 %，等额本息还款。
银行8，年龄23-60，额度,20万，利率1%，先息后本还款。

抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，按照规则这两者都不能用于购房，但因为在办理抵押贷款时都已经要求出示过消费凭证或使用用途，所以相对信贷来说，抵押贷款的资金管理就不是特别严格，通常在进行现金截流后，就可以用于购房首付了。而且由于抵押贷款的额度可以较大，往往更适合解决更大的资金缺口的问题，比如二套房的首付、提高首付比例等。

优势：贷款额度高，最大可以达到抵押房产评估值的8成；贷款利率低，贷款周期长，还款压力小；还款方式灵活，随借随还、先息后本、等额本息等都可以选择；

劣势：必须要有抵押房产；操作比较麻烦，目前抵押消费贷的产品很少，基本都是办抵押经营贷；办理周期长；抵押贷款会占用负债，后期办理房贷必须要考虑收入流水是否能覆盖。

银行1，年息4.35%-4.75%，额度：1000万，20年等额本息等多样还款方式，最长10年循环一次，企业满3个月可以贷款7成。
银行2，年息4.15%-5.25%，额度：3000万，20年等额本息，商业办公也可以办理，先息后本3年-5年，等额本息20年，房主年龄69岁以内。
银行3，年息4.85%，额度：1000万，20年等额本息，先息后本，收入能符合月供2倍-3倍就可以办理，单套房产也可以7成。
银行4，年息4.55%—5.15%，额度：1500万，20年等额本息，收入能符合月供2倍就可以办理。
银行5，年息3.85%-4.35%，额度：1200万，10年先息后本，最长10年无本续贷，商业办公要求白名单客户群。

垫资往往是走民间资金，这种资金肯定不会在征信上体现出来，用于房贷的首付是一点问题都问题的，但是这种资金的成本往往较高，每月成本一般在3%-6%，短期使用是比较好的，但如果时间一长，这个成本就太高了，所以在使用垫资时一定要确定资金使用周期。

优势：用款方便，不会对房贷产生任何影响。

劣势：资金成本高，只能用于短期周转。

关于首付的解决方案其实远远不止以上这三种，并且很多情况下，我们还可以将以上这些方案结合起来使用，比如看好一套房产，但由于卖家急于出手，依靠信贷的资金不能满足，马上办抵押贷款肯定来不及，这时我们就可以通过垫资全款买下，然后再办理抵押贷款来实现购房的目的。

合理运用金融杠杆工具可以极大地提前上车时间，但要充分考虑还款能力，还是以月薪1万为例，如果需要40万的首付，那么通过不上征信的信贷凑足40万，即使是贷款5年，6%的年化利率，信贷的月供也要达到7500+，而这部分月供加上按揭房贷肯定超过了8000元的可用资金，那么这时还需要依靠信用卡等工具来支撑，比如一个月按揭月供为6000元，信贷月供为7500元，前5年的月供为13500元，减去8000元的可用资金，信用卡每月需要支撑5500元，一年就是6.6万，5年需要33万的额度，按照信用卡可用7成额度计算，只要拥有50万左右的信用卡额度就能完全应付这笔费用，之后还可以依靠月供贷或者二次抵押来继续持有房产。

虽然以上方案操作起来比较复杂，但在楼市上升期，采用以上办法持房是完全可行的。但最终不管是采取什么样的解决方案，都需要大家结合自身的实际情况来定制。

通过以上介绍可以发现，1万月薪在成都买房并非难事，而且随着个人能力的增强以及得到行业的认可，相信以后的收入会越来越高，说不定过不了几年就会考虑改善型住房或者投资性房产了。

致享融专注于提供房产与资金整体解决方案！