乐居财经 曾树佳 林振兴 张文静 发自北京

“旧世界的太阳正在西坠，虽日华灿灿，但已奄奄一息，行将一去不复返了。” 巴巴拉·塔奇曼在《八月炮火》里面写下的这句话，正符合地产行业当下的情形。

“三道红线”的调控政策，是在去年八月出台的。

它像一支响箭破空而出，以量化的指标，重新构建着行业格局；又如一道“惊雷”，炸醒了激进房企。于是，孙宏斌感叹底层逻辑变了，林中也预判未来出现“黑马”的几率很小，房企正在告别“加杠杆”的时代。

“红线”带来的，是全方面、持续性的监管，在供应与需求两端同时发力。楼市限购限贷、集中供地、购地金额限制等，给开发商提出了更高的要求。

这一年，企业的掌舵者们热火朝天地降负债、引资金。有人废寝忘食地推进项目复工、思索战投方案；有人忙着卖项目、分拆物业上市；有人拿地又退地，奔波而焦虑……

不过，在监管层、房企付出了努力之后，行业也逐渐沉淀了下来，向着理性健康的方向行进。

在如履薄冰的步调中，“降档”成为了房企规避风险的头等大事。

开发商们时刻盯着附着在身上的“色调”，红橙黄绿，关系到它们经后的生存状态，因此马虎不得。唯瘦身方能见筋骨，减负势在必行。

据统计，2020年100家上市房企中，40家成功实现降档，降档率达到40%，其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

在波诡云谲的市场环境中，仅仅在4个月内，房企就取得这样的成绩，其应变能力令人惊叹。

降档最为彻底的要属金辉，它自去年年底就由红档突进为绿档。今年年中，其净负债率为75.9%、现金短债比为1.5、剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，仍然维持着绿档的状态。

除此之外，融创由红转黄，降了两档；佳兆业、奥园、弘阳、宝龙等，也获得了不同程度的指标优化。

在调控的基调下，为了应对时艰，改善财务结构，房企们使尽了浑身解数，各种降负债“组合拳”随处可见。

它们心里十分明白，行业内再无“黑马”，以往规模竞速、短跑超车的模式，已经不合时宜，必须换之以降速的长跑与沉淀，保证细水能够长流。

眼下，已经没有房企动不动就喊出30%至40%的增长率，规模房企目标设定延续谨慎预期，10%-20%是行业主流。即使中小型房企保留一定的规模诉求，其增长率大多也只是高于20%而已。

为了维持手上的现金流，“强回款、控投资”就必须两手抓。因此，除了打折销售产品之外，对于扩储事宜，企业也变得战战兢兢，一些昔日的拿地“明星”，甚至已逐渐消失在百强拿地榜中。

但在旭辉林峰看来，如果企业近六个月的买地量极少，是非常值得关注的情况”“如果不买地，说明业务已经在高度收缩，或是资金链承压较大。

今年上半年，在集中供地之下，卓越集团、越秀地产的拿地销售比超过90%，建发地产超过70%，绿城、中骏、中交、华润置地等也超过50%。但这毕竟只是少数，更多房企的拿地销售比，都仍处于40%的界限之下。

融资收紧的年景，迫使企业加大合作拿地的规模，以节省现金。但若是实在周转不过来，买地变成了奢望，反倒还需“割肉”，将部分资产出售变现，换取运营空间。

这样的例子数不胜数。既有蓝光、华夏幸福卖项目给万科，又有新湖中宝、泛海控股卖项目给融创。

另一种绝地求生的方式，则是引入战投，获取金主的驰援。比如，去年协信远创就以43.9亿元，将51.01%股权出让给丰隆集团旗下的CDL。而目前泰禾、华夏幸福的战投计划，也在持续推进。

眼下，影子银行资金流入房地产市场的现象，已得到整治；商票被纳入监管范畴；美元债也只限于借新还旧……融资渠道的规范，迫使房企只能另谋他路，而物管、商管的分拆上市潮，给它们提供了又一条思路。

乐居财经查阅港交所数据获悉，今年前7月，在港交所上市的公司有66家，其中有13家为物管公司，占比19.7%。有了IPO募来的资金，房企或许能在“红线”的重压下缓口气。

除了上述几种方式外，业内有些房企也擅于运用永续债、债务出表、减少并表等“杀敌一万自损八千”手段，去调节财务报告。

但这终究不是长久之计，“三道红线”并不仅仅局限于几个财务指标，而是对房企全口径债务，进行全方面的监管。在调控下提质增效，才是发展的硬道理。

自“三道红线”以来，金融层面调控也进入深水区，房企头上的“金箍圈”越来越紧。这一年来，银行分级管控、购房者按揭、地方政府的举债和出让金归口，从表内到表外，从境内到境外，从贷款到商票，无死角地把融资通道堵上。

据克而瑞统计，2021年上半年，100家典型房企的累计融资额为6090亿元，同比下降34%。在行业资金紧缩的背景之下，房企融不到资、债务到期，接着就是债务违约，甚至赖账暴雷。

起初，传来债务违约、“暴雷”消息的，都是一些鲜有听闻的中小型房企。它们的经营姿态、企业战略不一样，对资金的需求、获取能力也不尽相同，若对市场判断失误，就会因失衡而跌倒。

但今年以来，趋势蔓延开来，部分百强房企、千亿房企也出现了不同的危机，那些耳熟能详的名字，如蓝光、协信、彰泰、泰禾、华夏幸福等，犹如深水炸弹，引人深思。

三道红线下，没有任何企业敢拍胸脯说自己就拿着“免死金牌”，甚至连7000亿以上的规模房企资金铺排方面也出了问题。也印证了那句老话——企业只有好而不倒，没有大而不倒。

陷入资金链危机的房企们，大多是因为冲规模，过度使用了财务杠杆，普遍存在高融资、高负债、高杠杆、高周转等“四高型”通病。

它们忽视了流动性稳健与现金流安全问题，遇到监管的急刹车，容易翻车，倒在了房地产强周期、强政策性的行业特征之下。这也是为何在中小房企之外，千亿房企也开始暴雷。

金融界高层人士预估，“如果金融政策的收紧维持到年底，可能百强地产企业会有十家以上会遇到资金困境，如果有黑天鹅事件出现，可能这个比例数会更高。”

牵一发动全身，特别是大型房企如果倒下了，后面随之的还有上下游供应商、银行金融机构，以及千万万万无房可收的购房者。

比如，某建筑企业2020年至今违约事件不断，由于未决诉讼较多且金额较大等原因被多家评级机构下调评级至“负面”。究其原因，这家建筑企业的主要客户之一是房企，因为房企端的资金流动性紧张，从而带来建筑项目存在资金回收压力。

所以，仍有一些房企心存侥幸地认为，政府不会让大公司破产，一定会出手来救，否则体量大的公司产生蝴蝶效应，容易引发社会问题。

但恒隆集团董事长陈启宗认为，房地产公司破产了，对社会影响最小，因为土地还在，只是拥有权变了。这一家破产，另一家收购了，土地还在，房子还在，员工也不需要辞退。

暴雷之外，房企间的收并购动作频繁，行业“大鱼吃大鱼”的故事也在接连上演。先是年初融创以91.7亿元从旭辉口中抢来“广西一哥”彰泰，而后是远洋40亿元收购百强红星地产。

陷入困境房企通过卖项目或寻求股权合作，以此来稳定资金链、盘活自身现金流以及降负债，也是自身“活下去”的不得已之举。另一方面，对于绿档房企而言，通过战略并购小房企，可以低价承接友商的好土地，打开发展天花板。

据统计，2020年上市房企的收并购数据达到200次，涉及金额约1716亿元；而2021年上半年收并购数量达到105次，涉及约金额1505亿元，金额占比去年全年的88%，预计2021年房企间收并购市场规模将超2000亿。

三道红线是这些靠“四高”崛起房企的夺命锤，但却是那些坚持稳健和长期战略房企的春天。典型者如万科、龙湖。

从王石到郁亮，万科始终保持稳健的经营策略，奉行“现金为王”。如今，随着三道红线、银行分级管控等政策相继出台，房企普遍面临资金承压；但万科却实现经营性净现金流连续12年为正，并于今年一季度末回归绿档。

“优等生”永远比别人更加嗅觉灵敏。七年前，郁亮就指出，房地产已经进入白银时代。然而，却有一批接着一批房企撬动高杠杆、向前冲。

那些年，一批“黑马”崛起，大步迈进千亿；相较之下，万科丢掉了“一哥”位置，其稳健策略还被外界质疑“保守”。

现如今，在多家千亿房企接连“暴雷”后，郁亮再次强调，“不能再靠加杠杆发展、赚金融杠杆的钱了。”这次，没人敢再质疑万科了。

再如“自律生”龙湖。无论在三道红线颁布前后，它始终没有靠加杠杆实现增长。截至2020年末，龙湖的净负债率46.5%，现金短债比4.24倍，剔除预收款后的资产负债率为67%，稳居绿档。

事实上，从2016年至2020年，龙湖集团的净负债率始终保持在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，一直保持绿档水平。

这源于龙湖的长期主义。吴亚军曾多次提及，“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标要让位于长期目标。”低杠杆也并未影响龙湖的发展速度，它已连续六年保持了签约金额的两位数增长。

除这些优秀的民企地产商外，大型央企、国企地产商也迎来了春天。

相较于民企的冲劲儿，央企的步伐较为稳当，甚至“保守”。它们始终坚持自己在投资、融资方面的“纪律性”，在“三道红线”中成为逆势生长的种子选手。

中海集团董事长颜建国就曾公开表示，我们不会为规模而做大规模，而是要求有利润地去销售，有质量地增长；我们相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模与利润也能实现较快地增长。

在今年第一轮集中供地中，中海在广州、北京等重点城市颗粒无收。有分析指出，这与中海稳健的作风和敏锐的成本、风险管控意识有关，“中海向来重视利润，在首轮土拍中，大部分地块利润空间很小，投资风险较大。”

截至2020年底，在8家以地产为主业的央企开发商中，除中交地产外，其余均处于“三道红线”绿档。

眼下，一众房企手忙脚乱抓销售回款、降负债，万科等“优等生”和央企、国企却迎来抄底、逆势发展的绝佳时机。

今年以来，恒大、泰禾、富力、蓝光等基本已经很少拿地；相比之下，万科、龙湖、保利、华润、招商蛇口、金地在拿地方面保持自己节奏，力度不减。

根据机构数据显示，2021年上半年，万科拿地金额962亿元，居全行业第一；龙湖拿地金额374亿元，排第11位。而在拿地金额前十的房企中，保利、华润、招商蛇口、金地、中海等央企占了5席。

而在克而瑞发布的2021年1-6月销售榜中，地产10强中同样有5席是央企，占半壁江山。

在同行陷入资金泥潭时，万科已经喊着“帮助一些有困难的企业”了，最直接的方式就是接盘困难房企的项目。今年以来，万科已接盘恒大、蓝光、华夏幸福多个优质项目和旗下公司。表面上是纾困，实质上更是抄底。

近一年来，央企、国企在收并购市场也开始活跃起来，华润、金茂等都开始加入到收并购阵营，通过这种方式获取项目储备。

而“三道红线”推出后，资金扼住了房企的喉咙，它们不得不精打细算，用好手中的每一个铜板。在此背景下，融资优势甚至成为央企弯道超车的一张“王牌”。

据市场研究机构监测，2020年34家典型房企整体融资成本区间为2.2%－12.38%，其中，招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地产商，以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在债券融资方面优势突出。

眼下，开发商的容错空间变得更为狭窄，任何布局的偏差，都有可能引发一场雪崩。唯有央企、国企及绿档头部房企一般谨慎经营、防御风险，才能做到“小心驶得万年船”。

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中国经济导报 记者缪晓琴

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力推5G商用，形成示范标杆，打造“上海样本”

没有信息化就没有现代化。“十三五”期间，5G正式商用，“新基建”催生新能力、新应用，快速融入百业、服务大众。上海移动大力推进新一代信息通信技术与垂直行业深度融合，赋能“云+城市管理”“互联网+产业升级”“互联网+民生服务”“互联网+文化创意”“互联网+创新创业”等多个领域，为城市数字化转型注入新动能，助力打造具有世界影响力的国际数字之都。

2016年，上海市政府和中国移动就围绕“创新驱动发展、经济转型升级”签署“十三五”战略合作协议，取得较为显著的合作成效。上海移动通过积极构建新一代网络与信息基础设施、开展“云+城市管理”“互联网+产业升级”“互联网+民生服务”等多方面合作。使上海从消费模式创新，到产业深度融合，形成完备的互联网生态，成为名副其实的智慧城市先锋。为上海当好全国改革开放排头兵、创新发展先行者、建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市发挥了重要作用。

2021年，作为上海“十四五”发展的重大战略部署，上海全面吹响城市数字化转型号角。5月28日，上海市政府与中国移动进一步签署“十四五”战略合作协议。双方将加速推动5G网络及信息服务应用在各领域的渗透，赋能城市“经济、生活、治理”全面数字化转型，让百姓切身感受到城市数字化转型带来的实际成效，奋力谱写人民城市建设新篇章。

近年来，上海移动携手多家龙头企业，共同推动高能级产业融智，助推经济数字化转型形成“上海样本”，为“上海制造”乃至“中国制造”赋予新的使命和新的内涵。在洋山深水港，上海移动与上汽集团、上港集团合作打造了首个“5G+智能驾驶”的智慧港口，完成56个5G基站建设及4个高精定位基准站建设，实现集卡编队自动驾驶，打造全国首个实现“5G+智能驾驶”的智慧港口，全力支持上海建设国际航运中心。在振华重工长兴岛基地，上海移动搭建5G岸桥远程集控中心，打造全天候不间断、低延时的5G智慧安防服务，实现“远程监控、一人多机”，不仅大幅提升了岸桥调试工程师的工作效率，也有效降低了安全风险。

数字化经济为人民生产生活创造了新空间，必须坚持以人民为中心的发展思想，为百姓提供用得上、用得起、用得好的信息服务。上海移动着力营造智慧便利的数字生活，聚焦生活领域，加快形成一批群众最关心、最直接、最受用的生活数字化应用，让百姓少跑腿、信息多跑路。上海移动协同市医疗急救中心完成5G应急急救应用服务，24小时待命的5G+120急救车已完成“装备升级”，采用了5G加密传输专网，实现所有设备图像的高清实时传输，以及院前院内和120现场指挥中心的安全无缝对接，完善“车内急诊室+医院+指挥中心”一体化紧急救治能力。在市十医院，院内5G+床旁移动超声、“实时直播”式的远程帮扶教学、AI辅助的智能诊断等先进技术投入使用，让优质的医疗服务下沉至更多临床，为患者带来更好的诊断和治疗。同时，上海移动还在干部教育教学、智慧校园建设等方面开展深度合作，打造5G智慧校园。

要在超大城市发展之路上行稳致远，离不开现代化治理统筹推进。上海移动运用云计算、大数据等先进理念和技术，全力支持上海治理数字化转型，更好地服务党和国家发展大局。“一网通办”方面，上海移动为上海市级和区级政府单位提供政务云服务，实现市、区级政府各部门基础设施共建共用。截至2020年底，上海移动共承建全市范围内包括“一网通办”总门户、“随申办”移动端等千余个重点政务应用系统。在“一网统管”方面，上海移动结合上海市一网统管“六个一”的建设要求和自身技术能力，初步形成了“一网统管”系统解决方案，并积极与各区对接“一网统管”建设需求。除此以外，上海移动还助力政府重大实事工程市电梯应急处置平台，为全市25.5万部电梯的公共安全提供了坚实的基础和智慧化的延伸。

以“双千兆”智慧网络，夯实城市数字底座

科技是关键，信息是灵魂。“十三五”期间，中国移动贯彻并落实“宽带中国”、“提速降费”和“网络强国”等国家战略，在上海全面建设高速泛在、智能高效、超大容量的新一代网络与信息基础设施。上海移动积极建设“双千兆宽带第一城”，助力上海信息基础设施能级比肩全球主要城市群。

5G网络堪称社会信息流动的主动脉，也是构建智慧社会的新基石。“十三五”期间，上海移动加足马力推进5G建设，护航上海加速奔跑在高速信息公路上。作为全国5G先试先用省份，上海移动早早启动5G网络建设，于2018年率先打通首个5G和宽带“双千兆”视频通话，2019年初建成虹口区“全球双千兆第一区”。截至2021年5月17日，上海移动已独立完成5G室外基站建设超过1.4万个，5G室内小站超过3.5万个，基本实现主城区、郊区城镇中心室外全覆盖，满足外环内及行业应用、高价值区域需求。以一大为中心，一大纪念馆、淮海路，新天地，太平桥公园周边区域为核心区域，二大、四大等19个红色基地、核心酒店、交通枢纽等重要区域连线，梳理形成共262个红色保障点，聚力打造“4G+5G”精品网络，以一张安全、高速、顺畅的高品质网络迎接建党100周年。

全光网具有超高可靠、超低时延的特性，保障了上海的政务、金融等企业客户所需的超高品质的政企专线服务，赋能企业的数字化转型。上海移动立足良好的千兆光网发展基础，率先完成全光智慧城市建设目标，进一步筑牢城市数字化的坚实底座。2021年4月底，上海宣布建成“全光智慧城市全球第一城”。上海移动以F5G千兆光网为底座，打造“极低时延、极快接入、智慧云光、智慧运营”的全光智慧城市，为上海的千行百业构建“1毫秒”时延圈。其中“极低时延”方面，它支持城区1毫秒、外环2毫秒、上海全境3毫秒的稳定低时延圈，同时构建了0.2毫秒的浦东金融城时延圈，支撑金融客户迈入“毫秒时代”。

经济新常态需要新动力，“新基建”大发展将成为上海推进治理体系和治理能力现代化的新契机。“十四五”期间，上海移动将进一步加快提升新一代信息通信网络能级，构筑安全可靠绿色智能的网络空间数字底座，积极打造领跑全国的云网一体化信息基础设施，全力提升上海“双千兆宽带城市”网络和服务能级。

赋能一体化发展示范区，服务国家发展大局

2018年11月，长三角一体化发展战略上升为国家战略，中国移动整合集团内部资源能力，从高质量网络、创新能力建设和优质生态构建等方面助力长三角一体化建设。上海移动积极响应中央号召，围绕“一体化”和“高质量”两个方面，积极推动基础设施的互联互通，助力打造引领全球新一代信息基础设施建设的标杆示范。去年9月，中国移动长三角一体化高质量协同发展首次联席会议在上海胜利召开，上海移动牵头建立《中国移动长三角一体化高质量协同发展工作机制》，发挥协同合力，共同服务好长三角一体化发展战略。

“十三五”期间，中国移动聚力建设上海移动临港园区，以“立足长三角、服务一带一路、辐射全世界”为定位，打造世界级信息通信枢纽。2018年，上海移动临港园区数据中心一期正式投产，集绿色、高端、存算为一体，助力上海构建高效的高性能计算体系，有效满足客户海量云数据通信和存储需求。2019年，临港园区NCP海缆首条专线正式开通交付，为重要客户提速跨境合作，增效产业融通。如今，上海移动临港园区数据中心二期主体结构已完成封顶，后期将提供超过一期2倍的机架空间。

在中国移动的统一部署下，上海移动不断拓展长三角区域业务服务联动深度，进一步推进长三角区域信息服务便利共享。与三省建立跨省市绿色通道，并组织专人实行对口包干制，双方均安排全时全天候支撑响应；协同建设政企专网，进一步构筑长三角战略通道及优势路由。中国移动云更为各行各业注入新动能，成为在线新经济的平台基础。2020年5月，移动云上海中心节点正式上线，一期提供10万核规模云计算资源，将与全方位、多层级的中国移动云全网N+31+X资源池体系一起，以更优质的“云+网+应用”一站式移动云服务，助长三角企业轻松迈出转型第一步。

5月27日，长三角三省一市人民政府与中国移动等四家运营商集团公司签署战略合作协议，深化5G创新应用，服务长三角数字化转型。5月28日，上海移动积极响应，率先行动，与上海市政府在沪签订“十四五”战略合作协议，双方将继续开展多层次、多领域和多形式的全面合作，共同推进信息技术与经济社会民生的深度融合，谱写新时代“城市，让生活更美好”的新篇章，提升数字经济活力，助力长三角更高质量一体化发展。

舵稳当奋楫，风劲好扬帆。2021年是实施“十四五”规划、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一年，上海移动将深入贯彻党的十九届五中全会精神以及习近平视察上海重要讲话精神，坚持党的全面领导，坚持以人民为中心，全面助力深化“五个中心”建设，打响“四大品牌”，赋能“五型经济”做强做优，努力成为助力上海城市数字化转型的生力军，用实干开创“人民城市”新局面，谱写出新时代“城市，让生活更美好”的新篇章。同时，将继续助力上海进一步发挥龙头作用，共同建设长三角区域全球领先的5G泛在网络，持续推进信息流畅、敏捷通达的跨省互联网络，推进支撑国内大循环。