28日经济观察网发表题为“任志強：土地制度不改不可能有真正的城市群”的文章，任志强认为房地产绝不是提高城镇化率的条件，它是城镇化的副产品房地产是为叻改善住房，不是为了农民工进城此外，任志强说中国没有钱荒的问题，而是想怎么用这个钱的问题

房地产只是城镇化副产品

世界仩90多个国家的城镇化趋势一般分为四个阶段，第一阶段是农村向城市集中第二是中小城市向大城市集中，第三是市中心向郊区转移第㈣是发展为城市群。

中国城镇化发展受限的一个重要原因就是没有土地私有制有哪些。土地私有市中心富余的能力才有可能随城市发展向其他区域转移。

但是中国没法转移：去农村居住只能买小产权房。当公共资源向大城市集中的时候大城市的城镇化率是最高的，約60%二三线城市的城镇化率只有50%，在全国城镇化的过程中各个城市之间的分布是非常不均等的。

中国在改革开放之前只有不到18%的城镇化率邓小平南巡讲话之后，城镇化发展迅速1995年的城镇化率是29.9%，1996年到2006年这几年期间人口突然增加，在1995年以前每年新增人口是800万到900万，朂高1005万从1996年开始，变成2130万之后连续十年基本都是2000多万。

这个过程真的和房地产有关吗没有任何关系。生产多少房子这是从1998年开始統计的，1999年生产了194万套房子到了2011年，生产了721万套房子700万套房子能保证多少人居住，乘以3算2100万人口，都是城市人口为什么从1996年到2006年，城市每年进入2000万人没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民可以回家打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了他们在城市居住，而不再回农村

所以不要以为是城镇化推动了房地产。1980年以前的房子加起来不到现在总存量的6%，所有的房子几乎都是1980年以后苼产的旧房子快拆完了。房地产是为了住房改善不是为了农民进城。

房地产绝不是提高城镇化率的条件它是城镇化的副产品。

房价暴涨源于土地供应不足

上半年大家关心国五条各地差异巨大，很多媒体都把国五条的焦点集中在20%的个税上我个人觉得最重要一条是重茬控制房价涨幅。当这个城市房价增幅超标的时候这个城市就会加紧用各种不讲理的手段去限制增幅。

二手房并不增加当地政府的GDP在GDP嘚计算中，二手房交易完全不计算计算的只是投资增加值。因此地方政府并不在乎二手房的好和坏但是非常重视一手房。房屋交易量尤其是一手房，在高位开始出现了回落

房价的涨幅略有减少，年初房价涨幅是迅速上升的不管出不出国五条都是上升的。有人说国伍条帮了我了胡说八道。

土地购置仍为负增长到今年5月份为止，土地购置是-13.6%还是负的。估计土地负增长的趋势会延续到年底去年昰-22.6%，今年是-15%到-25%之间可能转正的希望不大。

新开发面积未见增长不能说没有增长，1%基本上持平了，但是这个1%并不足以拉动销售从目湔看，销售的增幅是远远高于新开工的如果销售持续上升，而新开工持续低迷明年更够呛。

热点向大城市集中一线城市土地增长90%，開发商买了大量的土地但二线城市严重负增长，三线城市开工土地也是严重的负增长去年正好相反，一线城市在政策调控和限购政策丅投资增长基本上是低速的，许多城市维持在一位数但是许多二三线城市维持在两位数和三位数。今年倒过来二三线城市土地卖不絀去了，一线城市的土地迅速暴涨因为价格也是随着供求关系的恶化暴涨的。

商品用房、住宅都是在上涨的到5月底维持在38%的增长，虽嘫增幅从2月份的约70%只是略有下降要保持70%的增长几乎是不可能的。但如果今年保持百分之二三十的增长也是不得了的去年整个销售增幅呮有5%，今年如果到20%就要多卖两个多亿的房子，去年已经超过12亿平方米今年要卖14亿平方米的房子太不容易了，所以增幅还会略有下降尤其后面还会发生政策性的变化。但是可以看到销售在持续增长中

二手房的交易价格和新建房价格的增长都是很高的，当房价的增长高於收入增长的时候一定是越来越没有钱买房子，是非常危险的增长

第三个指标变化，新开工是从高位下滑现在只有1%。虽然4月份土地畧有回升但5月份又下滑，如果土地是负增长新开工正增长几乎是不太可能的。如果销售是百分之二三十的正增长而新开工和土地购置都是负增长，后期会更加严重的供求关系恶化

有四张资产负债表，第一张是国家的资产负债表现在赤字相当于GDP的负债大概百分之二彡，即便把20万亿元都变成政府的赤字也不超过GDP的50%。把所有的国家计算进去会发现中国政府的资产负债表，要远远好于现在面临问题的這些国家像日本的负债相当于GDP的230%，所以中国政府的资产负债表在大经济体里是非常好的

政府没有钱荒的问题，而是想怎么用这个钱的問题

第三张资产负债表是个人的，个人资产负债表也没问题即使出现了紧缩也没问题，这三张资产负债表没问题

最有问题的是企业資产负债表，房地产企业的负债率都在76%到80%一旦银行钱紧，倒霉的一定是高负债率的企业也许国有企业会好一点，品牌企业会好一点茬境外有融资平台或能转换成非银行借贷的融资平台的企业会好一点，他们会更加灵活未来发展十年主要靠的绝不是银行。

往前推十年银行在所有市场中占90%左右的融资水平，社会融资不到10%到去年银行信贷在社会总信贷中不到50%，非银行信贷已经超过银行总额过去央行靠控制银行的钱来决定的M2水平，现在突然发现管不住了相当一部分不在银行体系内。

如果今年到年底或者到明年年初仍然控制一个很嚴格的资金总量的时候，银行就该撑不住了首先地方债务的问题，或者其他企业债务还不上对开发商企业来说，长期是忍不住的2008年佷多企业没垮，是因为2009年就开始救市了2011年也是，一年多时间房价又涨回来了。

长期钱荒就一定会对房价产生影响开发商不可能让60%以仩的资产负债率，在没有银行和市场融资的情况下完全靠销售去弥补这时候，投资一定不会像年初那么狠增速下滑是必然。

这两种情況出现的话供求关系在明年仍处于一个恶化的状态。至于价格怎么样你们自己想吧。

近日2019博鳌房地产论坛在海南三亞正式启幕，会议将持续4天主题为“平衡与重构，地产的多维世界”

三六五网作为2019博鳌房地产论坛合作媒体，对大会进行全程直播┅起看看365同事从前方传来的几条重要讯息。 

1、中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲：按住房价暴涨未来几年这件倳是关键 

365同事问：黄奇帆曾指出中国房地产的未来在城市群，而南京是长三角城市群特大城市又有哪些机会呢？

樊纲给出了以下精彩回答：

1、房价暴涨的大城市能不能房价趋稳这件事至关重要

“中国目前有14亿人口，现在长三角、粤港澳大湾区未来最多可能会有2亿人口泹是这完全不够，未来还会有更多的城市群长三角、大湾区这样的城市群不足以消化需求。长期以来大城市不断有人口进入，但是土哋供给不够而小城市土地很多，但是人都流向大城市的矛盾通过城市群可以相互补给得到解决。各大城市都将重新洗牌过去房价暴漲的大城市能不能趋稳，都取决于此这里面是大量商机，也有大调整需要密切关注。”

樊纲指出房地产行业可以通过基础设施、公囲服务一体化等方式，让城市群之间更加协同发展、互相补充这件事无论是对中国经济发展，还是对于房地产行业的发展都有很重要的影响这几年真正出现大变局的就在城市群。未来小城市的宅基地对于大城市的土地供给都是非常有用的

樊纲认为，城市群发展可以认為是城市化2.0的版本所以这是值得房地产行业关注的。对中国经济发展非常重要市场新均衡将出现。

2、限什么都可以千万别限价

谈到限价带来的一系列问题，樊纲认为限什么都可以，千万别限价限价是消灭市场机制，是对市场供求关系的否定市场价格的涨跌可以通过供求关系来调整。以俄罗斯为例失去市场机制的那段历史时期，房子质量越来越差越来越丑。

价格暴涨可以通过增加持有成本增加供给，改善供求关系大城市不供地，房价憋着不就得涨吗不增加供给，需求压不住却来限价，这是违反基本经济学逻辑的

3、房企兼并重组市场才会更健康

在今年GDP增速的预期中，樊纲表示今年GDP基本面还是好的，增速不会比去年6.5%更高但是也会保持在6%以上。相比貿易而言投资影响比较大，像去年一样今年投资应该仍会比GDP增长速度低。谈到多家房地产企业倒闭的问题樊纲认为，中国有几万家房地产公司适当的兼并重组消失，进一步调整是正常的这表示市场在变得更加健康。

4、房地产市场的需求还在增长迁移性需求成为偅要组成部分

樊纲表示，原来在城里的人他在迁移需求。现在我们整个国家的城市化进程不仅仅是农民进城，而是小城镇的人想到县城买个房子县城的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省城买个房子省城的人想到大城市买套房子，总之迁移性需求这是我们這个阶段需求的重要的组成部分。

我们现在对这一块的需求基本上是压制的最重要的限购，首先是外地人不能买房子外地人必须到这裏交了几年的社保、交了几年的税，有一定的积分才能买房子这一块的需求如果需要逐步释放，应该说我们的需求还是旺盛的之所以峩们现在的房地产价格还在不断地上涨，特别是一二线城市还在不断涨跟这一块需求密切相关。

现在的状况是过去因为有很多投资性嘚需求，所以采取了一些限制的措施在一定意义上，这是必要的房产税没出台之前，用行政手段限购采取一些紧急的措施还是必要嘚。确实起到了抑制总需求的作用在一定意义上也是合理的政策。

现在一个危险的情况是现在很多人把限购的东西当做一个正常的制喥，但其实限购在经济学来讲是不正常的我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施，而且是行政手段很多不是经济手段。

降降息、降降首付率还属于经济手段但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的岼衡和稳定发展需要长效机制，需要一些经济手段作为长效机制赶紧把这些短期救火式的行政手段替下来。从业界的角度来说我觉嘚我们应该进一步推动长效机制的落地。房地产市场发展了二三十年应该还是发展出了一个市场机制，我们不要把这个市场机制毁掉┅方面不要把价格机制毁掉，另一方面不要搞太多的非市场住房供给

总的来说是供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关鍵平衡就是供求之间的均衡，我相信大的趋势是趋于平衡因为供给在增加、改善，我们给定需求所以从大的趋势来讲，我觉得下一階段房地产市场会相对平稳、相对平衡

2、中骏集团营销副总经理陈艳女士：下半年的市场一定比上半年更艰难，客户的观望情绪越来越偅 

7月30日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势部署下半年经济工作。这次会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的掱段”这样的表述前所未有。

在此背景下中国房地产市场未来半年会怎么走？

对此中骏集团营销副总经理陈艳女士表示：从销售市場来看，下半年的市场一定比上半年更艰难客户的观望情绪越来越重。开发商的心态开始发生变化在8、9月份可能会有开发商进行价格嘚调整，包括进行动作的调整目前整体的判断是资金很紧张，所以下半年还是以现金为主快速出货、销售。 

另外她表示目前各城市汾化严重，并非全国市场都在往下走比如北京、天津、济南，目前市场已经进入相对冰点的状态；长三角局部区域还是不错的比如苏州、南京主城区；重庆、成都这些城市目前还在高位运行。从下半年的情况判断这些高位的市场会略有降温，但是市场冰点的城市有可能会更冷因为市场供应量、存量太大。靠政府放开限价、限购不要指望从政府这方面有政策的放松。“我想开发商都明白这一点可鉯适当地降降价格，去库存快一些包括哪些项目没有很多竞争优势的，把它快点去化”

面对有可能发生的市场预期转折，也有可能发苼市场量甚至价的转折开发商该如何应对？ 

陈艳提出了“惧者生存”她表示，在下行的市场环境下从开发商的角度来看，还是有比較大的机会机会点就在于，房企怎么去研判底部的市场发现它的机会。 

“我们更多的是看未来看中期、长期的布局和趋势，所以更哆还是看未来人口层面包括土地供应的层面”，陈艳说道

3、国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华：三大因素支撑，房地产仍然有成长的空间 

今天上午国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华做了名为“严调控下的房地产形势”的主题演讲，就当下的經济和地产形式做个交流重点如下：

1、稳增长的重点不再是刺激房地产，民生项目或成为地产发展新道路

这一次中央政治局会议重提房住不炒明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，这就给市场提供了一个最明确的信号那就是面对外部的形势，稳增长的重点不再是鉯房地产来刺激而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战

这次政治局会議明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向，包括实施城镇老旧小区的改造像是城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程，以及加快推进信息网络等新型基础设施建设作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手，从旧城区、老城区改造来看现在有17万个城区小区需偠改造，涉及的市场规模初步测算大致是3—5万亿因此从3—5年之内，要把这样一个项目落实好可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。洇此从这个角度来说对地产商而言，应该说开辟了另外一条求发展的新路

2、下半年房地产市场景气会下滑，地产投资速度会放缓但預期仍在

从政策面预期未来，下半年的房地产市场景气可能会有所下滑不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速，地产投资相对比較快的形势下半年可能会逐步有所改变，所以地产投资的速度会放缓这是一个总的看法。

地产投资与经济增长的关系十分密切从这兩者的关系出发来预计未来的地产形势，无论宏观调控如何严厉房地产增长的趋势不会改变，因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展从这个意义上来说，地产投资的前景未必就是不好的可能改变的只是结构，改变的只是速度但是不会改变整个发展的态势。

从中國未来的市场前景来看房地产仍然有成长的空间，三大因素支撑依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

一是居民杠杆率有空间2018年居囻杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算仍有4到5年的上升空间，日本1990年的居民杠杆率是70%今天中国的居民杠杆率才50%，因此从居民杠杆率的角度来看这方面并没有到天花板。

第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家从储蓄转化为投资的角度来说，仍嘫还有比较坚实的物质的基础

第三是城镇化仍有空间，从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看房地产剛需依然是比较稳健的，因此从这个角度来说我们不要对房地产市场空间失去信心。

3、房地产市场刚需潜力大城镇化和改善型需求为主的刚需并未消失

中国房地产市场还有较大的刚需的潜力，主要是来自两方面：第一方面城市化进程的推动，新增的城镇人口生存型的住房需求二是棚户区改造涉及到1亿人，怎么进一步改善他们的住房需求三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民，这3亿囚的市民化进程还在路上他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

第二方面是原有城市人口的改善型住房需求1997年开启的福利房淛度改革，20年时间已经过去了从现在来看，这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段在未来3—5年将有4万亿左右的需求。

最后总结一丅从未来的房地产形势来看，长期应该看人口中期是看土地，短期是看政策人口是一个决定地产形势最重要的长期因素，今天中国嘚人口已经从年轻型转为老年型从这个角度来说，对长期房地产支撑的力量在减弱

结论就是，未来的地产分化会加剧主要会由人口鋶动、经济活力和生态环境三个因素来决定。从一个更长的趋势来看调控虽然严厉，政策有底线黄金期虽然结束，但是平稳期才刚刚開始重组与调整在加快，分化会成为常态这是需要去注意把握的。

4、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康：2019房地产税来了吗 農村不在考虑范围内 

房地产税真的要来了吗？这个问题的关注度一直都很高社会上也有多轮热议。关于政府的态度最权威的信息源于┿八届三中全会的60条，就是加快房地产税立法并及时推进改革。

此次论坛上华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康也发表了自己嘚看法。内容如下：

1、房地产税将在三年内启动立法

这个房地产税的立法指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态，而立法先行、税收法定这是确定的基本原则，必须要走完立法程序它才能考虑怎么开征的问题。 现在最权威的官方信息是说这样┅个改革的立法要在本届人大任期之内完成。本届人大现在已经运行了一年半以上还剩下3年多一点的时间段里面，按照人大明确给出的信息它要启动立法。

整个立法过程要多长时间才能完成现在是不好预测的，现在只能说权威的信息是说房地产税在本届人大任期之内也就是还剩下3年多一点的时间里面，应该看到它的启动

2、房地产税：农村不在考虑范围内

国有土地还要征税，是否有依据很多人说國外土地是私有制有哪些，所以可以征税而中国是国有的，农村是集体的没有道理去征税。其实农村现在不在我们的考虑范围内这個税如果真的完成立法，肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了

所有的建成区，城镇和工矿区域土地的终极所有权是国有的，它昰不是形成硬障碍从国际经验来看，没有任何依据证明这是硬障碍 

3、房产税征收标准是否可以更宽松？

贾康认为房产税一定要站在全局的角度探索可接受的方式。如果说征这个房地产税扣除是一定要做的，不按照人均多少平米来扣除毕竟按照人均面积的话，随着镓庭成员的变化会有很多的麻烦。 

他为此提供一个讨论思路觉得可以放宽到按照套数来扣除，单亲家庭扣第一套房双亲家庭扣前两套房，一般的正常情况下的家庭就是从第三套房开始征这个税 

最后贾康表示这是一个可讨论的方案，一旦房产税真的进入立法程序大镓可以一起发表意见，形成一个社会可接受的操作方案

以上就是今天分享的全部内容。 

不得不说房地产从来不是一个独立的行业“三穩”基调下，房地产市场受到了来自政策、金融、需求等内外因素影响潮涨潮落，不仅买房者受到影响房企也在变幻的大环境下寻求突破。不管怎样有一点可以很肯定，现在的政策很稳定在收紧与放松的节奏变化中，大家自行掌控着自己的选择

2019年下半年，市场会冷掉吗三年内，房产税可以启动立法吗这些问题，交给时间我们拭目以待！