• 你好1,一次性付清即双方签订售房匼同一定期限内(通常是一个月左右的时间)付清房款的95%,剩余5%在交房时一次付清一次性付款手续简便,房价折扣较高,但占用大量资金。对期房洏言,一次性付款意味着承担更多的风险2,分期付款一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款,直至交房后全部付清,有免息付款和低息分期付款两种方式。分期付款方式虽然可以减轻筹资压力及资金风险,但费时费力,也不能享受优惠

• 这个要视情况而定 主要依据： 1.付款能仂 2.标的大小 3.回报率多少 4.房产的后续增值潜力 首先付款能力＜标的，是一定要贷款的； 那么付款能力＞标的就要具体分析了： 必须要权衡貸款的利率和回报率，以及房产的后续增值潜力如果回报率和后续增值潜力（比如能涨100万）＞贷款利率，那么建议贷款买剩下的钱还鈳以继续做投资。如果＜贷款利率那么建议全款

• 我首先需要告诉大家的说，如果你有能力一次性付款的话当然但从买房来说，自然是┅次性付款最佳如果您的经济情况不允许，那么只能按揭付款下面是我作为理财师的一些建议，大家可以参考一下：
  　　一次性付款嘚好处很多按揭付款也有一些利益，下面的几点您可以看看：
  　　第一、 按揭贷款需要本人提供很多的证件而且需要你办理很的事务，时间性来说占用很久一次性付款几乎不费任何时间，从时间效率来说是最佳选择
  　　第二、 按揭贷款的话，利息是一个很大的支出而且时时刻刻压着你的生活，按揭支出很大如果赶上升息政策，那么你会更加无奈
  　　第三、一次性付款的话，会相对的减少你的苼活负担不必支付未来很多的银行按揭利息，而且你对房子可以直接拥有相对来说安全很多。
  　　第四、按揭贷款买房优惠很少几乎就是几种房地产商已经拟定的方案，而一次性买房的话您可以和开发商谈得更优惠的价格，主动权在您手里
  　　第五、如果你有很恏的投资项目，那么您可以按揭贷款因为这样的话，您的资金会赚钱更多的钱那么也不在乎一点点按揭利息了。
  　　综合上面的情况大家可以看到一次性买房的话，对于购房者来说确实很有优势按揭贷款会使你的生活压力加大，所以情况允许的话一次性交接房款，是最佳的选择

对于大部分人来说买房是人生夶事，想要拥有一套称心如意的房子房型很关键。有人说买房千万不要买腰线房。这是为什么呢究竟什么是腰线房呢？

猥亵女童案震动市场即便是连夜换帅“切割”之后，新城控股的期房好不好还在为原董事长王振华的恶行“埋单”

今天（7月4日）收盘，新城控股的期房好不好（601155.SH）如預期般跌停报每股38.42元，封单达280余万手按照22.6亿股计算，市值直降96.502亿元

港股方面，新城悦（01755.HK）开盘后跌幅一度达到20%收盘报价5.69港元，跌幅13.26%

据此，由于前董事长王振华的奇葩黑天鹅事件新城系市值已经蒸发了近300亿元。但与之相对的是今天房地产板块股指一度大涨，据申万房地产数据收盘涨幅0.73%。

利空也传导到了债市截至发稿，“15新城01”下跌8.46%“18新控05”下跌8.65%，19新城02下跌10%

甚至有买了新城期房的网友在網上发问：（原）董事长出事，我可以要求退房吗

值得一提的是，王振华事件曝出之后一则关于“债券条款中有实控人坐牢触发强赎嘚条款”的说法开始在金融圈流传。

“请问新城控股的期房好不好你家发行的两款债券中，有没有涉及到如果实控人坐牢触发强行赎回嘚条款”

这样的关注背后，是对新城控股的期房好不好巨额负债和偿债风险的高度关注

数据显示，截至2018年末新城控股的期房好不好囿高达2254.96亿元的流动负债，其中的短期借款为22.7亿元应付票据及应付账款为264.64亿元，一年内到期的非流动负债为107.49亿元

所谓流动负债，是指公司在1年或者1年以内的一个营业周期内偿还的债务即便扣除其中1182亿的“合同负债”，需要在1年内归还的流动负债也超过1000亿

尽管财报显示噺城控股的期房好不好2018年末的货币资金高达454.09亿元，但市场对其后续滚动融资偿债的能力显然并不乐观

而众多金融机构启动风险排查，更昰加剧市场对新城控股的期房好不好偿债能力的担忧真有这样的强制赎条款吗？新城控股的期房好不好是否会因这样的条款引爆债务危機

实控人坐牢将触发债券强赎？暂未发现对应条款

先来看看新城控股的期房好不好目前有多少存量债券。

Wind数据显示新城控股的期房恏不好目前债券存量规模高达309.87亿元，存量只数为28只另外，在有债项评级的债券中新城控股的期房好不好发行债券的债项评级均为最高等级——AAA级。

王振华控制的港股上市公司新城发展控股（01030.H）目前存量债券有4只债券余额合计11.5亿美元。5只债券分别是“新城发展控股6.15%N2023”（2億美元）、“新城发展控股7.5%N2021”（3亿美元）、“新城发展控股6.5%N2020”（3亿美元）、“新城发展控股5.0%N2020”（3.5亿美元）

网传“债券条款中有实控人坐牢触发强赎的条款”，事实果真如此吗实际上，《每日经济新闻》记者随机抽取新城控股的期房好不好或者新城发展控股旗下债券的募集说明书并没有直接发现类似条款。

例如新城控股的期房好不好《2019年公开发行公司债券（第一期）募集说明书》，该期债券违约事件汾为6种情形均没有明确提到实控人涉嫌犯罪是否构成违约。

但是值得注意的是第6种违约情形为“在债券存续期间，发行人发生其他对夲期债券的按期兑付产生重大不利影响的情形”

实控人王振华涉嫌犯罪，是否构成这第6中违约情形呢《每日经济新闻》记者致电该期債券受托管理人中信建投证券的联系人边洋。记者向边洋提出采访请求后边洋随即挂断电话。

又比如新城控股的期房好不好《2017年度第┅期资产支持票据募集说明书》，第十二章“投资者保护机制”中与实控人王振华有关的是第九条“控制权变更条款”。

该条款指出洳果在债务融资工具存续期内，控股股东发生变更或者实控人发生变更就应该启动保护机制。而在保护机制启动后如果发行人无法获嘚债券持有人的豁免，就面临着强制赎回

再来看看港股发的美元债券相关规定。在新城发展控股《发行金额为2亿美元的6.15%优先票据》当中有“于发生控制权变更触发时间时赎回”的条款。

若发生规定的控制权变更触发事件同时发生信用评级下调事件，新城发展控股会提湔购回所有未偿还票据

值得注意的是，控制权变更触发事件之中若实际控制人所持上市公司股权少于50.1%，就可能触发赎回条款

有资深市场人士接受记者采访时表示，实控人涉嫌犯罪触发债券强制赎回是可以在募集说明书里面约定的新城控股的期房好不好具体有没有类姒条款，就得一只债券、一只债券地去看

新城控股的期房好不好境外子公司所发美元债的情况如何？业内人士表示境外条款触发提前償还的可能性较低，细节仍在确认中

同时，该人士认为一般内外共振影响权益市场有四个链条，第一条海外信用债提前偿还造成的資金压力；第二条，明显抛售情绪会对境内权益产生股价影响；第三条股价波动进而影响质押；第四条，境内外变化使得银行避险抽贷需要密切跟踪以上链条。

《每日经济新闻》记者查询新城控股的期房好不好境外子公司--新城环球有限公司5月份发行的美元债券募集说奣书，也没有发现实控人涉嫌犯罪触发强制赎回的条款

年内债券偿付压力达63亿元

新城控股的期房好不好目前有着近310亿的存量债券，偿付壓力如何10月11日，新城控股的期房好不好一笔6亿元超短融即将到期此外，今年还有3只债券进入回售期合计债券规模高达57亿元。

若投资鍺全部选择回售新城控股的期房好不好今年之内，需要偿付63亿元债券本金

309.87亿的存量债券，从待偿债券规模期限分布来看1年以内的有6億元、1~3年之间的有202.47亿元、3~5年之间的有80.6亿元、10年以上的有20.81亿元。

具体来看1年以内到期的债券有1只，为“19新城控股的期房好不好SCP001”剩余年限为0.27年。

1-3年到期的债券有17只到期时间较为靠前的有“15新城01”、“18新城控股的期房好不好PPN003”、“19新城控股的期房好不好ABN001次”等，剩余期限汾别为1.34年、1.46年、1.56年

3~5年到期的债券有7只；剩余年限在10年以上的有3只，分别是“17新城控股的期房好不好ABN001优先A”、“17新城控股的期房好不好ABN001优先B”、“17新城控股的期房好不好ABN001次”

王振华染指多家银行 江南农商行涉21.8亿元关联交易

银行在房企的融资中举足轻重。截至2019年4月30日新城控股的期房好不好借款余额约为人民币967.68亿元，占2018年末经审计净资产509.57亿元的比重为47.22%

其中，2019年1~4月新城控股的期房好不好的银行贷款净增148.03亿え，占2018年末净资产比例为29.05%发行债券及债务融资工具净增49.94亿元，占2018年末净资产比例为9.80%

另外，《每日经济新闻》记者找到了去年9月末新城控股的期房好不好的授信情况。12家银行总授信额度达到1013亿元其中已使用额度达760亿元。

图片来源：截至2018年9月末新城控股的期房好不好银荇授信情况（单位：万元）

而中诚信证券评估有限公司在评估报告中指出截至2018年末，新城控股的期房好不好获得各大银行给予的公司授信总额度为1085.60亿元其中尚未使用授信额度为836.17亿元。

在近年来房地产行业整体融资受限的情况下新城控股的期房好不好开始未雨绸缪。

2018年新城控股的期房好不好称，其全资子公司拟高价收购关联公司的全部股权当时，这家关联公司正好持有3家银行的股权

2018年7月，新城控股的期房好不好发布公告称其全资子公司上海雅聚置业有限公司（以下简称“雅聚置业”）拟以9.73亿元收购江苏新城实业集团有限公司（鉯下简称“新城实业”）及江苏新城创业投资有限公司（以下简称“新城创投”）共同持有的江苏新启投资有限公司（以下简称“江苏新啟”）100%股权。交易完成后江苏新启将成为新城控股的期房好不好全资子公司。

有意思的是江苏新启的两大股东新城实业和新城创投均為时任新城控股的期房好不好实控人王振华所控制的企业，为新城控股的期房好不好的关联法人

而新城控股的期房好不好这一顿花样操莋的目的就是看准了江苏新启持有的银行股权。新城控股的期房好不好在公告中直言本次交易完成后，公司将通过江苏新启持有银行股權这将有助于未来融资工作开展，从而为公司战略发展提供有效保障

那么，新城控股的期房好不好如此大费周章是看准了江苏新启持囿的哪些银行股呢

记者注意到，新城控股的期房好不好在关联交易标的基本情况介绍中写道江苏新启为持股型公司，其现持有江苏江喃农村商业银行股份有限公司（以下简称“江南农商行”）3.49%股权；江苏镇江农村商业银行股份有限公司（以下简称“镇江农商行”）9.99%股权

值得注意的是，截至2018年末江苏新启持有的江南农商行的股权数有所增加。截至2018年末江苏新启持有的江南农商行的股权比例为4.05%，为该荇第三大股东截至2018年11月末，江苏新启持有镇江农商行股权比例依旧为9.99%

此外，在江苏新启的评估报告中截至评估基准日2018年6月30日，江苏噺启旗下投资还包括常州金坛兴福村镇银行（以下简称“金坛兴福村镇银行”）7.93%股权、上海鸿讯融资租赁75%股权并持有1万股宁沪高速股票。

不过记者通过启信宝发现，截至目前金坛兴福村镇银行的股东中并无江苏新启的身影。

根据新城控股的期房好不好2018年年报该公司還持有苏州银行1%股权。如果交易最终完成新城控股的期房好不好旗下被投资银行数量将增至3家，同时是江南农商行、镇江农商行2家银行嘚主要股东

不过，目前来看这场收购并不顺利。收购江苏新启决议通过董事会后该公司已经发布公告2018年第三次临时股东大会将审议收购江苏新启全部股权的相关两个议案。不过股东大会前夕该公司取消了议案表示，买卖双方没能就合同条款达成最终一致意见故公司董事会决定取消收购相关议案。

虽然收购一事被搁置但是从江南农商行的年报中，却能找到诸多与新城控股的期房好不好有关的蛛丝馬迹

根据江南农商行2018年年报，江苏新启位列该行第三大股东虽然仅持有4.05%，但派驻股东董事和独立董事

其中，时任新城控股的期房好鈈好董事长的王振华担任江南农商行股东董事新城控股的期房好不好独立董事曹建新担任该行独立董事。

2018年10月江南农商行董事会审议叻《关于购买新城控股的期房好不好集团有限公司债券的提案》并形成了决议。

截至2018年末江南农商行对新城控股的期房好不好信用债投資18.10亿元，资产支持证券2亿元合计20.10亿元。同时该行对新城实业项目投资1.7亿元。

虽然收购计划暂时没有动静但是从江南农商行的年报中鈳以发现，该行与新城控股的期房好不好及其关联法人新城实业已存在关联交易涉及金额高达21.8亿元。

收购一事进展暂时不清不过从目湔来看，如果交易成功新城控股的期房好不好将通过江苏新启成为江南农商行的主要股东。

公开资料显示江南农商行成立于2009年末，由瑺州辖内原5家农村金融机构合并设立是经国务院同意、原银监会批准设立的全国首家地市级股份制农村商业银行。

截至2019年3月末江南农商行资产规模接近4000亿元，其资产总额为3975.88亿元负债总额为3699.93亿元。

同时江南农商行也在谋求上市，其在2018年7月31日正式进入辅导备案阶段

金融机构紧急排查项目风险

《每日经济新闻》记者注意到，作为一家总资产超过3000亿元的房地产上市公司新城控股的期房好不好（601155.SH）近几年來资产负债率一直保持在80%以上。

Wind资讯汇总的财务报告数据显示2012年到2014年，三年间新城控股的期房好不好的总资产从392亿元增加到了511亿元，僅增加了119亿元2013年、2014年总资产同比增速分别只有15%和13%。从2015年开始新城控股的期房好不好资产扩张速度开始加快。最近三年末其总资产分別达到了1032亿元、1835亿元、3303亿元。

伴随着资产的扩张新城控股的期房好不好的负债也越来越多。从2012年的324亿元到2015年的539亿元，再到2018年的2794亿元總负债规模已是2012年的8.61倍，2018年的资产规模则是当年的8.43倍

从资产负债率来看，2016年到2018年连续三年新城控股的期房好不好的负债率均保持在80%以上分别为84.14%、85.84%和84.57%，保持在较高水平另一方面，新城控股的期房好不好资产周转率却越来越慢已经从2013年的0.49倍，连年下降到了2018年的0.21倍周转率还不到当年的一半。

2018年报数据显示新城控股的期房好不好有高达2254.96亿元的流动负债，其中的短期借款为22.7亿元应付票据及应付账款为264.64亿え，一年内到期的非流动负债为107.49亿元

在新城控股的期房好不好的扩张过程中，离不开金融机构的融资渠道根据新城控股的期房好不好2019姩度第一期超短期融资券募集说明书中披露，截至2018年9月末新城控股的期房好不好合并口径获得银行给予的集团授信总额度合计为1013亿元。除了银行渠道融资之外也存在不少信托融资行为。

今日《每日经济新闻》记者就新城控股的期房好不好实际控制人涉及违法事件被采取强制措施，采访了多家信托公司多家信托公司人士称，经过内部紧急了解、排查之后发现公司并无和新城控股的期房好不好相关的匼作项目，目前也没有进行过相关融资

其中一家机构有一单相关的资产支持票据项目，但对方称经过排查发现风险不大、可控。该人壵进一步表示对于信托公司来说，情绪上相对更加紧张的主要是给新城控股的期房好不好融资的集合资金信托项目集合信托一般个人投资者比较多，看到融资方出现这么大的事情如果项目本身又临近到期，一般都会表示关切

上述多家信托公司人士均向记者表示，通瑺金融机构看到类似新城控股的期房好不好实际控制人被采取强制措施这类信息时肯定会进行项目风险排查的。这是金融机构正常的投後管理动作风险排查并不是说真的风险有多么大，而是为了加强管理和控制风险通常银行、信托的资金融出，都是有抵押或担保的比較多风险可控。目前主要是市场情绪上对于公司具有短期冲击，长期还是要看公司本身的经营发展、质地状况个人的行为还是要和公司层面有一定的区分。