2020年，坐标湖南长沙，我买了一套属于自己的房子（二手房），从看房到交房中间历时3个月左右的时间，虽然说不上惨烈，但购房过程确实挺曲折的，这里先跟大家分享一下买房的经过，希望能给第一次买房，特别是买二手房的房友们充当“避坑指南”！—————————————————————————————————————————抱歉各位，说好的更新迟到了两个多月（2020-07-08）.....2020年2月中旬，我通过长沙某地产中介，看中了现在购买的这套房子，中介约了买卖双方约谈，过程顺利且融洽，（约谈过程和签合同的时候记得一定一定要录音或是录像，为以后可能出现的纠纷留存证据，当时我自己没有想到，还好女友在偷偷将买卖过程记录了下来）。但是到了签合同的时候，中介告知我们，除开中介费之外，我们必须还要额外支付房屋贷款额度的3%作为贷款服务费（长沙这边普遍情况是：你不问，很多流程和额外的收费中介是不会提前告知你的，还好在买房之前我自己有做过功课，知道贷款服务费是可以拒绝的），于是，一段不愉快的交涉之后，中介总算同意我们不用出这个所谓的贷款服务费，但是我们必须自己去找银行贷款。【这里补充一个小点（202007-08）】签完合同一般会先付一半的中介费、还会付一些钱用作订金给房东，首先，中介费先付一半没有问题，但是订金尽量少付，因为万一交易终止，至少有30%的房东是不会痛痛快快把订金全额推给你的。于是乎，我们就自己拿着银行流水去找银行做按揭贷款：先是打了银行的客服热线，告诉我们需要自己去当地的银行网点自己去办。然后我们就去了四大行，多数银行网点的客户经理见到个人办贷款的都爱理不理的，有好几个支行的客户经理甚至就拿起流水单瞄一眼就说不行，通不过（一度让我以为我的流水不达标，但流水其实是没有问题的），有小部分说要在基准利率的基础上上浮20%才给我们贷款（我们是首套房，在长沙一般是上浮10%-15%）；然后我们又去了规模小一些的银行和本地银行，这些银行的客户经理明显热情很多，服务态度也好一些，但是都表示要存些钱到他们银行，或者是购买他们的理财或者保险产品才可以贷款，后面没有办法，只好找到银行的朋友（也是四大行的）介绍了他们银行的客户经理，才顺利的办完了贷款审批。千辛万苦弄完个人贷款，我给大家几个建议：第一、买二手房是可以不通过中介办贷款的，贷款服务费也是可以不给的；不给的好处：就是省钱，房子越贵，省的越多；坏处就是：个人贷款需要自己去跑，会被拒贷，费时费力。第二、建议自己提前做好自己的银行流水，流水的金额按照你的购房预算来订，最好是保证流水的金额是你贷款月供的2.5倍（2.5倍最为保险，这样可以保证万一买房的时候价格超出预算，银行流水也是足够的。像我一开始预算是买单价8000-9000/平的房子，但是最后买的单价却是11500/平，导致贷款金额增加，最后只能加上家里人做共同还款人。）第三、个人去办房屋按揭贷款，最好有在银行工作的朋友，不然就算你流水合格，办个贷款也要求爷爷告奶奶；（有朋友在下面评论，说银行这种行为是违规行为，可以打电话举报，但是......）第四、银行网点贷款也是划分区域的，比如，你在岳麓区买的房，那么一般就只能在岳麓区、望城区的银行网点办理贷款，如果要跨区域贷款，除非银行有朋友，不然一般是不能跨区域贷款的。第五、二手房贷款，不是你想贷多少就贷多少的，买二手房具体贷款金额，需要银行找第三方评估公司对你买的房子进行价值评估后，按照评估价和实际成交价谁低取谁的标准来进行贷款，举个例子：成交价100W，银行评估价只有90W，那贷款就是按90W的70%来算，也就是你只能贷款63W，实际首付就要付到36W，比预计首付多6W。所以建议大家在买二手房的时候，首付款最好备足到40%（首套房）。银行流水的查询以及打印方法贷款审批下来之后，就是我们出钱帮房东赎楼（碰到要赎楼的情况，一定要先协商好由哪一方出钱来赎楼，如果房东能自己拿钱赎楼是最好的，这样可以把风险降到最低，如果要帮房东出钱赎楼，最好是先要中介去做产调，确定房东的房子没有其他产权问题，其次一定要在合同上写明是哪一方出钱赎楼的，同时录像、录音）。流程走到这里，出现了一个不大不小的插曲，大致过程就是：之前中介说他们跟银行有合作，赎楼可以不用预约，可以当天申请，当天扣款，但当我们去赎楼的时候，才发现房东贷款的银行是岳麓区的，而我的房子在望城区，牵扯到跨区域合作，导致赎楼还是要一个月的预约时间，并且要先把赎楼的钱预先存进房东的银行卡里，等银行赎楼审批通过了才扣款，审批流程要15天，也就是说我们要把钱打到房东个人的银行卡里放半个月，这对于我们来说风险太大了，于是，交易过程就卡在了这里，因为我们不同意打几十万元到房东个人的银行卡里放半个月，这样我们的钱根本没有任何保证，完全看房东的人品好坏了，经过几次协商，中介私下操作之后，买卖双方各自出了XXX元的好处费给谁谁谁，银行便答应了当天转账，当天扣款。如果大家购买二手房的话，在签合同之前，一定要问清楚：房东的红本是否在手，如果还在银行作抵押，那么还剩多少钱没有还（还剩多少钱一般中介只会给你估算，所以往往实际赎楼金会比之前估算的多一些），是房东自己赎楼还是要买方出钱赎楼；如果可以，尽量让房东自己出钱赎楼）。赎完楼，如果是买方出钱赎楼的，记得要让中介去拿房产证，不能让房东去拿，拿出房产证之后，尽快去完成过户。分享一下我的过户流程：首先是签合同的时候付了一笔钱用作订金，然后赎楼的时候当天把赎楼的钱打进去，当天就完成银行扣款；其次，赎完楼之后，中介去拿了房产证，第三天买卖双方去政务中心网签、交税、过户，过完户的同时，我才把剩余的首付款转给房东，并写好收据，再把剩下的中介费付给中介，写好收据。至此，房子已经是买方的了，剩下的就属于卖方风险了，比如，新的产权证出来之后，买方不去银行进抵押，房东就会收不到剩下的房款。另外，关于交税，我一共缴纳了房款的3.5%的税金，其中2%是房东的个人所得税（一般如果你不问，中介只会告诉你要交2%的个税，并不会说明个税是替房东交的，不过在长沙个税一般都是买家出的，毕竟羊毛出在羊身上，你不愿意帮房东出个税，房东把房价加几万块钱其实是一样的。），剩下1.5%是契税。长沙住宅二手房买卖办税指南以上就是我购房的基本经过，给大家的忠告就是，买二手房一定要多做功课，了解二手房交易的详细流程，不要做小白，不然中介大概率是不会帮你主动避坑的（非黑），还有就是不要急着给钱，急着签字，每一步流程一定要留存证据，该录像的录像，该要收据的要收据，不要不好意思。—————————————————————————————————————————说完我的经历，给大家总结一下经验，希望能让大家在买房的时候少走一些弯路，少踩一些坑！因为这些“坑”是根据我自己买房的经历来的，所以不一定全面，也不一定权威，仅供大家参考。1、请提前准备好你的银行流水综合我上面的经历，买房之前，做好自己的银行流水（最少半年的），最多可以让你少付3%的贷款服务费，100W的房子，贷款70W，你就可以节约2W1的所谓的贷款服务费。据我目前了解的情况，如果有流水不够的，可以去找中介公司帮你做贷款，最低收费是1%，中介公司没熟人一般最低收费是1.5%，如果你买房的那个中介这个收费不愿意给你做，那你可以在别的中介公司去办贷款，但购房流程依然可以在目前这个中介公司做。2、不管是买新房还是二手房，请一定要亲自去确认小区的区位条件不管新房、二手房，千万不能只听中介忽悠，也不要提出让中介带你了解一下小区的环境以及周边，要真实感受小区的区位条件，请自己多走走看看，亲自确认，大家要知道，在置业顾问的嘴里是没有区位条件差的小区的，每个小区的区位条件都是好的不得了，举几个简单的例子：1.离地铁3公里以内，都叫地铁房；2.如果你关心学区，那么只要周边有学校都会告诉你这是这一块非常不错的学校；3.不管小区的位置有多么荒凉偏远，顾问都会告诉你：这里是未来的发展中心，投资潜力贼大；顾问的嘴，骗人的鬼！！3、一个难注意的点，小区附近是否有可以购物的场所很重要如果这个房子，你买来是打算自住的，那么购物是否方便真的很重要（不一定要有大型商超，但是买菜和买日用品的小商超还是要有的），因为这关系到你的日常生活的品质以及生活成本；周边没有商场，那么你可能要面临：出门购物要坐公交或者开车，这不仅仅是每次购物花多几块钱的问题，因为你不仅花去了多余的钱，同时也花去了多余的时间；取个例子：我在炒菜，发现大蒜没有了，这时候是一出小区就能买到大蒜方便、还是说我要坐半个小时公交来回才能买到大蒜方便？（目前大部分小区基本的购物配套都是齐全的，但是还是有很多小区附近是没有购物的，而恰好我买的这个小区就是出门必须要坐公交才有买菜的那种小区.........我们在看房的时候，往往只会注意大的区位条件好不好，而忽视掉日常生活中需要主要的一些小细节，这个是我在买完房子才发现的问题......所以还是要自己多在小区附近转转）4、医院、学校、地铁不是非有不可，三大要素根据自身情况来取舍很简单易懂的一点，根据家里人员构成来考虑医院和学区以及地铁的权重，如果家里有老人，那么尽量离医院近一些，如果家里小孩还在读书的年纪，房子带的学区的质量就要更重要一些；如果既有老人又有小孩，那么就要看你的资金多少来决定怎么选择了，因为附近有大医院、又带有名校学位的房子都比较贵。地铁也是同理，家里夫妻双方都是在外上班，那么肯定有地铁会方便一些，但是地铁房价格也会高上那么一丢丢，就看自己怎么取舍了，其实就是看钱包是不是充足，只要钱够，那就是全都要！！5、一些我觉得大家需要知道的事情A.房子户型要比小区绿化重要，很多中介会极力推崇小区绿化有多好，从而让你减少或者忽略对房子其他条件的不满（比如户型、楼层等），但是，小区绿化只要不是差的无法忍受，一般不会影响你的居住品质。B.买高层商品房，房子的朝向不需要按照坐北朝南来判断房子朝向的好坏。（当然，坐北朝南的房子依然是好朝向，并且是很好的朝向，但现实情况会复杂一些，需要结合楼层、楼栋的位置等一起分析。）C.买二手房最好保证首付款能付到40%（首付款还是按30%给，但是手里的钱最好能够支持40%，因为二手房买卖的具体贷款金额，需要银行认可的第三方评估公司对房子进行价值评估后，按照评估公司的评估报告、对房子进行批贷，在长沙，二手房的成交价一般都要比评估价高，这会导致我们的首付会多出一些钱，我这套房子的实际首付就是35%。）D、小中介大概率不靠谱，而且房源少；大中介的坑也不少，而且收费更贵一些；所以多找几家中介看看也没有关系。E、看房过程中确定一定以及肯定，不要叫中介去帮你砍价，也不要问所谓的低价是多少，因为根本没用，如果你真的看中了房子，按照你心里的价位，少一点钱报给中介；中介听了大概率会告诉你不行，但是只要中介能以你报的价格把房东约出来跟你面谈，那么代表你出的价格，房东是能够接受的，就看你会不会砍价了（就算不会砍，但是你之前也还是少报了一点钱），以及面谈时候在中间斡旋的中介的口才了。6、写在最后的话如果差不多的地理位置，差不多的价格，差不多的户型（之前写的是同样的面积，这里修改了一下），建议大家还是买新房，虽然新房也有新房的坑.....—————————————————————————————————————————更新：2020年04月15日1.关于中介费，在长沙一般都是收取房款的2%，但是，中介费其实是可以打折的，最多92折（这是我朋友当时买房争取到的优惠，口才好的优势^_^，是否还能争取到比92折更低的优惠，我不知道，因为没有碰到过。。另外，我的中介费也打了折，但是不多，少了一点点零头。）2.想说一下关于地铁规划的事情，就是买房的时候，如果你的中介告诉你，房子周边是有地铁规划的，这时候要自己查一下，因为只要没有“正式动工修建”或者是还没有出“可行性报告”，那么这个所谓的地铁规划是有可能会调整的，就比如之前的10号线（如果没有记错的话），本来是不往中电软件园这个方向走的，但是后来改规划了；另外四号线延长线（目前可行性报告也还没出来，可能还会修改）的规划也修改过，之前是走雷锋大道的，后面改成了走金星北再转雷锋大道；所以，买地铁房，一定要确定好地铁是否已经规划好，并下达了相关文件，目前，长沙今明两年应该是通车3号线、5号线、6号线；未来开始施工的应该是1号线延长线和7号线，另外2号线延长线已经在做地形勘测了，应该也不会有变动了。如果你在长沙买房，职业顾问跟你说这是未来10号线、13号线之类的，你其实可以当做没有听到，因为具体规划还没有落地。—————————————————————————————————————————更新：2020年05月10日总结了一下最近的评论，很多伙伴对自己去银行贷款比较感兴趣，这让我想起来一件事，就是如果自己去银行办理房屋按揭，贷款利率一般是上浮15%（在长沙，且是首套房），按4.9%的利率来算，就是5.635%，但是我的利率因为是朋友，所以稍微少了一些，是5.6%，在朋友那里贷款的时候，朋友问我是不是在新环境买的房子，他说如果购房合同跟新环境签的，贷款利率还会要低一些（有一说一，虽然新环境的口碑确实不怎么好，服务态度也是出了名的不是太好，但是我要是早知道在新环境买房利率有优惠，我还是会去新环境的，毕竟省的是未来20年甚至是30年的钱）。说这个是想告诉大家，在购买二手房的时候，可以问问，如果在中介那里贷款（不知道其他中介公司是否有优惠，我当时都没想着贷款能优惠，满脑子都是能不出贷款服务费的事情），贷款的利率能做到多少，如果利率上能有不错的优惠，那么建议你自己再权衡对比一下，3%的贷款服务费（跟中介砍下价，贷款服务费一般都能打折：1%-1.5%，视砍价能力而定）和利率优惠，哪个更划算。还有一个事情要强调一下，就是在长沙，买二手房很多时候都要我们替业主那边出钱还贷，我不知道是否有更好的办法，我把我当初替房东还贷的经验分享给大家，给大家一个参考：第一、是在签订购房合同的时候，要把我们替房东还贷这个写进合同里，要写明房东在银行还欠多少钱，我们要替房东出多少钱去赎楼；第二，要写明，赎楼款打给房东后，必须当天打款，当天扣款，一般是只要是中介合作的银行，都不需要提前一个月预约，都是直接去还贷的（很不巧，我的房东在某某银行做的按揭，跨区了，刚好跟我这的中介没有合作，跑过去还贷，银行的人说，提交还贷申请，等一个月，还必须先往卡里存钱，然后打过去的钱要放在房东的卡里一个月，这我是无法接受的，所以建议大家把这条写到合同里，最后，在此声明，这是我的亲身经历，没有刻意抹黑某行业的意思。）第三、合同里要写明，赎楼之后多少天内要完成过户，否则就算违约，按违约天数付违约金，超过多少天自动终止合同，房东赔付房款的百分之多少并返还赎楼款项（这点其实没什么用，主要是为了防止万一出了纠纷，提供证据用的。）第四、除了前期赎楼的时候需要房东去申请还贷和确认还款（现在貌似可以在网上申请和电话申请，但我的是房东亲自去银行填的还贷申请），后面拿房产证，注销房产抵押，最好都不要房东去，让中介代办，这样可以降低风险。第五、要让房东跟中介去做个公证，证明中介这边在房东不配合或者是不在场的情况下，可以代替房东跟你完成过户。第六、所以涉及到给房东打款的事项，记得一定要让房东开收据，并且按手印！！！—————————————————————————————————————————更新：2020年07月08日这次着重聊一聊二手房过户的问题，我看很多人都担心付完了首付，房东那边不配合过户。先说我是如何过户的，首先我是自己跑的贷款，首付也不是一次性打给房东的，先是在签合同的时候，付了10W做订金（现在回头看给多了，应该协商一下，最多给5W的），然后我去银行申请贷款，申请通过之后，再去帮房东赎的楼，转了赎楼的钱，房东注销抵押之后，买卖双方在望城政务大厅办理完过户手续，我才把剩下的首付转给房东，再等新的产权证（也就是印有我名字的房产证）出来之后，去银行办抵押贷款，银行把剩下的房款打给房东，然后房东把房子的钥匙给我，去物业办好物业交割，结清物业费，到此，交易结束。因此，担心房东会不配合过户的朋友，可以像我这样，首付一部分一部分的给，可以降低一定的风险，其次，同时过户同时结清首付，也是降低风险的一直操作。还有另外的一种办法，把全部首付打给银行，银行将资金冻结起来，二手房买卖整个交易完成之后，资金才会解冻，房东才能拿到这笔钱，这样也可以降低风险（冻结资金的方法需要自行去咨询银行，我知道的就工商银行是这样，其他的貌似不冻结，起码我去的中国银行和建设银行网点都是不冻结的）。—————————————————————————————————————————之前打算更新的关于房子如何选择户型楼层、以及房子买中不买小的原因，估计会单独写一篇文章，到时候更新了我会把链接链到这里来另外，我的房子也即将要装修了，之前买的装修的相关书籍也看完了，最近周末都在到处看建材，等到时候装修正式动工了，我再把装修的过程以及经验跟大家分享，希望能让大家在房产第二大坑——装修上少踩一些坑。（装修也是会单独更一篇文章给大家）最后，希望能帮到即将买房的各位。

我们家是外地，孩子去年毕业己落户，女孩，单位在金融街，现在准备给孩子买房。我们家目前有400多万存款，4、5年后还会有500万的款（薪金+变现房产），想用目前存款作首付，给孩子买个二居，四环内，地铁近，小区品质好些，价格800左右，先给孩子住。不考虑学区。请教问题：在朝阳买区还是丰台？丰台能买近些，但朋友建议朝阳外部环境好，将来好交易，我看了首科和唐人街房子，不满意。看了蓝调国际，户型不满意，看了万木花城5期，觉得远…回答：1、常规建议是纯投资的话首选朝阳，租金高，流动性也相对好。但这不是绝对的，还得看具体的小区和房源。另外在金融街的话可以看四号线草桥到公益西桥一带的，选择多，升值也大多不落后，除了行情期间传导排序不算太靠前，其他的没劣势。2、首科的房子挺好的，性质是保障房，其实等同于福利房，定向给科技人员的。蓝调国际是有丽泽概念，有溢价了。万年花城5期升值更好，但都都不满意能怎样呢？再看看呗。3、我好像帮不上什么忙吧？不满意就再多看吧，找到满意的为止。仅供参考。如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。

我家现在有三套房，一套天通苑东三区法式园板楼125平三居室，一套安华里80平三居室，一个德胜六铺炕的学区房。家里老二已经上小学了。老大今年中考，大概率可以考入四中。两个孩子未来几年还是需要在西城上学。目前是孩子姥姥住在学区房里，帮忙接老二放学，我们四口都住在安华里。现在我们想把其中两套房卖了，腾出一个购房指标，买一个1000万左右的房子，兼顾保值和自助，您觉得是买个市区内的次新二手房合适还是到五环外买一个叠拼新房合适呢？我感觉1000万这个数有点不上不下。回答：1.
兼顾保值和自住，叠拼的不太可能做到。全北京的别墅，无论什么形式，独栋叠拼双拼联排合院全算上，跑赢大盘的一个都没有，能勉强跟上的都少，屈指可数。大部分别墅都是输得少就算赢，所以谈不上什么保值。尤其是新房，跑输大盘是板上钉钉的，开发商不太可能给有钱人发钱做慈善，买房人想躺着挣钱也不容易。所以买别墅就是消费为主，到了这个阶层之后的享受，靠买房保值都是普通家庭的事儿，住别墅的阶层再考虑这些就跌身份了，也做不到。这就跟买豪车游艇私人飞机差不多，享受而已，别惦记着赚钱。2.
所以确定是自住享受就买叠拼，注重保值再看二手普宅，这是完全的两种产品，别往一块儿掺和，也不能比。不过买普宅也注意，不是所有的房子都能兼顾。像天通苑这就是自住为主，勉强算兼顾保值的。刚需板块的大户型，升值慢，跑输大盘的概率大。3.
总之吧，如果是注重保值就买二手普宅，选好板块和小区。仅供参考。如果你也有问题，私信我。