2022第一批新房，是不是不够刺激？城央网红盘少得可怜，远没有去年第五批那种神仙打架的热闹。这次，根本不用纠结，选这个还是那个，几乎没有同区域竞品楼盘哥俩好一起开嘛。这几天排队预认筹的买房人，已经从售楼处排到路口，还要再拐个弯。为何有百汇园的这一批，却是瑞10最火？一、瑞10：我望出去，没有对手33个过会项目，郊区还是供应主力。内环内第一批新盘内环新盘只有3个：瑞虹新城十期（609套）、招商外滩玺2期（133套），嘉盈峰（106套）。中环内新盘3个：百汇园（289套）、苏河望（263套）、锦博苑（拆迁）。统共只有6个盘，1400套，其中一个瑞10，就占了43.5%，可以说占据了半壁江山。1.
我是三无百汇园，你最好别来倒挂最多，价差最大，最神秘，无售楼处、无样板房、无销售，只能盲买。尽管这次三期开盘价高达12.78万，比二期上涨40%，甚至有热心网友举报（见下图），但对比徐汇滨江二手次新15-20万+的成交价，不可谓不香。网友投诉百汇园百汇园总价段分布从上表我们可以看出，百汇园套均总价在1400万—3070万左右。假设楼层差和位置差共为-20%到10%（毕竟看江和不看江，差很多），那么总价段为1120—3380万。百汇园虽香，但总价确实辣手，毕竟一旦总价超过2000万级，还是会把很多很多人拦在门外。更何况，三无（无售楼处、无样板房、无销售）的百汇园，本来就不想你来认筹。徐汇滨江一向如此，还记得当年大明湖畔的夏雨荷吗？哦，不，是在地下室悄悄开盘的尚海湾。认筹前拆售楼处（认筹现场长这样...无话可说）越神秘，越是各种小道消息满天飞。500万茶水费搞定百汇园，你买不买？假如是真的，当然划算。但真的不可能，都是官方公证处摇号的，做手脚可是刑事责任。请大家一定别相信。你看，百汇园自己都来辟谣了。百汇园官方声明2.
呃…奇奇怪怪但不可可爱爱的嘉盈峰这个盘简直就是人间清醒。小魔女最早知道，就是中介小哥们在刷圈。《内环+陆家嘴+小户型》这三个标签一贴，不得了，简直就像中介小哥朋友圈的二手房。如果低价是真的，那么没写出来的硬伤也是真的。各位亲们，什么样的盘，要中介小哥铺天盖地的找客户呀？这个盘根本没必要像百汇园那么分析，亲们直接看图就行。嘉盈峰实景这个造型也是骨骼清奇。在老破小的怀抱里，没有小区概念可言，只有一栋变异的塔楼……甚至还不如那个滨江一品苑。3.
普陀苏河望差嘛...又差的没有嘉盈峰有性格。4.
爱恨情仇的外滩玺招商和瑞虹，在北外滩爱恨纠缠有段日子了。云玺和虹玺都可以说是突击到瑞虹的穿插连。第五批：招商外滩玺 PK 瑞10他哥瑞9
第六批：招商云玺 PK 瑞10他哥瑞9好嘞，来年第一批，双方都拼上了最后的兵力，招商外滩玺PK一把梭哈的瑞10。（哦，不，招商还有瑞9旁边，到太阳宫比瑞10 更近，更像亲弟弟的虹玺）我们来看下均价12.25万的总价分布，假设楼层和位置差为-34%到12%。招商外滩玺户型&总价&价差分布其中，5号楼全部为114户型，6号楼为139、157、178户型。6号楼不管是楼间距还是高区视野等方面更优秀。从区域，面积段和总价段看，外滩玺跟瑞虹新城十期都构成直接正面PK。从往期表现看，外滩玺跟瑞9的市场认可度差距还是挺大的，第五批瑞9是88.18分（社保系数0.23），外滩玺是60.21分（社保系数0.19）。这次外滩玺共133套，量有点小。尽管能起到一定的分流作用，但真的很有限。二、瑞10：套数多，分不高，又倒挂，你说香不香这一批最火的新盘，瑞虹新城十期。已经上了央视新闻。即使百汇园发了没有所谓茶水费的声明，也没有抢到楼市头条。上海打新几大要素：积分，总价，倒挂，产品力，我们一起来扒一扒。1.
积分：现场销售曾说“不会高的，你来”609套，入围比2.5，≥1522组入围选手。这应该是积分制以来，内环单个楼盘一次性开出来最多套数的一次了吧。从去年7月份就开始蓄客，期间经历了哥哥瑞9多次开盘，很多原来计划买瑞10的客户都去买了瑞9。直到熬到哥哥清盘，瑞10终于这次一次性609套全开。1522组可入围，这恐怕是今年最好的入主内环的机会了。这足以让名下有房，只能以二套资格购买，但社保年限长的的选手，以及90后社保年限较短的年轻人（就像第五批的仁恒海上源，分数只有50出头，很多都是家庭条件优渥的90后），在冷风瑟瑟中排长队。此前传言二套+社保满分，保稳。上海本地人名下有1套房子的社保巨子基础分是30分，社保年限是220个月，30+220*0.21=76.2分，应该入围了。据网友爆料，预认筹已超3000组，预计分数不会“那么低”。2.
1000万两房，1500万三房，2000万四房1000万两房，1500万三房，2000万四房，真香！从历史成交结构来看，瑞虹新城近年来需求上涨最明显的面积段分别是：90-110㎡2房、140-160㎡4房产品。但这两个面积段的供应却十分有限。近3年瑞虹推出的1512套新房中，90-110㎡户型占比仅为15%，140-160㎡户型更是空白。瑞10此次约90-175㎡精装2-4房，其中近6成房源都集中在90-110㎡、140-160㎡面积段，很好的补足了这部分中小户型的缺失。按照11.98万的单价，总价在1080万~2040万之间，跨度非常大。瑞虹新城 · 瑧庭 户型配比90-110平：34%
110-120平：7% 146-160平：25%168-1680平：34%我们看下各户型的分布。90平两房、112平两房、114平小三房，总价在1000-1400万左右。140平的3+1房，总价1700万左右；156平的4房，总价1900万左右，168、170平的4房，总价2000万左右。对比瑞9最小138㎡三房（总共才60套），168㎡三房，188-250㎡四房，瑞10更紧凑，更刚需，准入门槛要低得多。参考瑞9一房一价表，楼层差，位置差浮动大约为-25%，8%。瑞10户型&总价分布3.
倒挂4万，香不香？瑞10过会价格11.98万，每平米比瑞9高了4800元，涨幅4%。如果按照168㎡计算（是两个盘都有的主力户型之一），涨了80万。面包是涨价了，说说面粉。瑞10 的地价，比早好多年前拿的瑞9，要贵不少，曾经去年瑞10 也是想开12万以上的。那倒挂呢？周边中信和平家园房龄10年的房子，成交价也要12万+。瑞5，瑞6，成交价在14.5-16万左右，瑞7，瑞8成交价在16万+。这里面，只有瑞5是满五的，瑞6-瑞8都不满五，这也就意味着高额的增值税。而且瑞虹的二手房市场，非常坚挺。尽管整体体量挺大，但是自住为主，在挂房源并不多，没有大量房源抛售。只要不是挂价太离谱的，比如挂到18万以上的，基本上在1-3个月左右就卖掉了。（某群分享的成交记录）倒挂4万，买个100㎡两房，就算400万；买个170㎡四房，就是680万。虽然没有百汇园香，但是咱也不用那么高分，咱也不用那么多钱，咱也找得到售楼处，有销售接待（服务一直非常好），有摆设艺术品的样板房，还有咖啡，也挺香的，对不对？4.
产品力：我有争议，但我地铁上盖产品力：我有争议，但我是地铁上盖的瑞虹弟弟。瑞10最大的争议，就是三角地+噪音+采光。瑞10最大的优势，瑞虹新城系列嫡系弟弟，地铁上盖。1） 三角地有信风水者，觉得三角地风水不好。这个我们不做评判。2） 噪音西侧是四平路，南侧是曲阳南路，东侧是东沙虹港路。四平路是个大马路，车非常多，从凌晨就开始了，噪音问题避免不了。中午的11：13和下午14：30，我们的小伙伴在四平路上实测，最高分贝分别达到80dBA和82dBA，平均分贝也达到60dBA。城市中交通干线，白天等效噪声值到达75-80分贝，属于嘈杂环境。针对噪音，做了3层隔音玻璃，我们在样板房关闭门窗，感受不到外面的嘈杂声音，确实隔音效果不错。但是，开窗通风，以及在小区散步，噪音肯定不小。此外，紧邻大马路，开窗还会带来扬尘，家里恐怕要多擦擦了。3） 采光瑞十容积率为3.32，挺高的。很密，一直是瑞虹新城期期传承的特色。从公布的数据来看，项目占地2.57万方，总建面却达到了12.37万方，地上建面也达到了8.53万方，反正就是密密麻麻的全是高楼。小区总共5栋楼，由于限高原因（地块东北侧有老居民楼），不是常见的南低北高，反而是南高北低。靠南边的几栋31层，最北边只有15-22层。下午2点看到后排中区以上才会有阳光。所以，千万级，2千万级，很有可能也见不到太阳。4）再来看看它在瑞虹板块的位置从它在整个社区的位置来看，这个地块并不占据“地利”。瑞虹1期-7期环绕在自带商业（太阳宫、月亮湾、星星堂）的周边，8期-9期靠近和平公园，整个社区看起来就比较新。而10在整个社区的西北角，距离和平公园和商业都不算近，中间还阻隔着建邦16区和中信和平家园，以及周边2000-2005年的商品房，所以城市界面就显得比较杂乱。5） 户型，总体OK，但90㎡两房就不配朝南吗？总体而言，户型涉及紧凑合理，面积段及总价段都控制得不错。槽点就是90㎡两房，朝东朝北，就是不朝南。（90㎡两房两厅一卫）这都2022了，也都开到10期了，怎么还有不入乡随俗的港式户型？销售答曰：很多国外回来的年轻人，都很接受，不在意朝向的，反正都是有烘干机嘛。（话说，不能这样欺负分低的海归吧？！）呃…我们认为这个户型是垫底的下下选项，应该也是开盘剩到最后的户型，但是，也一定会日光清盘。受篇幅限制，不展开各个户型分析了。如果大家喜欢，我们后面再出篇选房攻略。6） 地铁上盖瑞10标准地铁上盖，10号线邮电新村站，走地下10分钟能到4号线，勉强双轨交。如果是公共交通上班，这个地铁是加分项。唯一问题是内部道路比较窄，上下班高峰可能会堵。另一个问题是造在地铁之上可能会有震动性的影响，所以选房的时候尽量不要选西侧楼栋的低楼层。7） 学区瑞虹整片都是没有好学区。住在瑞虹社区的业主有些是买了学区房，比如虹口四中心或者杨浦二师附小，挂户口给娃上学；有的是直接送到了私立学校。这次十期建造的同时，在邮电新村地铁站后边一点的位置，正在建一所虹口二中心和张桥路小学合并的学校，九年制的学校就在马路对面，大概率会划分进去，传闻销售说是虹星集团下的，是第一梯队（真实情况有待核实）。（在建小学）（小学效果图）8） 品牌力瑞虹新城1-10期，从1998年到2022年，历时24年，把曾经的虹镇老街打造成上海内环知名的次新品质板块，加之星星堂，月亮湾，以及最近超火的太阳宫，4号10号双地铁，可以算是在整个上海排第二梯队的优质板块了。市场对瑞虹新城的认可，无疑给10期加分不少。三、瑞10：这个可能性，是我超火的隐形原因从去年秋天，就在传言，以后买新房要1：3.5。春节后，这种说法越来越盛，甚至有传，从第一批起，内环就要3.5。结果这次出来，还是2.5。于是，又开始传，不止3.5，甚至要到5，后面就会变成杭州那样，万人摇新房。（某群聊天记录）新房扩招，显然对高分选手不利，但让中低分选手有了更多机会。可是，房子总套数没变，入围人越多，买到概率越小呀。万一再出个，3年内/5年内卖出房屋，积分怎么怎么算，对于卖房打新选手，就更不友好了。很多人担心以后更难买，所以这批次赶紧参加，早日落袋为安。补充一句，不要对积分下降抱有幻想，随便一个5年没买房的70后，80后家庭，房子一卖，妥妥满分选手。更何况，上海家庭还可以用爸妈名义买，甚至，让爸妈离婚，各打一套，都是可以的，因为离婚，也就是基础分少了10分嘛，但是，社保巨子，可以同时有2个。只要新房还倒挂，还有套利空间，积分就下不来。感谢大家，那么长的文章还看完了。后续跟大家分享，如果长期价格倒挂，限价，会有哪些深远的影响。