自从上车以后，我房产文写的少了。有值友好奇小诗晶到底买了哪个小区，今天我终于大方晒订单。

之前没晒是怕被人误会我是房托，现小区已经无房可卖，不需要托。

本文分五个章节，聊聊我对学区房的看法——

三、学区房到底有多贵？

四、如何鉴别名校及挂牌分校办学质量？

五、谈谈我的购房经历（普通配置学区房、已封顶未交房、无干货可略过)

房产文写的少，跟楼市降温也有很大关系。老大哥开会重提“房住不炒”，全国楼市一片死气沉沉。

市场要看二手房价，目前学区房还算坚挺。（入学政策变革城市除外）

我在知乎写过一答案答案↓已经从房屋中介的角度描述了楼市现状。

几个月时间，长沙楼市政策无数次变化，中介的心情也是起起落落。▼

调整初期，中介的话术还是“不限购的房子我不买”、“越限购越涨价”，现在已经安静了。▼

加上房产税的消息越传越真，种种迹象表明：2017楼市的总体规律是呵护刚需、打击炒房。

倒腾房子越来越麻烦，尽量争取不留遗憾。毕竟房子是这个世界上唯一一个可以30年分期付款买的东西。

当然，世界上不存在十全十美的房子，所以在买房前要把5个关键要素在内心排序：

户型、交通、周边配套、小区环境、学区。

这5个指标中，唯有“学区”最不透明，无法量化。

别说刚来城市工作的人，就是我这个土生土长的土著，也被各种名校集团分校搞的头晕眼花。

我认为在不过分降低生活质量的前提下，选择适合自己的学区房是必要的，但不代表迷信名校，无脑跟风。

市面上对学区房质疑的声音有三类：

1、“花几百万买学区房，不如送礼递条子把孩子塞进名校？”

2、“几百万的学区房贵在哪？”

3、“未来人工智能+远程教育技术发达，学区房的优势还在吗？”

第一个问题很现实，也很敏感。

虽说现如今社会风气改变了，走关系花钱把孩子进名校，在社会上还是客观存在的。但这个问题有个重要前提——首先你得找的到人。普通老百姓，怕是有钱都送不出去。

同时，这个问题忽略了一个重点，学区房是可以周转的：等你孩子读完书，再把学区房卖掉，没准不亏还能赚。

第二个问题，学区房贵在哪。世界上所有国家，优质的教育资源永远都是稀缺的。而任何一种稀缺资源，都会有某种强烈的价格机制去平衡。

在中国更是一个很残酷的现实：

一个普通本科文凭看起来确实平庸。但随着城市化的进程，现如今想培养一个孩子，难度系数一直在增加。

（我这里说的是高考竞争激烈的城市，和北京上海的学区房概念不太一样）

就拿我家附近的长沙市6中举例：6中是一所平凡的中学，既不是名校也不是渣校，在整个长沙属于中流水平路人甲。而6中的初中毕业生普通高中升学率是53%，也就是说有近一半学生，上不了普通高中，只能读职高和技校。

说的通俗点：条件好的地市人民都把孩子放省城读书，土著孩子面临的竞争自然就大了。医疗资源同理，比如我小时候去湘雅医院看病排队并不多，可现如今经交通便利经济发达，全省人民挤湘雅，排队场面就吓人了。

说到职高，职高当然也有机会考上本科。但那种脱离周围环境，用坚强的自制力默默奋斗的那种孤独感，有几个孩子能承受呢？

我并不说考不上本科就是世界末日，不瞒人说，我自己就是大专生。

整个班级汇集了跟我一样以及比我学习更差的学渣，读书体验还是挺糟糕的。即便我后来整了个自考本科文凭，但我的第一学历严重限制了我的发展，在求职市场我寸步难行。

“最好的学区房是家里的书房”、“靠谱的父母比学区房重要”这个效果最好但也是最难的，买学区房只是一种简单直接提高升学概率的途径：在名校按部就班的学习，大概率上好学校。

名校除了师资力量强大、获教学资源倾斜，另外还有两个因素：

1、环境：信我，好学校的校园暴力、庸俗社会习气真的少很多。

2、人脉：孩子从小进入优质人脉资源，甚至家长可能也会从中收益（名校家长圈普遍素质高）。

高价学区房其实是一种环境筛选器，变相筛选出那些有实力购买学区房的、有关系进名校的、对教育有高要求的家长。

至于第三个问题，脑洞很大，但我认为是有可能的。

随着科技进步，人工智能+远程教育，未来学校之间的教育资源差异会减少，指望投资一套牛逼学区房一辈子靠它吃喝不愁有风险。

三、学区房到底有多贵？

都说学区房贵，学区房到底有多贵，有多少溢价？

这个问题每个城市答案不一样。我举例长沙：

长沙有几个知名高价学区房：万博汇（砂子塘小学）、八方小区（长沙市实验小学）、中天枫景（枫树山小学）、蓉园小区（大同小学）。

其中万博会（对应砂子塘小学）就比建发中央公园（对应育新小学）每平贵，学区溢价约三十万。

王府花园（大同二学）比天平公寓（燕山二小）房龄老很多，单价却贵，地铁+学区溢价因素各占一半。

Bug级名校长沙市实验小学，对应的楼盘八方小区，学区溢价高到无法计量。（在某些家长心中，孩子能上长沙市实验+长郡双语，9年不操心就是千值万值）▼

买老破小学区房值不值？

我认为不值。我看过许多15-20年房龄的老破小楼梯房，小区环境复杂、停车难、户型采光不理想，至少也买个落地窗的吧？在采光这点上，我和知乎大V万方中看法一致：

房子最重要的一个因素，就是光。第二点我想补充的是，伴随着光一起的，还有你的视野，也是一个重要因素。光有进光量，没有视野的房子，你会感觉很局促。只有当视野好配合进光量的时候，你走进去才会感觉身心舒坦。这就是为什么，你走进同样采光很好的房子，楼梯房和电梯房会感觉两者的气势不一样。

所以，太老的房子，别说自己住的不舒服，回家没有归属感，银行都不愿意放款。

四、如何鉴别名校集团分校质量？

中学名校通常以“捆绑发展”、“委托管理”、“帮扶指导”、“网络联盟”等名义办各种分校。捆绑、委托、帮扶、联盟各是什么意思呢？我来翻译一下：亲儿子、侄儿子、干儿子、邻居的儿子。

而判断一所小学的好坏，抓住两个关键要素：

1、把该小学的生源搞清楚：学校对应片区是优质小区为主，还是安置小区为主？

2、把小学生的去向搞清楚：上网查各小学考入（提前批）名初的比例，这点最能证明成绩。

小升初录取信息都可以在当地教育局官网能查到公示，但是我更推荐去家长帮论坛“幼升小”板块置顶帖找《升学情况大数据》、《学区范围划分》信息更快捷。

因为教育部门官网只有干巴巴的文字数据，而家长帮除了搬运图片，还会补充主观评分（一类、二类、三类），在评论区会有热心网友的相关解读可选择性参考。例如表格中只有派位信息，没有整理提前批名额、个别小学没有公示，在评论区可以找到部分答案。▼

同时，无视距离盲追名校也不可取。

从学校到家的距离，不能只用导航测算，要从从小区入户电梯走到学校门口亲自走一遍。在冬冷夏热的长沙，走500米和走1500米是两种感觉。住的太远+过几条马路，这就很尴尬，家长每天开车接送孩子是一件非常具体的事情。

什么时候开始考虑学区房合适呢？

1、孩子0-3岁：买新房或者二手房都ok，在当前限价的前提下，新房反而更便宜。

2、孩子3-6岁：买二手房。期房的交房周期+周期长，二手房拎包入住。

3、没有孩子：来日方长，别盲追学区房。政策变化太快，等有了孩子再置换也不迟。

五、最后，谈谈我的购房经历

2017年，我终于买下了人生第一套房。

不是S级名校，更不是Bug级“9年不操心”的八方，也不是热门板块梅溪湖和滨江。

交通便利〉学区〉周边配套〉户型〉小区环境

在河东上班的我，直接把梅溪湖pass掉了，距离远+过河堵+小区塞车。一天只有24个小时，每天3个小时花在路上不值，信不信这3个小时足以改变人生。

2017长沙楼市三大捂盘：保利天禧、万科里金域国际、北辰三角洲，3家楼盘配套学区都还不错，此外我还考虑武广板块的半山一号和京武浪琴山。以上5个购房志愿，我计划哪个先开盘买哪个。

然而今年4月摇号制度还没落地，半山一号、保利天禧来了一波深夜开盘把我坑惨了。累积失败经验，在京武浪琴山开盘当晚我终于上车了（两小时售完，排队过程一把辛酸泪）。▼

说实在的，京武浪琴山在我个人志愿中只能算中等学区房，但是京武浪琴山的交通便利、周边配套、户型、小区环境综合水平都挺不错，我表示满意。▼

位于长沙市雨花区的京武浪琴山，配套学校是楼盘对面的砂子塘吉联小学，这是一家名校集团新分校。

砂子塘集团有许多分校，其中最强的是砂子塘泰禹小学（村校翻身的奇迹）砂子塘吉联作为新校并没有突出的地方。单纯从学校招生范围看，覆盖的几个小区都比较有品质，并非菜农小学和村校，生源不错。

整个雨花区的教学质量都还不错，在长沙能排第二（第一岳麓区），长沙市最知名的民办中学广益实验中学就在小区周边。当然，民办只能考，并且难度不低，所以广益也是我的未来目标，我已下定决心一条路走到黑。尽管我是学渣家长，但我对我的学霸博士老公还是信心满满，他对孩子教育成长很上心。

既然我辅导功课能力有限，那么我就争取多参与和老师之间的沟通。在孩子上幼儿园期间，我跟风班里的二胎妈妈竞选家委会成员。直觉告诉我，二胎妈妈见识多，她们努力争取的东西离谱不到哪去。事实证明我的选择是对的，幼儿园有任何情况都是先找家委会成员商量，对家委会成员的孩子也更上心。▼

我一向建议在河东上班就在河东买房，尽管热门投资板块都在河西岳麓区，但是我房子是刚需自住，地价涨跌都是数字。位于河东武广板块的京武浪琴山，小区附近道路都是近年新修的，鲜有堵车的时候。武广板块在长沙市地图的中心位置，去哪都不太远。步行15分钟范围有两个地铁站，只要未来别派我去望城上班，基本不存在来回路上3小时的悲剧。长沙高铁站在3公里范围内，跨城出行背书包骑坐高铁，再不用为了防止堵车预留过多的通勤时间。

京武浪琴山二期小区商业配套还挺全：天虹mall、保利mall、旭辉广场，三家社区商业围绕，不用担心没地方逛吃看电影。从小区后门走观山道就是沙湾公园，一个不算小的市政公园。附近体育馆、跳水中心、会展中心我并不感冒，一年也去不了几次，只能算添头。

还是超市实在，附近有家山姆会员店我挺爱逛。▼

目前二期楼房早已封顶，入户大堂已装修完毕。早期入户大堂承担售楼部功能，现在等别墅卖完就撤沙盘，作为小区的步行入口。

看得出入户大堂精心设计过，回家有种住洲际酒店的错觉？▼

小区内部绿化尚未修好，看起来面积不大，户外游泳池也比较紧凑，好在后门有观山道可以通往沙湾公园休闲散步。▼

人员素质方面，京武浪琴山作为该板块单价最贵小区（比隔壁楼盘每平贵4000），面积以170-180大户型为主，天然筛掉了买房收租的投机客和经济实力不够的人。

我买的是122平三房，南透户型周正。我双方父母都在长沙，我也不考虑生二胎，122平我觉得够住了（主要是穷）。▼

除了房价高于周边楼盘，物业费也贵，3.8元每平的价格，放眼长沙也是没谁了。

当然了，贵也只是在长沙范围贵，放全国就普通水准。房子这东西只要贵不死我，该买还不是得买。

我的购房心理路程写完了，语气很售楼小妹，真实情况就是该小区当晚售罄无房可卖，不需要我当房托了。

小区交房在即，我最近在留意房产维权功课，毕竟长沙楼盘没有不维权的（总有开发商想害朕）。