一、香港的房地产登记制度及其启示(下)（论文文献综述）

常鹏翱^[1]（2020）在《住房买卖合同网签备案何以必要》文中指出住房买卖合同网签备案是我国特有的制度,随着不动产统一登记的推行,该制度有无存续的必要,成为业界的争议话题。从落实住房买卖的管制、不动产登记的功能以及专业人士介入不动产买卖过程的比较法经验来看,网签备案有存续的必要。它能为买卖双方的合同磋商、订立和履行提供助力,在提升交易安全的同时降低了交易成本,还为房产主管机关及其他公权力机关的有效监管提供了必要的支持,堪称"互联网+"时代潮流下融交易与监管于一体的典型平台。

梁应帅^[2]（2018）在《浅析中国香港地区律师代理房地产登记制度》文中研究说明香港有一个繁荣的房地产市场,香港的房地产交易过程规定的相当繁杂,其房地产交易从洽谈阶段到登记阶段,几乎每个环节都需要房地产律师的介入。律师代理房地产登记制度在中国香港地区的现状和其起到的作用值得我国大陆地区借鉴。

孙文华^[3]（2018）在《兰州市不动产行政登记管理中的问题及法治对策研究》文中研究表明目前,我国还没有一部完整的不动产登记法来规范过不动产行政登记管理的一系列环节,进行不动产行政登记的根本目的和出发点保护权利人的合法权益。不动产行政登记的目的是将房屋的权利对外公开,保证不动产交易的安全和便捷。因此,不动产行政登记制度的完善对于维护当事人合法的权益具有重要的作用。兰州市作为西部地区的经济中一带一路建设的“桥头堡”,近年来,不动产市场也蓬勃发展,如何更好地对其进行行政管理已经成为一个十分重要的问题。兰州市不动产交易中心、兰州市不动产事务登记中心作为推动我市不动产统一登记工作的主体单位,从建立高效、规范的房屋登记流程、完善房屋登记标准、提高登记服务质量办公场所调配、人员划转、业务流程设置、信息系统支撑等方面推动了我市不动产登记机构的整合。但是,随着兰州市房屋登记工作的逐步推进和发展,一些问题仍旧没有得到解决,迫切需要不断改革和完善,包括不动产行政登记的基本涵义、分类及其意义,对相关理论进行融合总结。本文着重以兰州市不动产行政登记作为研究对象,从不动产行政登记管理角度出发,对其现状、存在的进行问问一一陈述,找出登记流程复杂繁琐、登记查询制度不规范、登记内容出现错误问题,纠错程序不合理、机构设置不合理等九个方面的问题。结合本地实际情况,提出了一些法治建议。本文主要分成五个部分:第一部分是导论,包括本篇论文的研究的背景、意义、以及本篇论文研究的目的;第二部分介绍不动产行政登记的基本涵义、分类及其意义;第三部分介绍国内外不动产登记的现状;第四部分陈述兰州市房屋登记管理的现状、不动产行政登记管理中存在的问题;第五部分提出解决问题的法治建议。

谭毅佼^[4]（2016）在《房地产产权信息登记系统的设计与实现》文中研究说明随着城市房地产业务的飞速发展,国土资源和房屋管理局为改善日益增速的业务量,开发并应用了房地产产权信息登记系统,并取得了良好的效果。但随着应用的深入,原有业务系统负荷越来越重,越来越不能适用日益增加的需求。因此,对原有系统进行升级改造迫在眉睫。在此目的下,设计和实现了房地产产权信息登记系统。系统设计和实现了全新架构,全新工作流引擎,全新设计思想,使之适应现有房地产管理的需求。系统的开发语言采用Java,开发框架采用SSH框架,开发模式采用MVC模式。Java语言具有面向对象的特性,开发人员直接对现实世界的物体建模,容易理解和上手。SSH框架包括Spring、Struts、Hibernate,可有效的支持MVC模式。Struts提供ActionForm和JavaBean作为MVC模式的Model部分,提供核心控制器实现Controller部分,并且提供了丰富的标签库实现JSP作为MVC的View部分。JSP负责页面的呈现,并且可与Model 交互。核心控制器负责拦截页面请求,根据请求类型将请求转交给相应的处理器。Spring提供依赖倒置技术,将对象依赖的其他对象写进配置文件,而不是在对象内部声明。Hibernate屏蔽了底层数据库查询语言的差异,提高了系统的可移植性。系统分为业务办理、综合查询、基础信息管理三大模块。业务需求办理中的功能包括系统登录,业务受理,初审,复审,终审,缮证和收费。综合查询业务中的主要功能包括业务查询、房屋查询、宗地查询、限制信息查询、本人经办业务查询、退件业务查询、数据统计。基础信息管理负责实现系统管理员对系统中基础信息的维护操作,包括分局用户管理、用户签名管理、用户角色配置管理、业务管理、业务督办、流程信息配置、收费项目管理、意见模板管理、街镇维护、证号设置、挂起管理、用户密码重置、证书未用号码查询、收费状态管理。房地产产权信息登记系统投入使用后将实现信息登记、查询、统计分析一体化,可改善现有的手工工作方式,提高办公效率。将针对地房局、国土局、房产交易所提供各自应用并且各个应用之间的数据可以进行共享。将在数据录入的各个过程对数据进行严格的限制,从而大大减少错件发生,提高工作效率。

叶祖淼^[5]（2011）在《政治诚信论》文中提出本文以马克思主义理论为指导,运用政治学、伦理学和社会学理论,在深入剖析诚信、政治诚信的基本概念、基本特征、影响因素的基础上,阐述了中国共产党领导集体的政治诚信理论与实践,分析了当前中国政治诚信缺失的主要表现、危害及成因,揭示了中国政治诚信建设的基本价值诉求,最后从制度选择和道德推进两方面论述加强中国政治诚信建设的路径要求。论文提出政治诚信是指在公共政治领域中具有公共性质以政治权力为核心展开的各种社会活动和社会关系的总和,是政治主体诚实守信、求真务实、遵规守距、遵守诺言、实践成约的思想和行为,主要包括思想诚信、目标诚信、制度诚信、行为诚信四个方面。中国共产党领导集体的政治诚信理论与实践反映了中国政治诚信建设的成效,对进一步推进政治诚信建设具有极其重要的指导作用。论文重点从“问题意识”上,全面剖析了当前中国政治诚信缺失问题,指出其具体危害,并从历史传统、现实矛盾两方面视角把握当前中国政治诚信缺乏的因由。论文强调了以回应民意、改善民生、维护公正、实现善治等基本的价值诉求为理论支点和实践指导。论文最后指出,当前中国政治诚信建设需要制度他律的关照,努力促进政治诚信的法制化,强化政治诚信的相关制度建设,增强制度执行力；同时,中国政治诚信建设也需要道德自律的约束与规范,积极构建政治诚信的道德规范,有效开展政治诚信的道德教育,努力推进政治诚信的道德实践。

王珏华^[6]（2009）在《上海房地产登记制度现状及问题研究》文中研究说明房地产业在每个国家的国民经济中都处于举足轻重的地位,随着房地产快速升值,人们对房地产的权属观念不断增强。房地产登记制度是现代房地产法律制度的基础和核心,是房地产登记机构进行房地产登记的法律依据,它的建立与完善是世界各国房地产制度立法发展的趋势,备受世界各国法学界和立法者所关注。长期以来,我国房地产登记制度缺乏统一性、规范性和可操作性。就目前国内关于房地产登记制度的设置而言,虽然物权法的出台已经昭示了我国政府对于保护房地产产权的决心,它体现了对房地产物权的静态保护及其交易安全的动态保障,确立了我国房地产登记制度的基本原则,为将来房地产登记法的制定提供了整体的框架和结构,但在时代、社会、大环境、小环境的背景因素下,我国目前关于房地产登记制度的设置还不够完善,即使是走在登记前沿的上海,也存在着些急待研究和解决的问题,需进一步完善房地产的统一登记制度、房地产登记的审查制度和房地产登记错误赔偿制度。针对上述问题,本文从概述房地产登记的法理入手,对房地产登记制度的法理基础和社会功能进行了阐述,并对国外房地产登记制度所禀持的主要法学理论、制度的模式及特点进行了比较和分析;通过对上海房地产登记制度的发展历程的回顾,分析了上海房地产登记制度的经济背景和法律关系,在借鉴国内外房地产登记制度成功做法的基础上,结合工作中遇到的典型案例,运用案例分析法,将理论和实践相结合,将定性和定量相结合,阐述了上海房地产的统一登记制度、登记审查制度、登记错误赔偿制度有待完善,并就如何健全和完善上海房地产登记制度提出了相应的对策和建议:第一、完善房地产权利的统一登记制度;第二、完善房地产登记的审查制度;第三、建立合理的房地产登记错误赔偿机制。

朱程^[7]（2006）在《中国不动产登记理论与实践若干问题研究》文中研究指明不动产是一个国家和社会最重要的经济资源，不动产登记制度是保障不动产交易安全最基本的制度。我国市场经济刚刚起步，物权立法严重滞后，不动产登记制度还显幼稚。鉴于不动产登记制度在现代经济社会生活中的重要性以及当前我国不动产登记制度的立法现状，本文借鉴发达国家先进法律理论和成熟制度经验，结合本文作者五年的登记实践工作体会，就我国不动产登记制度相关疑难问题进行探讨，并就若干具体制度改革和完善提出个人建议。 本文第一章为不动产登记制度基本理论。本章共分三节，分别为不动产登记相关概念、不动产登记法理基础、不动产登记法律性质。本部分是不动产登记制度的基本知识。 本文第二章为国外不动产登记立法与理论反思。本章共三节，即不动产物权变动理论模式、不动产登记制度立法体例、物权变动模式与不动产登记制度的关联与协调。任何制度的建立和完善都离不开基础理论的指导和相关经验的借鉴，分析比较国外登记实践，可以为我国不动产登记制度的完善提供必要理论和制度“前见”。 本文第三章为中国不动产登记制度的历史与现状。本章共二节，即中国不动产登记制度历史沿革和中国现行不动产登记制度的缺陷与不足。通过对我国不动产登记历史回顾，分析现行制度的具体成因和体制缺陷，以期能针对性地提出改革建议，是为本章写作的目的。 本文第四章为中国现行理论与制度重构探讨。本章是本文重点，共分七节。 本章第一节着重论述我国不动产物权变动理论和不动产登记制度的选择依据。本文认为，由于我国现行登记制度与瑞士权利登记制最为接近，借鉴该模

钟太洋^[8]（2002）在《农村集体土地登记探讨》文中提出本文以产权理论和物权理论为理论基础，以我国农村集体土地登记为研究对象，运用物权法理论和产权理论对我国农村集体土地登记问题进行了分析。本文在对目前我国农村集体土地登记的现状及其存在的问题和不足进行剖析的基础上就如何完善我国农村集体土地登记制度与集体土地登记体系进行了探讨。本文分为七个部分对我国农村集体土地登记问题进行讨论。 本文第一部分探讨了进行农村集体土地登记研究的重要意义、研究背景和研究目的，对相关文献做了简单回顾。 文章第二部分介绍了土地登记的一些相关理论和土地登记的基本理论：本章重点介绍了物权法理论中与土地登记相关的部分内容以及产权理论的一些基础理论。在此基础上，本章对三种基本的土地登记制度做了比较和分析、分析了我国土地登记的特点，并就我国土地登记效力体系选择和土地登记机关选择问题做了探讨。 本文第三部分对目前我国农村土地权利状况进行了分析，全面分析了我国集体土地所有权、集体土地使用权和集体土地他项权利，着重剖析了我国农村集体土地使用权现状、阐述了农村集体土地他项权利的几个类型。在对我国农村集体土地权利结构分析的基础上，本章提出了我国农村集体土地权利类型划分和权利结构设置的建议。 本文第四部分以农村集体土地所有权登记为分析重点，阐述了我国进行集体土地所有权登记的重要意义，当前我国进行集体土地所有权登记面临的一些主要问题。本章对我国农村集体土地所有权登记中的权属调查、土地登记公告以及土地用途登记三个问题做了详细分析。 本文第五部分以我国农村集体土地使用权登记为研究对象，说明了完善我国农村集体土地使用权登记的意义，分析了我国农村集体土地使用权登记中的难点问题，着重探讨了我国农村集体建设用地使用权和农村集体农业用地使用权的登记问题。此外，本章还对我国农村集体土地使用权登记的内容以及集体土地使用权变更登记的公告问题做了分析与讨论。 本文第六部分以农村集体土地他项权利登记为研究对象，着重对我国农村集体土地抵押权、农村集体土地租赁权和农村集体土地地役权登记进行了分析，分别对这三种他项权利登记的现状、目前存在的问题等予以了详细的阐述，并在此基础上提出了建立或完善集体土地抵押权、农村集体土地租赁权和农村集体土地地役权登记制度的建议。 本文第七部分对农村集体土地登记中的宗地确定标准、农村地籍号编排以及农村集体土地登记中的图件问题进行了讨论。

李倩^[9]（2001）在《香港的房地产登记制度及其启示(下)》文中指出

二、香港的房地产登记制度及其启示(下)（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、香港的房地产登记制度及其启示(下)（论文提纲范文）

（1）住房买卖合同网签备案何以必要（论文提纲范文）

（2）浅析中国香港地区律师代理房地产登记制度（论文提纲范文）

（3）兰州市不动产行政登记管理中的问题及法治对策研究（论文提纲范文）

（4）房地产产权信息登记系统的设计与实现（论文提纲范文）

（5）政治诚信论（论文提纲范文）

（6）上海房地产登记制度现状及问题研究（论文提纲范文）

（7）中国不动产登记理论与实践若干问题研究（论文提纲范文）

（8）农村集体土地登记探讨（论文提纲范文）

四、香港的房地产登记制度及其启示(下)（论文参考文献）

• [1]住房买卖合同网签备案何以必要[J]. 常鹏翱. 法治研究, 2020(04)
• [2]浅析中国香港地区律师代理房地产登记制度[J]. 梁应帅. 法制博览, 2018(20)
• [3]兰州市不动产行政登记管理中的问题及法治对策研究[D]. 孙文华. 西北民族大学, 2018(04)
• [4]房地产产权信息登记系统的设计与实现[D]. 谭毅佼. 山东大学, 2016(02)
• [6]上海房地产登记制度现状及问题研究[D]. 王珏华. 上海交通大学, 2009(S2)
• [7]中国不动产登记理论与实践若干问题研究[D]. 朱程. 四川大学, 2006(03)

武汉市国土资源和规划局网站上公布的《不动产权属证书/不动产登记证明作废公告》。

　　武汉市国土资源和规划局公告注销300多户土地使用权，律师质疑其做法经不起推敲

　　新京报讯 （记者赵凯迪 实习生陈维城）近一个多月来，武汉市国土资源和规划局官网连续发布26份《不动产权属证书/不动产登记证明作废公告》，涉及相关证件被注销居民300多户。

　　然而，就在多个公告发布后不久，有网友表示这些注销的产权证或不动产登记证明所属的房屋依然存在，之所以被注销，原因是这些权利人都是对政府的征收和拆迁补偿决定存在争议的人。

　　涉及居民300多户

　　记者注意到，11月11日至12月7日，武汉市国土资源和规划局连续公布了26个《不动产权属证书/不动产登记证明作废公告》，涉及户数达300多户，多属旧城改建项目房屋。

　　11月26日，武汉市国土资源和规划局官网公布了《不动产权属证书/不动产登记证明作废公告》，公示号为2016第19号。该公告公布了22处不动产的权利人、地理位置和权利类型，并显示上述权利人的国有土地使用权已经被依法注销。公告中称，“因我机构无法收回下列不动产权属证书和不动产登记证明，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。”

　　在这份公告中，家住汉阳区的张卫（化名）也名列其中。张卫称，他家属于旧城改建项目区内。“由于赔偿条件没有谈妥，我一直没有签字。”11月底，他听朋友说，他家土地使用权已经被注销。“我76岁了，也不会上网，我根本就不知道这件事情。”张卫称，自家的房子证件齐全，“房子还没拆，我的土地使用权就被注销了。”张卫始终不能理解。

　　土地注销登记被质疑

　　根据公告，部分注销国有土地使用权的申请方为汉阳区房屋征收管理办公室，依据法规为《武汉市汉阳区人民政府关于汉阳区大归元片区铁佛寺周边地块A片旧城改建项目房屋征收决定》、武汉市汉阳区人民政府房屋征收补偿决定书。

　　网民质疑称，屋尚未被拆除，土地的注销登记是如何办理的。“不动产权属证书应由权利人自己申请作废，汉阳区的为什么是由征收拆迁主管部门来申请。”

　　对注销原因定性理解有误

　　新京报记者就此事采访武汉市国土资源和规划局,对方表示，注销相关权利人持有的不动产权证书或不动产登记证明，是区政府依据公共利益需要实施的征收行为。

　　武汉市国土资源局表示，媒体报道对注销原因的定性有误。注销相关权利人持有的不动产权证书或不动产登记证明，原因不是拆迁，而是区政府依据公共利益需要实施的征收行为。

　　针对记者提出的有关律师质疑武汉地方性规章缺乏法律支持的问题，武汉市国土资源局回应称，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自人民政府征收决定生效时物权发生转移。

　　武汉市国土资源局表示，依据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例》第十四条第三款“（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”的规定，可以由单方申请注销登记。

　　依据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条规定“因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”因此，注销行为符合相关法律规定。

　　正常的不动产登记证明的流程是怎样的？武汉市国土资源局表示，武汉市在制定《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》时，依据《物权法》规定，并对国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所规定的“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”的规定进行了细化，为此《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十条第三款规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋、土地管理部门可以根据征收补偿协议或者征收补偿决定直接办理注销登记手续。”

　　对于质疑由征收拆迁主管部门申请作废的问题，武汉市国土资源局表示，2012年《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》出台前，已经向全社会公开征求意见。根据2015年省人民政府颁布的《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，2016年2月我市对原《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》进行了相应的修订，并公开征求了社会公众意见。

　　1、不动产权属证书/不动产登记证明作废需要什么流程

　　北京市康达律师事务所律师韩骁表示，不动产权属证书/不动产登记注销等，主要是实行“依申请办理”原则。流程一般为当事人申请，不动产登记机构受理后进行查验，一旦房屋灭失属实，予以注销，如果不动产权属证书确实无法回收，可公告作废。但作废前提仍是查验房屋灭失情况。

　　北京市才良律师事务所主任王才亮称，如此批量注销房屋产权证经不起推敲。如果认为政府作出征收决定就可以生效则理解有误，征收决定出来后，当事人可在60天内行政复议，6个月内行政诉讼。在这期间，征收决定处于效力待定状态，并非立刻生效。

　　2、“不动产权利灭失等情形”指的是什么？

　　韩骁解释称，不动产权利灭失是指不动产已经没了，比如由于爆炸、地震、拆除等原因房屋不复存在等。确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。此处的“确实无法收回”是指不动产权属证书丢失、或者当事人隐匿等原因，造成的无法回收。

　　3、注销此证与拆迁之间的关系是什么？

　　韩骁表示，对于未被拆迁的户主而言，房屋仍存在，房屋上的权利仍存在，此时单方面公告宣布剥夺其国有土地使用权，是对其私有财产权益的侵犯。

　　不动产权注销意味着房屋所有权人丧失了房屋所占土地的使用权，从物权理论来看，在无使用权的土地上建造的房屋，就构成了对土地所有权人（即国家）行使所有权的妨碍，武汉市政府完全可以排除妨碍为由要求拆除房屋。

　　北京市才良律师事务所主任王才亮称，国土资源局说注销的原因不是拆迁是征收，但拆迁恰恰是征收制度的一部分，两者并不矛盾，因此不可以割裂开来。

　　4、注销行为是否有不妥之处？

　　韩骁表示，本案中分两种情况，对于政府合法作出拆迁补偿决定，并经法院强制执行程序，被合法强拆了的房屋，因该房屋已灭失，注销其相关不动产权属证书，并予以公告并无不妥。

　　如果没签协议，也没拆的房屋注销其不动产权属证书，该行为涉嫌违法。不动产登记作废必须是不动产灭失为前提，公民私有财产不可侵犯是公民的宪法权利，即使是出于公共利益的房屋征收，也需要在与公民达成合理补偿的基础上进行征收。

　　在未与房屋产权人达成协议的情况下，武汉市房屋登记部门利用对国土资源《不动产登记暂行条例实施细则》规定的解读有误，单方面对房屋产权作出注销登记。相关权利人可以通过行政复议、行政诉讼等方式要求撤销武汉市产权登记部门的该违法行政行为。