咱们来谈谈窝趣公寓的氛围怎么样？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-01 05:18 标签： 我家公寓

长租公寓赚的是装修、管理的附加价值。

目前一二线城市房租都很贵，导致长租公寓大部分的收益都交给了房东，出现”面粉比面包贵“的窘境。于是，公寓运营者能拿到的利润很薄很薄，导致回报周期超级长，估计要10年。10年呀，如果不能实现每年10%以上的纯盈利，那这笔钱还不如扔去银行做理财！

长租公寓要实现快点盈利，必然要做大规模，以摊薄固定成本。这就需要一大笔沉没资金投入，小打小闹注定没什么钱赚。拉投资？目前蛋壳都死掉了，估计资本方不会太看好。

前几年资本一窝蜂地涌入长租公寓，你以为他们是想赚租金的？他们是想将长期的租金收益写成一个白条，然后拿着这个白条找银行做抵押，从银行里套一笔钱出来，做其它生意。

只是目前政策所限，资本蛋碎。

自如客的平均付款租期是6个月，自如一次性收取6个月的租金+1个月的押金+年租金x8%的管理费，合计相当于8个月的房租。而自如给房东结算则是月付。以北京核心区域两居室平均7000的月租为例，自如出租一套房可以进账56000元左右，收一套房只需付7000元。假如房子需要装修3-5万元，那也相当于房客花钱给房东装修了房子，自如却赚了管理费和长期现金流。再完美不过的生意了！

读过一本关于长租公寓的书，将印象中的内容摘录一些，文末也谈些个人感悟。

我国的一二线城市房地产行业未来的增长正逐步从增量市场转移到存量市场，开发商圈地盖楼拉动GDP增长的时代即将远去，资本正在提前布局，培育存量市场大玩家。未来的地价越来越贵，新房越来越偏，卖房的可能没有租房的赚钱了。可能，资本认为未来的“自如”可能比“万科”更有价值。导致这个趋势产生，有以下四个深层次原因。

1、一二线城市的城市化进程几近完成，都市圈周边区域增速快于核心区北京和上海人口的增速明显放缓，未来人口增长点将主要在都市圈核心区的周边区域。

2、从近几年住宅存量/增量成交比例来看，北京、厦门、深圳、上海、广州这5个城市比值都大于1，说明二手住房成交规模已经超过一手住房，市场相对较成熟。

3、主流消费人群的收入结构和消费习惯发生变化，结婚年龄越来越晚，单身人口规模越来越庞大， 预示着租房会是未来主流的生活方式。

4、房地产信托投资基金(REITs)放开口子，投资住宅租赁的巨量资本看到了未来的资产证券化的退出路径，毕竟资本的使命就是投资、收益、退出。

风口和趋势已经很明显了，那就再来看看赛道上的选手吧。过去长租市场上主要是个人房东和职业二房东为主，房源分散、规模小、规则复杂，给迅速成长的消费者带来诸多不便，这也是我们频频看到租赁市场上纠纷不断、租房体验普遍差的原因。随着资本的青睐，大浪淘沙，目前在长租公寓市场上的玩家主要分成四类玩家（互联网系、中介系、酒店系、开发商系）、两大模式（分散式、集中式）。

据公开报道的数据显示，集中式中规模最大的是魔方公寓，已经拥有2.2万间客房。而分散式中规模最大的则是自如，拥有的房屋资产超过40万间。从规模上来说，先发优势不言而喻。此次参与投资自如的美国华平也早在2015年之前就连续对魔方公寓追加了超过2亿美金的投资。

站在房客和房东的角度来看，虽然自如一定程度上起到了提升租赁住宅品质和完善行业规范的作用，但事实上自如还是利用了租赁双边市场的信息不对称、不信任在攫取自己不道德的利益。从一些层面上说自如对房东和房客也都有伤害：

1、11天的时间，自如就可以完成从毛坯到精装的装修改造，对效率的追求带来的不仅仅是房东的不动产品质得不到保障，也出现了甲醛超标给居住人带来的健康损害的事件。

2、在房客端，自如在月租基础上增加利润、还要收取8%的管理费，提高了租房成本。在房东端，每年至少会要1个月的免租期，减少了房东满租可能产生的收入。

3、借助链家品牌、中介门店、经纪人的巨大渠道效应，自如大量收房，导致市场上的供应减少，同质化，低收入的年轻人甚至找不到合适的房子，对居住有个性化的人也无法得到满足。

我希望，未来可以寄托区块链等技术的进步，去中心化、去中介化、去二房东，租客和房东可以在公开的市场上获得对方的信任，让真正的需求得到匹配。我也希望，有远见的资本可以去投资致力于房屋租赁的区块链技术团队，而不是盯着眼前的“肥肉”。

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