一句话来概括两种方式的内容和区别就是：

等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；

等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

我们先来讲下等额本息和等额本金的概念。

等额本金就是每月还款的本金一样，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

等额本息每月还款额一样，即每月本金与利息之和不变，但本金与利息比例是变化的。比方说等额本息每月还款1000元，第一月还款的1000元中本金是230，利息是770元；由于第一月还了230本金，利息相应减少，而每月还款额一样，所以本金比例增加。则第二月的1000元中本金是231，利息是769元。直至最后一月还款的1000元本金是996，利息是4元。

在贷款期限、金额和利率都相同的条件下，还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照还款总额计算，等额本金还款方式的还款总额更低。

有一定经济基础从而能承受前期较大还款压力适合等额本金还款方式，且提前要作出还款计划。经济条件不允许、收入处于较稳定状态的借款人适合等额本息还款方式，每月归还相同的款项，这样更方便安排收支。

1.每月还款额=每月还款本金+每月还款利息；

2.每月还款本金=贷款总额/贷款月数 ；

3.每月还款利息=贷款本金余额*贷款月利率 （贷款月利率=年利率/12）；

4.贷款本金余额=贷款总额-已还款月数*每月还款本金。

比如贷款100万；贷款30年；当前利率4.9%计算：

以后每月递减11.34元。

总还款额为元，其中利息为元

方法稍复杂，具体公式：

1.每月应还款额＝借款本金×月利率×（1＋月利率）^还款月数/[（1＋月利率）^还款月数－1]

2.总还款额=每期还款额*还款月数。

举个同样的例子：贷款100万， 时间30年，利率按照当前利率4.9%计算：

等额本金前期还款中，本金多、利息少，更适合提前还款。

等额本息前期还款中，本金少，利息多，不适合提前还款。

等额本息利息总额要比等额本金利息总额高接近14万元。所以，按照总额，等额本金还款更划算。

以下是两种还款方式的月供明细。

每月的还款额不同，且逐月递减。它将贷款本金按还款的总月数均分，加上上期剩余本金的利息，形成月还款额，因此，等额本金第一个月还款额最多 ，然后逐月减少。

每月的还款额相同。其中，本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，所以，月还款数不变。前半段时期所还的每月金额中，利息比例大、本金比例小；还款期限过半后，转为本金比例大、利息比例小。

等额本金贷款采用复合利率计算利息。每期还款结算时，剩余本金所产生的利息和剩余的本金(贷款余额)一起计息，换句话说就是，未付的利息也要计息。国外，放贷人更崇尚此种贷款方式。

上面提到由于通货膨胀及选择高投资收益，我们宁可多欠银行钱的方式来抵消通货膨胀的恶劣影响。

但是，有别于先息后本的最后一个月才还本金，不管等额本息还是等额本金，每个月都需要还掉部分本金。除了第一个月，我们用足贷款额度外，剩下的月份里，实际利用额度是逐月递减的。那么等额本金和等额本息具体的本金利用率有多少呢？

我们仍以贷款100万，年利率4.9%，借款30年，来比较下两者的差异。

每个月还的本金是：=2777.78元

我们引入衡量本金使用量：元*月，元*年。如1元用了1个月，就是1（元*月）。10000元用了1个月，就是10000（元*月）。1元用了1年，就是1元*年=12*1（元*月）

第一个月还的本金的使用量：元*(1个月)=*1（元*月）（第一个月还的本金，实际上只用了1个月）

第二个月还的本金的使用量：元*(2个月)=*2（元*月）（第二个月还的本金，实际上只用了2个月），以此类推。

第三个月还的本金的使用量：元*(3个月)=*3（元*月）

第360个月还的本金的使用量：元*(360个月)=*360（元*月）

那么，360个月一共的本金使用量

也就是说30年一共用了这个多本金，那么平均到每一年用的本金就是：（元*年）/30年=501389元。

等额本息的算法逻辑和上面是一样的，只不过等额本息还款法每个月还的本金不同，同样的逻辑能够得出答案：等额本息还款法下平均每年用的本金额=619467元。

所以，等额本金法实际使用的本金是501389元，等额本息法实际使用的本金619467元。同样的贷款金额、期限、利率下，等额本息和等额本金两种方式实际使用的本金不同，等额本息实际使用的本金更多。

等额本金贷款采用简单利率方式计算利息。每期还款结算时，对剩余的本金(贷款余额)计息，未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，只有本金才作利息计算。

同理，可以算出100万在1年、2年、3年、10年、20年、30年期下，两种不同还款方式实际使用的本金和支付的利息。

我们可以发现：等额本金的实际资金利用率均在50%上下浮动。等额本息的实际资金利用率随着贷款年限的增加，由54%逐步递增到62%。只可惜按揭贷款最长年限为30年，否则资金利用率还能进一步提高。

货币时间价值与财务计算器 66． 大华公司于 2000 年年初向银行存入 5 万元资金，年利率为8％，半年复利， 则 2010 年年初大华公司可从银行得到的本利和为( )。 A ．8．1 6 万元 B ．8．96 万元 C ．9．96 万元 D ．1 0．96 万元 67．金融 财师小王的客户在第一年年初向某投资项目投入 1 5 万元，第一年 年末再追加投资 1 5 万元，该投资项目的收益率为 1 2％。那么，在第二年年末，客 户收回的金额共为 ( ) 。 A ．3 3．82 万元 B ．3 3．60 万元 C ．3 1．80 万元 D ．3 5．62 万元 68．王先生的女儿 5 年后上大学，为了给女儿准备一笔教育金，王先生在银行 专门设立了一个账户，并且每年年末存入2 万元，银行利率为4％。则5 年后的本利 和共为( )。 A ．1 O．54 万元 B ．1 O．8 3 万元 C ．11．54 万元 D ．11．83 万元 69． 某国政府拟发行一种面值为 1 OO 元，息票率为 1 O％的国债，每年年末 付息但不归还本金，此国债可以继承。如果当时的市场利率是 6％，请计算这种债 券合理的发行价格是 ( ) 。 A ．1 OO．OO 元 B ．1 24．5 3 元 C ．1 48．95 元 D ．1 66．67 元 70． 一项养老计划提供 30 年的养老金。第一年为 3 万元，以后每年增 3％， 年底支付。如果贴现率为 8％，这项计划的现值是( )。 A ．30．62 万元 B ．45．5 3 万元 C ．59．1 8 万元 D ．67．04 万元 71． 某上市公司承诺其股票明年将分红5 元，以后每年的分红将按 5％的速度 逐年递增,假设王先生期望的投资回报率为 1 5％，那么王先生最多会以( )的价 格购买该公司的股票。 A ．30 元 B ．40 元 C ．50 元 D ．60 元 72．肖林家境贫寒，上大学时就申请了助学贷款，学制四年。每年年初从银行 借入 8 000 元作为生活费和学费开支，贷款年利率为 5％。如果银行要求肖林在大 学毕业后 4 年内按月本利平均摊还，每月末还款，那么肖林每个月需归还银行 ( )(考虑贷款在上火学期间的利息，答案取最接近值)。 A ．794 元 B ．8 34 元 C ．7 1 6 元 D ．8 3 O 元 73．小王打算两年后结婚，一次性支出预算 1 O 万元。目前有资产2 万元，月收 入 5 OOO 元。若投资报酬率为 8．8％，小王每月的支出预算应控制在( )之内， 才能达到结婚目标(假设投资按月计复利，答案取最接近值)? A ．1 950 元 B ．2 000 元 C ．2 050 元 D ．2 090 元 74．王晓欣是某家银行的 财师，她的客户刘小姐今年 3 0 岁，职业为某外资 企业高级经理。刘小姐打算 20 年后退休，退休后每年开销的现值为 5 万元，退休后 预计余．寿 30 年。假设年通货膨胀率为 3％，年投资报酬率在其工作期间为 8％，在 其退休后为 6％。刘小姐现在有资产 3 5 万元，她向王晓欣咨询现有资产是否能够 满足退休金的总需求，王晓欣的判断应该为( )。 A

中国房价一直暴涨不降，使得老百姓现在苦叫连天买不起房，中国房价为何只涨不降呢？经济学家直击楼市七大谬论，中国房价处处都是坑，一不小心就会掉进坑里，在短短的20年间房价疯涨了10倍。

楼市七大谬论，城镇居民自有住房已超过了100%。人均住房面积大46.8平方米，以及爷爷奶奶、外公外婆、父母都有房，孩子以后会有七套房，这其实都是假的，从现在的住房收入来看，房价已经见顶了。

警惕！经济学家直击楼市七大谬论，每个都是坑。从1998年房改到2018年，中国楼市走过了20年。20年间，楼市出现了不少“金句”。在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，这些“金句”被业内专家看来是“离奇古怪”，甚至夸大其词。以下内容根据钟伟23日在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上的演讲整理。

谎言一：曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及。

房子不是爱情。爱情是70亿地球人中任意选两位，像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合，这是很难的。爱情会失之交臂，永远不会再来。

房子不是。在过去20年任何时点，都可以买入商品住宅，如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年即可获得100%以上的收益。

不排除现在一些人买的房被套住了，但耐心等6年就会获得翻倍收益，这是一个常识。20年来坚持不买房，这是智商上的重大缺陷。因为即便是爱情，也不能等待。

谎言二：城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米。

城镇一共住了多少人？这些人是经常居住，有户籍居住，还是偶尔居住？我不认为人们弄清楚了这个问题。有多少房子搞不清，有多少人搞不清，有多少户搞不清，就拿出政绩指标说住房够了，这是很荒诞的。

我倾向认为，随着人口总量增长、人口迁徙、新生儿出生，未来十年每年需要1000—1500万套商品房。

有人告诉我，未来10年，中国需要172亿平方米的住宅。户均居住已经够了，而且可以生活得挺好，这是与日常生活的常识不符合的。

谎言三：爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。

七套房用错了时间尺度。20年对房地产来说是巨大的时间尺度，改革开放40年也是巨大的时间尺度。

假定爷奶辈为“50后”，父母辈为“80后”，孩子辈为2010年以后出生的。那在2048年和2078年，中国人口将仅存3/7和1/7。七套房的说法站不住脚。倘若没有持续的财务和人力付出，现有房屋60年后就是一堆瓦砾。

谎言四：过去20年，中国房价疯涨了10倍。

20年的尺度有多大？假定房价复合增长4%，100年时间房价涨幅将超过50倍。

货币供应量和人均收入大幅增长。除了水、电、燃气这些价格之外，有什么商品和服务涨价是低于10倍的？譬如大米，1998年开始保护价收购，当时大米的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少钱？2000年左右的理发是1、2元，现在最简单的理发是什么价格？除了冰箱、洗衣机这些工业品，20年间涨价没有超过10倍的商品有多少？

谎言五：一套房子月供5000元，月租4000元，这个房子是负资产不能买了。

举一个例子，价值100万的房子，首付30万元，按揭25年，等额本息月供5000元，本金和利息各2500元。4000元房屋租金相当于覆盖了你不想承担的2500元利息，还替你额外归还1500元的本金。

1500X12个月/首付30万=6%，这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率为6%的产品，另外辅助你白住45年的房子。值不值得买，当然值得买。

谎言六：警惕中国重蹈日本地产泡沫的覆辙。

除了日本房地产泡沫之外，世界上没有第二个大国有同样的泡沫。日本房地产是一个孤本，不具有普遍性。

第一个原因，日本GDP25年没有增长，现在还是4.5至4.8万亿美元。上世纪90年代日本就是这样的水平。但同一时间内，美国和欧洲的国家GDP增长了230%至250%。

第二个因素，日本人口没有增长，还轻微减少了几十万。世界大国中也没有哪个国家像日本那样，过去15年的人口是轻微负增长的。日本房价泡沫是仅见孤本，勿夸大意义。但同时，日本社会仍发达富足，勿低估日本。

谎言七：从住房收入比看，房价已经见顶了。

从全国来讲，还不能武断地说房价见顶了。根据动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的城市房价至少有50%的涨幅，假定我们收入年均增长8%。

未来3年，中国三四五线城市低于1.4万元/平方米的房屋都会消失。因为住宅供应每平方米的成本是6800元，如果货币比是两倍的话，开发商不赚钱的，6800乘2，1.4万元至1.5万元/平方米会成为主流。