论业主成员责任—我国立法对业主权利保护的不足与完善
摘要：现实生活中住宅小区随处可见，小区秩序与生活质量与业主的切身利益息息相关。一个小区的安定和谐不仅会提高人们的生活品味，还能反映一个城市的发展程度，甚至影响一个国家的形象。但是生活中业主侵权事件时有发生，如业主私自饲养的藏獒伤人、个别业主以物业管理企业服务不到位拒付物业费用、业主在小区内开办色情店妨碍公共安宁等，面对这些内部业主之间的矛盾，几乎所有的住宅小区都是通过成立业主大会，选举业主委员会并制定相应的业主规约来解决上述纠纷，这种规约没有可操作性，实施起来也很复杂所以不具有实用性。立法也没有对此问题得到及时的反应，我国《物权法》、《物业管理条例》以及相关的司法解释都仅仅作出有限的调整，尚没有针对住宅小区的统一立法，缺少对侵权业主的有效规制，而理论上也对于业主成员责任理论的基础——建筑区分所有权的分类争议不断。
本文通过全面分析我国关于业主权利保护和对建筑物区分所有权的立法现状，发现了我国现行法律法规对业主权利保护的规定存在缺陷以及理论上的争议，所以借助了社团法领域的“成员责任”这一概念，并通过体系化的研究方法从传统大陆法系中的社员罚制度即社团的“独立处罚权” 制度中找到理论源头进行分析，认为业主的成员责任就是社员罚制度在住宅小区自治团体中的具体表现形式。住宅小区作为一个共同体自治权利的载体，成员责任的运用正是对业主权利的一种限制，这种限制必然要通过一定的措施加以体现。本文在论述我国现行法律缺陷的同时，在成员责任这一理论基础下通过全面分析外国和我国台湾地区的现有立法资料提出了一些具有可操作性的成员责任的具体承担方式。笔者希望通过对这一问题的探讨，能够对解决小区业主矛盾全面保护业主权利，以及完善我国建筑物区分所有权立法起到积极的意义，并为司法实践中处理业主成员责任提供一些思路。
关键词：立法缺陷，业主成员责任，社员罚，相邻关系，处罚措施
一、我国当前立法对业主利益保护的不足与成员责任的提出 1
（一）我国建筑物区分所有权的立法现状及业主利益保护的不足 1
1、物权法的局限性 1
2、物业纠纷案件司法解释的局限性 2
3、建筑物区分所有权纠纷司法解释的局限性 2
4、物业管理条例的局限性 3
（二）我国国内对成员责任理论的提出 4
二、确立业主成员责任的理论基础 5
（一）建筑物区分所有权理论与成员责任 5
4、三元论说的合理性 9
（二） 成员责任的性质 9
1、成员责任与相邻关系责任 10
2、成员责任的本质探析 11
三、我国对成员责任的完善 16
（一）成员责任形式的完善 16
1、业主费用强制缴纳责任 17
2、业主强制罚款责任 17
3、业主限制使用专有部分责任 18
4、业主强制退出责任 19
（二）成员责任的其他完善措施 20
1、完善行政机关或社会组织的指导与监督 20
2、强化司法审查的作用 20
现实生活中，随处可见住宅小区业主侵害其他业主的事件，例如，业主占用公共楼顶养花种菜；业主私自饲养的藏獒伤人；个别业主以物业管理企业服务不到位拒付物业费用；业主在小区内开办色情店妨碍公共安宁等。针对这些问题，几乎所有的住宅小区都是通过成立业主大会，选举业主委员会并制定相应的业主规约，在维护小区共同生活秩序，便利业主充分实现权利的宗旨下解决上述纠纷。但是业主违背业主规约或者根本没有规约的情况下侵害共同体利益的问题没有得到妥善的解决，进而使矛盾激化引发了许多不必要的社会问题。
以中国普法网——法治时评一栏中提供的数据显示，全国各级法院办理的涉及业主侵权的案件数由2008年的2096件到2010年的4681件占总案件的9%，此类案件总体来说数量不多但在审理中有不少的难点，主要是侵权业主所要承担责任的方式较少，这些案件在我国现行相关立法中有许多缺陷。本文试从业主成员责任的角度对上述问题予以研究。
一、我国当前立法对业主利益保护的不足与成员责任的提出
通过对我国相关法律法规在业主权利保护上的规定来看，我国现存的立法对业主权利的保护均有不足之处，使我国在司法实践中不能很好地解决小区业主之间以及业主与物业公司之间的纠纷，从而无法更好的处理对业主侵权问题，业主的自身权益无法得到全面有效的保障。近几年来，我国理论界对业主之间侵权纠纷的解决及业主的保护问题进行了一定的探讨，较多的运用了“业主的成员责任”这一概念，但是没有具体运用到业主权利的保护上，实属遗憾！
（一）我国建筑物区分所有权的立法现状及业主利益保护的不足
现实生活中经常存在因建筑物区分所有权引起的诸多纠纷，我国政府先后制定并施行了《中华人民共和国物权法》、《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（修订）以及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对建筑物区分所有权制度作出了相关规定,但是这些法律法规在处理日常小区业主纠纷、保护业主权益的案件当中显示出了诸多弊端，综合起来具有如下的局限性：
《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅变为经营性用房，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。第83条规定：“业主应当遵守法律法规以及管理规约。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾，排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建，侵占通道，拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害，消除危险，排除妨害，赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
《物权法》仅从物权请求权的角度提及业主大会或业主委员会对个别业主侵害他人权益的行为有权要求该业主承担责任，但缺失从业主自治管理团体角度对成员进行处罚的相关规定。例如业主占用公共楼顶养花种菜，其他业主只可以根据物权共有权请求侵权业主恢复原状或分享所得收益，而不能从业主自治管理的角度如业主直接对侵权人进行罚款等。
2、物业纠纷案件司法解释的局限性
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
此项司法解释只是处理物业服务企业和业主之间因物业服务缺陷所引起的纠纷，没有涉及业主侵权的责任问题，缺失了在物业管理中业主之间的权益救济措施。
3、建筑物区分所有权纠纷司法解释的局限性
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
第2款规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”第14条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第2款规定“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”
此条司法解释规定业主权利救济措施仅仅限于“排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失”等等，对侵权业主规定的责任种类少，责任形式单一，而且没有可操作性，不能有效的起到业主权利的救济作用，不能全面保护被侵害的业主权利。应当对侵权业主加大处罚力度，增加承担责任的形式，例如个别业主任意弃置垃圾，排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建，侵占通道等其他业主不仅可以使其排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失还可以对其进行罚款、限制其共有物的使用权。
4、物业管理条例的局限性
修订后的《物业管理条例》第51条规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”第2款规定“因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。”第3款规定“业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”第66条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：1、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；2、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；3、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。”第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”
该条例第66条仅对业主侵犯共有部分的三种事项规定业主承担责任，对业主侵害成员权益所应承担的责任却只字未提。第67条只规定对拒不缴纳物业费用的业主向人民法院起诉，没有明确业主委员会或业主大会有采取相关处罚措施的权利。对被侵害业主的共同权利的救济还是限于公力救济即请求人民法院予以解决，并且依照人民法院的强制执行得以实现权利的救济。此种救济方式程序复杂，占用时间较长，不适合高效的社会环境，不利于业主权利的维护，并且会浪费司法资源，不利于司法工作的开展。
我国现行法律法规对业主权利的保护存在诸多不足之处，主要是侵权业主所要承担责任的方式较少，在具体处理纠纷当中没有具体有效的措施，导致我国各地法院有关住宅小区业主纠纷的案件审理结果各异没有统一的标准，无法有效的解决矛盾维护业主的合法权益。所以，国内现行立法急需引用“成员责任”这一概念，使业主侵权责任的承担方式明确化，由此才能更好的保护业主的权利。
（二）我国国内对成员责任理论的提出
我国国内立法和理论上对住宅小区业主之间侵权纠纷的解决都仅从物权请求权的角度提及业主大会或业主委员会对个别业主侵害他人权益的行为有权要求该业主承担责任，缺失从业主自治管理团体角度对成员进行处罚的相关规定，但是国内也有些学者在各个不同的领域对成员责任或业主自治惩罚的正当性加以具体阐述，虽然这种行之有效的责任制度没有具体落实到小区业主纠纷解决中，但仍有其先进性，值得将此种方法借鉴到区分所有权人的责任之中来，从而能够更好的保护业主的自身权益。
近几年来，我国多位学者对成员责任制度及社员罚制度进行了阐述。王泽鉴先生认为，为了维护社团的秩序，社团对社员需有一定的制裁，诸如开除，停权，罚款，不许使用社团设施等，这类对社员权的限制即社团罚或社团制裁。“此类制裁多是对社员权的限制，如社员连续两年未缴纳会费时不得使用社员俱乐部及其他设施，旨在限制其共益权。社员连续三年未缴纳会费时应受停权处分，旨在限制其共益权，连续四年未缴纳会费者，罚款5000元则属于其他的制裁方式。”季卫东先生认为业主侵权后承担成员责任具有其正当性依据。作为正统性记述符号“legitimacy”，基本上可以被理解为超越法律实证主义的“正当性”的同义词。正当性表现为得到社会的普遍认同和尊重，就理性层面正当性是经过道德哲学论证而取得的合理性。业主侵权责任的自治承担即具有其合理性。梁慧星先生认为区分所有权人严重违反义务的，管理人和管理委员会可依据建筑物区分所有权人会议的决议，诉请人民法院命区分所有权出让其区分所有权及其基地使用权应有部分。如果判决确定后三个月内不自行出让并完成所有权转移登记手续的，管理人或管理委员会可以申请人民法院拍卖。王文友教授在《论建筑物区分所有权之成员权》一文中将剥夺成员权的具体程序设计为，应当由相关区分所有权人或管理文员会提请区分所有权人大会按照重大事项决议方式作出决议后，由管理团体申请法院强制拍卖其区分所有权。另外，我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第8条规定，公寓大厦周围上下，外墙面，楼顶平台及防空病案室，非依法规定并经区分所有权人会议之决议，不得有变更构造，颜色，使用目的，设置广告物或其他类似之行为。
但是以上针对业主权利保护的具体措施都未能充分的运用到现实中对业主权利的保护上面，有待在理论上进一步的研究，在业主权利保护实践中还有待于进一步落实。只有这样，物权法等相关法律对建筑物区分所有权立法的完善将指日可待。
二、确立业主成员责任的理论基础
随着商品经济的发展，人口和小区建筑物大增，建筑物区分所有权也成为了住宅小区商品化的产物，城市的兴起以及现代化的建筑技术为建筑物区分所有权提供了物质和技术前提，也显示了建筑物区分所有权是一种很特殊的不动产所有权形态。另一方面，建筑物区分所有权的出现标志着土地资源与人口增长之间的矛盾日益尖锐，导致业主权利频频受侵犯但是没有有效的方式加以救济。通过对建筑物区分所有权概念的分析，可以发现“成员责任”这一概念是有保护业主权利的最有效的方法。我国《物权法》等相关法律对建筑物区分所有权的都作出了明确规定，也是立法对这一现实的回应，具有重要的理论和实践意义。
（一）建筑物区分所有权理论与成员责任
作为近现代民法上一项十分重要的建筑物区分所有权制度首次出现在1804
年《法国民法典》中，确立了楼层所有权和楼层共有权相结合的建筑物区分所有权的民事基本制度。建筑物区分所有权从其出现到现在，已经有很多年的历史。但对它的概念或本质的认定，长久以来各国不但没有形成通说，而且由于各国不同的政治背景、经济发展情况与民法理念，还产生了几种不同的认识，形成了截然有别的各种学说。理论界对建筑物区分所有权的概念主要提出了一元论、二元论、三元论这样的三种主要观点。笔者对它们简要介绍如下：
专有权说最早出现在法国民法学者于解释法国《民法典》第664条关于楼层所有权的规定中。认为建筑物区分所有权即指区分所有权，即是区分所有权人于区分所有权建筑物专有部分上所享有的权利——专有所有权。因此，建筑区分所有权是若干单独的个人所有权的集合体。1962年，日本制定了《建筑物区分所有权法》，是专有权说进一步得到日本学者的认可。根据我妻荣教授在其《物权法》中的阐述，建筑物区分所有权是一种成立于专有部分之上的所有权，在性质上面讲，它与一般所有权并无本质的差异。但是所有权的权能方面，如其使用、收益、处分等权利要受区分所有权的制约，而且必须要求建筑物专有所有权与共有部分上成立的共有持分权紧密结为一体。另一个著名学者玉田弘毅教授则直接把区分所有权，定义为“在建筑物专有部分上成立的所有权”。另外，我国台湾学者史尚宽、刘德宽也支持区分所有权为专有权说。史尚宽教授认为，“数人区分一建筑物而各有其一部者，谓之区分所有。其区分之各部分，为独立的权利客体，于此部分成立单独的所有权”。刘德宽教授于其所著《民法诸问题与新展望》一书中亦指出，区分所有建筑物得区分为专有部分和共有部分，在专有部分上成立的所有权即为区分所有权。
共有权说是法国学者普鲁东（Proud’hon）与拉贝（labbe）于解释法国《民法典》第664条规定时最早提出来的，主要是针对上述法国学者的专有权说而提出的对立学说。该说将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其本质，以集团性、共有性为立论基础，是将区分所有权作为一种共有权予以理解和把握。但是，该说没有被法国大多数学者所接受，法国《民法典》第664条事实上也拒绝承认该说，而采用专有权说。
此外，建筑物区分所有权概念的“共有权说”也同时在1963年瑞士修改其《民法典》而追加规定区分所有权（分层建筑物所有权）时所认可。按照规定，区分所有建筑物上的共有财产的范围扩及于土地、住宅与附属空间，区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言，是故民法所谓区分所有权，即指“分层建筑物所有权”。 此二说由于只注重建筑物区分所有权之一面而不能全面解释建筑物区分所有权而终被二元论所取代。
法国学者针对前述一元论说予以理论和实践的两方面的批判后，最早提出了二元论说，并同时受到我国台湾学者郑玉波、黄越钦以及一些大陆学者的赞同。此说认为建筑物区分所有权乃指由区分所有建筑物专有部分所有权与共有部分持分权所构成。郑玉波先生认为：“区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权之行使仅能及于区分所有之部分，而不能达到全部，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共有部分。”其中，所谓“区分所有不无共有部分”，就是认为区分所有权是专有部分所有权与共有部分持分权构成的权利。黄越钦教授认为，区分所有权为一种对住宅的管理权，其权利客体一方面是包括公寓中部分所有人为唯一有使用管理之权的一部分（专有部分），另一方面，则为全栋公寓中全体所有人均有使用管理权的部分（共有部分）。
另外，我国台湾地区“民法典”第799条规定：“数人区分一建筑物而各有其一部分，推定为各所有人共有，其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。”此条规定也是肯定二元论说。美国《民法典》第783条规定：“区分所有权是由包括在一个不动产在整体中的共有部分的不可分所有权与在其他部分的独立所有权所构成的不动产所有权。”显然，此与台湾地区“民法典”同，对于区分所有权的法律构成系采二元论说。
三元论说为德国著名教授贝尔曼（J. Barmann ）所倡导，又称“最广义区分所有权说”。该说认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所产生的成员权所构成。其中专有部分共有权（专有权）又称特别所有权（Sondereigentum），共有部分持分权又称共有权（Miteigentum），成员权又称社员权（Mitgliedschaftsrecht）。此三者形成不可分离而具有物权法性和人法性的特别权力——“共同的空间所有权”。三元论说得到日本学者丸山英气、台湾学者戴东雄等人的积极支持。丸山英气在其所著的《现代不动产法论》一书与《区分所有权的构成》一文中即说，作为制度的区分所有，应解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分（包含对基地的共有持分），以及成员权的三位一体的复合物权。而且，该成员权自身也具有物权效力。另外，值得一提的是，丸山英气赞同的此三元论说，在1983
年日本修改建筑物区分所有权法前后的较长时期里，一直被作为立法论和解释论加以提倡；戴东雄认为，欲有效处理区分所有权人间的复杂关系，只有将建筑物区分所有权的意义界定为专有所有权、共有所有权与成员权，始能竟其功。
在实定法上，三元论说被德国现行《住宅所有权法》全盘采纳。依德国该法，区分所有权乃由三部分构成：（1）供居住或供其他用途（尤其是供营业或办公用途）的建筑物空间上设立的专有所有权。（2）在共用部分上成立的共有所有权。（3）基于专有部分与共用部分不可分离而产生的共同所有人的成员权。而且，由这三部分构成的该住宅所有权是一种特别权利，其虽可为处分或继承的标的，但应将专有所有权、共有所有权及成员权三要素视为一体为之。区分所有人不得保留专有部分所有权而抵押其共有所有权持分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有所有权持分。受让区分所有权时，必须同时取得专有部分所有权、共有所有权持分及成员权三种权利。
此外，从建筑物区分所有权的特征上看，建筑物区分所有权也是一项集专有权、共有权和成员权于一身的复合型权利，具体有如下四个特征：
复合性即建筑物区分所有权由专有所有权、共有部分持分权以及成员权三种权力所构成，是一种独立的、复合型的权力。而一般不动产所有权，其构成则是单一的，仅仅是权利主体对不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。
专有所有权的主导性主要表现在：第一，区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。反之区分所有人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共有部分持分权与成员权。第二，一般而言，区分所有权人专有所有权的大小将决定其共有部分持分权及成员权（如表决权）的大小。
一体性主要表现在：建筑物区分所有权中的专有权、共有持分权以及成员权必须结合为一体，不可分离。于转让、处分、抵押、继承时均应将此三者视为一体而为之。不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。
（4）权利主体多重身份性
权利主体身份多重性主要是指建筑物区分所有权，因由专有所有权、共有部分持分权和成员权构成，因此区分所有权人的身份，也具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人及成员权人。而在一般不动产所有权中其权利主体的身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。
建筑物区分所有权从起源上是作为所有权之一种，起着界定建筑物特定部分归属的社会功能，从一元论到二元论都使建筑物区分所有权的这种物的归属功能一步步深化和完善。三元论的出现，将基于建筑物区分所有人团体关系所形成的成员权作为建筑物区分所有权的构成要素，使得建筑物区分所有权的属性和社会功能变得更加完备。对建筑物区分所有权的认识经历一元说、二元说、三元说的发展后，最终使建筑物区分所有权蜕变成一“复合性”的权利。
笔者认为，二元说并未考虑基于建筑物区分所有人的共同关系而产生的成员权(又称构成权)，遂又将基于业主的共同生活关系而生之的成员权纳入建筑物区分所有权之中，认为此成员权乃建筑物区分所有权的构成要素，即三元说具有合理性。成员权是人们基于成员的地位而享有的权利，由于它是基于某团体成员的身份而享有，故又属于身份权。当一个民事主体购买某套房屋，成为建筑物区分所有权人时，便取得了区分所有权人大会的成员权。该成员权与区分所有权同时产生，同时消灭。而成员责任是从社团自治性管理角度规定的责任，属于团体法上的责任，与侵犯物权所承担的责任不同，所以成员责任的请求权基础是业主作为小区成员所具有的成员权，其性质同成员权的性质也具有身份性！因此，为了更好的维护小区业主的权益，为小区业主维权提出更好的解决措施，必须将成员权以及由其产生的成员责任与小区业主的专有权和共有权共同组成业主的建筑物区分所有权，所以三元说更具有理论与实践意义。
（二） 成员责任的性质
随着社会的发展, 城市规模的扩大和社区功能的提升, 住宅小区已成为城镇人口主要的居住模式。由于住宅小区具有建筑立体化、人口密度大、居民成分复杂等特点,
这使得原有法律及司法解释对业主权利保护的规定显得愈加笼统与浅显，业主违背规定侵害业主共同利益的事件越发频繁和严重，虽然《物权法》及其他司法解释通过允许业主大会制定的规约加以规制此种行为，进而通过向人民法院起诉以得到权利的救济，但是这种监督解决机制可操作性不强，无法及时有效的解决业主之间的群里矛盾。所以基于种种法律上的缺陷以及法律以人为本的基本原则，只有从团体管理关系入手确立成员责任制度，才能更好地解决业主之间以及业主与住宅小区团体之间的法律纠纷，更好的维护全体建筑物区分所有权人的合法利益。
业主的成员责任是一种独立的法律责任，是“指法律法规或者成员自治规约规定的，为了维护所有业主的成员利益，为了维持住宅小区正常的生活秩序，当业主侵害其他业主的共同成员利益时，业主大会或业主委员会要求业主承担的责任”。业主成员责任是从社团自治性管理角度规定的责任，属于团体法上的责任，与侵犯物权所承担的责任不同，所以成员责任的请求权基础是业主作为小区成员所具有的成员权，其性质具有身份性。成员权是身份性权利，住宅所有权由供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权、住宅所有权人共用建筑物上所设立的持分所有权及基于共同关系而产生的身份上之成员权所构成；成员权是人们基于成员的地位而享有的权利，由于它是基于某团体成员的身份而享有，故又属于身份权。当一个民事主体购买某套房屋，成为建筑物区分所有权人时，便取得了区分所有权人大会的成员权。该成员权与区分所有权同时产生，同时消灭，但各自独立。当成员不遵守法律法规或者自治规约的规定给其他成员造成损害时就要承担责任，这种责任就是具有特定身份意义的成员责任。 成员责任与业主自治规约的性质也是相吻合的，业主的自治规约其实质就是基于业主意思自治而订立的自治规约，本质上仍为业主基于其成员身份所共同订立的契约，业主不履行业主规约所规定的义务要承担相应的责任，正是当初加入该规约时所应当预见的结果，是个体身份意思自治的自然延伸，与成员责任的身份性相吻合，也与私法自由原则相吻合。
1、成员责任与相邻关系责任
相邻关系及基于其产生的责任并不是一种物权，而是处理相邻不动产各方权利人在行使自己物权时，应当给予对方便利或接受一定限制的法律制度。学理上通常将相邻关系中不动产权利人承担的义务称为“容忍义务”。如果从一方不动产所有权人或者使用权人有权要求毗邻方给予自己便利这个角度看，相邻关系也可以称为相邻权。但通观各国立法，即使民法典中以“相邻权”为名进行立法，“相邻权”也并非民法或物权法中的权利类型，相关具体内容依然属于所有权人应当接受的、对自己行使所有权自由的限制。
住宅小区成员责任与相邻关系责任的区别：
第一，在制度体系上，相邻关系责任并非物权法中的独立物权制度，而是属于所有权体系内对所有权的限制制度；而住宅小区成员责任的存在是以我国《物权法》中建筑物区分所有权为基础的，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
第二，在适用范围上，相邻关系责任适用于相邻不动产权利人之间，类型较为丰富多样，不仅会产生在土地的相邻关系中，还会产生在建筑物的相邻关系中，近代以来就不可量物的侵害也存在相邻关系责任；而小区成员责任是依据我国《物权法》的规定，住宅小区成员责任仅限于建筑物区分所有权内，范围较窄。
第三，在相关义务的产生依据方面，相邻关系责任中不动产权利人的义务主要来自于法律法规的规定以及当地习惯，而住宅小区成员责任则是经由小区业主的购房合同而产生，实质上为约定产生。
第四，在不动产权利人承担义务的内容上，相邻关系中不动产权利人的责任往往只是最低限度的作为或不作为义务；而住宅小区成员责任作为物权的一种，成员的义务由业主大会或者业主委员会通过制定条例的形式决定业主所要承担的责任。因此，相邻关系中不动产权利人承担的责任要求必然低于建筑物合同约定的义务要求。
第五，在是否有偿使用方面，相邻关系中提供便利或接受限制的一方，并无向责任人主张费用的权利；但住宅小区成员权利人可向责任承担人要求索赔。
所以说，业主的成员责任和相邻关系中承担的责任各自解决的问题是不同
的，相邻关系无法容纳成员责任。
2、成员责任的本质探析
（1）住宅小区与无权利能力社团
住宅小区, 一般是指各类建筑有4 万平方米左右, 居住人口500—15, 000 人,
用地12—35 公顷, 服务半径400—500 米, 并有一定的共建配套、市政公用及绿化环卫等设施,
成立专业管理机构,实行统一管理的居住区。住宅小区又称为居住小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000—15000人）相对应，配建有一套能满足该区民基本的物质与文化生活所需要的的公共服务设施的居住生活聚居地。可见,
住宅小区并不仅仅是由建筑物、土地及相关设施构成的“物的联合 ”,
它同时也是由业主组成的“人的联合 ”。业主凭借“共同生活的社会事实”以及由此产生的“维护住宅小区生活秩序” 的共同目的,
。住宅小区是一个人和物的集合体，这一特征使得住宅小区与大陆法系中的社团概念极为相似。但由于其不具有法人资格, 因而认定为“无权利能力社团”更为适宜。
无权利能力的社团的设立仅需一个不拘形式的设立行为和由设立人所制定的章程。它不需要有政府的参与，也不需要进行登记，此外也没有关于最低成员数目和章程内容的规定。设立人就设立社团和其组织方面在私人意思自治的一般范围内是自由的。对无权利能力社团原则上是适用关于合伙的规定的，例如德国民法典第54条第1句。然而，无权利能力社团是一个其成员变动对其结构不发生影响的团体，在这一点与民法上的合伙有所不同，而是与有权利能力的社团相似。总的来说，无权利能力社团与有权利能力社团在法律地位上越来越接近，而且在司法判决中，这个接近的过程直至今天还没有结束。
从上述住宅小区的性质上看，住宅小区中的业主是“受共同共有关系约束的诸成员”，事实上构成一个共同利益共同体，而业主基于住宅小区“专有部分区分所有权” 而对住宅小区享有共有权。 但是，从我国现有法律对住宅小区及业主的保护上看，住宅小区的共有部分并不归属于住宅小区这个社团，住宅小区似乎没有社团的性质，致使本因作为权利载体的社团并不存在，而使住宅小区的共有部分都属于住宅小区全体业主(
共同共有，所以使我国法律对业主权利的保护较为单一，不能从社团的角度对业主进行保护。而且我国《物权法》中使用的是“建筑区划”这样的表述，其实也是认可了将原本适用于区分所有建筑物的建筑物区分所有权，扩展至整个建筑物小区，并使区分所有权人共同体的“法定”特征更加明显。此时，业主通过物权变动享有专有部分所有权，该专有部分所有权在构造和使用上具有独立性；进而业主基于该专有部分对共有部分持分权，享有共有持分权。从而依据该持分实现小区事务进行表决、决议，达到管理小区的目的。
总而言之，从住宅小区和无权利能力社团的性质上看二者具有相似性，又基于现实生活中业主权利保护手段的单一性，所以应当将住宅小区的性质按无权利能力社团对待，这样就使按照社团的标准对业主团体权利进行有效的保护有了基础。
（2）成员责任本质就是社员罚
社员权是指以由设立或加入社团的行为而产生的社员资格为前提和基础,并依据社团章程或直接依据法律而产生的,社员以社团成立宗旨参与社团管理、实
现社团目的并谋取自身利益的权利的总称。社员权是社员对于团体所享有的权利和义务,并且将成员资格作为取得这种权利的基础和前提。“社员资格(地位)的取得原因有:一为社团法人之设立行为。二为入社。”“任何社团的社员资格,首先是一种社员和作为权利主体的社团或者和在法律上被称作是人的共同体之间的法律关系。人们是否愿意把这个社员资格再称为是社员的权利,这仅是一个术语的问题。无论如何,社员资格总是一种不可随意剥夺的法律地位。”这说明,社员资格与社员权有如此密切的关系,即使不能作社员资格就等同于社员权的理解,但至少社员资格的取得是社员权成立的基础和前提,这一点是毋庸质疑的。综合比对来看，社团是由每个社员组成的团体，每个社员具有社员权，而且每个社员都有社员资格，这正与成员资格的取得是成员权成立的基础相一致。
成员责任来源于社团的“独立处罚权”即“社员罚”。在有别于国家的社会领域中去看社团，社团的成立并不是设计普遍的公共利益而主要是照顾到社团所辖的成员。也就是说，社团是基于成员特定的局部性公益，承担团体范围内的公共责任，料理局部性公共事务。基于社团是为局部性共同体公益、公共责任、公共事务配置公权力的，从而决定了社团规章成为赋予社团公权力的载体。施米特黑纳将“公权力”定义为“习惯的或依法的，为一个集体的目的或团体的意见，对于一个人或一个事物的决定权力。”奥托·迈耶在其著作《德国行政法》中早己指出，“公共事务即是人们集合体为超出个人目的之外的目的而进行的事务。为此集合体而表达的意愿被设定相对其作用范围内的人们具有法定约束力。这样，从中就形成了公权力。”用洛克在《政府论》中关于立法权和行政权从权利中产生的过程来对比分析社团处罚权的性质是十分相宜的。
“我国社团对其成员有着广泛的权力，其来源如何主要有三个：一是通过国家法律法规授权而取得，二是政府委托的权力，三是经过成员的同意通过契约而形成的权力。”从上述情况来看，其权力的主要来源和保证是具有公权力性质的国家权力。权力体现为一种改变法律关系的能力。“在自然状态中，人类尽管享有种种权利，但是留在其中的情况并不良好，他们很快就被迫加入社会。所以，我们很少看到有多少人能长期在这种状态中共同生活。由于人人有惩罚别人的侵权行为的权力，而这种权力的行使会使他们遭受不利，这就促使他们托庇于政府的既定法律之下，希望他们的财产由此得到保障。正是这种情形使他们甘愿各自放弃他们单独行使的惩罚权力，交由他们中间被指定的人来专门加以行使。”这是社会和政府产生的缘由，同时这也是立法权力和行政权力的原始权利和这两者之所以产生的缘由。社团处罚权是基于社团成员私权利在社团范围内的让渡，且社团成员需要托庇于社团的服务及秩序之中，社团处罚因此归属于公权力和私权力的混合权力。我国社团的产生并不像西方社团的自发产生，而是政府与民间共同作用的产物。我国社团处罚权力是公私权力混合的权力，公私权力的比例因政府与民间对不同的社团在不同的阶段采取的态度不同，介入的资源多少以及方式等不同而不同，就同一社团，在不同的发展阶段公私权力的比例也不相同。在民办社团中，民间是社团的资源和动力的主要来源，社团是在政府职能收缩、权力下移时，在政府的支持下自发产生的社团；而在官办社团中，社团产生的启动者和资源的主要提供者是政府，社团很大程度上在行使政府的职能。在结构上，自治的趋势使社团形成两种层级关系：对外表现为平等性结构，对内表现为职权性结构。社会的资源与社会结构决定了社团处罚权力的现状，使这种权利从性质上更接近一种公权力即行政权力。只不过与行政机关的行政权相比较，有其特殊性。社团处罚权力主要针对于具有管辖关系的成员，而且不以暴力为后盾，运用权力的方式比较缓和。国际上的主流学说在司法上也逐渐承认了社团内部行政权的公权性质。
很久以来就有司法判决和大量的学术著作认为，社团可以在章程中规定对社员施以“处罚”，如正式的批评、罚款、有限期的停职或者禁止某些社团活动，直至开除。德国联邦最高法院在阐述理由时提出，“社团有自己的独立的处罚权，国家认可这个权利，社员要依章程的规定服从这个权力”。当年德国帝国法院曾以锋利的语言表达过这个原则，即法院不得对社团所作的处罚决议进行实质性审查，因为这种审查意味着对社团自治的干预，背离了国家给它的“自主权”，因此，法院实际上仅限于对处罚程序是否合法进行审查。然而，这个原则随着时间的推移已经不是很严格了。很久以来，德国联邦最高法院不仅审查在章程中处罚是否有足够的证据，处罚是否符合章程规定的程序，被处罚者是否依据法律规定被征求过意见，而且还审查有关的决议是否“显然不合理”，或者是否违法或违反善良风俗。违法是指“处罚已经超出了私法范围，而且达到了超越国家刑事权力的地步”等。德国联邦法院很久以来认为，认定开除所依据的事实，依照团体的规定去处理这个特定的案情，法院应当受负责的特定团体机关所拘束。然而，德国联邦最高法院现在调查事实一点已放弃了这种意见。
不管法院是否有审查权，人们都会提出这样一个问题，即承认社团具有“独立的处罚权”，是否是违反了国家刑事制裁的专有权。弗卢梅不承认任何“社团处罚权”，并且只把所谓社团的处罚看做是通常的完全服从法院审查的可由法院降低的违约金。社团开除社员不得作为“处罚”，只能任其为因“重大理由”而终止社员关系而被允许。然而，这种观点是不能令人赞成的。
社团处罚的目的一般是为了强行贯彻由其社员所提出的行为规范，如一个体育协会需遵守其比赛规则，或者为了除去那些长期不履行社团义务或者损害社团名誉或者行为违背社团宗旨的社员。经验表明，社团不能采用这样的措施是不行的。对典型的违约金要在合同中事先规定一定的情况，且确定的一定的数额。仅由债权人一方确定违约金。典型的社团处罚是由对此负责的社团机关根据类似司法的程序针对各种不同的情况“实施的”。
开除出社团处罚的性质，它须与由社团方面提出终止通知和无惩罚性的结束社员资格相区别。社团可在章程中规定终止，在重大理由出现时终止通常是可以的。所以，如社团经修改章程所需要的多数人决定，要提高入社社员的年龄，那么它就是想把那些尚未达到这个年龄的社员除去。开除通常只是一种被社团指责的行为或与一种有损社团名誉的行为联系在一起，从而就具有惩罚性的性质。所以，开除出社团须遵守程序法必要的前提条件。然而，社团的处罚不是刑事罚，而是纪律罚。它不是对不法行为，而是对违反一个有着紧密联系的社会集团的特定秩序和它对其成员要求的反应。社团在“自治”范围内对社员行使一定的纪律权力的权利，并不意味着它就可以不受国家司法权的管辖。法院审查社团处罚手段的目的并不像产生于19世纪的和在德国帝国法院早期判决中出现的法院对社团内部事务的干涉，而是法制国家一种必不可少的，能够使每个人免受团体专制权利损害的保护。需要注意的是，罚款、名誉制裁以及开除出职业团队不仅仅涉及到财产、名誉和职业发展，而且在极端情况下还会对当事人的生计发生严重的影响。法院不得仅限于审查那些对当事人实施重大制裁的情况。
德国联邦最高法院一直把审查限制在那些“显然不合理”或违反善良风俗的案情是不正确的，应该通过司法判决取消这种限制，也应当取消依社团规定来审查全部案情的限制，只有当法院可以全面审查处罚的决议，看其是否合法才符合法治国家的基本原则。在理论上卡尔·拉伦茨还提出，通过社团的社员罚理论处罚侵权社员。认为社团的处罚权力是一种有限的和以私法自治为基础的权力，它是习惯法赋予社员的，要规定在社团章程中，其范围仅仅是以维护纪律为目的为限。社员罚不是刑事罚而是纪律罚。德国学者耶林首先提出“社会性的所有权”的主张，他指出，法律家及外行人均会认为所有权的本质及所有权者对于物之无限制的支配力，若对之加以限制则会与所有权的本质无法两立。
综上所述，首先因为社团与其成员具有不平等的地位，所以社团处罚权的性质既不等同于一般的民事权利；其次，社员也不是国家行政机关，所以社团处罚权也不是国家的行政处罚权，他只是一个社团对其成员违背其要求的某种行为的反应，是谴责性的表现，一种公私权力融合的准公权力。在社团的日常经营过程中，为了维持社团的正常秩序，当社员的行为侵害其他社员的的共同利益时就社团对其社员需要有一定的制裁即社员罚，延伸到成员权中就是建筑物区分所有权中的成员责任，成员责任的本质就是社员罚，成员责任再解决住宅小区业主之间的矛盾上也有了理论上的支持。
三、我国对成员责任的完善
很久以来的司法判决和大量的学术著作认为，社团可以在章程中规定对社员施以“处罚”，如进行正式批评，罚款，有限期的停职或者机制某些社团活动，甚至开除。关于我国建筑物区分所有权之成员权没有此类的规定，对成员责任的论述和使用不够完善，处理业主之间的纠纷时都是通过向人民法院起诉进而强制执行，公力救济成为业主维权的唯一途径。所以我国相关立法在保护业主权利权利时，在具体操作上应当对成员责任进行完善，通过增加一些具有可操作性的成员责任承担方式来充分的保护业主的权利。只有通过对成员责任在理论上和实际应用上的完善才能对业主权利的保护有法可依，才能得到真正的落实。
（一）成员责任形式的完善
业主成员责任的具体承担形式中包括对专有部分、共有部分、成员权益的限制，在一定意义上说，是对业主个体权利自由行使的限制。埃蒙德-柏克说：“我所说的自由，唯一的自由，是那种与秩序紧密相连的自由——不仅仅依据秩序和道德的存在而存在，而且随着秩序和道德的消失而消失。”立法上应当对业主的成员责任类型具体化才能保障业主权利的自由发挥，才能保护业主权利不受侵害，其主要应该有以下几种类型：
1、业主费用强制缴纳责任
为保障业主的居住安全，保证建筑物及其附属设施能够正常运转和使用，保证业主的正常生活，有必要及时对建筑物及其附属设施进行养护和维修，确保对区分所有建筑物进行有效及不间断的管理，那么就必须保障进行此等管理管理所需费用的及时到位。《物权法》第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定，按照约定；没有约定的或者约定不
明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。鲍尔·施帝尔纳认为各住宅所有权人所享有的使用权利，与其所承担的费用义务，恰相呼应。费用之催收，应当由于共同体授权或委托的管理人或某住宅所有权人进行。
然而，现实生活中业主拖欠共用费用的纠纷频繁发生，甚至因为部分业主无正当理由拖欠物业管理费用、采暖费用导致整个小区物业管理缺位、严冬季节无暖可供，严重影响了住宅小区的居住和业主生活质量，为此需要设立应负担或应分担费用的强制缴纳责任。区分所有权人或专有部分占有人积欠应分担或其他应分担费用已逾一个月或达到相当的数额，经相当期间催告仍不给付时，管理人活管理委员会可请求人民法院命其给付应缴纳的金额及迟延利息。我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第21条已有相关的规定，即区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其他应分担之费用已逾二期或达到相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会的诉请人民法院命其给付应缴之金额及迟延利息。
住宅小区正常生活秩序的维持与每一个业主利益息息相关，然而现实生活中破坏环境、侵扰安宁的案件发生时，多数都是通过居委会、村委会、街道司法所进行调解，或者通过司法、行政途径解决。在这种常规手段中，调解不具有强制力，行政不作为、难作为情形多，而司法诉求旷日持久，都不是有效的解决此类纠纷之道。美国和台湾地区通过“罚款”、“罚金”等责任形式解决此类纠纷，值得借鉴。
美国针对上述问题，通过制定“邻里噪音整治”与“家庭宠物限养“方面的法律加以解决。1997年纽约市议会通过《新噪音防治法》这部法律规定，各家商店、酒吧、夜总会的扩音喇叭声音不能让街上行走的人听见，如果音量太大，就将处以罚款。家庭报警器、建筑机械、电动工具、垃圾处理装置、大型空调设施等都在该法的严格控制之下。美国纽约还通过《恶犬法案》规定咬人犬的主人要处以罚款，造成严重后果的要处更多的罚款。如果一条狗已经被认定为有危险倾向，而主人却没有严加防范和处理，而后又继续咬伤、咬死他人的狗，狗的主人要被判入狱，同时处以一点数量的罚款。
另外，我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第8条规定，公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及防空避难室，非依法规定并经区分所有权人会议之决议，不得有变更构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类型之行为。住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予以制止，并报请各该主管机关依法处以罚金，并要求其恢复原状。没有恢复原状的，由主管机关恢复原状，费用由该住户负担。我国大陆地区法律虽然尚没有有关罚款责任方面的细化法规，但可以借助业主规约的形式，将破坏环境、扰乱安宁的行为纳入调整范围，由业主委员会或受托人物业管理公司责令相关责任人缴纳罚款，承担责任。只不过该罚款属于住宅小区自治团体公有资金，应当统一规划使用。
3、业主限制使用专有部分责任
业主针对建筑物专有部分实施不当使用行为，妨碍其他业主生活的安全、安宁甚至健康卫生时，应当使用这种责任形式。具体细化分为三种类型，危机安全的行为包括对建筑物的不当毁损行为和不当使用行为，如擅自添设防盗窗，对承重结构、外墙等设计公共安全和建筑物整体风貌的部分做并更行修缮，或者随意变更通过其专属部分的电线、水管、煤气管道而致使超过规定负荷允许量，或将易燃易爆危险品等搬入存储于自己独有专属部分，有危及整个建筑物的安全。危及安宁的行为包括不当使用人在居室制造过度发散的噪音惊扰邻居休息，或在居室内饲养有危害或侵扰他人的动物，如在住家的公寓大厦内经营小型加工厂、矿油行、汽车修理厂、啤酒屋、卡拉ok等，甚至利用美发等合法营业作掩护，经营酒店、色情店等非法营业。此种对建筑的不当使用，不只带来噪音、震动，降低居住生活质量，甚至使居家蒙上阴影。危及住宅小区健康生活环境的行为包括业主将超重物、肮脏物带入储存自己独有专属部分等行为。
一般而言，建筑物区分所有权人有权自由使用自己的专有部分，但如果业主对专有部分的不当使用，已经严重妨碍建筑物的正常使用和安全，且严重违反全体业主的共同利益，并且情节重大的，经请求停止侵害、排除妨碍仍不能组织该行为的，应当由相关受害业主或业主委员会提请区分所有权人大会做出决议，禁止该责任人在一定期限内使用专有部分。责任人拒不执行该决议的，业主大会或业主委员会可依特别决议依法提起诉讼，申请法院发出在一定时间内禁止该业主使用其专有部分的禁制令。以开办色情店为例，其不仅构成了对建筑物的不当使用行为，有碍其他业主居家安宁，更是为我国法律和中国传统文化所禁止的不文明行为，因而可援用违反业主集体共同利益条款，禁止该业主或物业使用人使用其专有部分。
另外，除了以上具体措施外，如果区分所有权人由于违反义务造成其他区分所有权人或建筑物损失的，区分所有权人除缴纳罚款外，还应当承担相应的损害赔偿责任，就其拍卖之所得应先行缴纳的赔偿款在支付罚款。如果业主对其专有部分进行改建、扩建，或者专属部分破损已达到破坏整个建筑物安全或美学性外观的危险程度时，住宅小区自治团体可以依法强制其履行，独自承担拆除、修缮费用。例如在统一不封闭阳台的住宅小区内，擅自封闭阳台破坏小区整体美观。应当承当强制拆除的责任。
各国针对业主的严重侵权行为还规定了较为严重的惩罚措施如强制退出机制，奥地利《住宅所有权法》即以专条设立了将住宅所有权人“从共同关系中驱逐”的规定，即剥夺建筑物区分所有权人的区分所有权。德国《住宅所有权法》，日本修正的《建筑物区分所有权法》以及新近颁布的中国台湾地区《公寓大厦管理条例》等，皆设立了类似规定。如业主“住改商”，经营色情店严重影响其他业主共同权益，败坏小区风气，其他业主应有权要求不法业主搬离小区，而且有权要求相关部门予以配合办理房屋产权变更手续等等。
强制退出机制类似于开除机制，如证券交易所实行会员制，如果会员违反相关规定证券交易所具有开除会员的权利，如《中国安全产品防范协会章程》第13条规定“会员如有严重违反本章程的行为，经理事会或常务理事会表决通过，予以除名”，又如《西安市出租车行业协会章程》第13条规定“会员有下列情形之一的，本协会可依据章程停止其行使会员权利，情节严重的，经理事会或常务理事会表决通过予以除名：①一年不交纳会费或不参加协会活动的；②不履行本章程会员义务；③有损害本协会名誉或违背本协会宗旨行为的”，等等这些关于开除会员的措施在小区业主成员责任中都值得借鉴。只有这些通过业主自治管理角度对成员进行处罚的相关措施才具有实践意义，才具有可操作性，才能更好的弥补现行法律对成员责任的缺陷，才能更好的维护小区业主的合法权益。
（二）成员责任的其他完善措施
对成员责任的完善，还需要在制度上和国家政策上入手，才能更好的通过成员责任这一概念保护业主的合法利益。
1、完善行政机关或社会组织的指导与监督
我国住宅小区中自治组织建立很不完善，常常出现业主已经入住一段时间，但业主委员会、业主大会却迟迟没有建立的情形，因此很难起到“贯彻政府的物业管理政策、有效实施物业委托管理、保证业主和住户的自律和相互监督”的作用。因此，我国房地产行政管理部门应当对业主大会、业主管理委员会的建立，业主规约的制定等工作进行必要的指导和监督，保障业主大会、业主管理委员会建立及时和业主规约制定合法。此时，房屋管理部门应当结合该地区的“业主规约范本”对未订立业主规约的住宅小区进行指导，督促及时订立，对已经订立的规约进行合法性审查，加强有关成员责任条款的制定和审查工作。
住宅小区作为一个利益密切的生活共同体，维持业主关系和谐、友好相处至关重要。因此，在现实中应当加强社区管理组织、居委会、街道司法所化解纠纷的作用，通过协商、调解使纠纷及时得到解决，通过说服、教育等手段促使业主积极履行规约义务，主动承担相应责任，防止事态扩大，降低司法成本。
2、强化司法审查的作用
司法机关是保障社会正义的最后一道防线，强化司法审查有利于防止业主合法权利遭到不当得侵害，进而对保障业主的生活秩序的正常进行具有十分重要的意义。这里的司法审查不仅包括强制出让专有部分所有权时，法院的主动审查环节，还包括通过业主、业主委员会向法院提起诉讼的被动审查机制，以此才能保障业主成员责任能够得以落实。
业主规约在制定的时候是由当地房屋管理部门进行的审查，法院只是在被动审查环节才可以对规约的合法性予以审查。由于住宅小区仍然属于私法自治团体，应当以最大限度尊重业主的自治权利运行，司法权的介入必须是有限度的。同时从节约司法成本的角度考虑，主动审查客观上也必须达到十分必要的程度，否则容易造成对私权利的过度干预，因此应当严格限定主动司法审查的对象范围，法院应当针对“强制出让专有部分所有权的决议”进行主动司法审查，该审查由业主管理委员会将决议提交法院，法院对业主大会的召开、决议通过的程序合法与否进行审查，同时对适用该责任的前提条件进行实质性审查，判断事实行为与责任承担是否一致。此时的司法审查时强制出让决议的生效要件，只有通过法院司法审查后的强制出让决议才发生效力。另外加强司法中的被动审查工作，也可以有效的救济业主受损害的合法权益，防止住宅小区团体权力滥用。
住宅小区中的业主基于共同的生活利益组成或事实上成为利益的共同体。但是业主之间侵权事实频频发生，为了更好的解决现实生活中经常存在的、因建筑物区分所有权引起的纠纷，我国政府制定并施行了一系列的法律法规旨在对业主的权利的进行保护，但是这些法律法规有很多的局限性，对住宅小区业主纠纷进行非常有限的调整，尚没有针对住宅小区的统一立法，缺少对侵权业主的有效规制。本文通过对相关法律仔细探究，提出了在保护业主权利方面的众多缺陷，通过运用“成员责任”这一概念进行分析并进一步提出了若干解决方法，旨在更好的维护全体区分所有权人的共同利益，也希望能为司法实践中解决此类的案件提供一定的帮助。鉴于笔者的理论和实践水平的限制，文章还有许多不足之处，敬请批评指正，共同维护小区业主的合法利益，促进社会的和谐发展。
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回顾这几年的求学历程，感慨万千。出于对西北政法大学的仰慕，我选择了这个离家乡很远的政法院校，在这里我碰到了许多热心的老师和朋友，帮助我解决了许多问题。感谢父母一直支持我读书，感谢我的论文指导老师
老师， 对我的论文进行了耐心、细致的指导，大到选题、论文架构，小到语言表达、标点符号，无一遗漏。老师严谨的治学态度、深厚的民商理论、谦逊的为师风范都令我深深的敬佩，还要感谢为我们授课的 老师，在您们身上，我学到的不仅仅是知识。最后还要感谢我的学校西北政法大学所提供的良好学习条件。
在学习和论文写作过程中，我充分感受到了法学理论的博大精深，通过论文写作使我更加深刻的感受到法学的无穷魅力。法学，是我所喜欢的专业，在今后的生活中，我也将继续努力提升自身的法学素养。这也是我今后继续学习的原因。同时我也深知由于自己的学识浅熟，本人理论实践水平尚浅，对成员责任这一问题的研究还有待进一步的深入，文中不妥之处还望批评指正。
