中央空调（运行成本）收费标准 商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL 等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公 共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重 要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各 类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物 业而言，尤为突出。 笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL 四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关 管理工作在此做一初探。 一、中央空调运行费用 中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统 运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素： 1、用电成本（P1、K1、P2） 主机（P1、K1） 根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一 年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12 个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。 在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系 数K1，K1≈0.6~0.9。 辅机（P2） 此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。 可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时， 辅机的数量和类型亦有所不同。 2、用水成本（P3） 中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗 水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。 3、用汽成本（P4） 对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据 每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均 蒸汽费用。 4、管道损耗（K2） 冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以 管道损耗系数K2 表示，K2≈1.02~1.05。 5、预温损耗（K3） 因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才 能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数 K3 表示， K3≈1.05~1.08。 夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在40 分钟左右，冬季预温时间较夏季短。 6、变损线损（K4） 广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的 1%~3%，作为中央空调系统，该项损耗可在其用电成本中，取变损系数K4≈1.01~1.03 加以考虑。 7、电价差异（K5、K6） 在估算上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通 常约低15%左右，故应根据各地实际电价对之进行计算。 另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同，在计算中，应根据用电的不同时间段 加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6 表示。 8、周期变化 由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有 区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每月耗能量 均不同，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业 主收取费用较为合适。 9、成本汇总（P） 以P 表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下： P=K2K3K4（K5+K6）?（K1P1+K1P2+P3+P4）（1） 二、季节和温度变化的影响 在长江中下游地区（其他地区可根据当地实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五 个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7 万m2 的扬州时代广场四年来的实际统计资料， 如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不 同比例详见图1。 由图1 可见，中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%， 且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。 三、公摊空调费 对于单一产权的商业物业，无须区分自用空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商 业广场而言，计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞 开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很 快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故根据业主自用部位和公共部位各 自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积（含室内中庭、公共用房等） 占商业物业室内总容积的比例，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用

商品房交付与实际不符，中央空调天价收费不合理 已办理 城建 求助

开发商为：西安杨林房地产开发有限公司；房屋坐落地址为：西安市未央区元朔路与建元二路十字东南角隆源大厦；物业管理公司为：西安花好月圆物业管理有限公司；开发商委托代收中央空调费用的公司为：西安皖森装饰有限公司；
本人于2019年在隆源大厦购买了一户商品房。电费按照0.6437商用电费收取后，物业又准备另立名目准备收取公摊电费，说是变压器损耗、公共照明等费用，可是业主已经交了1.5元的物业费，这些不应该是物业费里包含的吗？物业不跟业主明晰此笔费用，另大厦截止如今并未配备卫生打扫人员，也未配备绿化等物业相应服务范围内等服务，物业费如何能相应减少？业主想成立业主委员会，开发商与物业不提供便利不说反而千方百计阻挠！
隆源大厦购买时，实行中央空调捆绑销售，不买空调就无法买房，还委托第三方公司（西安皖森装饰有限公司采用微信、支付宝转账至个人*宁账户形式）就在开发商售楼部二楼办公室，收取每户业主一万五的中央空调费用，是否违法，若是违法如何返还？房屋交付时应当配备供暖设施，此大厦用中央空调供暖是否符合相关规定？购房合同显示中间显示是中央空调供暖，后面又显示是地辐热供暖，合同前矛后盾，此大厦若是中央空调供暖属于交付时应当配备中央空调，可开发商委托第三方收取每户业主一万五，若是地辐热供暖，可是实际交付时又不是地辐热供暖，现如今还能使用城市地辐热供暖吗？此中央空调使用的是1拖26的形式，中央空调电费高昂，每月即使是不使用也会用公摊费用，业主不想使用，求助无门，是否能申请挂普通空调外机架，应该如何申请呢？据我所知，绝大部分业主并不想使用中央空调，开发商不给解决，多次沟通无果。
业主并非专业人士，对房屋的相关违法行为不具有辨别能力，请相关单位协助下，附购房合同明细页与物业发放的业主手册在文件内
另上次约谈开发商没有任何改变，买房的时候说的天花乱坠，现在没有解决大家的诉求，开发商依旧要求大家使用中央空调，并非业主自愿选择，也并未向业主组织退款1.5万中央空调费用；物业公司巧立名目准备收取电费公摊费用；几百业主求助无门；如此开发商，现如今准备开发隆源国际城二期，已经准备拿预售证了，这么黑心，下一批被他们坑骗的业主不知道要怎样维权，可能我的话语比较错乱，但恳请有关部门能够予以重视，不能让普通老百姓合理维权没有结果！

• 是什么结构的房子,装修面层用的是什么材料? 1)从结构上来说: 一般房屋在设计时会考虑一定的震动范围,这种震动是人体可以接受的范围,这就是为什么大部分靠路边的房子除了躁声的骚扰外,还会感到汽车经过的震动,但如果这种情况特别明显,那有可能是以下两种情况: 1.如果是装修时用钢结构搭出来的,有可能会由于计算不够而引起震动,最好加固 2.砖混结构和框架结构不会出现这种问题,如果有,那就是质量问题 2)从装修上来说 1.木地板等架空类型的地面当支蹲过稀而你家家具过重时有可能导致过大的振动. 2.新型地暖装置通过连接架使楼面垫高,同时他的垫层又是柔性垫层,有可能导致过大的振动,最好找厂家反映,看你的震幅是不是在允许范围.而老的地暖装置则没有这种问题.(一般应该不会,毕竟只有3CM左右啊!) 所以,只有你综合所列情况再分析一下了.

• 不同的税种5年的起算时间确实不同： 营业税的起算时间是以房产证的填发日期起算的； 个人所得税所谓的5年是以购买交付时间起算的。 解决这个问题要综合考虑市场状况、购置物业的地段和现在的经济实力。 建议如果没有合适投资计划可以持有一段时间并且对外出租

• 如果你是一次性交清房款的，必须要同时办理公积金取款，只能转入你交房款的帐户，过后就无效了，如果你是分期付款的，则每年可以申请提取一次公积金，转入你的供楼贷款存折。具体取款流程是：到存公积金的银行取申请单--填好后到单位加意见--带上供楼合同、供楼存折到公积金管理单位加意见--加完意见后拿回单位财务--单位财务就会给你转帐到指定帐户了。

• 这些信息或许对你有帮助： 1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。 2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。 3、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。 4、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。 5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP)，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。 6、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。 7、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了 8、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。 9、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。 10、得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。 11、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。(上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好) 12、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？五万一个嘛！ 13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。 14、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。 15、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。 16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？ 17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。 18、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条(建工，住总做的特别好) 19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。 20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。 呵呵，祝你买上称心如意的房子。

• 谢谢你的信任。您过奖了！我不过是对装修比较熟悉又比较热心罢了。 你的问题我点意见供参考： 一、从设计的角度讲，我认为如果你有自己的想法和色彩艺术等知识，加上参考学习装修知识，完全能够自己设计自己的居室。这在一定程度上比设计师设计的还要好。因为，这完全实现了装修的个性化。而不需要把“个性”传达给设计师后再由设计师去把握和转换成设计蓝图。这个传达和转换往往会失真。 　　对于施工监理方面，固然专业的监理能够在工程质量上按技术规范严格监督，但除了花钱外，在细节的把握上可能难以完全理解主人的意愿。所以，如果在尽是多了解掌握一些施工技术上的规范后，也是能够自己监理装修施工的。 二、完全可以设计一个玄关，这很有必要的。 三、你的设想已经显露出对色彩和格调的把握相当准确。在餐区部分的持重风格中，加上一面墙的浅蓝色，冲淡了中式持重中可能会有的压抑感，让沉稳中不失清新活泼与明朗。 四、厨房的设计仅有一点不同意见，操作台面如果用黑色大理石可能显得过于沉重，建议用较浅一些的颜色。如啡网纹的大理石或其它颜色的人造石。 　　　希望我的回答能够对你有所帮助。