存量房是不是就是二手房啊？

答：不是一样的。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。区别:存量房,是房地产公司还未销售给客户的库存新房;此房在房产局登记的是预售证;二手房是已经销售给个人或单位,在房产局登记注册并发有房产证的房源。开发商是否出售二手房是从开发商交付房屋办理完个人房产证的房屋又再次出售的房屋,存量房是开发完毕尚未出售;是否居住二手房是指之前有人居住过的房屋,存量房是指之前没有人居住过的房屋。即商品房开发完成之后无人居住过的房屋;合同签订后办理产权过户的期限不同二手房买卖过程中,在二手房房屋买卖合同签订后对办理房屋产权过户的时间没有明确的规定,存量房在签订存量房房屋买卖合同后办理产权过户的时间有30天的明确规定。

东西城腾退计划，从2016年已经开始，预计到2035年完成。根据2018年5月14日，北京市人民政府办公厅印发《关于加强直管公房管理的意见》的通知，要求京政办发〔2018〕20号，及北京市住房和城乡建设委员会办公室2019年1月16日印发《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》（京建发【2019】18号），西城区政府将根据城市更新计划、资金和房源等情况，有序开展各片区直管公房申请式退租和有关工作。

申请式退租实施到其片区时，直管公房申请式退租将遵循“居民自愿、平等协商、公平公开”的原则，充分尊重居民退租意愿、切实保证居民合法权益。

西城区直管公房管理规划

北京市核心区就是东城区和西城区，其中62.5平方公里的地方也就是北京的旧城，在这个范围内，有大片的文保风貌区，在大片的文保风貌区里面，有着就是北京市大片的平房和胡同。

北京市东城区和西城区已经联合发布了《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房 申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》，对腾退区进行商业化和保护改造。

根据北京市2035年总规划，北京市的常住人口要控制在2300万，对于的东城区和西城区组成的北京市核心区来说，需要让其常住人口进行下降，而这些平房区就构成了其常住人口可以下降的主要来源。

腾退，简单来说就是把地皮上的房屋卖给了商业集团，让一些商业集团对房屋进行升级改造，用于商业经营用途。

直管公房的产权为国家所有，居住人群主要为享受福利待遇低价租赁的居民，目前，西城区在腾退过程中，也出台了相应的房屋征补偿方案。

以下案例是里仁街的屋征收补偿方案，供参考。

里仁街（右安门内大街-菜市口大街）道路工程房屋征收项目的立项主体是北京广安基础设施建设投资公司，由北京市西城区人民政府实施房屋征收；北京市西城区人民政府房屋征收办公室负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作；由北京市西城区房屋征收事务中心负责房屋征收的具体实施工作。

本项目征收范围：里仁街2、4号院平房（部分）、育新街旁门9号（部分）、育新街3号、3-2（部分）、里仁街1号、3号院2号楼南侧平房（部分）、里仁街乙8号平房（部分）、里仁街8、8号后门（部分）、里仁街8号及8号旁门（部分）；里仁街10号（部分）、里仁街12号（部分）、信建里3号楼东侧平房（部分）；信建里1号楼东侧平房（部分）；（以规划范围为准）。

二、征收补偿的主要依据

本项目是政府组织的房屋征收项目，征收补偿的主要依据为：

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（二）《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）；

（三）《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号）；

（四）《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法[2016]19号）。

（一）被征收房屋的所有权人。

（二）公有房屋所有权人在规定期限内按照房改政策进行售房，公房承租人购房后确认为被征收人。

四、被征收房屋建筑面积及用途的认定

（一）被征收房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。

房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。

房屋征收范围内出租公房建筑面积，按照实测建筑面积确定。经房屋所有权人、承租人同意，建筑面积也可以按照租赁合同标明的使用面积的1.333倍确定。

（二）被征收房屋用途的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定，房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。

五、住宅房屋补偿、补助、奖励标准

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的，由征收人按照公开选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，给予被征收人房屋价值补偿。

被征收房屋价值=（标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价）×因素修正系数×被征收房屋建筑面积

选择货币补偿的被征收人，可按照如下标准享受：

对被征收房屋为平房，建筑面积不足20平方米的，按以下公式给予住房困难家庭补助。

住房困难家庭补助标准=房屋市场价格×1.3×（20-建筑面积）×75%

2.申请购买定向安置房

为解决部分被征收人购房困难，选择货币补偿的被征收人，可以申请购买定向安置房。本项目提供顺义区顺泰路7号院、丰台区广安康润家园两处房源。因安置房源数量有限，按照“先签先选”的原则签约选房，选完为止。具体配售办法详见附件。

3.一次性不购买定向安置房补助

被征收人或者公房承租人选择货币补偿且不购买定向安置房的，按照被征收房屋建筑面积给予每平方米20000元的一次性不购买定向安置房补助。

此次征收项目提供了顺义区顺泰路7号院的房屋用于产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，与征收人按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

按被征收房屋的建筑面积补偿，标准为每平方米40元。

按照被征收房屋建筑面积每平方米180元标准进行补偿，按月计算，每月临时安置费不足3600元的，按照3600元发放。

实行货币补偿的，临时安置费发放期限为四个月；申请购买定向房源或选择产权调换的，发放期限自搬家交房之日起至实际交房日期后的第四个月。

标准为每部电话补偿235元；有线电视每户补偿300元；空调移机（窗机除外）每台补偿400元；热水器安装每台补偿400元。

4.一次性停产停业损失补偿费

用住宅房屋依法从事生产经营活动，按照工商登记部门核准的经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费。

被征收人或者公房承租人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约并按要求10日内搬家交房的，按照被征收房屋建筑面积每平方米2万元的标准给予提前签约奖励。

逾期未完成签约搬迁的，按照被征收房屋建筑面积每日每平方米200元的标准递减，直至递减为零。

被征收人或者公房承租人完成签约并在约定期限内搬家交房，且被征收房屋未进入司法强制执行程序的，按照被征收房屋建筑面积每平方米1万元的标准给予提前交房奖励。

3.自建房相关奖励补助

（1）无自建房或者自行拆除自建房的奖励

被征收人或者公房承租人在房屋征收决定公告规定的签约期限内完成签约，且在征收范围内无自建房或者在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前将自建房全部自行拆除的，给予被征收人或者公房承租人7万元一次性奖励。

（2）住自建房家庭补助奖励标准

暂停公告前，在房屋征收范围内有本市常住户口，长期居住在自建房内，本人和配偶在本市行政区域内无其他正式住房的住房困难家庭，给予每户7万元的特殊困难补助。

符合规定条件提前搬家并配合工程的，一次性给予10万元的提前签约奖和10万元的提前交房奖。

在征收范围内的居民，符合住房保障条件的，优先给予住房保障。房屋征收决定公告前已获得住房保障资格的被征收居民，不再重复享受住房保障。

七、非住宅房屋征收补偿、补助标准

非住宅房屋的被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的，由征收人按照公开选定的房地产价格评估机构的评估结果，给予被征收人房屋价值补偿。

被征收人选择房屋产权调换的，征收人与被征收人按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

按被征收房屋的建筑面积补偿，标准为每平方米50元。

2.一次性停产停业损失补偿费

按《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）规定执行。

八、签约期限和征收补偿协议

本项目的签约期限自《房屋征收决定》公告之日起30日。房屋征收部门与被征收人应就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立征收补偿协议。

北京市西城区人民政府房屋征收办公室

《西城区定向安置房购买资格及配售意见》

1.购房人应当具有北京市户籍。

2.购房人需未享受过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房等保障性住房政策。

3.购房人已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房资格审核、正在进行轮候的，需退出轮候。

4.经区政府批准配售定向安置房的征收（拆迁）项目、腾退项目范围内房屋的产权人或承租人可以作为定向安置房购房人。产权人或承租人放弃购买定向安置房的，经产权人或承租人申请，其直系亲属可作为购房人。

征收（拆迁）项目张贴暂停公告之日前，被征收房屋户籍在册人员、且在现场长期居住的，可以作为定向安置房购房人；腾退项目张贴启动公告之日前，被腾退房屋户籍在册人员、且在现场长期居住的，可以作为定向安置房购房人。单身购房人需达到法定结婚年龄。现场居住情况需由街道办事处、居委会开具证明，或者项目实施单位通过公开的方式在现场公示。

购房人及其他参与配售人员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。

1.原则上一产权户（私房）或一承租户（公房）可以配售一套定向安置房。

2.二人及二人以下户配售一套一居室（子女符合法定入学年龄的单亲家庭配售两居室），三人户最大配售一套两居室，四人及四人以上户最大配售一套三居室。

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物业管理物业管理实操案例篇 物业管理实操案例 37 篇 目录 一、日常篇 14 篇 二、装修篇 10 篇 三、违规篇 3 篇 四、突发事件篇 2 篇 五、保安、公共秩序篇 4 篇 六、物业产权纠纷 4 篇 一、 日常篇 1 、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？ 案例介绍： 　　2000 年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走， 因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑 倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 　　徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司 对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 法院判决： 　　法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也 应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责 任。 　　但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的 责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有 效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一 定的责任。 案例分析： 　　一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应 承担侵权的民事责任。 　　第一：物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条例》第十 二条规定："物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共 秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共 设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。" 可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。 　　第二：产生了损害原告生命健康权的后果。 　　第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。 　　第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保 障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。 　　二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。 本案中，原告对自己摔伤 有明显的过错，表现在以下三个方面： 　　第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司 员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故 意。 　　第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主 观上有过失。 　　第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔 伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定："受害人对于损害的发生也 有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。"据此，原告应当对自己的过错行为承 担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施， 但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。 2 、客户欠租 物管应该怎么做 案情介绍： 　　某高级商务办公楼内有一本地公司--A 公司，其业务并未因入驻了一个好的 办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后， 欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A 公司仍不付清欠 款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A 公司对此未做出任何反 应，也没有能力做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上 摘除。 随后A 公司通讯中断。这时 A 公司负责人认为写字楼物业管理部门 侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。 点评： 　　1 、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适 当的调研，尽可能避免可能出现的风险。 　　2 、一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998 年建设部《关于物业转让、 租赁的管理准则》规定：对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则 以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要 能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。 　　3 、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些"质地较为优良"的公司或 对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当 的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。 4 、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合 同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核 是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见。 3 、如何处理商户的违规行为 案情介绍: