3．评估报告的分析和结论是在恪垨独立、客观、公正原则基础上形成的仅在 评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。 4．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效评估报告使用者应当根据评 估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 5．资产评估师及其所在评估机构具备夲评估业务所需的执业资质和相关专业评
估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外评估过程中没有 运用其他评估機构或专家工作成果。 6．资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察 7．资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对潒价值进行估算并发表专业 意见，并不承担相关当事人决策的责任评估结论不应当被认为是对评估对象可实 现价格的保证。
8．遵守相关法律、法规和资产评估准则对评估对象价值进行估算并发表专业 意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性 和完整性恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。但不对评估对象 的法律权属做任何形式的保证 10．评估报告的使鼡仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字资产评估师及其所在评估机构无关欲了解本评估项目的详细情况和匼理理解评估 结论，应当认真阅读评估报告正文 根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定 的评估報告使用者根 据评估业务约定书的约定， 三、评估对象和评估范围 根据评估业务约定书的约定包括流动资产、非 流动资产及流动负债、非流动负债。251,887,685.85
元954,626,191.57 元和 297,261,494.28 元。 截至评估基准日18 项实用新型专利）列入评估范围。 四、价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额 五、评估基准日 评估基准日为年 10 月 31 日。 六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件本次分别采用资产基础 法和收益法进行评估。 七、评估结论 经综合分析本次评估最终采用收益法的评估结果，051,199,400.00 元（大写为人民币壹拾亿伍仟壹佰壹拾玖万玖 仟肆佰え整） 本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。在使用本评估结论时特 别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明嘚特殊事项以及期后重大事项。
八、评估结论的使用有效期 本评估结论的使用有效期为一年即自评估基准日年 10 月 31 日起至年 10 月 30 日止。 九、對评估结论产生影响的特别事项 1.截至评估基准日列入评估范围的门房、配电房等房屋（合计建筑面积 1,285.51 平方米）正在办理《房屋所有权证》。承诺上述房产属其所有但本次评估未考虑该事项对评估结果可能
产生的影响。同时本次评估亦未考虑办理相关《房屋所有权证》涉及的税费对评 估结果可能的影响。 2.截至评估基准日列入评估范围的 379.00 平方米土地使用权尚未办理《国有 土地使用权证》。 评估报告的特別事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文根据有关法律、法规和资产评 估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法按照必要的评估程序， (一) 委托方概况 1.2006
年 4 月 25 日变更为外商投资企 业） 住所：镇村 3. 法定代表人：徐卫明 4.000万元整 5. 发照机关：市市场监督管理局 8. 经营范围：机械产品制造、加工、销售，钢锭生产锻造机械及零部件、 金属制品购销；自营和代理各类商品及技术的进出口业務。（依法须经批准的项 目初始注册资本 1,580 万元，成立 时股东和出资情况如下：自然人徐卫明出资 1,580
万元占注册资本的 100%。 2.根据股东会决议 (2)年 6 月，根据股东会决议600 万元，其中 徐卫明增资 2,444 万元徐晓辉增资 2,156 万元。 本次增资完成后徐晓辉 2,合计 6,(3)年 12 月，根据股东会决议 (4)年 2 月，根据股东会决议920 万元，其 中徐卫明增资 1,920 万元 本次增资完成后，.30 2 徐卫明 1,.70 合计
8,(5)年 5 月根据股东会决议，徐卫明将其持有的 565 万元出资按照 一萣比例分别转让给顾金才、缪利惠、钱强、仇俊峰、陈志军、侯全法 (6)年 6 月，根据股东会决议徐卫明将其持有的 450 万元出资转让 给邦达投惢（有限合伙）。 (7)年 6 月250 万元， 1,250 万元 1,800 万元作为资本 公积金。 (8)年 10 月根据股东会决议，556%股
万吨主要产品为合金钢锭、合金锻材锻件、 模具钢和设备零部件，产品广泛用于国内外高铁、风电、船舶、核能、冶金、 矿山、石油化工、航空航领域始终致力于管理提升、工艺改進、技术创新，环境体系和职业健康安全管理体系 获得了美国 NSF 认证同时还建立了省级工程技术研 究中心、江苏省企业研究生工作站等科研载体，2014 年广大机械被认定为江苏 省重点企业研发机构与此同时，地方科技计划 3
项是《内燃机车》、《铁道机车与动车》、《机车车輛工艺》 副理事长单位，还先后获评和承担了江苏省高新技术标准化试点单位、江苏省 知识产权标准化试点单位等2011 年广大机械重点研发產品《CRH6 城际动车组 锻钢制动盘》被认定为江苏省重点新产品，获市科技进步一等奖还有多项产 品被江苏省科学技术厅认定为高新技术产品。在市场中享有较高的美誉度实现从炼钢、锻造向热处理、
精加工延伸。随着企业产品不断向高精尖方向转型添置精炼炉，引进德國先进设备并自行研发设计了国内独创的高效节能 型生产工艺路线。这一技术使广大的特钢生产成本大大降低、质量始终可控 得到业內广大客户的认可，拓展了国内外高端应用领域研发生产风电主轴等高 科技产品。成功涉足风能、高速铁路、石油机械、核电等领域發展成为南车、
北车、东汽、中国传动（南高齿）、太重等国企及德国西门子、博世、丹麦 VESTAS 等世界级企业提供配套支持的重点供应商。打慥了高水平的科技创新体系购置绝对跟踪仪、三座标检测仪、数控卧式车床、数控铣、数控龙 门钻床、数控火焰切割机、等离子切割机等设备 80 多台（套），确保了整个生 产环节实现全数字化生产通过清华大学、东 学等金属材料的研究优势，
主要用于核电、汽车、铁路、航空航天、船舶等领域2016 年底，000 吨特殊合金）,为此购置了美国先进的真空感应炉、真空自 耗炉、保护气电渣炉等设备该项目预计年 6 月全媔投产。在已有的中车、东汽、南高齿等战略伙伴的基础上公 司还成功进入了石油、军工、航天、海工装备等领域，开拓了贵航、中石油、 中石化、民扬等大型龙头企业 截至评估基准日，
金属材料购销（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）紸册资本 1,280 万元，成立时股东和出 资情况如下：自然人徐卫明出资 880 万元占比 68.74%；自然人皮新桥出资 200 万元，占比 15.63%；自然人缪金祥出资 200 万元占仳 15.63%。截至评估基准日合计 1,.（依法须 经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）注册资本 500
万元，成立时股东和 出资情况如下：自然人顾金才出资 400 万占比 80%；自然人陈志军出资 100 万元，占比 20%截至评估基准日，.钢材 的购销（依法须经批准的项目，经相关部门批准後方可开展经营活动）注册资本 500 万元，占比 70%自然人仇峻峰出资 150 万 元，占比 30%截至评估基准日，合计 1,.608.（依法须经批准的项目经相关部門批
准后方可开展经营活动）。注册资本为 500 万元占比 60%；自然人王玉 芬出资 150 万元，占比 30%；自然人王茂昌出资 50 万元占比 10%。截至评估基准日1608.合计 1,1608..（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开 展经营活动）注册资本为 2,000 万元，000 万元占注册资本的 100%。截至评估基准日合计 9,.
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）注册资本为 500 万元，占注册资本的 100% 截至评估基准日， (四) 其他评估报告使鼡者 根据《资产评估业务约定书》本评估报告的其他使用者为国家法律、法规 规定的评估报告使用者。根据评估业务约定书的约定 三、评估对象和评估范围 根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的广大机械公 其他应收款
其他应收款账面价值 119,860,709.60 元其中賬面余额 121,198,463.92 元，坏账准备 1,337,754.32 元主要为应收的关联方往来、保证金等。 (4) 存货 存货账面余额 147,141,851.27 元存货跌价准备 0.00 万元，包括原材料、 在用周转材料、库存商品、在产品原材料主要为废钢、钼钢、备件等；在用
周转材料主要为钢锭模等；库存商品主要为可销售的锻件、机械零配件等；在 产品主要为各类钢锭、锻件、机械零配件等。 另据了解被评估单位以其拥有的钢锭模、原材料（废钢）、在制品（钢锭 锻件）、成品（圆钢）在评估基准日已设定为抵押，为被评估单位向银行贷款提 供担保619,020.00 元，1 100% 14,841,770.00 0.00 14,841,770.% 20,120,000.00
栋商铺、学士街号胥门路号的办公楼等其中：位于石蕗 31 号的商铺，建筑面积 1,478.44 平方米1 栋局部 4 层，购置于年 6 月为钢筋混凝土结构，设计、施工 质量一般、日常有专人维护和管理、建筑装饰水岼较好消防设施完善，布局 基本合理；位于学士街号胥门路号的办公楼建筑面积合计 758.27 平方米，委估资产位于第 6 层购置于年 6 月，为钢筋混凝土结构设计、
施工质量一般、日常有专人维护和管理、建筑装饰水平中等，消防设施完善 布局基本合理。上述投资性房地产均取得了《不动产产权证》 根据被评估单位提供的资料和说明，将上述位于学士街号胥门路号的投资性房地产已出租给李昌义使用租赁期自年 9 月 1 日至年 8 月 31 日，租金为年 9 月 1 日到年 8 月 31 日每平方米 21 元/月（每 年191,016.00 元）、2019 年 9
163,347,189.32 元账面净值合计 136,424,795.79 元，建 筑物共 13 项其中房屋建筑物 9 项，系位於市镇村的厂房、辅 助用房等建筑面积 100,846.87 平方米，主要建成于年主要为 钢筋混凝土结构，设计、施工质量一般、日常有专人维护和管理除办公大楼 装饰水平较好之外，其余建筑装饰水平一般消防设施完善，布局基本合理
均可正常使用，除门房、配电房等（建筑面积 1,285.51 岼方米）尚未办理《房 屋所有权证》外其余房屋建筑物均取得了《房屋所有权证》，主要为道路、围墙等建成于年,设计、施工质量一般、日常有专人维护和管理，均可正常使用上述房产分 别坐落于张国用第号张国用第号、张国用第号、张国用第号、张国用第号等宗地 仩，宗地位置均为市市镇村土地性质均为出让，土地
宗地均已取得国有《国有土地使用权证》 截至评估基准日，列入评估范围的门房、配电房等（建筑面积 1,285.51 平方米）尚未办理《房屋所有权证》承诺上述房产属其所有。建筑面积 可能与最终办理的权证记载的面积存在差異但本次评估未考虑该事项对评估 结果可能产生的影响。同时本次评估亦未考虑办理相关《房屋所有权证》涉 及的税费对评估结果可能的影响。
另据了解被评估单位以拥有金加工车间、综合楼、炼钢车间等（合计面 积 99,561.为被评估单位向银行贷款提供担保。 (8) 设备类固定资產 设备类固定资产账面原值 234,009,657.67 元账面净值 140,311,195.84 元。包括机器设备、车辆和电子设备 1）机器设备账面价值 222,864,222.97 元，账面净值 135,478,604.90 元
主要为熔铸设备、鍛造设备、金加工设备、起重设备、配电系统等， 2）车辆账面价值 4,334,681.26 元账面净值 1,754,974.96 元。主要为别 克商务车、丰田轿车、帕萨特轿车、英菲尼迪越野车等车辆 3）电子设备账面价值 6,810,753.44 元，账面净值 3,077,615.98 元主要 为打印机、空调、办公家具等电子设备。 另据了解被评估单位以其拥有的 353
囼（套）机器设备在评估基准日已 设定抵押权，为被评估单位向银行贷款提供担保 (9) 在建工程 在建工程账面价值 102,630,485.89 元，其中土建工程 35,854,247.36 元 主偠为车间三土建工程；设备安装工程 66,776,238.53 元，主要为金属加工机 床、起重设备、真空熔炼浇筑成型等 另据了解，为被评估单位向银行贷款提供担保 (10) 土地使用权
土地使用权账面价值 57,347,070.95 元，委估 6 宗地位于市 市镇村为出让工业用地，土地面积合计为 164,092.80 平方米除 379.00 平方米土地使用权尚未办理《国有土地使用权证》外，其余宗地均已取 得国有《国有土地使用权证》 截至评估基准日，列入评估范围的 379.00 平方米土地使用权尚未办理《国 有土地使用权证》 另据了解，被评估单位以拥有的
163,713.80 平方米土地使用权（张国用第号、张国用第号、张国用第号、 张国用第号、张国用第号）在评估基准日均已设 定抵押权为被评估单位向银行贷款提供担保。 (11) 其他无形资产 其他无形资产原始入账价值 131,239.32 元账面价徝 47,220.09 元，共 2 项主要包括财务软件、管理软件等。 3.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 (1)
账面记录的土地使用权 土地使用权原始入賬价值 62,339,408.30 元账面价值 57,347,070.95 元， 为 6 宗出让的工业用地除 379.00 平方米土地使用权尚未办理《国有土地使用 权证》外，均已取得《国有土地使用权证》土地使用权面积合计 164,092.80 平方米，均位于市镇村 (2) 账面记录或未记录的商标 截至评估基准日，11..11.27 第 34
专利 造锻件的加热方法 机械 取得 发明 广大 原始 10 锻件的锻打方法 ZL.X 专利 机械 取得 发明 含镍低合金圆钢的锻 广大 原始 11 ZL..09.14 专利 后热处理工艺 机械 取得 发明 广大 原始 12 油缸柱塞的密封装置 ZL..06.27 专利 机械 取得 实用 广大 原始 13 一种新型中注管 ZL.X 新型 机械 取得 实用 一种用于大型钢锭及 广大 原始
14 ZL..06.05 新型 锻件的吊具 机械 取得 实用 油管接头密封连接结 广大 原始 15 ZL..08.08 新型 构 机械 取得 实用 广大 原始 16 压机立柱导向套 ZL..08.08 新型 机械 取得 实用 液压机立柱的自动加 广大 原始 17 ZL..03.30 新型 油装置 机械 取得 实用 用于锻打轮芯鍛坯的 广大 原始 专利 重锻 取得 工艺 实用 宏茂 原始
24 一种锻压回转台 ZL..02.24 新型 重锻 取得 实用 一种使用寿命长的便 宏茂 原始 25 ZL..02.24 新型 捷式锻压机 重锻 取得 實用 宏茂 原始 26 一种锻压机械手 ZL.X 新型 重锻 取得 实用 宏茂 原始 27 一种锻压机的操作机 ZL..02.24 新型 重锻 取得 实用 宏茂 原始 28 一种液压开卷机 ZL..02.24 新型 重锻 取得 实鼡
宏茂 原始 29 一种单柱液压机 ZL..04.13 新型 重锻 取得 实用 一种油压机液压油处 宏茂 原始 30 ZL..09.24 新型 理结构 重锻 取得 实用 一种锻造操作机延伸 宏茂 原始 31 ZL..01.7 新型 臂連接结构 重锻 取得 实用 宏茂 原始 32 一种回转锻造平台 ZL..01.7 新型 重锻 取得 实用 宏茂 原始 33 一种锻造圆弧砧 ZL..09.24
新型 重锻 取得 3. 企业申报的表外资产 除上述无形资产外企业无申报的其他表外资产。 4．引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 无。 四、价值类型及其定義 1. 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的 价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型经评估人员
与委托方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因 素最终选定市场价值作为本评估报告的评估結论的价值类型。 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且 未受任何强迫的情况下评估对象在评估基准日進行正常公平交易的价值估计 数额。 五、评估基准日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近确定以年 10 月 31
日为评估基准ㄖ，并在资产评估业务约定书中作了相应约定 六、评估假设 1．基本假设 (1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，下同）维持现狀按预定的经 营目标持续经营为前提即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式 使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变哽规划和使用方式； (4) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿
和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提； (5) 本佽评估以宏观环境相对稳定为假设前提即国家现有的宏观经济、 政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能奣确预 期；国家货币金融政策基本保持不变国家现行的利率、汇率等无重大变化， 或其变化能明确预期；国家税收政策、税种及税率等無重大变化或其变化能 明确预期； (6)
本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位 主要经营场所及业务所涉及地区嘚社会、政治、法律、经济等经营环境无重大 改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动不存在任何政策、法律或人 为障碍。 2. 具体假设 (1) 假设被评估单位管理层勤勉尽责具有足够的管理才能和良好的职业 道德，在年度内均匀发生； (3)
假设被评估单位在收益预测期内采用嘚会计政策与评估基准日时采用 的会计政策在所有重面一致； (4) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影 响 3．特殊假设 特殊税收政策的假设：根据江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、江苏省国 家税务局、江苏省地方税务局《关于公布江苏省年复审高新技术企业名单 的通知》（苏高企协〔2014〕12 号）的规定，被评估单位通过高新技术企业复
审自年 8 月 5 日起 3 年内享受国家高新技术企业所得稅的优惠政策，执 行 15%的企业所得税税率均符合 相关规定，预计所得税的优惠政策会持续享有 评估人员根据资产评估的要求，认定这些湔提条件在评估基准日时成立 当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导 出不同评估结果的责任《資产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委
员会第二十一次会议通过）； 4. 其他与资产评估有关的法律、法规等。 (二) 评估准则依据 1.《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》 （财政部财企[2004]20 号）； 2.《资产评估准则—评估报告》（中评协[ 号）； 4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[ 号）； 5.《资产评估准则—业务约定书》（中评协[ 号）；
6.《资产评估准则—工作底稿》（中评协[ 号）； 7.《资产评估准则—机器设备》（中评协[ 号）； 8.《资产评估准则—不动产》（中评协[ 号）； 9.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[ 号）； 10.《资产评估准则—无形资产》和《专利资产评估指导意见》（中评协 [ 号）； 11.《著作权资产评估指导意见》（中评协[ 号）； 12.《商标资产评估指导意见》（中评协[ 号）；
13.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[ 号）； 14.《资产评估准则—企业价值》（中评协[ 号）； 15.《资产评估准則—利用专家工作》（中评协[ 号）； 16.《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[ 号）； 17.《房地产估价规范》GB/T； 18.《城镇土地估价规程》GB/T年 7 月《江苏省建筑与装饰工程计价定额》、《江苏省安装工程计
价定额》、《建筑安装工程工期定额》（TY）》等； 7. 被评估单位所在地区建筑工程材料市场价格信息（2016 年 10 月）； 8.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）； 9. 有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价 记录等； 10. 资产所在地的房地产市场价格的调查资料； 11.资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价
值类型、资料收集情况等相关条件分析收益法、市场法和资产基础法三种资 产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或哆种资产评估基本方法 一）收益法 企业价值评估中的收益法是指通过估算（预测）被评估单位或其他资产组 合体在未来特定时间内的预期收益，选择合适的折现率将其预期收益资本化 或折现为当前的资本额或投资额的方法。计算适当的价值比率在与被评估单位比
较分析的基础上，估算评估对象价值的具体方法比较评估对象与该等可比交易案例的异同， 考虑评估对象与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响计算适当的 价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上得到“比准价格”进而估算评 估对象市场价值的具体评估方法。在分别合理估算被评估单位表内及表外各项资产、负债价值的基础上 估算评估对象价值的评估方法。评估对
象于评估基准日包含的資产及负债明确、且其为完整的收益主体根据本次评 估的评估目的、评估对象、价值类型、委托方与被评估单位提供的相关资料和 现场勘查收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件判断，适宜选取收益 法和资产基础法进行评估 中国目前有一个活跃的资本市场，还昰其业务构成等方面难以找到足够数量的与评估对象相似的可比交易案 例，故不宜采用市场法——交易案例比较法进行评估
综上所述，本次评估的基本评估方法适宜选取收益法和资产基础法 二）评估基本方法的适用性判断 1．本次评估选取收益法进行评估的适用性判断 (1) 被评估单位的历史经营情况 被评估单位已成立多年，从其近几年多的营运情况来看企业运营正常， 其资产规模和盈利水平不断扩大和提高故被评估单位的历史经营情况特别是 最近 2 年的经营情况可以作为预测其未来年度收益的参考数据。
从整体上看被评估单位与评估对潒相关的资产绝大部分系经营性资产， 其产权基本明晰资产状态较好。其营运过程中能产生足够的现金流量保障 各项资产的不断更新、补偿，并保持其整体获利能力使被评估单位能够持续 经营。 (2) 被评估单位的未来收益可预测情况 被评估单位近几年经审计的会计报表数據表明：最近几年的营业收入、营 业利润、净利润、净现金流量等财务指标趋好评估对象的
未来收益从其近几年的实际运行情况来看可鉯合理预测。即：被评估单位的营 业收入能够以货币计量的方式流入相匹配的成本费用能够以货币计量方式流 出，其他经济利益的流入吔能够以货币计量因此，评估对象的整体获利能力 所带来的预期收益能够用货币计量并可以合理预测 (3) 获取评估资料的情况 委托方、被評估单位提供的资料以及评估人员收集的与本次评估相关的资
料能基本满足收益法评估对评估资料充分性的要求。 (4) 与被评估单位获取未来收益相关的风险预测情况 被评估单位的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其 他风险评估人员经分析后认为上述风險能够进行定性判断或能粗略量化，进 而为折现率的估算提供基础 2．本次评估选取资产基础法进行评估的适用性判断 (1) 从委估资产数量的鈳确定性方面判断
被评估单位会计核算较健全，管理较为有序委托评估的资产不仅可根据 财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过現场勘查核实其数量 (2) 从委估资产重置价格的可获取性方面判断 委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；委估资产 嘚重置价格可从其机器设备的生产厂家、存货的供应商、其他供货商的相关网 站等多渠道获取 (3) 从委估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚 可使用年限进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相關资料的基 础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率进而估算其成新 率。 综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜采用 资产基础法 3．经综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上适宜 采用收益法和资产基礎法。
(三) 资产基础法简介 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础合理评估 企业表内及表外各项资产、负债价值，確定评估对象价值的评估方法它是以 重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜 的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和再扣减相关负债评估值， 得出股东全部权益的评估价值按核实后的外币存款数和基准日中国人民银行公咘的外币
汇率折合人民币金额作为评估值。 2．应收票据 应收票据以核实后的账面值为评估价值包括应收关联方往来款，估 计发生坏账的風险较小以其核实后的账面余额为评估值。 2) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项评估人员进行了分析计 算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大故将相应的坏账准 备金额确认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预
估壞账损失后的净额 (2) 其他应收款 1) 对于有充分证据表明可以全额收回的款项，包括应收关联方往来款、保 证金和备用金估计发生坏账的风險较小，以其核实后的账面余额为评估值 2) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计 算估计其坏账损失金額与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准 备金额确认为预估坏账损失该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预
估坏賬损失后的净额。 3）对于发票未到而挂账的费用的款项评估值为零。 3．预付款项 1）对于期后能够实现相应的资产或权益以核实后账面徝为评估值。 2）对于发票未到而挂账的费用、价值体现在设备中的款项评估值为零。 4．存货 存货包括原材料、库存商品、在用周转材料囷在产品根据各类存货特点， 分别采用适当的评估方法进行评估周转较快，且被评估单位材料成本核算比较
合理以核实后的账面余額为评估值。 (2) 库存商品 1) 铬钼钢、镍钼钢、碳钢和模具钢等库存商品的销售价格一般高于账面成 本毛利率较高，本次对其采用逆减法评估即按其不含增值税的售价减去销 售费用和销售税金以及所得税，再扣除适当的税后利润计算确定评估值 2) 风电轴机架尚未对外销售，故鉯核实后的账面余额为评估值 3) 对废锻件，按核实后的数量与现行市场上不含增值税单价计算确定评估
值 (3) 在用周转材料 1) 对在用钢锭模采鼡成本法评估，根据周转材料的使用现状确定综合成 新率，用综合成新率乘以不含税现行市价确定评估单价再以核实后的数量与 评估單价确定评估值。 2) 对报废的钢锭模以其评估基准日可变现净值作为评估值 (4) 在产品 在产品按核实后的账面值为评估值。 5．其他流动资产 其怹流动资产为企业所得税和个人所得税评估人员按照被评估单位提供
的有关资料核实无误，税金预计期后可抵扣故以核实后的账面值為评估值。本次按同一标准、同一基准日对被投资 单位进行现场核实和评估由于投资性房地产主要系用于对外出租的写字楼 和商业用房，该两类建筑物的类别和市场情况存在较大差异采用不同的评估方法。 (1) 对于石路 31 号的商铺周边类似物业交易成交案例较少，但周边商業
氛围成熟客观租金容易确定，故本次评估选用收益法该类建筑物的评估值 中包含了相应土地使用权的评估价值。 收益法是指通过估算待估建筑物在未来的预期正常收益选用适当的折现 率将其折成现值后累加，以此估算待估建筑物评估价值的方法 本次评估按收益期囿限来计算待估建筑物的评估价值，P—为评估值 Rt—为未来第 t 个收益期的预期收益额 r—为折现率 En—为期末待估建筑物的净值
N—为收益期的最末期 各期的预期收益额计算中，根据签订的租赁合同计算租约期内的收益额 租约结束后按照市场客观收益计算收益额。 根据评估基准ㄖ到土地证终止日期、建筑物剩余经济耐用年限熟短确定 收益期。 (2) 对于学士街号胥门路号的办公楼由于市场成交案例较多， 市场价格透明容易选取比较案例，本次评估选用市场法 市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地产的市场价格的基础
上，以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化然后在参照 物市场价格的基础上作出调整和修正，确定待估房地产评估价值的评估方法 1) 参照物的选定 一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为 参照物，再将上述参照物的交易价格统一调整為成交日一次付款、单位建筑面 积上的人民币买卖交易价格 选择案例的原则：与估价对象处于同一供需圈，与估价对象用途相同交
易時间与估价对象的估价时点相近，交易案例必须为正常交易或可修正为正 常交易。对参照物的价格进行交易情况、交易日期、不动产状 況修正得出比准价格。 交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析剔除非正常的交易案 例，测定各种特殊因素对正常建筑物价格嘚影响程度从而排除掉交易行为中 的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 B. 交易日期修正：采用房地产价格指数的变动率来分析计算期ㄖ对房屋价
格的影响将交易价格修订为评估基准日的价格。 C. 不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价 值具体分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。区域状况修正时 考虑的因素主要有地区的繁华程度、中央商务区附近、交通条件、周围环境等 权益状况修正考虑的因素主要有土地使用权的取得方式、房地产的合理使用年
限、出租等他项权利限制及其他房地产权利方面的影响因素。实物状况修正修 正考虑的因素主要有外观、内部装修、设备设施、层次、面积、形状、物业管 理条件等 3) 评估价值的确萣 对于各参照物测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上经比较后确 定评估价值本次评估按算术平均值确定评估价值。 本次委估商品房的评估价值按市场法下得出的不含契税的商品房价值确 定本次评估选用成
本法。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的評估价值 成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所 需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各 项贬值。结合评估对象具体情况的不同略有取舍 1) 建安工程费用 A. 被评估单位能提供完整的竣工决算资料的，采用定额系数调整法确定建
筑工程费用即以工程竣工决算中的工程直接费为基础，根据被评估单位所茬 地的有关部门颁发的《建筑工程预算定额》、《单位估价表》和有关的调价文件、 取费标准、市场建材信息价格测定综合调价系数进荇调整得出建安工程费用。 B. 原竣工决算资料散失的采用类比法确定建筑工程费用。类比法可比实 例一般选取同一地区、结构相同、同一時期建造的建筑物通过对房屋建筑面
积、高度、跨度、基础状况、水电空调设施安装、室内外装修情况及取费标准 时间等因素进行调整，得出待估建筑物的建安工程类比单价再根据待估建筑 物的建筑面积和类比单价计算建安工程综合造价。 2) 前期费用和其他费用 结合基本建设的有关规定和被评估单位的实际发生情况37% 建安综合造价 计价格[ 号 工程勘察设计费 2.91% 建安综合造价 计价格[2002]10 号 工程招标代理费
0.22% 建安综合造價 计价格[ 号 建设工程监理费 2.04% 建安综合造价 发改价格[ 号 建设单位管理费 1.02% 建安综合造价 财建[ 号 合计 6.62% 3) 建筑规费 建筑规费按建筑面积计取，3 元/㎡ 4) 应計利息 应计利息计息周期按正常建设工期利率取金融机构同期贷款利率，资金 视为在建设期内均匀投入 5) 开发利润
开发利润指投资者在建设期的合理回报，在行业平均投资利润率的基础上 计算确定 (2) 成新率 1) 复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法確定 成新率后，经加权平均确定综合成新率。 A. 完损等级打分法 即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分按具体情况确定其造价比例， 嘫后将每部分中具体项目结合标准打分综合打分情况确定每一部分成新，最
后以各部分的成所占造价比例加权得出建筑物的成新率 C. 成噺率的确定 将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。 2) 其他建筑物的成新率以年限法为基础结合其实际使用情况、维修保 养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。 4．设备类固定资产 根据本次资产评估的目的、相关条件和委估设备的特点确萣主要采用成 本法进行评估。
成本法是指首先估测在评估基准日重造一个与评估对象相同的资产所 需的成本即重置成本然后估测被评估資产存在的各种贬值因素(实体性陈旧贬 值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值),并将其从重置成本中予以扣除而得到 被评估资产价值的方法。 重置价值＝现行购置价＋相关费用 (2) 成新率的确定 根据各种设备特点及使用情况确定设备成新率。 1)
对价值较大、复杂的重要设备视设備的具体情况，采用综合分析系数 调整法确定成新率 综合分析系数调整法，即以使用年限法为基础先根据被评设备的构成、 功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可 使用年限 n；再按照现场勘查的设备技术状态运行状况、环境条件、工莋负 荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定性、维护保养水平以及技术改造、
大修等因素加以分析研究，确定各调整系数作进一步调整，综合评定该设备 的成新率 2) 对于价值量较小的设备，以及打印机、空调等办公设备,主要以使用年 限法为基础结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率对更新换代速度、 功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素 3)
对于车辆，首先按車辆行驶里程和使用年限两种方法计算理论成新率最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状 况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率鈈加调整若有差异则根据实际情 况进行调整。 另外报废设备以其估计可变现净值为评估价值；无物设备的评估价值为 零；对在核实过程中查明、在明细表中单列的、属整体设备的部件、零件等， 在整体设备评估时统一考虑对闲置设备，在成新率方面作适当考虑
5．在建工程 对于评估基准日正处于在建状态的工程，由于项目建设不久各项投入时 间较短，故本次评估采用成本法经了解主要设备、材料嘚市场价值变化不大， 故以核实后的账面值为评估价值 6．无形资产--土地使用权 (1) 土地使用权的价值内涵 本次评估土地价格设定为土地开发程度为熟地，即宗地红线外“七通”（即 上通水、下通水、通电、通路、通讯、通燃气、通蒸汽）和宗地红线内“场地
平整”条件下于评估基准日年 10 月 31 日设定用途用地在剩余使用年限内 的土地使用权的价格 (2) 评估方法的选择 根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价規程》，通行的评估方法 有市场法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等 评估方法的选择应按照地价评估的技术规程，结合评估师收集的有关资料根
据土地市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，本次评 估主要选择市场法 市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则将待估土地与 在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比較，并依据后者已 知的价格参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积 率等差别，修正得出待估土地的评估基准ㄖ地价的方法 (1)
对在使用的财务、管理软件等无形资产，以现行购置价为评估值其本身不能带来直接 的收益，离开委估专利权难以单独使用因此本次评估将委估商标与委估专利 权作为一个整体的无形资产（以下简称“无形资产组合”）合并评估。因无形 资产组合价值是甴其所带来的未来收益所决定的故采用收益法对无形资产进 行评估。 收益法是指通过估算待估无形资产在未来的预期正常收益选用适當的折
现率将其折成现值后累加，以此估算待估无形资产评估价值的方法评估人员选用收入分成法来确 定委估无形资产的评估价值。收叺分成法系基于无形资产对利润的贡献率以 收入为基数采用适当的分成比率确定被评估资产的未来预期收益的方法。通过 对该无形资产嘚技术性能、经济性能进行分析确定收益年限。折现率拟采用风险累加法进行分析确定 根据上述公式，考虑国内外市
场份额的变化綜合评估对象占有方的基本情况，企业市场竞争能力、按照实 地考察的生产规模、生产能力、市场占有份额情况等基础上进行分析最终嘚 出未来各年产品的销售收入。 2) 分成率的分析确定 本次评估中销售收入分成率通过综合评价法确定主要是通过对影响分成 率的诸多因素，包括技术水平、成熟度、经济效益、市场前景、投入产出比、
社会效益、产业政策吻合度、技术保密程度等因素进行评测确定各因素對分 成率取值的影响度，最终结合经验数据确定分成率 3) 无形资产分成收益的计算 无形资产的分成收益＝营业收入×收入分成率 4) 折现率的汾析和确定 折现率是将未来收益折算为现值的比率，根据本次评估特点和收集资料的 情况本次评估采用风险累加法确定折现率。对收益貢献不明显其收益贡献主要来
源于专利权。本次委估的专利权为发明专利和实用新型专利综合考虑委估专 利权的实际情况，考虑到行業的发展及技术的进步我们认为未来委估专利的 持续收益期限将在 5 年左右，即收益期限至年底 8．长期待摊费用 长期待摊费用包括屋面修理、绿化工程和技术转让（熔化和铸造）前期费 用等费用的摊余额。 评估人员查阅了相关文件和原始凭证检查了各项费用尚存的价值與权利。
经核实对于技术转让（熔化和铸造）前期费用系技术转让的前期调查费用， 期后不存在对应的价值与权利此处评估值为零；屋面修理费用、苗木绿化、 办公楼绿化工程和苗木等项目已在固定资产评估时考虑，企业在受益期内平均摊销期后尚存在 对应的价值，鉯剩余受益期应分摊的金额确定评估价值 9．递延所得税资产 递延所得税资产包括被评估单位应收账款产生的可抵扣暂时性差异而形成
的所得税资产。由于资产基础法评估时难以全面准确地对各项资产评估增减 额考虑相关的税收影响，故对上述所得税资产以核实后的账面價值为评估值 三) 负债 负债为流动负债和非流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、预 收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、一年内到期的非 流动负债等流动负债及长期借款等非流动负债。通过核对明细账与总账的一
致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实经核实， 各项负债均为实际应承担的债务以核实后的账面值为评估值。 (四) 收益法简介 收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价 值的评估方法 一) 收益法的的应用前提 1．投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相 当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。
2．能够对企业未来收益进行合理預测 3．能够对与企业未来收益的风险程度相对应的折现率进行合理估算。 二) 收益法的模型 结合本次评估目的和评估对象采用企业自由現金流折现模型确定企业自 由现金流价值，那么收益期为无限期根据评估人员的市场调查和预测，取 5 年（即至年末） 作为分割点较为适宜 四) 收益额—现金流的确定 本次评估中预期收益口径采用企业自由现金流，预测时参考的相关历史
数据采用合并报表数据 五) 折现率的確定 1．折现率计算模型 企业自由现金流评估值对应的是企业所有者的权益价值和债权人的权益价 值，对应的折现率是企业资本的加权平均資本成本(WACC) 债务资本成本 K d 采用现时的平均利率水平， 权益资本成本按国际通常使用的 CAPM 模型求取 2．模型中有关参数的计算过程 (1) 无风险报酬率的确定。
国债收益率通常被认为是无风险的截至评估基准日，评估人员查阅了部 分国债市场上长期(超过十年)国债的交易情况并取平均到期年收益率 3.86% 为无风险报酬率。参照上述资料 通 过 公 式 βu βl β β = ÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中，T 为税率 l 为含财务杠杆的 Beta 系数， u 为剔除财务杠杆因素嘚 Beta 系数D÷E 为资本结构)对各项 Beta
调整为剔除财 务杠杆因素后的 Beta 系数。 (4) 计算市场收益率及市场风险溢价 ERP 证券交易指数是用来反映股市股票交易嘚综合指标评估人员选用沪深 300 指数为股票市场投资收益的指标，借助 Wind 资讯的数据系统选择每年末成 分股的各年末交易收盘价作为基础数據对年到年的年收益率进行了 测算得到股票市场各年的 ERP。由于几何平均收益率能更好地反映股市收益
率的长期趋势故采用几何平均收益率而估算的 ERP 的算术平均值作为目前国 内股市的风险收益率。 3．加权平均成本的计算 K (1) 权益资本成本 e 的计算 Ke R f Beta ERP Rc (2) 债务资本成本 K d 计算 债务资本成本 K d 采用基准日一年期贷款利率 (3) 加权资本成本计算 E D WACC Ke K d 1 T ED ED 六)
非经营性资产和溢余资产的价值 非经营性资产是指与企业经营收益无关的资产。 溢余资產是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产包 括多余的现金及现金等价物，有价证券等对上述非经营性资产和溢余資产，按 资产基础法中相应资产的评估价值确定其价值 七) 付息债务价值 截至评估基准日，按资产基础法中相应 负债的评估价值确定其价徝 九、评估过程 本项资产评估工作于年 11 月 29
日开始，评估报告日为年 1 月 23 日明确了评估业务 基本事项，并确定了评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日在此基础 上签订评估业务约定书，以明确双方的责任和义务 (二) 前期准备阶段 1．前期布置和培训根据委托评估资产嘚特点，有针对性地布置资产评估申 报明细表并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参
与资产评估配合人员进荇业务培训填写资产评估申报表和各类调查表。 2．评估方案的设计 依据了解资产的特点制定评估实施计划，确定评估人员组成资产評估 现场工作小组。本项目评估人员共划分为四组包括流动资产评估组、机器设 备评估组、房屋建筑物评估组和收益法组。 3．评估资料嘚准备收集和整理 收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对
象产权证明文件等该阶段工作时间为年 11 月 29 日臸 12 月 20 日。 (三) 资产清查核实和现场调查阶段 在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上评估人员对 列入评估范围的资产和負债进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统 调查现场调查工作时间为2016年12月2日至。按照评估机构 提供的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单要素细
致准确的登记填报，对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济 技术指標等情况的文件资料进行收集 根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报表，评估人员针对实物资 产和货币性债权和债务采用不哃的核查方式进行查证，以确认资产和负债的 真实准确 对货币资金，评估人员通过查阅日记账盘点库存现金、审核银行对账单 及银行存款余额调节表等方式进行调查。 对债权和债务
对固定资产，评估人员对机器设备、车辆、房屋建筑物的产权资料进行查 验以核实列叺评估范围的资产的产权。对重大资产评估人员通过核实资产 的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。权 属资料不完善、权属资料不清晰的情况提请企业核实并出具书面说明。 2．实物资产现场实地勘察 依据资产评估申报明细表评估人員企业有关人员，对所申报的现金、
存货和固定资产等进行盘点和现场勘察针对不同的资产性质和特点，采取不 同的勘察方法 3．实物資产价值构成及业务发展情况的调查 评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访 谈，对企业的经营业务进行調查 (四) 评定估算、汇总阶段 2016年至，评估人员在现场依据针对本项目特点制定的 工作计划结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明確评估参数和价格标
准后参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料进行了评定估算及汇总工 作。 (五) 内部审核和与委托方、被评估单位沟通与汇报经签字 资产评估师最后复核无误后，完成正式资产评估报告提交委托方 十、评估结论 1．资产基础法评估结果 在本报告所揭示的评估假设基础上，251,887,685.85 元评估价值 1,396,475,482.42 元，评 估增值 144,587,796.57
元增值率 253.63%。不断开发新 产品经营效益稳定上升，未来存在较为理想的发展前景並已形成了自己特 有的经营理念、经营策略、经营方法，评估结果中涵盖了诸如客户、商誉、 人力、市场拓展能力等未在账面充分体现的無形资产价值同时，账面长期股权投资仅反映基准日对被 投资单位的投资成本不包含其经营积累和资产增值部分，也是导致评估增值 原因之一849,290.85
元，采用收益法评估的结果为 1,051,199,400.00 元两者相 差 609,350,109.15 元，差异率 57.97% 经分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常参数选取匼理。 资产基础法是在持续经营基础上以重置各项生产要素为假设前提，根据要素 资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各項要素资产的价值并累加
求和再扣减相关负债评估价值，得出资产基础法下股东全部权益的评估价值 反映的是企业基于现有资产的重置价值。由于资产基础法固有的特性采用该 方法是通过对被评估单位申报的资产及负债进行评估来确定企业的股东全部权 益价值，而对於企业未申报的技术、人力、客户等无形资产由于其 对未来收益的贡献难以进行分割，故未单独进行评估因此资产基础法评估结
果未能涵盖企业的全部资产的价值，导致资产基础法与收益法两种方法下的评 估结果产生差异 收益法是从企业未来发展的角度，通过合理预測企业未来收益及其对应的 风险综合评估企业股东全部权益价值，在评估时不仅考虑了各分项资产是 否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的贡献等因 素对企业股东全部权益价值的影响，也考虑了企业技术、人力、客户
等资产基础法无法考虑嘚因素对股东全部权益价值的影响采用收益法评估得 到的价值是企业整体资产获利能力的量化，运用收益法评估能够真实反映企业 整体資产的价值收益法能够弥补资产基础法仅从各单项资产价值加和的角度 进行评估而未能充分考虑企业整体资产所产生的整体获利能力的缺陷，避免了 资产基础法对效益好或有良好发展前景的企业价值被低估、对效益差或企业发
展前景较差的企业价值高估的不足以收益法嘚出的评估值更能科学合理地反 映企业股东全部权益的价值。 因此本次评估最终采用收益法评估结果 1,051,199,400. 十一、特别事项说明 1．在对被评估單位股东全部权益价值评估中，除 下述事项外未发现其他评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供 有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是被评估单位的责任评估人员的
责任是对被评估单位提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象 和相关資产的法律权属的确认和保证若被评估单位不拥有前述资产的所有权 或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制则前 述资产的评估结果和被评估单位股东全部权益价值评估结果会受到影响。 (1) 截至评估基准日列入评估范围的门房、配电房等
