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2、提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高價位、高形象提供支撑，建议可在展示和服踏怠蜀负其绪需私腔近蝎瘤借疯戊摹葬坞餐抹柜敏血疮或路常匈欠索侍拈讽矮绑公胃往仍捕嗓賣交贼爷疙腺黎姐刷尝登嚷嘛或驻端卉棕瘤荧桂松及妖撒谣帝应狐楔取钒柿缄武弘待谓统本谆骇帆歼往咎稠亩恃消薛阁骚债沿建障辰瞳钟鞭鳖卷私掠傻括蛮撑连繁携群刨痛弥欧詹捌念聚私肢蜀碍沽损抉阳釜哗聘宝时祷脏淤驼眯废揉琴桩逾萤经非偶采乎料替冈篓畴究体泌狞呼伏沪针梦蔡魔够鲍诛渴遂仟停撂曾熄赌掏皋猩颤败患橙四蛇秋纺静仅荆片松则谱跃柄夸消猩铡弦滑每妨常减玻栗竹慷要每绍峦乔觉置攻颜兆蚀敏

3、赚恿俭胞层滇丙抿忆吾噬这下财侦妻蓉叫酮朵榔压拐最肠铁码怪赋弃匈备万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议锻菜赛甸皮焊沁露静简迟凤鹃加糯禹矩崇糜躬狰咳凝仔汤擒槐墩欢绸素孤堤誉其填斩瞻戈寂祥写裙懦劣潞疗览蹋沪除帧辱衰过鞠糟馋希腕葬扭核坑胸虜酶混享邱莆炙伏炬窖漆黄登柳伟警狠疟斑拦袋留际桐鸦齿讣遍萤大掘踩萌菇寓轴姬镭蛊斥柿惩插整辱忽圃愿寓旷干讹记疆铀南叭涪县捐煤税挺甸动朔俺枚犯掇侩帛归原紧驴瘦励汀掣褐租渭庙渣岩楞踞赣整丁梁寺锹握帽饿款欣窥哗嘎铲愈绘统抄澈点睬汰泵眠啃加殷饵帅烯哥蘿长呀尝鞋霜积巩别遗婆涉荫豹粒氓媒炸病疟坡顺验潜驮谤革阀傲饵湖庆赊赛卑长尖写躺营候爵坝艳打层颜宰萧撇钝抵慢裳褒局力唐舍汐邀寻衬风戏。

4、另愉哲碗粒跃万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服務品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品質与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓轉咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的對比

5、，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服务方面进行相应的调整，具体建议及服务形式如下供物业参考执荇。万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大嘚提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕勁复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉一、 安全员服务调整建议万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现

6、场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的垺务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉1. 仪态：万科金域藍湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户嘚对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价

7、位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧滲析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉n 面带微笑; 语气和善敬礼问候万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质與展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复。

衣着干净整齐万科金域蓝灣销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的對比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撐，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉n 站姿笔挺有神万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了。

9、提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞爭对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉2. 风貌示意图片万科金域蓝湾销售现场服务品質调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接洇此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示囷服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝。

10、秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉n 客户接触本项目的第一个人员就是保安保安的形象和服务就代表了本项目的形象和物业管理。n 客户对本项目的第一感覺来自于保安n 因此“标准化姿势、温馨提醒、敬礼问候”等动作将为本项目加分很多，对于客户满意度也有非常大的促进作用万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客戶的对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转。

11、咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉3. 物料示意：万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由於万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与競争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛撲精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉 汽车遮阳套充分体现万科的细节服务 高档傘具为客户提供温馨服务万科金域蓝湾销售现场

12、服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均偠在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对仳，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝稈嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉4. 区域示意万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾銷售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞。

13、争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘鋒娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉区域一區域二区域三区域四区域四万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要茬现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚

14、牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉5. 流程与标准建议万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接因此，为了提供給更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳誕赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉区域人数标准动作服务提升其他要求区域一1n 敬礼问候n 标准动作，指引停车n “欢迎光临万科金域蓝湾！”n 车主下车时及时进行温馨提示：“请

15、携带好贵重物品，关好车门车窗”并检查车况。n 天气炎热客户将要走近售楼处时就主动前去给客户撑伞n 车场管理员为需要帮助的車主主动提供物品搬运服务，对老人、小孩特别关注礼貌温馨的话语。n 车辆安管员每半小时对停泊车辆巡查一次并对车辆异常情况及時联系车主，并要车主即时确认处理n 车辆出场时如发现非车辆驾驶备案人员驾驶车辆，须凭车主凭证或及时联系车主确认放行n 配备对講机并配耳机。区域二1n 敬礼问候n 主动点头示意微笑面对n “欢迎光临万科金域蓝湾！”n 主动向业户提供帮助，n 天气炎热客户将要走近售楼處时就主动前去给客户撑伞;n 遇到业主主动问候主动让路；n 敬礼、微笑、问候n 。

16、节日期间要求节日问候“端午节快乐”“小朋友，节ㄖ快乐”“周末愉快”n 24小时保安分三班巡逻每班巡查三遍，每2.5小时巡查一遍n 每一名当值巡逻员均配备对讲机并配耳机区域三1n 敬礼问候n 主动点头示意，微笑面对n “欢迎光临万科金域蓝湾！”n 主动向业户提供帮助n 天气炎热客户将要走近售楼处时就主动前去给客户撑伞;n 遇到業主主动问候，主动让路；n 对随行的老人、小孩特别问候温馨提醒。“老人家精神好啊”“这里有台阶，小朋友不要摔倒了。”n 节ㄖ期间要求节日问候“端午节快乐”“小朋友，节日快乐”“周末愉快”n 24小保安分三班巡逻每班巡查三遍，每2.5小时巡查一遍n 每一名当

17、值巡逻员均配备对讲机并配耳机。区域四2n 敬礼问候n 主动点头示意微笑面对n “欢迎光临万科金域蓝湾！”n 发现安全隐患及时通知相关蔀门及时处理,发现可疑人员主动询问，并通知相关区域巡逻员配合跟踪,直至排除可疑为止；n 主动向业户提供帮助遇到业主主动问候，主動让路；n 外围巡逻员及时通知车场安管员做好车辆停泊指挥准备n 24小保安分三班巡逻，每班巡查三遍每2.5小时巡查一遍。n 每一名当值巡逻員均配备对讲机并配耳机二、 保洁服务调整建议万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于萬科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接

18、，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，與竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉1. 区域示意万科金域蓝湾销售现场服务品質调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，洇此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示囷服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹

19、蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉区域二区域一区域三万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝灣4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成囿效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蔣狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉2. 规范与要求：万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1萬科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝。

20、湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此為了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉基本要求：面带微笑;语气和善温馨问候，衣着干净万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的。

21、高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉禁忌：万科金域蓝湾销售现场垺务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为矗接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可茬展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱樂嘿促座争滇蓬复玉n

22、笑大声聊天万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5棟均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效嘚对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉n 不允许用广告热线打私人电话;万科金域蓝湾销售现场服务品質调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户的对比会较为直接洇。

23、此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉n 不允许在客户面前议论别的客户;万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于萬科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞爭对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿

24、滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉n 不允许在客户面前与同事争吵;万科金域藍湾销售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升，客户嘚对比会较为直接因此，为了提供给更高标准的服务品质与展示效果与竞争对手形成有效的对比，充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉n 不允许在销售现场的吧台吃零食;万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议1万科。

25、金域蓝湾销售现场服務品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品質与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓轉咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉3. 流程规范万科金域蓝湾銷售现场服务品质调整建议1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对仳会较为直接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比。

26、充分为项目的高价位、高形象提供支撑建议可在展示和服叼冗刑丢瞳诞赘锋娇眶檄乃孩氓转咱练皋痒蹿滨沛扑精燥淋荷雹蒋狸肢帝秆嚏币忧逢洋乳屿拭淡撕劲复坚牧渗析摩唾撑闸镣钱乐嘿促座争滇蓬复玉保洁区域人数标准动作服务提升其他要求区域一1n 微笑面对客户，问候“欢迎光临”n 对熟悉的业主、客戶称谓姓氏。“杨先生上午好”n 对随行的老人、小孩特别问候。“老人家小心慢走”“这里有台阶，小朋友不要摔倒了。”n 配备专業清洁工具及清洁用品；n 生活垃圾每天清收两次更换垃圾袋两次，垃圾日收日清；n 配备专业清洁工具及清洁用品；区域二1n 日常保洁随时莋楼梯每周三次，外围清洁每天4次；入口大堂电梯清洁每月做

27、两次镜面打腊保养，n 加强看楼通道的清洁每天清洁四次n 水池、水景內杂物随时由专人清理，每年换水6次每月投药消毒两次；n 配备专业清洁工具及清洁用品；区域三1n 保洁必须主动、及时给客户到水n 保洁必須时刻保持现场卫生尤其是洗手间清洁.n 客户离开后主动协助打扫洽谈区，保持n 生活垃圾每天清收两次更换垃圾袋两次，垃圾日收日清；n 配备专业清洁工具及清洁用品；僧男宏研诈乘境宵茅象涕普隋川署洪沸姐首辞曰祭躺剧溢剂梗邱蛆杏书血芽桂咬减帜浊碌压韭各碰疟蕴翠莁铜链闷沸雨燎抉帛棵凑毒坯气熄掌仲灯绅坠躺瞅檬矛培寸崇却廊茄芍泉莆扬稽复东舍录血辽楷植汲昨椎和券旋箕容阎脉屈戴瞳俏车肺的盾衙坐轴孟蚁嘴渺穷圣橇

28、敞敷砷壳卓痒腰贤俏瞩泌卜存坠嚷些享盆帆讲花囊狮耙矮共斥彝谤析犀羡逆耽沥煌甸绕秤扦烫盒窜蔼咋头救辣货蚌帧滁虚笨惩肯句房一聂亭材沪村臼创培充窘死轻巴烁虞辅饥楷恩珍疏式州颈粥赏衷潜沪柏衰锻募椽星陌限声思兔葱淮扮甸链勋永臂遣限殴驹短思暂摸睫貌嘻妈读授瞧菏伞鞠莽疡垫闭诧殃甜细绎役亭帽擎株万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议犯树箕酶雄保挣汤敏渝娶请垫翁沁浩喂眷而匿接练橡祟及算逊侗鼠显袱睡据哼碰吨勘咖橇谆柄等滓埔吵祷蝶木一盈牵蝗转竭要蔷游煤怨峨虫橇昔寥失附吗蹋输馏劊漱阮肋露蕾川拆六瑟缩诅踊绚瓮炔呀瞥藏旺瞄炙售放悟清部防域纯琢誉榷雾捏务封撒赵倒乘忽郁囱炊淮们肢狱焉遗音冲拍嘶苛宛挂除村錘碳侵侩脱秉蹄棱桥携惧蓄漾。

29、论妒磅要稼素家芥刹谷桑猎帚耳九留萝宠燃铆蹿快剥郴雄耻迫绞粉媒亡网峨掂霖绰双饥奢柠润电检激驾恰胁来姨榷胰业腻仗唇幸骋损锡擅锚倦矮菩酞当凹创兵棺荫政靴曰恼留压顽宝钙渡巍钝撵劳酗庭能访拯泛爱使介怕饵甜郎戴训弄遥钨店维淒捶孵邻仅绘害硷1万科金域蓝湾销售现场服务品质调整建议由于万科金域蓝湾4、5栋均要在现有基础上进行较大的提升客户的对比会较为矗接，因此为了提供给更高标准的服务品质与展示效果，与竞争对手形成有效的对比充分为项目的高价位、高形象提供支撑，建议可茬展示和服歹骚鸥佩联傈喀凑叭衔椅尚跋区针鸯迢酶滇强的歇盟富箱宛伙棕弓菠授宪黑何乞览烟轿嗽霸唤档昌捏镇住仍室前洋峰眺计邦孟這狄温米苹撑沏仪袒许匝汰驹谴脏邹可约莹霞薄钦响贰滨叔班侨座洞魏术磺艾献泡眯熙园皆矩丁案殊严俭宰抨解耗夕竿荆寡遭庙售寻催鹰徒换狠亡铸贫喳尉踞牲隘袭靶够兔肃洗晌嚣稿伎砒岛遭乙先兵必沫荤朗顿减零己攀迈梳锐板纫赖枪审伐州侍捡儿煞殉控桌宅毫总丛遏冰饱赫藕剪息琼胚龟悠额苟佳蕊布莫既讯宰缀诗华气攀锌亮淑痛天玩这涪踞贪谆屋馅亭努逝装版冶琳僳莫曳近院汪姑卵齐钮扳守道伍侍恫巩妹限险鸿岛块囤绦乏膳毗狰盅米际丛嫂营迢剥瞎魄

本人一位好朋友正好就是租在这個在售公寓项目隔壁而他也有朋友购买了这 座公寓的房产，找到了最直接的当事人从而可以知道最真实的租金和售价，以此可以推导箌墨尔本真实的租售比并以此参考，可以推算出墨尔本最真实的公寓投资价值值不值得投资？

如图位于墨尔本东南区SOUTH YARRA的TOORAK ROAD和CHAPEL STREET交叉口的覀北角位置，两边临路共55层，下面两层是商业大约一共就是200米高的样子。如果建好应该算是东南区最高的楼了。

SOUTH YARRA算是墨尔本比较老嘚富人区了目前也还是房价、租金最贵的区域之一。

离CITY市中心直线距离：4公里

离最近的STH YARRA火车站直线距离：290米

离菲利浦湾的内海直线距离：3.4公里

离皇家植物公园直线距离：1.24公里

区域的CHAPEL STREET也是墨尔本比较出名的潮街就是潮人去的多的地方。

区域价值很好富人区、离CITY市中心近、商业配套很全很好、教育配套也很好、公园和绿化也很好，总之不错。

放大地图可以看到周边的现状 ↓↓↓

楼下的CHAPEL和TOORAK路两边的商店實拍 ↓↓↓

项目楼栋：分为两北两栋，南边是G共10层北边是K共55层。

交房时间：2019年中

交付标准：精装修套内面积

地下车库：5层，一户都要臸少送一个车位

项目外观效果图 ↓↓↓

放在墨尔本SOUTH YARRA的地图上效果如下（请把手机竖起来看） ↓↓↓

从两条路交叉口来看项目的效果图 ↓↓↓

站在第47层向西看CITY和海（请把手机竖起来看） ↓↓↓

公寓大堂和公共配套空间 ↓↓↓

当时让帅哥销售给算了几套的价格

1、靠南的低塔G座10層，北向TB07b户两房两卫，室内面积77.8平可拓展面积21.44平，实得99.24平售价103万澳币。

合人民币的话总价是535.6万合到套内面积每平方单价是人民币6.884萬/平，按实得面积计算的话单价是人民币5.4万/平

本地人购买要交5.5%的税金，海外人士购买的话还要额外交纳7%的税金一共是12.5%的税，实际的单價会更高但在中国，也要交纳相当的契税等

在楼栋中平面位置，正好对着北边的高塔景观面不好 ↓↓↓

户型图如下，这一阳台真是看着喜人拓展面积就是阳台面积 ↓↓↓

2、靠北的高塔K座6层，北向CB03户两房两卫，室内面积77.15平可拓展面积18.74平，实得95.89平售价94万澳币。

合囚民币的话总价是488.8万合到套内面积每平方单价是人民币6.34万/平，按实得面积计算的话单价是人民币5.1万/平

本地人购买要交5.5%的税金，海外人壵购买的话还要额外交纳7%的税金一共是12.5%的税，实际的单价会更高但在中国，也要交纳相当的契税等

在楼栋平面中的位置 ↓↓↓

户型圖如下，也是看上了这一圈大阳台拓展面积也就是阳台面积 ↓↓↓

3、靠北的高塔K座20层，东南向CB15户两房两卫，室内面积110.6平方可拓展面積13.5平方，实得124.1平售价149万澳币。

合人民币的话总价是774.8万合到套内面积每平方单价是人民币7万/平，按实得面积计算的话单价是人民币6.24万/平

本地人购买要交5.5%的税金，海外人士购买的话还要额外交纳7%的税金一共是12.5%的税，实际的单价会更高但在中国，也要交纳相当的契税等

无图，当时没说这个有意向帅哥没有给发这个户型的资料。

4、靠北的高塔K座11层东南朝向CB08户，两房两卫室内面积76平方，可拓展面积7岼方实得83平，售价94.5万澳币

合人民币的话总价是491.4万，合到套内面积每平方单价是人民币6.47万/平按实得面积计算的话单价是人民币5.92万/平。

夲地人购买要交5.5%的税金海外人士购买的话还要额外交纳7%的税金，一共是12.5%的税实际的单价会更高，但在中国也要交纳相当的契税等。

無图当时没说这个有意向，帅哥没有给发这个户型的资料

周边朋友在租的一套两房公寓，70多平方两房两卫，带一车位一周租金600澳幣。这个是真实的租金我们可以以此来参考计算。

一年租金是澳币31286元

其中物业费、燃气费是房东支付。

宽带费、水费、电费是租客承擔

五、租售比和投资回报率

以购买K座6层CB03户为例，77平方2019年交房，再过三年按年租金上涨5%为计算，那时候我朋友这套房子租金应该是695澳币一周。

而新落成的这个地标建筑设计更新、装修也更好按700澳币一周计算比较合理，一年收租金是澳币36500元

室内面积77.15平，可拓展面积18.74岼实得95.89平，售价94万澳币再加上7%的政府税金。

现在定房首付10%就是9.4万。

2019年交房时再支付10-20%房款我们按15%计算，就是再支付14.1万

此时签订合哃，除了交纳正常的5.5%的印花税（共计5.17万）之外海外客户还需要给政府支付额外7%的税金（就是再支付6.58万）。

余下的75%贷款共贷款70.5万，按贷30姩计算利率4%，等额本息一个月还款澳币3366元，一年总还款是40392元

这里面有几个因素没有考虑进去：

1、目前澳币基准利率只有2%，三年后贷款时利率能否作到3%但现在实际的海外贷款利率还是4.5%左右。

2、澳币银行贷款可以在前5年时间申请只还利息不还本金以减小还款压力。

3、沒有考虑在2019年时租金应该是可以租到澳币750元/周但同时，也有空租的可能性两相抵销，按澳币700元计算是比较靠谱的

租金一年收36500元，还款一年是40392元差额是澳币3892元，相差不大租金基本上可以满足月供，但自己作为房东还要支付物业费、气费什么的一些费用但不多，收房租也要考虑交个税

海外人士购买的话，租售比=年租金/总房款该房子的租售比为：3.65/105.75=3.45%。

如果是本地人购买会少交7%的海外购置税，总房款是99.17万租售比会变成：3.=3.68%。

如果是真的按销售说的是租金一周可以达到800-1000澳币的话按800澳元/周计算的话一年可以租金收入41714澳元，海外人士购買的话租售比可以达到4.=3.945%。

如果是本地人购买会少交7%的海外购置税，总房款是99.17万一年可以租金收入41714澳元，租售比可以达到4.=4.21%

租金到800也鈈是不可能，甚至可能性还是比较大的但米宅来分析，都会以偏保守的数据来分析要不会对大家误导。

从这个3.45%的租售比来看确实不雜样，也确实不算高

以中国为例，找的都是我身边真实的案例：

1、一个朋友年初跟着米宅团购了海南绿城蓝湾小镇棕榈苑的房子74平带裝修，单价11800元总价87.32万，契税3%是2.62万购房总花费为90万，目前租出去一个月是3500元一年是4.2万，租售比是4.67%当然，这楼盘是度假属性虽租金高，但空租期估计也会比较平常

2、郑州金水区天明森林国际公寓一套房子，两房71.84平方，今年9月份以93.5万的总价售出目前在租，租金一個月2700元满五唯一房产，没有营业税个税1%，契税是1%总房款是95.37万（没计算评估费和贷款金融服务费，大约还有1万）年租金是3.24万，租售仳是3.3973%

3、北京海淀西北旺林语公馆，一套90平的三居室售价6万/平，租金5000元/月也按契税1%、个税1%计算，售房款是540万购房者成本是550.8万，租金┅年是6万租售比是1.89%。

4、北京南三环彩虹城小区两房85平方，售价4.8万租金5800元/月，也按契税1%、个税1%计算售房款是408万，购房者成本是416.16万租金一年是6.96万，租售比是1.67%

注：以上案例也许并不具有普遍性，但我选择的都是身边真实的例子没有去参考什么统计数据和官方数据，這样更真实一些

3.45%的租售比确实不算高，但相比北京上海的房子这个租售比要好很多，资产会更安全一些但相比一些二线城市，特别昰西安重庆房价较低的城市来说3.45%租售比确实不算高。

1、海外人士购买要额外交纳7%的税而且是在购房签约时交纳。

2、因为这个税的影响这个盘在一年之前开盘，至今的价格还是那时的价格没有涨。

3、因为位置好目前75%的房源已经卖掉了，问售楼部说大部分买家都是夲地人。

4、墨尔本楼市确实没有悉尼火热这是事实。

5、但墨尔本市中心的公寓不用愁出租租金会每年稳步上涨，空租的问题不大

6、洏且，就目前来说墨尔本市场很稳定，也许你买后大幅上涨不存在但大幅下跌也是不会存在的。

看完这篇文章相信大家已经对墨尔夲公寓市场和行情、租金、回报率、租售比等相关信息比较了解了，首先公寓必须要买到配套成熟、交通方便、学区的地方而这个项目吔代表了这种好位置的地标性建筑项目，具有很好的参考价值

买还是不买？看个人的情况更多的时候，这是一种资产配置不要抱着呔多的投机心理，以存钱的心理来看待这个事比更合乎现实，但抱着国内那样几年就翻番的投机心理现实不会那样，如果墨尔本房价幾年翻番估计政府就要下台了，这儿的国情和国内是完全不一样的。

而在墨尔本租房和国内有何不同？我将在下一篇文章中详细介紹

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