中国楼市有一个最大的秘密可惜大部分人都看不明白。即便是研究经济的学者也大多对此懵懵懂懂。

  秘密是：每次经济危机都是楼市大涨的机会。大危机大涨小危机小涨；经济平稳向好的时候，楼市反而横盘或者微涨。

  挑战必然带来迎战先是“南巡”，然后是一轮大投资、大建设那几年广義货币供应量（M2）的没有查到，但仍然有迹可循1992年固定资产投资增速跃升到37.6%，1993年更是达到了50.6%（扣除物价因素上涨了22%可见通胀之严重）。

  正是在1993年惊人的通胀率的刺激下刚刚商业化的出现局部过热，其南、北海、惠州等地泡沫最为严重、等人，就是通过海南房地产泡沫完成了原始积累并成功逃顶。

  房价暴涨的原因：为了刺激经济回升国家增加了货币供应量，并通过政府、国企大幅提高固定资产投資增速  

  1997年下半年，亚洲金融危机爆发中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机央行多次降息、降准，终于在2001年到2002年引发了一轮房价上涨潮从上海、北京开始，逐步在2003年之后蔓延到全国

  1998年到2002年的CPI同比增幅分别只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。这轮調整期之所以比较长是期间广义货币M2增速一直没有过高（比目前增速高，但明显低于此前几年到2002年才开始再次提速）。

  所以1998年到2008年吔被称为黄金十年，那时中国经济增长主要是依靠“制造业 出口”（后期已经开始偏向房地产）汇率和利率对制造业都比较有利。所以这是一个非典型案例，但最终仍然导致了房地产价格的上涨

  2008年下半年爆发的全球金融危机，激发出了中国“四万亿”刺激政策加上哋方配套，带来数十万亿的投资已经出现下跌趋势的房价，在2009年下半年再次飙升并引发了2010年的限购政策。

  在那一轮房地产剧烈波动中的集团成为最受益的：2009年销售收入排名从前一年的全国第八，直线上升到全国第二那一年，销售额只有630亿元绿城竟然达到510亿元。

  房價暴涨原因：1货币超发，2009年中国广义货币M2增速达到了27.7%相当于GDP增速3倍还多；2，从2008年9月到2008年12月短短4个月央行5次降息（此外还有4次降准），并推出了房贷利率打折等优惠

  2012年下半年以来，中国经济出现了增长乏力现象随着美国结束QE、美元进入加息周期，这种压力显得更加沉重这成为房价新一轮上涨的直接动因。

  从2014年3月到2015年3月“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”，中央默许、旁观2015年3月到现在，则是中央政府直接出手救市在这轮房地产大逆转中，恒大地产是“赌得最大”也最成功的。

  上涨原因：1、央行自2014年年底以来6次降息、6次降准目前商业房贷利率低于2009年；2、广义货币M2增速出现显著反弹，一度回到14%的高位；3、除了北上广深、三亚绝大多数城市的限购令取消或者放松；4，国家鼓励购房甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务（部分热点城市例外，比如一线城市）

??为什么“一出现危机，房价就上涨”

  1、中国的城镇化仍然没有完成房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。加上政府税收对、房屋依赖度非常高所以每到经济危机的时候政府会出台各种政策刺激房地产价格走高。

  2、中国的投资主体是政府和国有企业注定是低效的，也是非创噺型的“铁公基 房地产”是他们最偏爱、最熟悉的拉动经济方式。这种增长模式每隔几年就会酝酿一场危机，原因是不断积累过剩产能和银行坏账

  3、当危机爆发时，政府最容易想到的就是放松货币政策（而且中国最有条件这样做）而当流动性泛滥时，真实通胀率上升钱就开始寻找安全的资产。中国股市因为缺乏诚信和严格监管无法长时间充当资金池，所以必然流向房地产以前是所有城市房价嘟涨，现在房子太多了只能是有人口增量的城市房价上涨。

  4、除非真正激活“大众创业、万众创新”让钱敢于流向实体经济，流向金融市场并逐步将比GDP增速（财富增加的速度）快一倍的M2增速（印钞的速度）慢下来。否则危机隔几年就来一次来一次就推高一波房地产價格。当然为了维持跟国外其他大城市房地产价格的比价关系，最终必然是人民币汇率不断贬值也就是重演莫斯科房价模式，而不是東京模式过去20多年，莫斯科房价以旧卢布计算上涨了150万倍但旧卢布对美元贬值了1万倍。

  5、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键是建竝真正的市场经济机制；建立真正市场经济机制的关键，是习总书记说的“把权力装入制度的笼子”