房价上涨，楼市调控转向三四线——

　　房住不炒，中小城市不例外

　　楼市多年来“冰火”两重天的格局正悄然逆转：一线城市波澜不惊，三四线城市则持续升温。在去库存取得积极进展的同时，不少中小城市的房价逐步攀升，纷纷迈过万元门槛，部分地方为此出台限购、限售等调控政策。专家分析指出，城镇化步伐加快、一二线城市购房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，使三四线城市楼市迎来了短期需求的集中释放。但长期来看，供求关系是三四线楼市的决定性因素，“房住不炒”同样针对三四线城市。

　　三四线城市房价走强

　　“这两年房价涨的挺厉害的，新开楼盘限制售价，单价这才没有过万。”湖南省常德市的丁雪前年买了现在居住的房子，当时的价格是每平方米5900元，现在已经涨到8000元左右。“还有附近的岳阳、益阳，这几个地市房价都涨的挺厉害。”丁雪说。

　　“芜湖房价也过万了，看来要趁早买一套，再晚说不定买不起了。”老家芜湖、现在北京工作的徐先生说。前两年合肥房价快速上升，他就有些看不懂，没想到在自己眼中属于三线城市的芜湖如今房价也蹿了起来。

　　根据统计局发布的2018年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格，北京、天津、上海、南京等15个热点城市前4月房价环比下降或持平，同比仅有微小涨幅。而三四线城市房价不论是同比还是环比，都有明显增长，其中丹东环比涨幅最高，为2%；北海同比涨幅最高，超过10%。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组对141个样本城市的对比显示，2018年4月，西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市进入房价环比涨速前10位，前20位中还有北海、泰州、绵阳、宿迁、淄博、泰安、包头、黄石等地，环比涨幅均超过1.2%。同期房价中位数过万的55城中，包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等传统意义上的三四线城市。

　　交易量也在扩大。来自上海易居房地产研究院的报告显示，今年年初至5月15日，一线和二线城市累计成交面积同比下降41%和6%，三四线城市累计成交面积则同比上升13%。

　　这在房企的销售中也有体现。以碧桂园为例，2017年，该企业共实现合约销售约5508亿元，同比增长78.34%。据其财报披露，公司近58%的销售来源于三四线城市。更多的品牌房企开始大量布局三四线城市。保利2017年新进入的24个城市中，超过90%在三四线地区。

　　从去年底以来，同在深圳工作且拥有深圳户籍的李恒夫妇一直在看房，最终，他们选择了一套东莞的三居室新房，单价大概2万元出头。“深圳的房价毕竟太高了，东莞离深圳就一个多小时的车程，高速收费单趟只要4块钱，算是比较方便。”李恒说，身边许多同事也像他们一样选择在深圳周边买房，临近的东莞、中山、惠州楼市都火了起来。

　　这或许为许多三四线地区楼市的表现提供了一种解释。“当前三四线城市房价的确有普遍上涨趋势，有的还出现较大涨幅，其中一些城市与前期热点一二线城市在地理上较为接近。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向本报记者分析，一二线城市限购严格，房价也高，部分购房需求就溢出到三四线城市，返乡置业基本上属于这种类型。同时，城镇化持续推进，一部分购房需求从县城、乡镇转向附近的中小城市，这在人口比较密集的地区表现得尤为突出。

　　棚户区改造也是推动三四线城市房价快速上涨的原因之一。丁雪注意到，这几年当地棚户区改造，买房的人一下多了起来，“好几个之前卖不出去的楼盘现在都售 空了，好点的楼盘花钱都很难买到。”今年政府工作报告明确提出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。不少地方同步提高棚改货币化安置比例。据国开行消息，一季度，国开行以棚改融资与租赁住房建设融资为重点，发放棚改贷款2575亿元，贷款余额2.9万亿元。因城施策发放棚改货币化安置贷款，在改善百姓居住条件的同时消化盘活房地产库存。邹琳华分析，随着棚改特别是货币化棚改深入到三四线城市，三四线楼市迎来了相对集中的拆迁安置需求。这些地方房地产容量小，集中涌现的本地需求叠加城镇化带来的外来需求，短期内房价上涨就表现得较为突出。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前三四线楼市需求的集中释放有着大背景。一是当前住房贷款利率仍处于历史低位，这意味着购房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去库存的举措，从政策上利于楼市。三是居民有改善住房的愿望，提升房屋品质有很大的空间，这也是市场的正常需求。“在这些因素的作用下，有的城市会从以往供过于求变为供求平衡甚至供不应求，在这个阶段房价的涨幅就会大一些。”当然，这其中也存在一些投机性需求，需要格外关注。

　　三四线楼市还能火多久？

　　6月初，湖北宜昌下发《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，明确在城区购买商品住房的，自网签合同之日起，2年内不得上市交易；对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。

　　限售、限购这种此前在一二线城市常用的房地产市场调控手段正逐步投入到三四线城市中。据统计，今年5月份，全国有超过40个城市发布50多次的调控政策，相当一部分针对的是房价快速上涨的三四线城市。

　　邹琳华认为，调控有其必要性，有利于促进房地产市场的稳定，购房者要对三四线楼市有理性认识。“需求和供给是动态变化的。现在有的中小城市出现暂时的供给紧张，但这些地方土地供应的潜力大，未来会有土地逐渐入市。”邹琳华预计，三四线城市房价可能会在一段时间惯性上涨，但涨势趋缓，毕竟供求关系摆在那里。

　　邓郁松也认为，看楼市还是要分清楚总量上的供求关系和阶段性特征。据其测算，“十二五”中后期，中国城镇户均住房已超过1.0套，这意味着总体上是不缺房子的。“当然需求始终会有，老房子拆除、新人口流入、家庭变小，这都是正常的。但是，中小城市像近两年这样需求集中释放、销售火爆的情况是不可能长期持续的。短期之内需求释放的多，比如有的家庭将购房提前了，后续需求就会受到影响。”

　　专家分析指出，目前部分三四线城市房价快速上涨有投机炒房的因素存在，对此要有针对性地予以调控，强调住房的居住属性，防止“泡沫化”。房住不炒”的原则不仅适用于一二线城市，三四线城市也不是例外。总体判断，国内房地产总量不足的矛盾已基本解决，但结构性、区域性矛盾仍比较突出，今后房地产相关政策不仅要针对库存下降等短期形势，还要重视研究出台房地产市场长效机制，如建立贷款利率和首付反向调节机制、进一步完善土地供应机制等等，努力实现房地产市场持续健康发展。（记者

郭嘉为了经济发展，故意控制土地供给，减少土地供给，把房价弄得很高，让老百姓住得很差，然后买不起房，就只能租房。如果不拼命干活的话，有一半工资都拿去租房了，除了生活啥也剩不下。就是要让老百姓拼了老命为它做贡献，然后才有可能为自己买得一个鸽子笼的落脚地。而且还要花费毕生精力去还房贷，你看看专家说的六个钱包，其实郭嘉算房价都是这么算的，把月供分成六份的话，好像压力并不算很大啊

本报记者 张敏 宋兴国 北京报道

进入2018年，各地政府针对房地产调控的思路渐次清晰。

1月23日，北京市住建委联合北京银监部门开展了专项执法，对多个房地产经纪机构进行检查，严查变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。两部门同时强调，今年北京市将坚决贯彻落实党的十九大关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚定调控决心不变、力度不减，继续强化各项调控政策措施和保持房价稳定。

此前，安徽、甘肃、四川、内蒙古、海南、上海、广州、南京等省市的政府部门，纷纷在公开场合做出“房住不炒”、“坚持调控”等表态，长春、深圳发文加码调控。

与此同时，从安徽、海南、南京等省市“两会”上传出的消息看，增加土地供应、优化供应结构，将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点。其中，加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源，则将成为“重中之重”。

分析人士指出，随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度改革方向确立，房地产市场的供给侧结构性改革将在2018年明显加速，反映在土地市场，就是各地政府的土地供应节奏和结构，都将迎来明显的变化。

而这些，构成了2018年各地房地产政策的“主旋律”。

“成交量过大、价格上涨过快的市县，要适时出台更加严格的调控措施；坚决遏制各类投机投资炒作行为，稳定市场预期，防止大起大落。”针对海南楼市近期的升温苗头，海南省住建厅厅长霍巨燃做出如上表态。

按照霍巨燃的表态，海南将“严格执行商品住宅价格备案管理，加快推进二手房交易、房屋租赁合同网签备案，构建完整的房地产市场监管体系。继续开展专项整治，严厉打击房地产各类违法违规行为。严禁限制阻挠或变相拒绝缴存职工使用公积金贷款购房。”

此外，安徽省住建厅厅长张天培在该省住房城乡建设工作会议上表示，强化部门协调联动，压实市县政府调控主体责任，坚持分类调控、一城一策，并多方式推进非住宅商品房去库存。

江西省住房和城乡建设厅1月9日在官网发布“全省住建工作会议确定今年住建十项重点工作”。对江西各设区市实行稳控目标管理，特别是对进入70个大中城市的南昌市、赣州市、九江市三市严格执行现有调控政策。房价上涨压力过大的市县，要尽快出台相应的限购限贷政策。

福建省住建厅厅长林瑞良也在本月中旬表示，2018年福建省将稳控福州、厦门商品房房价，保持福州周边的长乐、闽侯和厦门周边的泉州、漳州房价环比不上涨。

上海市市长应勇在上海市两会期间表示：“加强房地产市场调控不动摇、不放松”。广州副市长马文田也在近期强调，“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位……保持房地产平稳健康发展”。

此外，甘肃、四川、内蒙古等省份、自治区也在近期针对房地产调控政策发声，“房住不炒”、“分类调控”、“不动摇”等成为频率最高的关键词。

几乎在同一时间，相关部委也对楼市调控进行表态。从1月13日至1月22日，银监会、住建部、国土部、发改委先后以发文或回应的方式，提及房地产市场，并在融资管理、政策解读、土地供应、制度建设等方面分别发声。

这些发声某种程度上回应了年初部分城市放松楼市调控而引发的“松绑论”。

住建部相关负责人就表示，兰州市“松绑”住房限购措施，合肥市取消住房限价措施，成都等地借人才落户政策“放松”调控等报道属误读，中国坚持房地产调控目标毫不动摇。

南京则另行出台了纠偏性政策。该市在1月16日发文，对此前出台的高层次人才购房政策进行细化，规定高层次人才购买商品住房须本人购买，且仅限购买一套，所购房源5年内不得转让。

分析人士指出，“房住不炒”仍将是未来数年的主要政策思路。虽然部分城市仍有进一步微调和细化的可能，但抑制投机的“红线”难以突破。这不仅是维持楼市调控政策连续性和稳定性的基本要求，同时也在为长效机制的出台创造稳定的市场环境。

不仅仅在住房市场上，在土地供应上，各地也在政策上“严把关”，从多方面建立房地产市场长效机制。

其中，被视作楼市政策风向标的北京，相关表述尤其值得关注。

1月22日，北京市规划国土委主任张维在接受采访时表示，北京发展减量的关键是用地结构的调整，未来将减量集约生产空间，适度提高居住和配套用地的比重，大幅提高生态用地规模。

张维表示，在各类功能区和产业园区等高密度就业地区，未来北京市将适度增加居住和配套服务设施用地，规划城乡职住用地比，从现状1：1.3提高到1：2，“今后产业用地假设是1万平方米，就要有2万平方米的居住用地，最大限度地实现各个区域的职住平衡。”

这被认为是北京方面再次强调其居住建设用地的供应结构调整。在去年发布的北京新版城市总规中就曾提到，“到2020年城乡居住用地占城乡建设用地比重由现状36%提高到37%以上，到2035年提高到39%-40%。到2020年全市城乡职住用地比例由现状1：1.3调整为1：1.5以上，到2035年调整为1：2以上。”

而从实际供地情况来看，据中原地产分析师张大伟统计，2018年以来，北京成交的土地交易中，居住类用地的土地面积之和达到68.73万平方米，占到合计出让土地面积的70.3%。

张大伟告诉21世纪经济报道记者，不止北京，对于其他“减量”发展的一线城市而言，在建设用地总量减少，转入存量开发为主的同时，结构的调整，尤其是居住用地供给比例的提升，将会形成趋势。

而在居住用地中，租赁土地供应将获得显著增强。

在2018年1月15日召开的全国国土资源工作会议上，国土部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，“政府将不再是居住用地唯一提供者”。

多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示，这一表述并未提及商品房用地供应，居住用地“打破政府土地垄断”，将更多限定在租赁领域。

在此背景下，一些房地产市场的热点地区，纷纷在地方“两会”期间提出了加大租赁住房供地的计划。

1月21日，在南京市十六届人大一次会议上，代市长蓝绍敏在政府工作报告中指出，2018年，南京将加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保持房地产市场平稳健康发展。尤其要发展长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；优化土地供给结构，加大租赁住房建设力度，争取租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。同时，还将加大住房保障力度，筹集租赁房源100万平方米。

1月22日，安徽省第十三届人民代表大会第一次会议上，安徽省长李国英在政府工作报告中明确提出，2018年要加大住房保障力度。因城施策加强房地产市场调控，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

值得关注的是，一些并非人口净流入地区的省份，近期也有类似政策意向传出。

近日，海南省住建厅厅长霍巨燃在接受媒体采访时表示，海南要继续加快培育和发展住房租赁市场，加快建立租购并举的住房制度，从2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时，都要明确租售比例。同时，各市县要抓紧完成停缓建房地产项目处置。

对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对21世纪经济报道记者表示，房地产市场的供给侧结构性改革，要与需求相结合。不同发展状况和不同住房需求的地方，其租赁用地和租赁市场发展政策，要区别看待。对于北京、上海等人口净流入地区，要通过建立长租满足住房需求。而对于海南、云南这样的旅游地区，租赁市场的发展要将长租与短租相结合，租赁用地的供应要更多考虑旅游地产发展带来的短租需求。

“虽然各地的表态内容并不一致，但总体来看，‘房住不炒’的大逻辑并没有改变，所以调控政策基本没有松动的可能。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，“2018年楼市政策的总基调并未改变。”

他还强调，从调控手段上看，分类调控、因城施策的原则也没有动摇。“地方政府虽被赋予调控楼市的权限，但同时也强化了其对于稳定市场的责任。”

华泰证券也认为，房地产调控政策难以再现2014年的全面宽松，但是房价调控目标的变化、分类调控对精细化管理的需求和长效机制的建立会带来地方政策的修正空间。

新城控股副总裁欧阳捷1月22日在“第四届房地产价值峰会”上说，由于“房住不炒”写入了十九大报告，因此未来五年楼市政策都很难有松动。

按照他的观点，未来五年间，我国将构建新的住房制度，并出台长效机制。在此期间，“调控就是控制和调整，既不穿透上限，又不突破下限，在这个区间内保持相对平稳健康发展。”

这是我国房地产调控中常见的“以时间换空间”。欧阳捷指出，过去的地产“周期论”可能不再成立，未来的长效机制会保证市场的相对平稳。

与此同时，构建租购并举住房制度逐步建立，并成为今年各地楼市政策的一个共性。多数受访者认为，未来住房制度和长效机制其它方面的内容也将逐渐落地。

但考虑到2017年末房地产市场的翘尾表现，以及部分城市房价涨幅扩大的现象，短期的调控压力仍然存在，其方式和力度，也将随着市场出现的新变化而改变。

严跃进认为，由于2017年预售证管控严格，以及市场需求被大量抑制，一线城市的房价仍有反弹的动力；长沙、贵阳、太原、福州等一些非核心的省会城市，房价同样具有上涨的动力。这些城市未来可能会遭遇调控政策的“重点关照”。

欧阳捷指出，最近两年三、四线城市的成交量大幅增长，但依然没有使其土地供应大幅反弹。这就意味着，建立在政策刺激下的需求，未来是不可持续的。这些城市的调控方向，在于通过棚户区改造和去库存进程，来阻止房地产投资的下滑。

（来源：21世纪经济报道）