出生率越来越低，人口生育率下降跟房价有关吗还会涨吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-07-04 10:22 标签： 人口生育率下降跟房价有关吗
2022-09-19 20:32
来源:
十有八九Lady
近年来,我国人口出生率持续下降。其实，关于出生率、结婚率一直下降，但是人口却没怎么降低的问题，小编身边很多人都表示不理解，那么多房子究竟都是给谁住呢！
大多数人的想法是，即便现在不降，要不了几十年，房价绝对要跌。
房价上涨对于我国人口出生率的影响无疑是负向影响,即房价上涨将导致人口出生率下降。根据数据研究显示：房价上涨对人口出生率的影响在东部省份以挤出效应为主、在中西部省份是以财富效应为主。
住房是人民群众安居乐业的刚需。房子不仅 绑定了公立学校和三甲医院等优质的公共服务资 源，而且也几乎成为了结婚的必需品，以至于现在有种说法就是，不买房怎么结婚？
据统计数据显示，我国商品房的平均销售价格已由1998年的2063元/每平方米快速上涨至 2019年的 9310元/每平方米。
随着房价上涨，生育成本 的上升是造成生育率下降的重要原因之一。
2010 年到 2019 年各省出生率的变化趋势如下图
在 2016 年之前，全国 31个省份的算术平均出生率基本上维持在11‰和 11.5 ‰之间。在2017年之后就出现了断崖式下滑的迹象。
相应地再看上海历年房价走势，不难看出一些端倪。
上海房价在2017年打到了一个小高峰，从某个侧面也可以显示出：随着房价的上涨，生活成本的增加，出生率会随之而下降。而对于外地进入城市打拼的“刚需”人群，过高的房价势必会提高他们购房后的负债。尤其是对处于婚育年龄的年轻夫妻而言，更是大大降低他们的生育意愿。
这也是经济发展所带来的系列影响，在未来，这种影响在一线城市还是会继续存在，但是未来的人口流动还会集中于一线城市吗？这就要求一线城市有更多的吸引力俘获人才，否则房价也将同样受到波及。返回搜狐，查看更多
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宋岚说健康
2023-02-26 07:38
·河北
0
出生率降低对楼市有影响，但是，并非出现房价普跌。只是让楼市的分化严重，导致房价涨跌幅度的不均衡。人员会集中流入到大城市和经济发达的地区，而中小城市和偏远的地区，会出现人口外流严重，楼市出现“鹤岗化”的现象。有以下特点：
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第一，核心区域分化严重如果人口出生率持续下降，城市的房价会出现严重分化。高收入群体会集中到城市的核心区域，如：配套齐全的政府周边、重点学区周边、商圈周围和具有商业投资价值和发展前景的规划区域。这些地方的房价会大幅上涨，而其他地方的房价出现下跌，甚至有价无市的现象。高收入群体形成“热岛”效应，把黄金区域的房价推高。
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第二，住宅功能的分化严重现在的小区功能基本上以实用性和居住位置来划分的，如：地铁房、学区房、海景房等。很多人买房的时候，都会选择自己需求的区域位置购买。未来住宅功能分化严重，居住的要求会更高。除了以往那些优质房源之外，还会增加人文色彩和智能化的住宅，丰富了房子的居住功能。包括办公、健身、娱乐、保健、养老等一体化的新型住宅，满足不同阶层的需求。
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第三，中心城市房价飙升随着城市中心区域和都市圈的形成与扩大，人口会流向经济发达区域。这些大城市的二手房也很抢手，会出现较大的涨幅，新房更是一房难求，房价飙升。我国人口基数大，城市化率较低，再加上农村教育水平的提高，会有更多的年轻人进城工作。很多家庭不但提高孩子的生活和教育质量，同时，也在提高家庭的居住水平。
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所以，现在的老旧小区、远郊楼房、县城以及乡镇的房子需求量不大，甚至空置房在增多。同时，城市中心区域和大城市的房子却备受青睐和推崇。这种“热岛”效应还将继续，房价也会出现较大的差别。这几类房子仍然具备投资价值：01，城市中心的花园洋房未来高品质的住宅受到欢迎，特别是城市中心的花园洋房和低密度的大平层，适合高收入群体居住和生活。即使现在入手这些看来很贵的房子，那么再下去十几年或者二十几年，这些房子仍然保值和升值。当然，这些房子只能在富人之间流动，所以，其流动性和变现功能都要高于其他区域的住宅。
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02，配套完善的学区房以后随着生育率的降低，会淘汰教学条件一般的学校。而那些重点学区房会成为购房者关注的焦点，为了孩子的教育不惜重金的家长比比皆是。所以，那些环境好，配套完善的学区房会受到青睐和追捧。其价值根据购房者的需求而定，很多家庭现在买对了一套学区房，不但改变孩子的未来，也会改变自己的生活。
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03，新型的多功能社区新型的智能化社区正在走进我们的生活，现在很多人在自己的家里就能办公。还有人把健身器材、养生器材和娱乐功能的设施放在室内。未来智能化社区，不但可以具备这些功能，还有幼儿园、社区食堂、养老等功能等。所以，这些社区的房价也很坚挺，具有升值的空间。
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前一段时间这种论调很多，大体意思是人口出生率在下降，所以房价无法支撑了。真的如此吗？我们历史上人口出生率最高的时期，是上世纪50年代，那时候一个家庭普遍生5-10个。这个阶段中国房价怎么样？哈哈，那时候没有商品房，大部分中国人住在土房子里，房子是自己盖的，也没有价格，你卖给谁啊？我举这个例子，是想说，房价是跟人口有关，但不是仅仅跟人口有关，也跟人均产出有关。说出生率下降的人，无非是说人数在下降（这个说法也不严密，我后面再推理），但人均GDP呢？上次的文章《这可怕的房价到底会涨到多高？》里，我谈过，房价受经济影响，房价由住在这里的人能赚多少钱决定。同样是简单的数学问题，如果人口下降10%，但人均赚钱能力增长30%，房价是该下跌还是该上涨呢？只看人口一个变量，是不是很蠢呢？西方有种说法，说世界上有两种智慧，一种是刺猬的智慧，一种是狐狸的智慧。刺猬只知道一件事，狐狸知道很多件事。只拿人口一个变量说事，就是刺猬的智慧。中国人口出生率是在下降，下降多少呢？我去网上查了一下，竟然没查到。以前看《财经郎眼》，每次郎教授都是拿数据说话，哈哈。拿数据说话是好习惯，但没数据也没关系，我们可以观察身边，生育率是在逐年下降的。但大家想过生育率下降的原因吗？不用我说，大家也知道，是因为富裕了。所以出生率下降是富裕程度的负反馈。如果把这个现象做一个粗略地描述，人口×收入=常数。当收入增长时，出生率就下降。那反过来呢？当收入下降时，出生率就上升。这是在全球范围内都观察到的现象，你可以结合自身的心理，感受一下这个公式背后的微观原因。我这个公式是不对的 ，人口×收入≠常数。我写成这样，是方便大家清晰看到这个规律。进一步表述的话，可以认为出生率与人均收入负相关，收入越高，越不爱生孩子。所以很明显，出生率下降不能导致GDP下降，因为收入增长在前，出生率下降在后。收入增长是出生率下降的原因，所以出生率下降不会导致GDP下降。小学数学不好的人，才会觉得出生率下降，就会导致GDP下降。假设中国经济不增长，那出生率就不会下降了。一个城市的总房价是由这个城市的总收入决定的，总收入不会随出生率下降而下跌，刚才分析过了。所以房价不会因为出生率下跌而下跌。本文只是分析了出生率对房价的影响，并未分析其他因素。房价涨还是跌，跟股票涨还是跌一样，受未来不确定性的影响。如果明天外星人入侵，地球马上变成一张画了，不用谈房价了。把今天的观点用数学归纳一下，假设人均收入是i，出生率是b，房价是r。出生率是人均收入的函数，b=f(i)，并且是负相关关系房价和人数有关，和收入也有关，r=g(i*b)=g(i*f(i))。得出的结论是房价和出生率无关，因为出生率是受人均收入影响的呀，出生率并不是人均收入的独立变量。。刚才还漏掉了一点。出生率和人口的关系，出生率下降，不会导致人口减少。原因是这样的，出生率下降的同时，人口寿命在增加。所以，在一个很长的长期内，我们不会看到中国人口减少，只会看到人口继续增加。因为出生率下降的速度，赶不上人口寿命延长的速度。这点是需要搞清楚的。但谈回到房价，老年人对房价几乎无影响，大部分老年人对居住没要求，买房的需求很少。去谈论这个观点也要很小心，因为中国的老年人结构在调整。40后的老人和80后的老人，是消费习惯很不同的两类人。在中国80岁的老人没有买笔记本电脑买车的需求，但美国80岁的老人和20岁的年轻人一样既要换车也要换电脑。等到80后老了，这代老人会和美国老人的生活习惯一样，对生活有要求，买房的需求会继续存在。

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