美国买房和中国买房的利弊各是什么？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-09-21 02:41 标签： 为什么那么多人可以在国外买房

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在投资美国房产，可以以个人名义，也可以用公司的名义。由于手续相对简单，手续费用较低，报税简单，以及卖房时可以享受每个人25万元的免税额，许多人在购买自住且金额不大的房子时，会选择以个人名义买房。但以公司名义买房，也是有益处的。小编今天为大家

　在投资美国房产，可以以个人名义，也可以用公司的名义。由于手续相对简单，手续费用较低，报税简单，以及卖房时可以享受每个人25万元的免税额，许多人在购买自住且金额不大的房子时，会选择以个人名义买房。但以公司名义买房，也是有益处的。小编今天为大家揭秘，以公司名义在美国买房的具体利弊。

　　一、以公司名义在美国买房有哪些利？

　　以公司名义来美国买房，也有着几个非常明显的优点。

　　首先，可以规避风险，达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任，由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东，也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外，其余个人资产很多的人。

　　其次，可以保护个人隐私，不用将资讯公布在市政网站上。

　　第三，便于多人合伙，成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大，个人的资金不够，需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房，用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面，更方便。

　　第四，比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。

　　二、以公司名义在美国买房有哪些弊？

　　首先，以公司名义在美国买房手续较为繁琐，费用较为昂贵。需要特意聘请律师成立有限责任公司，然后要请会计师申请美国报税号，做财务报表和年终报税等。

　　其次，以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。因为就公司本身来说，需要报税交费。而在此基础上，盈利的利润分红还需缴纳个人所得税。

　　第三，公司买房基本属于投资类型，因此不能享受个人的25万免税额。

　　第四，在卖房时，个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大，分别为最高20%和35%。

　　三、哪些公司类型可以用于购房？

　　主要用来投资购房的公司类型有三种。

　　1.股份有限公司。由多个股东投资，每个股东只对自己的股份负责。因此，每个股东只需要承担一定的公司义务。而用这种公司形式投资购房，通常会出现双重纳税的情况。

　　2.合伙人公司。要求至少有两个人成立公司：需要有一位一般合伙人和一位或多位有限合伙人。一般合伙人对该企业需要付全部责任，而有限合伙人只需负与投资份额相当的有限责任。

　　3.有限责任公司。这种公司形式要求所有股东都只需要负与投资金额对等的有限责任，而且并不存在双重纳税的问题。

　　1.使用公司名义在美国买房时，如果是自住，那么类似于地税、贷款利息等费用不能用来抵税。但如果是投资美国房产，可以提供租金报税纪录等，用这些费用抵税。

　　2.根据有些州的法律，未成年人可以成为公司股东。因此以公司名义美国买房时，可以将未成年子女算成股东。

　　*本文仅作一般性介绍，您须咨询美国注册会计师和律师，获取最适合您情况的专业建议。

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作者：移民帮美国专家、达人张雪玲(Shirley)来自旧金山的硅谷，是美国注册税务、财务和遗产规划师，美国CornerStone 国际税务事务所合伙人。文章版权由移民帮和作者所有，未经授权不得转载。

　　首先来分析一个案例，中国大陆一位投资者，听说要分散风险，配置海外资产，于是就去美国购买了20套房产。但他并没有过多的了解美国法律，买完房产之后就置之不理，也没有进行打理。不幸的是，一年之内，他在大陆的企业破产了，不久后人就过世了，然后妈妈与儿子想到美国还有20套房产就想过去继承，但是又出现了各种各样的问题：

　　第一，美国的房地产每年都需要缴纳房产税。如果5年之内没有缴纳房产税，政府会对房产进行拍卖，因为税是政府收缴。

　　第二，同时拍卖房产时如果有增值，房主还要缴纳增值税。

　　第三，这位中国投资者，作为一个外国人在美国的遗产税免税额只有6万美元，也就是说，20套房产拍卖所得的钱，减去6万美元后，其余的钱都要交遗产税，遗产税最高是40%。

　　由此可以看出，如果不懂美国的税，后果有多严重。

　　那么，在美国都有哪些税的问题？

　　首先你要了解，美国分为居民和非居民，两者的区别就是在税收上有一些不同。

　　什么是美国纳税居民和非居民呢？

　　居民：凡是美国公民、拥有美国绿卡或者在美国居住超过183天就成为美国的纳税居民。

　　183天加权计算方式：今年在美国天数（至少31天）+去年在美国天数的1/3+前一年在美国天数的1/6，计算结果超过183天就成为美国税务居民，你全球的收入都要在美国纳税。

　　非居民：不满足以上条件，但是有来自于美国的收入，那么只有来自于美国的收入才需要在美国纳税。

　　很多人会说，美国全球征税非常可怕。但从2009年起，我们专门为新移民做税务资产规划后发现，其实很多新移民根本没有交多少税，大多数人是不交税或者只交一点税。甚至有一些移民在美国报税两三年之后表示能不能多交税，担心资产大、房子大，会被美国税务局查帐。

　　美国的所得税是把你的收入加在一起，除去各种各样的抵扣，最后才是你需要缴纳的所得税。然而满足了一定的条件，不但可以抵扣甚至还可能得到返税。只要不作假，在移民前提前做税务规划，移民后就可以享受到各种福利。

　　在美国，缴税最多的大部分是中产阶级，富有阶级和穷人则拿着中产阶级缴纳的税去享受。

　　除了所得税，还有赠与税和遗产税。美国对居民和非居民的赠与税和遗产税是有不同的。

　　如果是美国税务居民，所得税针对的是全球的收入，遗产税和赠与税针对的是对全球的资产。如果是非居民所得税主要是在美国的收入，遗产也是美国的资产。赠与税只是针对美国的不动产和有形资产，无形资产则没有税的问题，

　　下面这张图，可能会看得比较清楚一点：

　　如果是美国非居民，即没有常住美国，也没有移民，那么银行的存款利息是不需要交税的，股票和基金的增值部分增值税是没有的，但分红利息会跟居民一样需要交税。另外买房出租，租金收入也跟当地居民一样需要交税，但这方面几乎没有多少，主要原因是可以抵扣。一个比较大的折扣是折旧费，美国自住房可以折27.5年，举个例子，如果房子是以275万美元的价格购买，除以27.5，一年可以有10万美元的折旧，可以从租金收入里面抵掉。

　　另外，美国人寿保险不管是居民还是非居民，都是没有所得税的，增值部分不管是6倍、8倍或者是10倍、20倍，如果小孩买保险，它的比率甚至到了几十倍，都是没有所得税的问题。

　　当然美国的所得税是一个人性税制，比较详细的问题可以联系移民帮进行1对1的咨询。

　　买房，以公司的形式买还是以个人的形式买？

　　了解了所得税、遗产税和赠与税，那么，有人可能会想问：“如果我想在美国买房子，那是以公司的形式买好还是个人的名义买好呢”？

　　在美国，公司最高的税率可能达到35%或者39%。个人长期投资所得增值税的税率最高是20%，这是从税务方面的考虑。当然从责任方面考虑，就要看个人的具体情况。

　　如果以个人形式购买，前面说了，美国居民的遗产税最高免税额一年是545万美元。所以如果资产不超过545万美元，实际上是没有遗产税的。但外国人的免税额只有6万，税率是40%，所以怎么解决？

　　一是可以利用赠与税。对外国人来说，美国只对房地产和有形资产加收赠与税，如果是无形资产就没有问题。

　　二是可以设立多重架构，财富传承时以股份传承就可以避免这个问题，而关于财富传承的问题也比较复杂，如果有想具体了解的可以联系移民帮进行1对1 的咨询。

　　在美国，可能有的东西是看着很可怕，比如税务问题，但如果知道正确的方法都是可以避免的。所以，一定要记住，税务规划非常重要。

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