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章哥你好，最近我们想升级置换。重点看了亦庄和园的184大平层，大概1100万，还有亦庄金茂府的中叠，大概1300多万，金茂悦或者金茂逸墅的二手大平层也可以。 另外还看了常营的常楹公园和长楹天街两个盘。有性价比的产品，大概180平平层在1200左右。想请问您，保值和居住体验都考虑，应该如何选择呢？谢谢您
1、 首先一点，如果是以纯粹自住（20年），或者自住+保值（10年）的话，可以选择新盘或次新盘（5年左右）。但如果以投资为主（5年），或投资+自住（5-10年）的话，尽量选择10年房龄以上的二手房。
因为既然是新房，就都有其溢价，一般在15%左右，这些溢价将在5-10年的时间内耗散。这就相当于买车，新车在前几年的贬值率是最高的。
所谓房子的升值，其实的地段的升值。房子本身的价值只会随着时间而降低，只有地段，才会因为自身配套的完善，或周边整体环境的改善而增值。
2、 既然你们很看中升值，那建议选择二手房。尤其是金茂府和金茂悦、金茂逸墅之间，选择金茂悦。楼龄并没差几年，但单价应该差了5%左右，这就是新房溢价。在一种情况下选择新房，就是楼市不好，新房降价销售了。但这种情况下，二手房也会跟着降价，其实还是一样的。请记住，新房的价格不一定是市场价，二手房才是，那才是买卖双方，根据地段和房子品质，一笔一笔的用真金白银试探出来的。
3、 亦庄和常营。从从短期来看，也就是5年左右，常营的发展应该和亦庄差不多，包括瀛海板块，速度都差不多。但如果从长期（5-10）年来看，亦庄以及其辐射的周边地区，无论是稳定性还是升幅，都会超过常营板块。毕竟亦庄是产业区，而且是北京南部仅有的大型高新技术产业区。而常营只是生活居住区，其自身是没有产业集群的，财富是完全依靠周边输送的。
在东南地区没有开发的时候，亦庄几乎是孤零零的矗立在东南五环之外，可房价仍然达到了均价5万以上。而近期，北京开发南部的行动明显加快。前几天，分钟寺地块拍卖，被几十家地产商和联合体围猎，竟然拍出了地王价格。这说明，东南区域的价值被所有开发商们看好。而开发商凭什么敢于出高价？财力是次要的，主要是他们对北京未来规划、对东南地区发展趋势的研究和判断。
所以，如果是打算长期居住，且加入保值升值考虑的话，还是建议选择亦庄，瀛海德茂地区是依靠亦庄的，这里是亦庄溢出人群置业的首选地之一。
4、 举个例子吧，亦庄就相当于中关村，周边就相当于万柳。而常营相当于方庄。在2000年的时候，方庄的房价一度是超过中关村的。
但随着时间的流逝，现在再看，方庄的房价不过是6.5万，而中关村高达10万以上，万柳更高，因为承接了中关村的高端溢出人群。因为什么？就是因为中关村有产业，能源源不断的产出创富人群。而方庄只是生活居住区，一旦有了好的新区，其高端人群就会被吸引走，价格自然涨不上去。
5、 总结，建议选择金茂悦或金茂逸墅，大平层的居住体验相当好，能实现居住和保值增值双赢。
章哥好！我们在北京准备买房，目前重点看了万柳地区。有以下三套房不知怎么选择：汇新家园90平两居，908万，南北通透，户型不错，就是装修一般。光大花园，86平两居，1040万，户型一般，但装修很好。怡秀园75平两居，724万，两个卧室都朝阳，就是房子有点老。请问应该怎么排序，合理价格是多少？我们是准备卖掉现有房子置换的，所以不准备贷款。
1、 这三个小区还算新的小区，汇新家园和光大花园都是2002年左右开的盘，当时就是这里的著名小区。怡秀园是公房上市，建筑年代应该是25年左右了。但是质量好，虽然外观有些老，但实际使用起来并不差。
2、 从价格来看，这三套房基本都是市场价，除了光大花园有些稍高之外，怡秀园的价格最为合理。市场价没有什么合理不合理，二手房和新房不一样，都是买卖双方用真金白银一笔一笔试探出来的。而且每套房源因为自身条件不同，价格也就不同，就算有市场均价做比较，也无法说是否合理。
3、 装修的问题我建议不必太多考虑，就算装修的再豪华、再新，这装修费在整体房款中也不过就是零头而已，毕竟北京的房价太高了。光大花园的房子之所以贵，估计其装修就向你多要了30万以上，并不太值。也就是说，它是实际成交价应该在1000万之内。
从这几套房的报价来看，估计都是没砍过价的，所有还都有零有整。一般来说，业主的报价如果有零头的话，本身就是预留着被还价的。所以，估计如果你准备购买的话，可以先让中介去砍价，然后看反馈再做决定。
4、 总结：如果按照性价比来排序的话，怡秀园—汇新家园—光大花园。这和单独的总价高低无关，只是使用之后的性价比。
老师好，我们准备在北京买房结婚，都有首套资格。目前资金共有400万，看了几套房。1.车公庄老公房，房子不算旧，80平米三居，775万。2.望京南湖东园86平米两居，无电梯，536万。3.团结湖秀水园86平米三居，570万。老公在大望路上班，我工作地点在海淀车公庄，目前有房住，是父母的房子。现在没想好买房是投资还是自住，是买一套还是两套，如果领证的话就会浪费掉一个资格了。不过对今年的房产形势我们搞不懂了，弄得我们心里没底。请问您的建议？谢谢！
1、 在北京的这种限购政策下，首房首贷资格最好不要浪费，如果资金允许的话增大首付额度，买两套最合适。一套自住，一套投资。
2、 以资金400万计算，理论上最大可买房产为1000万，贷款600万。以25年期计算，月还款为5.7万左右。如果能承担，则最好一次用足额度。
3、 以你们目前看的房子来看，都是性价比还比较高的。尤其是秀水园的房子，虽然建筑年代比较长了，但这种老式塔楼的质量很好。只要是朝向合适的话，使用起来不亚于的再新一点的房子。
南湖东园的房子也不错，小区的绿化和整洁程度都很好，同样是老式塔楼，只需要注意一下朝向问题即可。
4、 所以建议，如果没有更好的房源，那就把这两套房都买下。再砍砍价的话，超出你们的预算不会太多。尽量再凑些首付资金，总比把购房资格浪费了要好。
5、 另外，因为以目前的楼市形势看，下降的概率不大。至于是不是会涨价，现在还不好说。以今年频繁的降息降准来看，上涨的可能性很大。如果政府放宽限购政策，则肯定会大幅上涨。所以，建议尽快做决定，以免市场变化导致踏空。
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