• 买卖合同与租赁合同的当事人虽嘫是相同的涉及的房屋也是同一的，但当事人之间的房地产买卖法律关系与房屋租赁法律关系是两个不同的法律关系的法院审理这类案件，是分别审理的返租合同的签订与履行，不影响房地产买卖合同约定的当事人之间的权利和义务出卖人未按买卖合同的约定将房屋交付买受人使用的，应承担相应的违约责任；达到合同约定的解除条件时买受人可要求解除合同。当事人履行了租赁合同中的支付租金的义务并不能视为同时履行了买卖合同的交付房屋的义务。 二、建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”本案的发展商采取返租的形式销售未竣工商品房显然是违反这一规定的，因此返租合同是无效合同发展商以履行了租赁合同中嘚支付租金的义务，视为同时履行了买卖合同的交付房屋的义务没有法律依据。

• 房屋质量问题很多有的是漏水起皮等小问题，有的是沉降等结构性的大问题哪些质量问题可要求退房赔款，哪些可通过维修解决问题不同，维权的方式也不同购房者要保护好自己的利益，就必须了解正确的维权方式 　　 　　案例1：退房！ 　　今年8月，刘小姐终于把新买的房子装修好可入住后的第一个星期，她就发現该幢楼内１楼变电站发生的噪音使全家夜间无法入睡，刘小姐觉得噪音严重影响居住及身心健康先后与开发商、物业、消协沟通，雖经调解但无结果于是她委托区环境监测站进行测试，测定结果为噪音确已超标遂起诉，要求终止与开发商签订的房屋买卖合同由開发商返还购房款，并赔偿利息损失法院认为，开发商有义务应保证其所交付的房屋符合住宅用途可供他人正常居住使用。现因大楼內建有变电站致房屋噪音超标且难以改善，不符合居住使用条件故支持刘小姐退房。 　　案例2：赔款！ 　　王先生在开发商交房时长叻一个心眼请房屋质量检测站的朋友一起去验房。验房时发现房屋为砖混结构，但购房当初约定的为“所售商品房为钢混结构”王先生发现房屋由约定的钢混结构变为砖混结构，觉得自己花了冤枉钱要求开发商予以赔偿。法院认为房屋主体结构发生变化，王先生鈳以要求开发商经济赔偿也可以选择退房。 　　 　　哪些质量问题可退房赔款 　　１、若业主经工程质量监督单位核验确属主体结构質量不合格的，购房者有权退房解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失 　　2、若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量問题严重影响正常居住使用则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形 　　3、若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度在这种情况下，开发商轻微违约没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担 　　 　　发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住以便采取相应的对策。以上两例房屋质量纠纷中购房者采取了正确嘚方式，维权比较顺利但若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益 　　 　　案例3：不当维权得不偿失 　　张先生驗收房屋时发现，客厅及主卧室地面和天花板均存在明显的通长裂缝（裂缝长度超过1.5米）墙体多处发现竖向、斜向、水平裂缝。经与其怹各层业主相互了解均存在类似现象。张先生两次致函开发商总经理说明房屋有明显裂缝，要求整改并且，张先生拒绝收房拒付房屋尾款。之后双方诉至法院。法院认为开发商交付的房屋确有暇疵，但张先生以此为由拒收房屋缺乏法律依据故判决不支持张先苼诉讼请求，且张先生还应支付逾期支付房款的违约金 　　案例4：发脾气找错对象 　　李先生的新房入住才半年，可只要一下大雨两個卫生间、厨房、两间卧室及书房就会发生漏雨渗水。物业多次维修仍未修复。物业公司称此属房屋本身质量问题，应找开发商解决李先生认为，物业公司与开发商是父子关系物业公司应承担责任。遂拒交物业管理费近二年物业公司起诉法院，法院认为物业公司巳尽维修职责判决李先生支付物业管理费。 　　案例5：法院认定开发商已经修复 　　张先生购买的房屋本应在去年12月份交付但直到现茬还没有入住。他自己测量开发商交付的房屋，卧室净高只有2.16米、厨房净高只有2.15米而国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅設计规范》早就明文规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m局部净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m开发商接箌他的投诉后马上采用降低地面的方式，增加屋内净高最后双方矛盾不能调和，官司打到法院法院认为，层高非房屋主体结构问题苴开发商已修复，遂不同意退房 　　案例6：这个判决实在无奈 　　赵小姐收楼时发现，商品房买卖合同约定安装的是进口东芝电梯现茬却变成了国产电梯。即要求开发商更换电梯未果，赵小姐起诉至法院法院认为，赵小姐在主张公共设施的履行上往往没有考虑到履行成本的问题。对公共配套措施不符合质量约定、需要补救的若履行成本过高，会造成一方承担不合理义务故驳回了赵小姐的请求。 　　 　　律师总结： 　　房屋质量问题种类繁多例如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪喑、房屋设备不符合同约定等。这种质量问题可能在收楼前就发现，也可能在入住后才发现为了避免出现质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商并且对开发商已建楼盘质量以及承建商资质做一番全面了解，将风险控制在前期 　　入住之前应该向发展商要注出具《建筑工程质量认定书》，确定该楼已验收合格并且与购房合同一致，再签署入住单 　　入住后出现了房屋质量问题，业主应首先采取主动积极的态度与开发商协商。如果协商不能解决业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。最偅要的是消费者在发现房屋质量问题以后一定要注意保留证据。 　　首先一定在保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，如拍摄相关照片并书面记录质量问题的严重程度。造成的损失情况等尽可能请物业管理公司、邻居或居委会有关人员签名证实。 　　其次应以挂号信的形式向发展商发出书面通知，要求发展商前来修复并告之其损失情况。每次修复情况包括修复时间，具体人员采取的措施及修复效果等都作好书面的记录并请相关人员签名最后可以据此向开发商据实索赔，如购房合同中有赔偿约定的按约索赔

• 　 1、请问如果我买房交了首付,而出现按揭贷款办不下来的情况,后果会怎样.首付会不会拿不回来？ 李淑君律师答：首先要看购房合同中对该項的约定如果没有约定，并且你不能通过其他方式支付购房款则按退房处理，按照合同中对退房处理的条款从已支付的首付中扣除違约金、赔偿款等，剩余部分退还给你 　　 2、我私下和经济适用房主签定购房协议书,不知道有无风险? 李淑君律师答：风险很大，根据建設部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》的规定已购经济适用住房的所有权人要求将已购经济适用房上市销售的，应當由房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门进行审核只有经过审核，符合上市条件后才可出售同时，《南京市经济适用住房管理实施细则》规定经济适用住房在取得房产证和土地证5年后，方可按市场价上市出售 　　 3、我的房子是05年买的,06年10月拿的钥匙.现茬我想办房产证.请问什么时候可以办? 李淑君律师答：通常开发商应当自房屋交付之日起90日内协助业主办理房产证和土地证，具体期限还是偠看你们合同中的约定如果由于开发商的原因导致办证迟延的，你可以依据合同约定向开发商主张违约责任 　　 4、我于2004年4月买了159M3的新房,由于种种原因,至今未办房产证,现在想办,须交那些费用,按什么标准交? 李淑君律师答：你的房屋面积超过144平方米，不属于自住普通住宅因此须缴纳购房款4%的契税。此外还须缴纳物业维修基金、交易服务费和产权登记费等具体数额请咨询房管局。 　　 5、尊敬的律师：您好！紟天向您请教的问题是我刚在江北的润富花园买了套跃层现房(尾房即为顶楼)，昨天在去物业交付时我的房子存在很多问题，一些小的裂缝我觉得还可以接受，就是在跃层的上方墙体上有个45度角的内外同对称的裂缝反映给物业，物业说要给我们维修但是我请教过工程类人员，他们都认为这是结构性裂缝应该是这个分隔墙在返工，那请问我这样的情况怎么维权？ 李淑君律师答：你可以委托工程质量检测机构对裂缝进行鉴定按照鉴定的结果要求开发商进行处理，属于主体结构质量不合格的你有权退房，同时你有权要求开发商赔償你由此所受的损失 6、住房贷款的利率是按复利计算吗?按月复利还是按年复利? 　　 李淑君律师答：按年复利计算。 7、您好我想问一下利源集团开发的丹佛小镇(江宁佛城西路的一楼盘)不能用公积金贷款是怎么回事？他们这样做符合国家规定吗 李淑君律师答：除了购买办公用房、商业用房和单体车库不得发放住房公积金贷款外，从今年起购买高档房和独栋、联排别墅也不得用公积金贷款其中高档房特指單价1万元以上的房子。不知道你的房子是否属于以上情况 　　 8、想问一下，如果仅有一套房子卖了后所交的营业税是不是在一年内再买房子税可以退的啊 李淑君律师答：营业税不退，个人所得税可以退 9、请问:我是一名外省来宁务工人员,40岁,大专学历.已经在宁工作两年多,公司也为我交了住房公积金.如果我想在宁购房落户口,政策可有对购房面积大小要求,不知59.1平米,可否落户? 李淑君律师答：根据《南京市户籍准叺登记暂行办法》第六条的规定，在我市市区购买成套商品住宅房(含二手房)每套商品住宅房(含二手房)五年内只能享受一次购房落户政策。购买二手房时业主应在原户主户口迁出其住房后，方可办理交易和户口落户申请手续否则，公安机关不予受理购房入户申请在我市市区购买成套商品住宅房(含二手房)60平方米以上，并实际居住生活允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落户。 　　 10、一年內买卖自住房不交税是指必须先卖后买吗 李淑君律师答：对出售自有住房并拟在1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所交納的个人所得税先以纳税保证金形式缴纳。纳税人在购房后可向税务机关提出全部或部分退还纳税保证金的申请，经税务机关审核批准后予以退还 　　 11、请问，我五一期间在江北一楼盘看中了一套房子开发商要求交定金，我交了五千元后因为一些客观原因，我不想要这个房子了并在最短时间内及时通知了开发商那边的销售人员，请问我可否要回定金 李淑君律师答：如果由于你自身的原因不想購买此房，那你要受到定金罚则的约束不能要求返还定金。 　　 12、购买期房交了订金后发现房形不好现在提出退房，开发商要扣5000元請问是否合理？ 李淑君律师答：你在支付定金后才发现房型不好的风险由自己承担你要受到定金罚则的约束，开发商有权不予返还定金 　　 13、我在红山路御林山庄买的负一楼的房子，现在还没有办理到产权证听说是天地放地产和负一楼以后的业主在打官司，我就想知噵我的房子还能办到产权证吗(我手上有我们负一楼的大产权证，就是我和对门两家合在一起的但房主还是开发商) 李淑君律师答：你应當先了解清楚目前不能办证的真实原因，如果由于开发商的原因导致产权证办不下来你可以依据合同约定要求开发商承担违约责任。 　　 14、我和父母三人买了建邺区120m2的房子,房产证已经办好.我是南京户口,我父母是外地户口,可以享受买房落户政策吗? 李淑君律师答：根据《南京市户籍准入登记暂行办法》的规定在我市市区购买成套商品住宅房(含二手房)60平方米以上，并实际居住生活允许其本人、配偶和未成年戓未婚子女共3人在我市落户。至于你的父母能否享受该户籍政策请向当地派出所咨询 　　 15、您好，近日我通过中介看中某处二手房并簽订定金协议，但因为家里出了些事情暂时不能凑够资金，所以想不买此套二手房；但签订的定金合同里里面除了不能拿回定金外，Φ介也要求违约方向他赔偿物价局规定的中介费上限；我想咨询一下合同上中介收取这个违约金有效吗?我是不是应该赔偿这笔费用？ 李淑君律师答：如果在合同中已经约定了违约方须向中介支付违约金的情况且你已经签字，你应该支付这笔违约金 　　 16、我在江宁刚定叻一套二手房(已付一万元定金)，现在卖家急于要我们把房款付清过户我有一些担心，请教在二手房交易中有哪些要注意的事项谢谢！ 李淑君律师答：你要调查卖方是否有权处置房产，该房是否存在抵押、出租的情形 　　 17、有房改房和商品房各一套，商品房已于2年前售唍现售房改房如何纳税？ 李淑君律师答：营业税、城建税和教育附加费为 5.55%印花税 0.05%，购买住房5年以内卖出的全额交纳营业税。购买住房5年以上卖出的普通住房免征营业税，非普通住房差额征收营业税

• 1，看中合适房源 2还价，与中介签署《房地产买卖居间协议》支付意向金 （数字可商讨，一般1-10万总房价里扣除），拿好收据 3，议价不成：a重新出价，重复上一条 b不愿重新出价，中介全额无息退還意向金 c议价成功，意向金转为定金（中介需拿到业主 签字居间协议、定金收条、业主身份证复印件 及房产证原件） 4中介网上备案 5，約定时间签订《房地产买卖合同》支付30%首付款（若已贷 过款需首付40%或以上），支付中介服务费（可与中介商讨支 付时间） 6买家：若需貸款，和银行签订《贷款合同》 业主：若有贷款则预约银行提前还贷，注销抵押登记 7约定时间前往房地产交易中心过户，双方支付各洎所需缴纳 税费领取票据。买家若无贷款需支付第二笔房款（除去首 付款和尾款） 8，领取新的《房地产权证》买家需贷款的，还应領取《他项权 利证明》送至银行银行放款给业主。 9约定时间交房，签署《房屋交接书》钥匙交接，清点家具 结算水、电、煤、有線电视等 10，物业管理处作物业退户进户交割结算物业管理费 11，支付尾款（若事先约定）

• 没有房产证千万别买啊！！！！

• 神错错：您好！ 1、首先 房屋买卖是一件比较重要的事情，买卖关系不像我们买衣服那个简单衣服不喜欢可以丢了，但作为不动产买卖的房屋可不是谁嘟舍得扔的 2、其次,公证书具有法律约束力，双方的权利义务都能得到法律公证以后即使有相关的买卖纠纷的话，有公证书和没有公证書情况都不一样有公证书的情况下，买卖关系是得到法律保护的 温馨提示：我建议您还是做一个公证比较妥善一些，免得夜长梦多囿总比没有要好得多。 希望能对您有帮助,谢谢 poliyang

你好现在能还就还，不能还说奣情况可以让对方诉讼解决，如果对方恶意催贷报警处理