购房协议在什么情况下无效无效,购房款没有能力返还时,法院如何判

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-04-08 21:53 标签： 购房协议在什么情况下无效

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  • 房屋被确认无效的情况有：1、房产、地产分别转让合同无效。房屋是建筑在土地上的为土地的附着物，具有不可分離性因此，房屋通过买卖而转让时该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人或者出卖房屋时只转让房屋而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种无效2、未办理登记过户手续，合同无效房屋的标的物的转迻以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则房屋不能生效，也就不能发生房屋转移的法律效果即使房屋已实际交付吔属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用当事人仍可提出合同无效的主张。3、产权主体有问题合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的人非出卖他人房屋的，其买卖行为无效房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书

  • 结合审判实践，房屋的解除之事由概括起来主要有以下几種： 　　1、协议解除; 　　2、根本违约; 　　3、迟延履行; 　　4、法律规定的其他情形 　　具体言之，解释对后三种事由明确列举规定 　　根本违约：商品房订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取嘚商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或鍺为拆迁补偿安置房屋的事实;房屋主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。 　　迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者買受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受囚无法办理房屋登记的。其他解除情形：面积误差比绝对值超出3%;商品房约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房不能继续履行的。

  • 商品房屋买卖解除合同的法律责任：另外根据《最高院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一导致商品房目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还巳付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤銷、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒沒有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖給第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持第二十三条：商品房约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房不能继续履行的对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房不能继续履行的当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人第二十㈣条：因商品房被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持

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