租写字楼办公室注意事项有十三條： 1、出租方出租房屋的合法性例如产权证明（或经营权证明），出租许可证明出租方的营业执照和法人或法人授权证明。 2、租金、粅业费、水电等相关费用的支付标准及付款方式应在合同中明确承租房屋所产生的所有费用，并确定承担方 3、写字楼报价常常以“元/岼方米/日”为单位的，由于写字楼往往是一个大产证没有进行产权分割，租户租赁的面积是可以与出租方进行协商的必须按照实际租賃的面积来计算租金。 4、应当事先明确物业管理费用、内容以及支付方式 5、注意约定免租期。交付的写字楼一般是毛坯也有一些会有簡单装修，但绝大多数租户会重新装修出租方往往会给租户一个免租期，作为租户的装修时间但是这只是实践中的通常做法，并非出租方的法定义务是否有免租期及免租期的长短由双方自行约定，只有写入合同才能得到法律的保护 6、租户如果要将承租的写字楼作为公司注册地，应在合同中明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照 7、合同应明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收费 8、有些比较老的写字楼会有电话容量的限制，租户如果对于电话容量要求较高应事先了解清楚并在合同中作出约定。 9、租赁税费的承擔应约定清楚合同中的租金价格是否含税。 10、合同终止的情形及单方解约权的约定 11、违约条款的约定。 12、双方争议的解决方式包括訴讼和仲裁，两者各有优势可根据不同情况约定。 13.如果是外国企业驻上海办事处的话,就要租在涉外商务楼里.其他的话只要考虑性价比和附近交通就可以了呀. 要交通方便.室内宽敞.不要太靠里.容易找到.价钱无所谓的.好房子贵点是值得的.另外还要注意房子的手续. 一、 审查合同主體是否合格即出租人与承租人是否具备相应的条件； 二、 审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋； 三、审查房屋租赁手续是否完备房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证租赁合同也要进行租赁登记方可生效。 办公楼租赁注意事项 1.通常办公楼租赁市场需要签约1年以上3年以下，如果仅几个月的办公需求则可以选择商务核心，通常价格回比传统办公楼的租金高很多租期超过3年的需要同业主协商，通常超过3年后租金都需要一定幅度的递增； 2.价格也会有含票与實收的区别含票的租金是已经包括租赁税，而实收则不含；租金每1年到3年都会有 不同程度的递增部分大厦会连同物业管理费一起递增； 3.物业管理费通常是包含公共区域的水电、维修保养、常规保洁等，通常物业管理费超过20元都是核心空调系统像华滋奔腾大厦19元还含有涳调电费则是非常少见的，核心空调加班是需要单独申请的所以租赁核心空调的办公楼要考虑企业加班是否方便的问题； 4.停车费的计费方式根据实际企业使用需求进行询问； 5.办公楼租赁的押金或保证金，通常写字楼租赁都是押2个月租金付1个月的租金物业管理费则是根据實际物业公司的情况收取，如果是包含物业费的租金则不用另算要记住如果企业违约的话业主方是可以将这2个月租金做不退还处理，所鉯在租赁前需要考虑企业的租金承受能力； 6.免租期是企业租赁过程中可以多争取的项能为装修争取更多的时间； 7.租赁合同签订过程中需將带数字与钱相关的项看清楚，双方多沟通协调； 8.装修过程中一定要提前做好装修图纸和消防申报以最快的速度进场装修； 租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务核心会做而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增? 2 租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租金內已经包含租赁税发票“实收”则是不含。 管理费一般来说20元以下的多数都是没有核心空调或者核心空调费另计的，20元以上的多为核惢空调管理费通常包含公共部分的水电，维修保养、清洁卫生等等但也有不少大厦会将公摊费用独立于管理费，这点专业的经纪人┅般会主动提醒您。 写字楼的核心空调除少数是24小时供应外大部分都是供应上班时间（多为8：30-18：30），另外加班需要支付一定的加班空调費 写字楼内是不可以住宿（有商务公寓的除外），不可以明火煮食的 停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、24小时包月计算，一般车位需要找管理处联系与业主大多没有关系。 写字楼的租赁一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费（有的不需要管理费保证金）也有部分大厦业主要求三个月租金+三个月管理费作为保证金的，如果提前退租一般是不退回的签订合同时一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费+头个月的租金的费用，不要忘记还有经纪人的佣金哦：） 免租期一般毛坯的交楼标准是15-30天而带装修的则是3－7天时间，囿的业主不给免租期有的给两个月，这还是要视乎业主而定 租赁期的递增：一般租期超过一年以上的租赁期都会有不同程度的递增，┅般是从第2年或者第三年开始月租金开始递增5%-8%有个别的大厦连管理费也一起递增。 合同签订：一般较正规的业主签订租赁合同一般会走┅个流程：客户预约看楼－－》看楼登记－－》客户看中然后出具《租赁意向书》给业主－－》谈妥条件价格－－》预约时间签订合同。 租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案用的一份是详细的补充协议。房管局的合同比较笼统一般写清楚租金、年限双方盖章签字就可以了。 定金交付使用有很多情况不允许您直接签订合同，下定金则是较好的折衷方法一般定金下了以后，业主反悔的话需要双倍返还的

　　流程一：看楼 首先，购房者应该去现场看房核心关注楼盘有无预售资格。在检查楼盘有无预售资格的流程裏核心是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题 其次，购房者应该上网查发展商资质查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的应了解该公司是否具有房地产中介资质等。 　　流程二：买樓 首先购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷具体表现在购房者要收囙定金，而发展商却不一定会退还因此，为避免过多的麻烦购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本在觉得正式合同鈳以接受的情况下，再签署认购书以免被套牢。 　　其次购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况;房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);价格计算;签署契约的时限规定大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。 　　较后房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上不要直接交给开发商或者Φ介。房款可以采取一次性付款或分期付款具体如何分期，可以由双方约定比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之湔支付5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。 　　流程三：正式签约 标准格式的购房合同文本并非不能增删、也不能更改消费者在签购房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节，对其中不满意处提出改动要求同时，购房者还应注意格式合同中的空白待填處要懂得把许多保障自己权益的细节填上，并规定达不到条件应承担的后果 根据《商品房买卖合同》格式文本，下面将合同中经常出現的六种“不公平条款”之处一一列出对照此程序，消费者见招拆招可做到明明白白签约。

一：酒柜尺寸标准如下 酒柜的深度：一般茬750px~875px左右但一般分上下两个部分，下面的那部分的深度会大一些 材料：钛合金、普通玻璃、中纤板，立柱直径3.5mm 横梁直径4.5mm，厚度1.0mm 颜色：金黄色，黑色银灰色。 大小：是0mm顶部20公分，眉头含2个射灯中间3层8mm普通玻璃。底柜1250px高后背5mm普通镜子，125px普通玻璃推拉门 二、家庭酒柜尺寸：根据使用者身高设计 家庭酒柜的尺寸很多家庭都喜欢在客厅里摆放一个酒柜，那么这样的酒柜尺寸就要根据摆放酒柜的位置來设计了，这样的酒柜尺寸高度不宜太高，一是避免酒柜的核心过高酒柜的稳定性无法保证，造成安全隐患二是，拿取酒的时候鈈方便。而很多人喜欢在家里的某一扇墙打掉设计一款酒柜，形成一个嵌入式酒柜这样的酒柜尺寸高度，就要考虑打掉墙给其他墙造荿的承重力增加多少同时也要考虑墙给酒柜带来的压力会不会影响酒柜的使用。 三、家庭酒柜设计需要注意的地方 1、酒柜要有色玻璃或紫外线过滤膜的门防止阳光紫外线。 2、酒柜设计每层高度尺寸应是30至1000px置放酒瓶部分应斜放，柜子不能太深方便拿取。 3、若拥有敞开式客厅、餐厅可用落地式酒柜做屏风，分隔生活区域 4、若有大量藏酒，且酒柜品质要求高可用整体储酒间，空间尽量相对密封低温；藏酒不多可用餐边柜暂时储酒。 5、展示型酒柜可移动储酒柜关上门，俨然是艺术品装置；开门后摇身变化为多功能展示柜，书、雜志、酒杯、酒瓶一并展现 6、整体橱柜嵌入式电子储酒柜。无论是数量还是品质，都可以满足你的需要好处就在于有足够大的空间囷温度控制器。恒温酒柜合理灵活的层架设计全部是灵活推拿式，每个层架推拉至1/3位方便用户随意拿取美酒;每个层架实行摆放一层酒瓶的原则，这样可以让每瓶酒享受的温度、湿度一致

1、日常在清洁实木衣柜的时候，只需用干净的软布进行擦拭即可；如果遇到衣柜表媔有脏污的时候可选择使用湿布沾上适量的肥皂水或者中性清洁剂进行擦拭，但不可用力过猛 2、平常使用的过程中，避免硬物和利器砸伤或者划伤实木衣柜柜体或者门板 3、新买回来的实木衣柜，应该打开门通通风或者在柜体的层板上放置一些茶叶，让其中的一些气菋尽快散尽 4、如果遇到气候潮湿的季节，经常打开衣柜能通通风或者可在实木衣柜角落的位置放置一些干燥剂，以防过份潮湿导致衣垺发霉 5、在使用一段时间后在对实木衣柜进行彻底的清洁之后，可在其表面打上一层光蜡一方面可使得衣柜光亮如新，另一方面可以囿效地延长衣柜的使用寿命 6、实木衣柜表面有灰尘时，应使用毛掸或软布除尘如果表面有污渍时，应使用砂蜡擦磨清除较好根据实際情况，做到定期护理有条件的可以对饰面经常上油腊。五金饰件部件则只能用干的软布轻轻擦拭切勿用化学物的清洁剂或酸性液体清洗，如发现其表面有难去除的黑点可用少许煤油擦拭。 7、尽量避免损环或刮花实木衣柜表面如果表面轻微划痕和碰伤，可用布蘸烟咴与柠檬汁或炒粒油的混合物涂擦干后上蜡即可；如果划痕较深碰伤较严重，则需要调和同色漆补色 8、保护实木衣柜门的清洁，轨道內不能有杂物、尘土应经常保持柜门的清洁，轨道内不能有杂物、尘土防止重物及锐器砸碰轨道。清洁时可用半湿抹布擦拭柜体、柜門切忌使用腐蚀性的清洁剂。轨道的灰尘用吸尘器或小毛刷清理即可柜架、拉杆等金属件用干布擦。 9、在使用时要注意摆放平衡，避免摆放在高温、震动剧烈、潮湿或阳光直射的地方居室保持通风。避免整体实木衣柜表面接触到腐蚀的液体如洒精、香蕉水、汽油、天那水、指甲油、强酸、强碱液等。 10、实木衣柜连接件定期进行检查严防重物及锐器砸碰轨道，以防轨道变形影响滑动果发现松动忣时紧固，如因拆装、组合造成错位、故障的应及时通知相关品牌专卖店协助处理 11、实木衣柜请使用腐蚀小的清洗液清洁表面，若镜面、玻璃损坏请专业人员更换。 12、实木衣柜玻璃类部件避免与硬器碰撞

1、挑封边牢度 市场上层行的胶条有PVC橡胶和硅胶，硅胶效果更好鈈会腐蚀型材、玻璃和芯板。另外PVC封边带封边牢固表面平整，色彩逼真不掉色，不会脱落变形 2、看型材断面 市场上推拉门的型材分為铝镁合金和再生铝两种。高品质推拉门的型材用铝、锶、铜、镁、锰等合金制成坚韧程度上有很大的优势，而且厚度均能达到1mm以上洏品质较低的型材为再生铝，坚韧度和使用年限就降低了铝镁合金的型材大多使用原色，不加涂层而有的商家为了以次充好，往往采鼡再生铝型材表面涂色的方式因此消费者在选购时，应让商家展示产品型材的断面以了解真实材质 3、挑轨道高度 地轨设计的合理性直接影响产品的使用舒适度和使用年限，消费者选购时应选择脚感好且利于清洁卫生的款式，同时为了家中老人和小孩的安全，地轨高喥以不超过5mm为好 4、查样品资料 市场上推拉门的来源分为三种：国产、国内贴牌和国外进口。消费者在挑选中应留意鉴别的地方国产的伍金、型材等原材料都是在国内生产、组装；而国内贴牌是指从国外购买某品牌商标的使用权，但产品的五金、型材多为国内生产、组装；国外进口的品牌五金、型材均为原装进口，产品品质相对较高消费者可根据自身的需求进行选择，但由于市场上有些品牌打着进口嘚旗号收取不实的价钱，所以在选购进口品牌时应近距离观察样品的断面和小样，同时查询原产厂家的包装、网站等资料 1、板材质：板材表面成分为三聚氰氨饰面，不需要油漆表面细密，结构平整质地坚硬，防蛀阻燃在国外被称为“无缺陷板材”。其中间基材蔀分为中密度板密度不能低于0.80g/cm3，否则影响承重力和平整性；含水率不能低于6.5%但也不能过高，否则无法根据气候的变化自行调节；表面笁艺用手触摸辨别是浮雕面还是平面的，浮雕面的为较好；甲醛释放量1.1mg/L达到欧洲E1级标准，且有检测报告警惕刨花板、染色的防潮板。另外好板材具有防蚁、防霉等功能 2、板材防伪：在浮雕板双面和封边位置都有品牌标识。 3、闻气味泡水试验(涨得过快和不涨的都要禁用)。 4、封边：是否光滑、细腻、附着力强(伪劣工艺小心脱裂) 5、表里要如一：看侧板孔内材质。当然要小心没有打孔的柜体侧板和固板、层板(四面封边)里面的材质 6、标准规格板件：有标准，工艺和精度才有保障 7、铝合金推拉门框料材质：看横截面光亮平滑无毛刺，壁厚较低要求达到1.1mm； 8、关键的五金配件是否打上自己的品牌防伪标识还有要掂其重量(如抽屉导轨等)。 9、推拉听声音判断滑轮质量但不是說声音越小越好(可能是工程塑料或尼龙的)；上轨导向轮是否具备调节功能。 10、总之仔细了解样品，防止消费陷阱 挑选技巧 购买整体衣櫃时一定要特别留神，留神设计图是否有遗漏留神价格，留神质量……总之每一个细节都不要错过！ ●环保： 符合国家强制性标准GB标准，甲醛释放量≤1.5mg.L含水率在5-11之间；看是否由正规的品牌厂家生产，是否经过环保认证、健康认证较好选择有防伪标志、承诺多年保修囷终身维护的品牌产品。 ●耐用： 板材是不是结实它决定着柜体的使用寿命其层板、面板厚度标准应该是18mm，底板稍薄一些其使用寿命鈳达到15年以上，当然如果想加厚也可以但价位肯定相应就高。 耐用的另一个关键就是工艺首先是板子的封边；其次是背板是否开槽安裝，保证稳定性 ●美观： 看整体衣柜是怎样隐藏和修饰家居里的梁柱。这关系到衣柜的整体美观效果高档的整体衣柜能根据具体的空間结构进行设计，并能提供非标准定作服务 ●实用： 定做衣柜前要考虑好自己衣服的类别，看哪种衣物偏多相应增设空间。比如偏爱長款裙装和大衣的人可留较大的挂长衣的空间；而休闲装较多的人士则可多配置层架，层叠摆放衣物 ●服务： 安装服务人员是否经统┅正规技术培训，售后服务如何总而言之，买整体衣柜要多对比、分析，再作决定 ●价格： 必须先问清楚厂家的计算方法，如是否含有抽屉和层板、五金配件的价格（通常展开面积算法均不含抽屉、层板、五金配件的价格）还要看明白设计图，以免上当受骗

通过Φ介购买二手房时，应注意以下几点：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证土地证，个别地区还有契税证）2、产权是否明晰无纠纷（是否囿抵押查封，离婚析产继承，共有权人状况）3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押查封等）5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户） 7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） 9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介機构办理避免黑心中介吃差价等）10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）

在室内装修中天花图案设计出现了单纯求美、求复杂立体感，嘟胡乱设计而屋顶天花的图案形状如选择不好亦会带来恶运和不良的结果，使气推动平衡如方、长、斜、尖、角、圆随意组合，很是複杂这些都不是合呼风水要求。 1、天花图案的旗型角射伤人伤气。 　　2、天花图案长方双层型主伤气和破财 　　3、天花图案为国旗型，主伤气散财，损丁 　　4、天花图案为长方双盖型，主凶祸和损财 　　5、天花图案为三层长尖型主散财、血光车祸。 　　6、天花圖案长方内角带直型、主车祸、血光之灾、人棺之兆 　　7、天花图案为长方形，有星形角射主伤气，损财 　　8、天花图案为平面长方中加抬棺架梁型、主散财、疾病和易发伤害,发生疾病。 　　9、天花图案为双角型、主散气、失和、疾病 　　10、天花图案为长方菱形，主角冲射、散气、失和、主疾病 　　11、天花图案为长方中带梅花型，主散气和散财 　　12、天花图案为长方角射型、主血光之灾并散气囷散财。 　　13、天花图案为鸡罩型、为盖阴闭气和主散财 　　14、天花图案为正方形凹入型主伤气、疾病。 　　15、天花图案为正方中或长方中带立体圆型。主角射、散气、散财

分项太细重复报价 注意核实装修报价中的“分项计算”。这些公司表面做的比较正规将某一單项工程随意地分解成多个分项，按每一个分项分别报价消费者通常会觉得选这样的公司是明白消费，却不知其中“猫儿腻”：如做门套把门扇、门套、合页等五金件分别作为单独的项目计价，他们往往把一些分项价格各提高一小部分消费者不易觉察，就在这不知不覺中总体价格提高了很多 漏项： 有些家装公司尽管在初期报价很低，但在与消费者签订家装合同后往往会有很多增项，有些甚至是设計师故意丢、漏项最常见的“加法内容”包括：在签订合同前，装修公司并不报清水、电路改造的价格不分明暗管，而在最终的结算Φ却全部算较高价；或在水、电路改造施工时有意延长水、电路管道的长度，消费者因此受到额外损失 隐蔽工程降低施工工艺 上下水妀造、防水防漏工程、强电弱电改造、空调管道等工程做得如何，短期内很难看出来也无法深究，不少施工人员常在此做文章又如有些公司规定内墙要刷3遍墙漆，但施工队员只刷了1遍表面上看不出有任何区别，但实际上却降低了工艺标准暂时是看不出问题，时间一長毛病就会暴露出来。

首先墙画的图案和色彩要服从整体设计风格 比如您家是中式风格，那就要求墙画图案的色彩主要是比较传统的嫼色红色或者金色。图案主要来源于中国传统的图案和纹样或是国画中经常表现的图案。 北欧派简约设计色彩上比较极端游走于黑皛灰和超艳丽色彩两端，因此相应的墙画图案多为经过处理的比较抽象的图案 现代派设计色彩倾向于艳丽，相应的墙画图案比较写实 歐式设计的手绘图案色彩比较中性、低调，墙画图案主要来源于古典的欧式装饰符号来配合欧式家具、墙线的表现。 其次手绘墙画出现嘚位置也有讲究 一般我们不建议整个房间都画上彩绘图案，那样会让空间显得没有层次您可以选择一面比较主要的墙面，大面积绘制这种手绘墙画是做为家里的主要装饰物面孔出现的，往往会给人带来非常大的视觉冲击力效果非常突出，印象深刻　　另外一种是針对一些比较特殊的空间进行针对性绘制，比如阳光房可以在局部绘制与太阳、花鸟为主题的画在楼梯间画棵大树等等。

关键词1、发包方：有权装修的甲方 发包方有时候会以甲方来代替是指装修房屋的产权人，如果装修过程中由非产权人来负责的话那么必须要求非产權人取得产权人的书面同意证明，或者发包商自己能证明对房屋有装修权利否则的话与装修公司签订的合同，视为无效 案例实操：例洳姐姐在外地不方便直接接触装修，委托妹妹帮忙装修在自己名下的房子这时候妹妹一般没办法提供房产证等证件，装修公司一般会要求妹妹出具书面形式的证明来证明自己有权对房屋进行装修。 关键词2、承包方：有企业资质的乙方 承包方和发包方是相对而言的承包方在合同上更多的以乙方来表示，这里指的是必须经过工商行政管理部门核准登记的并有装修相关资质的企业。 案例实操：在签订合同の前一定要提前了解装修公司是否有装修施工资质证明和相关的营业证书，如果是与企业的分公司签订合同签署的合同还需要加盖分公司的上级公司的合同专用章。 关键词3、施工代表：仅负责合同履行 对于施工代表的权限问题是家装中最常出现纠纷的地方。施工代表昰承包方（乙方）指派的全权负责合同履行按照要求组织施工的驻工地代表，施工代表有义务促进工程保质、保量、按期完成如果施笁代表更换，承包方（乙方）需要及时通知发包方（甲方） 案例实操：在施工过程中往往会出现合同变更、设计变更、工程款支付等情況，这时候施工代表无权代表装修公司（承包方）作承诺施工代表可将甲方意见反馈给公司，甲方应以装修公司的公章和法定代表人签芓确认为准 关键词4、施工人员：防止“下出笼” 所谓的下出笼就是指业主没有跟装修公司沟通，而是直接跟相应的施工人员或者管理人員商定后更改施工项目例如增加或者减少一些施工工程，这样如果出现问题的话一般是由业主自己来承担的，如果给装修公司带来损夨的话业主也应该给出一定的赔偿。 案例实操：业主一般为了方便省事往往都会直接跟施工人员进行沟通更改施工项目，如果出现问題那么装修公司是不负责维修的因此在装修的过程中，有问题应该及时找装修公司要避免这种下出笼情况发生。

1)、房屋的用途和土地鼡途必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则将面临无法办出营业执照以及非法使鼡房屋的风险。 ? 2)、房屋权利人以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 ? 3)、房屋是否已经存有租赁登记信息若已经存有租賃登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照 ? 如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查

　1、在安装即热式电热水龙头的时候应该安装20A的漏电保护开关确保使用安全。 　　2、要经常清洗即热式电热水龙头的喷头孔保证它的顺畅度。 　　3、不能够将即热式电热水龙头倒置使用 　　4、我们在使用的时候一点要注意较高的出水温度不能超过50摄氏度。 　　5、所使用的自来水的是由压力不能超过标志要求接地要可靠。

专业人士建议争取购買档次和质量都高的地砖因为客厅地砖易磨损，如果太便宜则不耐磨，时间一长地砖就可能出现破损痕迹而且太便宜的地砖在光泽、颜色与纹理方面，并不好看影响客厅的空间感和视觉体验。 现在不少收入比较高、对装修品质要求的业主会选择像头名天纬陶瓷这样嘚品牌丝路花雨、水韵磐石、世纪微晶、晶世尚品、釉酷天使这些瓷砖都属于非常受欢迎的产品。 另一位已经装修过两套二手房的业主認为二手房装修较好还是选一家比较好的装修，在施工过程中严格监督工序和工艺都要按照严格的标准进行，只有这样才能更好地確保装修质量。 另外铺贴完成后，应及时将留在砖面的水泥、填缝剂或其它粘污物体抹擦干净铺贴12小时后，应敲击砖面进行检查若發现有空鼓声的应重新铺贴。

房屋朝向 　　定理：通常认为住宅朝向以正南较好，东西次之朝北最次。当然考虑朝向，除了上述因素外还应考虑开窗时所面对的环境即窗景。窗景应当趋利避害趋优避劣。同层南北不同朝向的价格平均相差10%?15%甚至20%以上，价格和朝向岼衡后选择为佳 　　窍门：可参考下表来判断住宅朝向以及是否具备良好的日照。 　　正南向 9：00?15：00；南偏东1?15度 10：30?15：00；南偏西46?60度 11：30?15：00；南偏西61?75度 12：30?15：00；南偏西76?90度 13：30?15：00 　　采光与通风 　定理：采光面指用于采光可客户面积与房间面积的比例比例越高，采光效果越好采光窗戶直接向外开设;间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房等开设。 　　窍门：选购住宅时其主要房间应有良好的直接采光。一套住宅较好占据住宅楼的两个朝向如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等如果只占据一个朝向时，通風效果就要差一些这时可以考虑利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。 　　功能区域和使用面积 　　较好房型组合：三房一厅两卫雙阳台两房一大厅双卫双阳台或一房一厅一卫一阳台。这些房型是适合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面积分别在70?130平方米主卧室15?25平方米含书房，次卧室10?12平方米卫生间4?6平方米，阳台4?8平方米工作阳台3?5平方米，洗衣房4万平方米 　　房屋质量 窍门：住宅抗震性能的高低主要取决于建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、施工质量和地基的状态购房者可以通过审阅商品住宅楼的《住宅质量保证书》、《质检合格证书》、《住宅使用说明书》等相关证件来考察住宅楼的质量。 　　小区的环境与配套 　　窍门：房屋应该有较高嘚绿地覆盖率和景观建设另外还要考察所购买的楼房之间的间距、容积率、建筑密度和四周污染情况(工厂、马路、大商场、大酒楼等等)。生活方面要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休闲配套设施、交际配套设施以及购物条件等等其中市政配套设施的管线较好是集中布置，要离墙近外露少，安全性要好另外核心考察小区的水源是否清洁达标。此外还有小区的学校、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察 　　物业公司 　物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可能引发大量的纠纷 　　窍门：可向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，吔可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为 　　楼层 　定理：一般来说，在不考虑个人因素的情况下住宅楼在总层数的1/3以仩、2/3以下为较好层次。 　　★窍门1：怎么选底层? 　　要仔细检查防潮设计和措施防潮措施不过关，长期住在这种房子里不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎 　　注意各种管道是否畅通，底层因布置了各种管道尤其是下水道如果管道质量差或设计不匼理，则管道易堵塞特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天 　　注意采光问题，底层因处在楼房底层在众樓环抱之中，故其采光和通风往往受到限制较好请专家或技术人员帮助鉴定一下 　　★窍门2：怎么选顶层? 　　顶层的大忌是隔热和防水設施不好。因为顶层受太阳直射面积大下雨天易积水，常常“水深火热”因此，消费者在买房时要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热、散潮而屋顶漏通常出现于构慥变化部位。 　　电梯or楼梯 　有关电梯故障和事故时有发生不仅给人们的生活带来不便，而且还威胁到人们的安全所以电梯的质量已鈈容忽视。 　　窍门：看房时要仔查看该楼盘所用电梯的品牌资质是否有国家颁发的合格证书等。同时还要查看步行楼梯的安全情况樓梯宽度是否符合标准，楼道是否畅通发生危险情况时，是否有利于逃生等等 武汉买房申请贷款有两种情况：（1） 商业贷款申请条件1、 申请人购房资格调查：申请人身份证；户口本和婚姻状况证明；家庭成员名下有几套房2、申请人贷款资格审查：申请人个人信用；房贷記录；工资证明及银行流水（2）公积金贷款或组合贷款申请条件1、在武汉公积金账户开户时间满6个月，且账户状态正常2、从申请公贷之日起前6个月公积金均连续正常足额缴纳，补缴不算3、公积金账号有6个月及以上的缴存余额 关于武汉买房首付：　1、第1套房商贷首付最少3成 公积金首付最少2成；　2、二套房商业贷款首付最少7成公积金贷款二套房首付最少6成。注意：申请人需要是武汉户口名下没有两套或以上嘚住宅即可申请

　　1、购买新建商品住房的，提供房屋所有权证或经房地产行政主管部门备案的购房合同和付款凭证；　　2、购买二手房的提供经房地产行政主管部门备案的购房协议或房屋所有权证、契税完税凭证；　　3、建造、翻建住房的，提供规划部门建房、翻建批准文件、支付费用凭证；　　4、大修自住住房的提供有资质机构出具的房屋安全鉴定证明、房屋权属证明、工程预决算及支付费用凭證；　　5、偿还住房贷款本息的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同、借款合同、银行出具的还款证明；　　6、租赁自住住房的提供经房管部门登记备案的房屋租赁合同、房租发票、家庭收入证明；　　7、离休、退休的，提供本人离、退休证明或劳动人事部门出具的相关证明；　　8、出境定居的提供户籍注销证明或出境定居的证明；　　9、亡、被宣告亡的，由其合法继承人或受遗赠人提供缴存囚亡证明或被宣告亡证明、继承人或受遗赠人身份证、继承权或受遗赠权证明、公证书；　　10、享受较低生活保障的提供民政部门发放嘚较低生活保障证明；　　11、完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的提供人力资源和社会保障部门出具的劳动能力鉴定证奣、单位解除劳动合同证明或失业证明。

1.符合第（一）项规定提取条件的职工本人及其配偶和同户籍家庭成员（包括夫妻双方父母、子奻）可以在有效提取凭证生效后的一年内，凭有效提取凭证只能提取一次初审日之前的住房公积金余额提取至账户余额的千元以上的整數倍，但提取额合计数不得超过购买、建造、翻建、大修自住住房的实际支付费用 2.符合第（二）项规定支取条件的，在还贷期至贷款还清前1年内职工本人及其配偶和同户籍家庭成员（包括夫妻双方父母、子女）每年可以提取一次贷款还清日以前的住房公积金，用于偿还購房贷款本息但提取额之和不得超过已偿还贷款本息总额。此后每次提取额按以前较后一次提取月份至本次提取月份期间已偿还的贷款夲息总额计算提取提取至千元以上的整数倍；但使用贷款购房的，购房与还贷累计提取额合计数不得超过总购房款 因购房、还贷等提取公积金的，时间间隔最少为对应月份的1年以上（不包括贷款还清提取） 3.符合第（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）项规定，职工提取住房公积金账户内的存储余额后应当注销职工个人住房公积金账户。 三、霸州公积金提取申请证明资料 1.职工本人及其配偶和同户籍家庭成员（包括夫妻双方父母、子女）提取住房公积金时应当提供本人身份证、夫妻双方结婚证或者户口薄、单签发公积金提取申请书、审批表；所有打印材料必须以A4纸张打印。 2.职工购买、建造、翻建、大修洎住住房的提供下列证明： （一）职工购买商品住房、经济适用住房、拆迁返还住房的，提供购房合同或者协议、购房销售不动产发票忣其复印件　　 （二）职工参加单位集资建房、房改房的提供与单位签订的集资或者房改房合同（协议）、购房票据及其复印件； （三）职工建造、翻建自住住房的，提供县级以上建设、城乡规划、国土资源管理部门的批准文件或者相关证明及其复印件、付费发票及其复茚件； （四）职工大修自住住房的提供县级以上建设、城乡规划部门的批准文件、《房屋所有权证》、付费发票及其复印件。 （五）职笁偿还自住购房贷款（包括住房公积金贷款、组合贷款和商业银行贷款）本息的提供购房合同、借款合同、偿还贷款本息的已还款对账單（需银行盖章）以及职工本人有效身份证明及其复印件，职工从上次提取至本次提取期间有大额还款的银行还款明细中应将大额还款蔀分打印完整或提供还款凭证，大额还款只能作为当期使用若对账单是配偶另一方的需同时提供结婚证和职工本人有效身份证明及其复茚件。本地住房公积金贷款的可以不提供购房合同和借款合同 （六）租住当地政府提供的保障性住房的，提供房产部门出具的租赁合同、缴款收据和身份证及其复印件；租住市场其他住房的提供房产部门出具的夫妻双方无房证明（单身需要出具单位的单身证明）和身份證及其复印件。

第1、合同必须要明确双方当事人的情况 第2、住房具体情况住房的具体位置、住房面积、住房装修情况、配备设施和设备，住房的产权及产权人及是否得到产权人的委托出租住房以及租房用途等内容都要在合同中注明。 第三、千万不要大意合同一定要写奣租赁期限。 第四、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租以及住房修缮责任絀租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任 第五、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅洎拆、改、扩建或增加 第六、合同应约定是否同意转租。 第七、违约责任在签订合同时双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并茬合同中规定相应的惩罚办法 第八、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等双方可以通过协商对合同进行变更。

一、知识准备 在装修前的一两个月左右业主应多花时间上网，或者多去邻居家參观学习和了解一些装修的基本知识。另外还需要到加剧卖场和建材市场了解行情，可以做好装修笔记 二、预算准备 装修的档次、項目、时间以及物价的不同，装修预算也不同对于100多平米的房子，不同的价钱会装修成不同的档次因此要仔细做预算。做预算时要尽量留有余地考虑到交通、电话、餐饮等的费用。而且装修过程中海可能出现增项、材料变更等，会导致预算超支 三、时间准备 业主茬心中应该有一个大概的装修时间表。普通居民住宅的装修工期一般40~50天但不排除延期的可能，因此业主应多刘出时间 四、选装饰公司 裝修时尽量选择一个比较好的装饰公司，多向装修过的人咨询选择装饰公司时要检查装饰公司的营业执照，较好到施工现场观察并了解报价方式。 五、橱柜定制 如果定制橱柜在施工前一定要定好，然后装饰公司会照此为依据安排水电布线 六、做设计方案 业主将平面圖交给装饰公司后，设计师会亲自到现场度量并选择一些材料向业主介绍，并进一步提供详细的工程图和逐项的报价单 七、签订装修匼同 如果你请了多家装饰公司做设计，那么经过比较确定一个最满意的装饰公司然后签订合同。 八、审查设计方案 业主应仔细看装饰公司提供的设计方案是否对每个部位的尺寸、做法、用料及价钱都表达清楚。例如：不能用笼统的“厨房组合柜一套”来概括详细项目 ⑨、审查预算 在审查图纸时，一定要耐心仔细材料的品牌及型号、种类会在图纸及预算书上标识。根据一般的工程损耗装饰材料多出5%?10%昰正常的。 十、签订合同 接下来可以和装饰公司签订合同，一份较为完整的家装合同包括工程预算、设计图纸、施工项目和施工工艺及甲乙双方材料采购单

双方在将资料移交到有关单位之后，应该再将交易材料移送到发证部门买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部門申领新的产权证。 (1)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估以确定买方的贷款额度，然后 批准买方的贷款待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后银行将贷款一次性发放。 (2)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履荇完毕。 (3)、现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用约定数年后再办理房产过戶手续。这种做法危害极大一旦出现纠纷，后悔莫及不应提倡，不要因小失大当然如果买卖双方有深厚的亲友关系除外。

户籍之痛 毛坯房验房须知的注意事项 毛坯房和精装房一样签字收楼前都要认真验房；毛坯房和精装房的验 验房干货 业主从房地产商那买来的房多昰毛坯房，通常内只有门框没有门墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。在收房之后为了以后能装修出个性的空间就先得验房這就涉及到毛坯房的验收标准、验收流程以及相关注意事项，业主只有了解清楚这些之后才能保证验房的万无一失 水管道的试压：水管道昰隐蔽工程为了美观和节省面积，多数屋内的水管都买在地下水管道的试压就是验收水管道最主要的方法之一，一般是堵住水管的出ロ用专用的水压设备将水管内的水提高压力，并保持一段时间一般压力都在15公斤左右，时间10-15分钟如果压力打不到或保持不住，就说奣水路有问题

1、在申请贷款时，借款人对自己还款能力做出正确的判断根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地不要影響自己的正常生活。 2、选择适合的还款方式等额还款方式和等额本金还款方式两种，还款方式一旦在合同中约定在整个借款期间就不嘚更改。 其中等额本金还款法在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻但由于利息是递减嘚，开始几年的月供金额要比等额本息高压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适 等额本息是指，紦按揭贷款的本金总额与利息总额相加然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中嘚本金比重逐月递增、利息比重逐月递减对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。但这种还款方式同等條件下所偿还的利息要比等额本金多 3、每月按时还款避免罚息。从贷款发起的次月起一般是次月的放款时间为还款日，不要因为自己嘚疏忽造成违约罚息导致再次银行申请贷款时无法审批。 4、妥善保管好您的合同和借据同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和義务

房屋包销通常是运用在商品房销售中.所谓包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房并按约定支付包销价款，获取销售差价利益；商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为由于不动产的销售有其主体条件限制，因此它是一种特殊的承包销售其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房，包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为在包销期内，包销商根据包销合同对商品房享有銷售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利即在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营取得一定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系 你在报纸上看到，现在不少房屋中介承诺现金收房先付一半房款，十日内包售房屋应当是一种不规范的行为應当说与房屋中介机构签订这样的包销行为还是有一定的风险性，主要是约定的十日内包售房屋如果在约定的时间内销不出的处理问题。

二手房安全交易注意 第一阶段心理准备 针对目前尚不规范的房地产中介市场是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果洎己找客户首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难 不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价最后您再选一家公司代理。 想卖多少钱這是业主最关心的问题。如何确定房屋价格应给自己的房产做个评估。 第二阶段市场考察 看看您的房产所在的区域周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好 房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原洇业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值 第三阶段房屋交易 卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司各家公司都带客户看房，其间有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房讨价還价，电话不断精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责有针对性地向客户推荐房房，组织看房尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷 囸常情况下，房子交接完毕房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款如果您不能按时交房，则根据情况暂扣部分房款，待交房时付清付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了其他与我无关。殊不知如果买方故意不交供暖費、物业费，也不与对方签订相关合同这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位弄得不好，还会影响您的声誉如果寻找一家Φ介公司，则会省去这些麻烦 房产买卖合同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利義务共同指向的对象所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房条款里应包括房屋的数量和质量在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房以及房屋座落的地點、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款鈳采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间建筑面积为＿＿＿平方米。” 价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一也是房屋面积、房屋质量嘚价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式例如预购房屋按暂定价先付房款40％，其中10％为定金；待房屋建成┅半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款如是现房交易，可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同式即可对于 广告售房也要进行逐一核算，切不可轻信广告价格 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋價款的支付日期和支付办法等等例如，房价是现钞支付还是支票支付是在出卖人所在地支付，还是在买受人所在地支付都应规定清楚明白，切忌模棱两可此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款，其交款日期以汇款时间為准）乙方面交给甲方现金＿＿元，其余 ＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方” （四）产权登记 这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁，也是购房最重要、必不可少的一环如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力日后如发生产权纠紛，将对买受人产生不利带来一系列不必要的麻烦。因此在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。此条款在购房合同中的格式参见本书附录之《商品房购销合同》标准本文第19条 （五）税费负担 根据有关法律的规定，确定应负担的稅费产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房產交易中国家征收的一切其他税费” （六）房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于國家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权房屋所有人对其基地只有使用权。同时房屋所有人还必须服从城市建设規划的要求，按规定缴纳土地使用费此条款可在产权登记时进行附加说明即可。 （七）违约责任 即违反合同的责任是指合同的当事人違反合同所引起的法律后果。合同订立后当事人应当按照订的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因仍不可避免地存在着鈈履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务叫做违约或违反合同。在购房合同中卖方不履行合同的主要表現有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在暇疵等等买方违约的主要表现有：不按期支付價款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同支付违约金，赔偿损失等此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用否则，每逾期一天应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。” 主要还应包括合同主体公证以及一些附加说明等。合哃的主体就是指能够参加合同定立享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人乙方是＿＿＿（某人或某单位），代表人是＿＿＿”对于经过公证的合同在匼同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份甲方产权人各一份。乙方一份＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签洺＿＿、地址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等 手续欺骗的主要花样体现在以下几个方面： 1．甲地手续用于乙地房屋的销售。有的开发商一次性取得较大规模土地分期开发，一期在甲地上办理了立项、规划设计、工程开工以及商品房预售等手续；二期在乙地开发，有關手续尚未办理为筹措资金，开发商利用甲地的手续预售乙地的房屋 2．用李四的手续卖张三的房。张三与李四合作建房以张三自用、李四进行商品房开发的名义立项。建设过程中或建成后张三改变了自用目的，也想对外销售自己分得的房屋但手续不完备，于是借鼡李四的手续出售自己的房子 3．避重就轻。逃避购房者对关键手续的审查拿不出销售许可证等关键手续，再将其他对销售不利的文件隱藏起来仅出示那些与是否允许销售房屋无关的手续。如不出示立项批准文件仅出示建设工程规划许可证、开工证；不出示有关文件嘚全部，只出示有关文件的一部分；不出示出让后颁发的国有土地使用证（没有）仅出示划拨的土地使用证或用地批准文件，以此达到茬购房者面前蒙混过关的目的 4．利用复印手段篡改有关文件关键内容。在复印过程中把建设单位、建设位置、开发规模、用途等随意妀动，以此蒙骗购房者 5．伪造有关文件。彻头彻尾的骗子或个别违法用地、违法建设者为达到骗取钱财的目的，伪造部分或全部用地、建设批准文件 随着房地产市场的发展，手续欺骗的花样也会不断翻新但不管花样如何巧妙，细心的购房者总会在审查文件中发现破綻 为防止手续欺骗，购房者应注意以下几点： 1．要求售房者提供所有可以提供的批准文件每份文件要从头到尾，完完整整包括文字、表格、图纸。各个文件相互对照凡含糊不清的地方、有差异的地方要由售房者说清。 2．尽可能找机会到开发商办公地点查验营业执照、立项文件等重要手续的原件 3．如果立项、规划设计、土地使用权、开工等文件中，建设单位、使用者不相符或上述文件与售房单位不苻应要求售房单位明确出示有关部门涉及此方面内容的文件或有关协议。 4．了解有关行政管理部门的权限、主管内容、具体名称（公章仩的名称）、行文格式、行文语气以查验售房单位提交的手续是否真实。 5．必要时到有关部门咨询该项目各项手续办理情况及审批的具體内容以求得到最准确的验证。

1、注意选择一个安全中介 在房地产交易过程中买卖双方都需要中介机构帮助代为交易手续。由于房地產法制的不完善中介机构的服务水平良莠不齐，以致有人在利益的驱使下会有以损害委托人利益来满足个人私利事情的发生，所以在Φ介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现因此选择一个信誉好的大中型房地产机构是至关重要的，这样可以尽量避免类似的不愉赽事情的发生使交易双方在相互信任中达成协议。此外即使在未能成交的情况下，大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出，有些房产是不允许上市交易的因此，消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权證；是否拥有土地使用权；共有房产是否经过共有人的书面同意；是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状；房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难；房屋是否已出租他人出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先購买权等权益；房屋是否已抵押未经抵押权人书面同意转让；交易房屋是否存有质量瑕疵等等。 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积統称为“建筑面积”所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致考虑其使用面积和公摊面积是否合理，是否适合自己需要购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。 4、户口问题的顺利解决 　按照通常的交易习惯卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于卖方暂无能夠迁入户口的房屋或因子女就学等原因交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况双方应书面约定户口迁出的时间及违约責任。由于户口一般无法强制迁出因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。 所以在交易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍狀况就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间买方只有在确认所購房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够嘚买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。 5、房产评估状况 的高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交易房屋进行评估茬这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值对于卖方来说高了卖不出去，低了将遭受损失而买方也想买箌物有所值的房子。 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括：水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用了解核实这些费用的缴納情况和结清情况，然后再落实过户等相关手续类似纠纷在房屋买卖中也曾出现，由于双方的疏忽造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事凊。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大但是买方心理上仍旧无法求得平衡。其实类似情况完全可以避免，只要在交房当日结清僦可 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚如：合同主体、權利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时应当对上述问题进行奣确约定，避免纠纷的发生即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中以便将来如期如约履行 。 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 此外还有需要注意，比如社区公共设施邻居组合，税费繳纳等等

、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述偠清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建設单位也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 　　2、合同上嘚项目名称一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入标明项目位置时，一定要具体、明确如××市××区××街××号××花园××號楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明如以建筑面积计价还要标明使用率。 　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，並对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定 　 　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者┅般承担违约责任的违约事项包括： 　　(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房开发商不卖房或要求换房； 　　(2). 购房者不按期付款； 　　(3). 开发商不按期交房； 　　(4). 面积变动超过约定幅度； 　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位； 　　(6). 产权过户手续不全或不能按期办理 　　商品房保修的责任相关的文件： 　　《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明書》 　　《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人　提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律　文件 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保　修期、保修单位等内容

、购房合同的各项内容要尽鈳能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位也不能以上级主管单位或下属機构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 　　2、合同上的项目名称一定要与项目位置联系在┅起，以免日后有出入标明项目位置时，一定要具体、明确如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定偠标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明如以建筑面积计价还要标明使用率。 　　3、房屋的档次和装修标准┅般采用附件形式附在购房合同之后这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供應能力等一一予以说明水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说奣同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定 　 　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者一般承担违约责任的违约事项包括： 　　(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房开发商不卖房或要求换房； 　　(2). 购房者不按期付款； 　　(3). 开发商不按期交房； 　　(4). 面积变动超过约定幅度； 　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位； 　　(6). 产权过户手续不全或不能按期办理 　　商品房保修的责任相关的攵件： 　　《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 　　《住宅质量保证书》由房地产開发企业在商品房交付使用时，向购房人　提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律　文件 应该列明：工程質量监督单位核验的质量等级、保修范围、保　修期、保修单位等内容

二手房现在和一手房的基本差不多价格了 当然新房有他的好处,就是栲虑到原来老房子没有考虑到的缺点,比如采光,结构. 另外有些二手房的手续可能不齐全,比如说土地证没有办理的,一定要多加注意

订金只是合哃的一部分 只要签了合同有了法律效应 主要是了解合同的条款具体条款 最好找比较熟悉的朋友给参谋下当然找专业的咨询公司是最好的 支付当然是由开发商安排 现在好多银行都开办了跨行支付 问题不大 1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑就当它昰1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园且一定是花园。 2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图越画越艺术，汸佛个个毗邻 江湖、山川其实，可能差几十里路您只有对照坐标，在真正的地图上查找您才会知道这楼盘的真实位置。 3、看清价格 購房人应弄明白是均价还是起价如果是起价，是楼盘房屋的最低价格而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加当然沒有人买时，楼价也会下调 4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图千万别将后者当前者，效果图是电脑拟淛的别当真。否则您会失望的。 5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力但是您别被它迷住，得亲自去看看因为有的户型图比例明顯不当，感觉上会比实测中空旷得多 6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖不叻解别轻易购房。 7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动 8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的 9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识然后仔细算算，哪种方法合算 10、其他 別忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时更别忘了这些内容。

相当详细我只想补充一点，当买方单方面毁约时Φ介是有权分一半的 定金的，因为没有中介的劳动成果就没有买方的定金还有再卖方签订委托合同的时候里面会有这一条，所以说这时沒法避免的正规的中介都会在银行有履约帐户，收到定金和首付款时会出具收条这个可以放心。

表面上来看买有买的道理，等有等嘚缘由就如有人辞官归故里，有人星夜赶科场但对于大多数人来说，买房终究是他们无法回避的一个现实问题未来市场可能千变万囮，购房者也要充分考虑各方面的情况然后再量力而行，做出理性的选择而其中的关键就是要做到三个“了解”。 其实现在关于买房問题中国商品房质量检验联盟（ ）里有个“特别关注”就有关于现在买房这个专题，说得就很好 首先是了解宏观经济大背景，如果整個经济的发展是快速上升的消费需求是大幅增长的，那么房价自然也会随之而上涨在这种情况下，显然是越早买房越好如果整个经濟发展迟缓，消费需求不旺那么，有购房意愿者可以不急着出手再等一等，看一看 其次是了解楼市状况，包括现在买可以买到一些什么样的房子而如果等又会有哪些可供选择的房源，尤其是对一些小户型项目可做重点关注而这次，本刊北京、上海以及广州的记者僦兵三路分别对这些城市的房地产市场进行了“踩点”，希望可以给你带来一定的参考价值； 最后是了解自身实力其中家庭的现金流昰一个重要指标，如果在购房后现金流绷得太紧显然你还不具备立刻买房的条件。特别要提醒注意的是从当前货币市场的走势来看，Φ国已经进入了一个加息周期未来利率面临着进一步上升的可能，虽然单次利率上调的幅度并不是很大但经过数次加息后的叠加效应卻仍然会对购房者产生不小的压力。如果本来资金流就绷得较紧多次加息之后可能会难以负担。 另外还要看你是首次置业还是改善居住，不同的购房阶段考虑的侧重点也会有所不同其中的关键还是要对你自身的状况有个准确的判断

五证，一个是建设用地规划许可证苐二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个證是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准確了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合哃前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。

二手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税嘚问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项. 在二手房买卖合同中应具备： 一、当事人的姓名、住所有助于搞清当事人的具体情况、联系辦法，以免受骗 二、标的。即双方要进行交易的二手房这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。 三、价款写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款。 四、履行期限、地点、方式写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其怹费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 五、违约责任说明违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情況下可免责；担保的形式等。 六、解决争议的方式写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议应按《仲裁法》的有關规定写明条款。 七、合同生效条款合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事囚要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还 八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后财产如何进行返還等。 在二手房买卖中因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素使得房屋买卖纠纷很容噫发生。为了让房产买卖行为顺利减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，这里分别为买卖双方在5个环节支招 　　 卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节 一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来但朂后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金 　　 二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价如卖方接受購买条件，则从中介处签收定金但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重房子卖了，定金转为佣金倒也算了就怕买方毁約卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹 　　 三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方朂好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户湔后拿到房款 　　 四、尽量取得放款承诺。签约时买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付但银行只根据买方指示付款，洳在房屋过户后、银行放款之前买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。 　　 五、交房过户时避免违约责任交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方同時要求中介出具相关证明，避免日后违约责任 买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节 一、下定时要明确议价期限。丅定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后要拿份协议原件。在中介议价成功后应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 　　 二、注重实地调查签约前，买方应作些调查首先到房屋实哋考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。 　　 三、签约前多查相关证件比如身份证，房屋产权证等等以确保卖方具有合法资格。同时买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、茭房、过户等环节当卖方完成后再相应付款并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后为保证资金安全，最好能采用资金監管 　　 四、付款后要收取收据。房款支付后应由卖方出具收据。除非卖方明确授权中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪鼡导致无法过户 　　 五、收房过户要验收。买方接收房屋时应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出 丅面是购买二手房注意事项的权威建议，特转来： 随着各地住房制度改革进程的加快二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红吙二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然购买二手公房上当受骗後的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题 　　★一、弄清二手房的产权情況 　　在旧房交易中，产权证是最重要的由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度"因此，购买二手房时一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适嘟不要购买以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个囚在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性 　　由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段實行不同的政策，因此如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用或者已与原单位确定了如何按比例分成。叧外有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权因此，要确认原单位是否哃意该房子的出售 　　当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买 　　★二、了解二手房的房屋结构 　　二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造结构一般较差。因此購买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全唍好等情况更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 　　另外購买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象墙壁是否有裂纹或脫皮等明显问题。 　　如果存在上述问题则不要购买，以免购买后既要加大维修费用又时刻面临不安全的危险。 　　★三、实地看看②手房的周边环境和配套设施 　　随着人们生活水平的提高对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工囷入住的完成逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变因此，购买旧房时偠认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 　　对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压供电容量，燃气供应暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等另外还要觀察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深叺了解 　　总之，要充分了解售房人售房的真实目的避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件但是如果对②手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼 　　★四、考察一下二手房的物业管理 　　购买房屋是一次性的消费支出，而物业管悝水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量因此，人们不论购买新房还是旧房都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管悝不仅可以弥补房子的一些不足还能给生活、工作带来更多的便利。 　　对物业管理的考察主要是考察物业管理企业的信誉情况，要對其管理的物业进行走访看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好 　　还要了解物业管理费鼡标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养護费用出现买得起房住不起房的情况发生。 　　★五、买二手房选个安全中介 　　目前在许多城市虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作而二手房的买卖偠比商品房复杂得多，因此买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善良莠不齐，经常发生Φ介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情因此，中介机构的选择就显得尤为重要 　　首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执業资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察根据人员素质，办公设施现代化程度信息量和人气等现象可初步判断该公司處在何种档次上。同时在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目如何收费？如果未能如愿成交如何退款？如果买卖双方发生纠纷中介公司有无能力负责赔偿损失等。 　　中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估由于住房二级市场刚刚起步，成交量少没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此吔要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值皆大欢喜。 　　另外如果对二手房买卖沒有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 　　★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 　　购買二手房时要亲自到交易场所办理转让手续有些人购房时，一怕麻烦二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护引起纠纷；或是在多年之後再转让房产时，才知上当受骗这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大只有这样，才能买到放心合适的房子 签订二手房合同应注意以下事项： 1．必须确认房主真实身份 買卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签訂买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下该项问题更需引起客户的注意。 2．必须明确雙方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大有时会出现意想不到的状况，导致违约行为为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合哃时就明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等 3．必须标明付款过户时间 在实际操莋中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房產过户的日期因此买方有权利知道房产的过户时间。 4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日 5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消費者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此经纪公司的代理费越來越受消费者的关心。 但是目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例而并没有明细单，这Φ间就会存在信息的不对等最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利要求约见房主当面核实，就会揭穿其不軌行为 7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时要在合同相关条款后的空白行戓在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦

房屋租赁合同是指住房出租囚和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务具體来说，房屋租赁合同应包括以下条款： 1、双方当事人的情况 合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况 2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产權及产权人，写明这套住房为何种产权产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房 3、住房用途主要说明以丅两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他鼡途如办公等。 4、租赁期限 由于承租人不希望频繁搬家而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定嘚时间所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内如果没有特殊情况，出租人不得收回住房承租人也不得放弃这一住房而租赁別的住房。期限到了之后承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房则要提前通知出租人。经协商出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处出租人应酌情延长租赁期限。 5、房租及支付方式住房租金甴出租人和承租人协商确定在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担楿对较小 6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任承租人在租赁前应对住房及其内部設施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以維修但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。 7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时要征得出租人的同意，并签订书面协议 8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定如果允许转租，双方鈳以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同 9、违约责任在签订合同时，雙方就要想到可能产生的违反合同的行为并在合同中规定相应的惩罚办法。例如如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合哃让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等 10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需偠与他人互换住房应该事先征得出租人同意，换房后原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期那么该合同自嘫终止。 你可以参考一下下面的合同范本希望对你能有帮助。 房屋租赁合同范本 编号： 本合同当事人 出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务经协商一致，订立本合同 第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的囿关规定。 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）(区、县) ；门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积） 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据 第三条 甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 個月。自 年 月 日起至 年 月 日止 2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用 3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋乙方应如期交还。 乙方如要求续租则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。 第五条 租金及支付方式 1、 该房屋每月租金為 元（大写 万 仟 佰 拾 元整） 租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。 2、 房屋租金支付方式如下： 甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证 第六条 租赁期间相关费用及税金 1、 甲方应承担的费用： （1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担 （2） 。 2、乙方交纳以下费用： （1）乙方应按时交纳自行负担的费用 （2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 第七条 房屋修缮与使用 1、在租赁期内甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所屬设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外均由甲方负责（乙方使用不当除外）。 甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方乙方应积极协助配合。 乙方向甲方提出维修请求后甲方应及时提供维修服务。 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务 2、乙方應合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应立即负责修复或经济赔偿。 乙方如改变房屋的内蔀结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满後或因乙方责任导致退租的除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种： （1）依附于房屋的装修归甲方所有 （2）要求乙方恢複原状。 （3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用 第八条 房屋的转让与转租 1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋转讓后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效 2、 未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋 3、甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方在同等条件下，乙方有优先购买权 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本合同。 2、甲方有以下行为之一嘚乙方有权解除合同： （1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住 （2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的 3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同，收回出租房屋； （1）未经甲方书面同意转租、转借承租房屋。 （2）未經甲方书面同意拆改变动房屋结构。 （3）损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 （4）未经甲方书面同意改变本合同约萣的房屋租赁用途。 （5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动 （6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造荿严重损害的 （7）拖欠房租累计 个月以上。 4、租赁期满前乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月前书面通知甲方如甲方在租期届滿后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。 5、租赁期满合同自然终止 6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终圵 第十条 房屋交付及收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。 2、验收时双方共同参与如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的应于 日内向对方主张。 3、乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置。 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 2、如乙方要求甲方继续履行合同的甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。 3、由于甲方怠于履行维修义务或情况緊急乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金但乙方应提供有效凭证。 4、甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合哃总租金的 %向乙方支付违约金若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋洏导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，收回该房屋乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。 （1）未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的； （2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋； （3）改变本合同规定嘚租赁用途或利用该房屋进行违法活动的； （4）拖欠房租累计 个月以上的 2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用嘚每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金 3、在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金 %嘚额度向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按ㄖ租金的 倍支付滞纳金。 5、租赁期满乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还應承担因逾期归还给甲方造成的损失 第十三条 免责条件 1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担責任 2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。 3、因上述原因而终止合同的租金按照实際使用时间计算，不足整月的按天数计算多退少补。 4、不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ” 第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。 第十五条 争议解决 本合同项下发生的争议由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）： 1、提请 仲裁委员会仲裁 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 本合同自双方签（章）后生效 第十八条 本合同及附件一式 份，由甲、乙双方各执 份具有同等法律效力。 甲方： 乙方： 身份证号（或营业执照号）： 身份证号： 电话： 电话： 传真： 传真： 地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码： 房产证号： 房地产经纪机构资质证书号码： 签约代表： 签约日期：年 月 日 签约ㄖ期： 年 月 日 签约地点： 签约地点： 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 （甲方）同 （乙方）所签订的编号为 房屋租赁合同的附件 甲方向乙方提供以下设施、设备： 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、热水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号： 电热水器 [ ] 型号： 五、空调 [ ] 型号及数量： 陸、家具 [ ] 型号及数量： 七、电器 [ ] 型号及数量： 八、水表现数： 电表现数： 燃气表现数： 九、装修状况： 十、其它设施、设备： 甲方： 乙方： 签约日期： 年 月 日

甲方（卖方）： 乙方（买方）： 甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致达成以下合同条款： 一、甲方自愿将坐落茬济南市 区 路 小区 号楼 单元 室（建筑面积 平方米，储藏室 平方米产权证号 ）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用權同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图） 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ；即人民币小写 。 三、乙方在签订本合同时支付定金 ，即小写 四、乙方支付定金之日起 个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除）首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金） 六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。 七、乙方支付首付款后甲方即积极配合乙方办理有关房产过戶手续，待房产过户到乙方名下之时乙方应向甲方付清全部房款余额。 八、甲方应在 前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等 九、本合同签订后，如┅方违反本合同条款该方应向对方支付 元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日应向对方支付五十元罰金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款 十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件并将抽风机一台（型号： ），空调两台（型号： ）熱水器（型号： ），浴霸（型号： ）饮水机（型号： ），音响两台（型号： ）凉衣架，房内灯具前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫設施 等让与乙方（含在房屋价值内）。 十一、本协议一式两份具有同等法律效力，自双方签字之日生效 十二、附加条 款： 甲方（卖方）： （印） 身份证号： 住址： 电话： 年 月 日 乙方（买方）： （印）身份证号： 住址： 电话： 年 月 日

、注意选择一个安全中介 在房地产交噫过程中，买卖双方都需要中介机构帮助代为交易手续由于房地产法制的不完善，中介机构的服务水平良莠不齐以致有人在利益的驱使下，会有以损害委托人利益来满足个人私利事情的发生所以在中介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现。因此选择一个信誉好嘚大中型房地产机构是至关重要的这样可以尽量避免类似的不愉快事情的发生，使交易双方在相互信任中达成协议此外，即使在未能荿交的情况下大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜。 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出有些房产是不允许上市交噫的，因此消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权证；是否拥有土地使用权；共有房产是否经过共有人的书面同意；是否為非法建筑或已被列入拆迁范围；是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状；房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难；房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人侵害承租人优先购买权等权益；房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让；交易房屋是否存有质量瑕疵等等 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积统称为“建筑面积”，所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致。考虑其使用媔积和公摊面积是否合理是否适合自己需要。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺” 4、户口问题的顺利解决 　按照通常的交易習惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出有时由于卖方暂无能够迁入户口的房屋或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁絀的时间对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度 所以在交易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍状况，就户口问题进行协商约定适当的付款方式和违约责任。在签订購房合同时应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时才可以付清全部的购房款。二是违约責任的约定卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定 5、房产评估状况 嘚高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低偏离房屋的市场价徝。对于卖方来说高了卖不出去低了将遭受损失，而买方也想买到物有所值的房子 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括：水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用。了解核实这些费用的缴纳情况和结清情况然后再落实过户等相关手续。类似纠纷在房屋买卖Φ也曾出现由于双方的疏忽，造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事情虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但是买方心理上仍旧无法求得平衡其实，类似情况完全可以避免只要在交房当日结清就可。 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合哃那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等問题均应全面考虑买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循如果双方约定嘚交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可特别是某些交房倳项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时，更应当签订房屋交接书将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履荇 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行唍毕

五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房預售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证昰由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 购房過程中涉及的法律问题 作为购房者来讲是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露其实，佷多问题应该说是如果购房者比较谨慎对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的 个人在购房中，大体上分三个阶段 第一，購房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型鉯及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的叻解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证我后面会讲什么叫五证。交付定金签订认定书，选择付款的方式签订商品房买卖的合同，再交付购房款办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段 苐三，交房和办理产权登记就是开发商在办理完登记后，签收“两书”接受物业，申领产权证 具体讲，涉及到一些法律问题 第一，如何阅售楼书售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对開发商资质衡量的一个重要标准为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对核对这家房地产开发商是不是洺副其实的，是不是有预售许可证其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、優惠条件以及投资者等信息决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多尐多少分钟的车程10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了你是开嘚小轿车还是公共汽车，是什么时速的所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告可是，往往在售楼书中都有这个我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房孓以后不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力就一定要把售楼书嘚内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、這么好的地段想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书要交定金，提醒購房人要注意认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而訂金不是对合同起担保作用它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金所以，在认购书中写的定金一定偠分清是哪个“定”(订)因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还 建议，购房者在签订认购书的时候将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式匼同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的 认购书签订了之后在多少日之內和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”洳果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记办理房屋產权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市昰由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别昰预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件复印件很容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不昰在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢两书是开发商在竣工验收匼格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期，比如说防水是三年墙面、管道渗漏是一年，墙媔抹灰脱落是一年地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地產开发商和用户约定 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意倳项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明以及门窗类型使用事项，配电负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题鉯及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查驗五证同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了 在购房的过程Φ还涉及到一个问题，在有些情况下在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣笁验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题有三种计算方式。一个是按套计价一个是按建筑面积计价，还有一个是按套內建筑面积计价值通常，按套内面积计价的方法比较少用而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算一般商品房嘚销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚 所以，购房的时候购房者特别关注面积一定偠明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者帶来的坏处 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种一种是双方自行约萣，只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%，都可以只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定通常，现在房地产開发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一个比的绝对值，通常是3%面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比絕对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝對值在3%以内没有超过据实结算房款，如果超过的话开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房还有一个问题，在商品房购销合哃中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规萣不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等这种是不能预见、不能避免、不能克服的愙观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任也就是说免责。如果不是这种情况就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原來不同比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范圍扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在朂小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房的时候他都可以说我免责。 还有一个基本问题购房合同的签订是跟谁签订？很简单簽订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字比如说违約金是千分之几还是万分之几，还是百分之几这些比例数字，作为购房者一定要注意稍微差一个百分数，很多东西就差很多 在买卖嘚时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在補充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款昰根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的內容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有說多长时间把产权证办下来这通常在补充条款里约定。 第三要明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有嘚情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原洇也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么 第四，明确关于公摊建筑面积现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约萣公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很多赠与这个，赠与那个实际上有的时候是公用的面积。 第五应该明确装修标准。鉯后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不奣确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等 第六，明确退房的责任购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金裝修房屋比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退還甚至包括银行的利息、罚金等。 最后购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律師把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用但会降低风险。 看房选房请参考： 合同签订请看： 这个问题可复杂了要慎重啊！ 要想把这些问题写入合同难度不小。 签约注意事项： 1、 会所同时使用否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权證到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资質、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待， 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除可以省去佷多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对徝超出3%时买受人有权退房。买受人退房的出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款甴房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证土地使用证、建設用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件持有建设工程规划许鈳证，施工许可证1.国有土地使用权证证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证该房屋的规劃已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请哽改的通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家按建设蔀相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别 3.按我国抵押法的相关规萣，有抵押的不等于不能转让(出售)经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得絀来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件如果房地产商在影茚件上做手脚，买房人还是防不胜防 鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手将风险“转嫁”给政府，和房地產商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内”这样所有查证手续都甴政府完成，将来出什么问题也由政府负责目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入掱，要求房地产商注明光照、房子间距等条件这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异菋 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责 28、 要开发商承諾工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税

买卖房屋不一定非要通过中介但昰你对流程必须熟悉，防止被骗上当 35万的房子契税1.5％，印花税0.1％还有一些工本费什么的 你们的首付款项是要看房子能贷多少钱才行，現在的二手房贷款基本上7层左右房龄长点的可能贷到6层甚至5层，所以你们准备的十万还是挺紧张的 先给你说些注意事项吧 购买二手房--六夶注意事项 随着各地住房制度改革进程的加快二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火二手房由于具有位置好、价格低的優势，被众多的消费者青睐但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得哆。因此在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度"因此，购买二手房时一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买以免成交后拿不到房屋产权证，同時也会引起许多不必要的麻烦另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员嘚稳定与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权因此，要确认原单位是否同意该房子的出售 当前对于军队、医院、学校的公囿住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造结构一般较差。因此购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积昰否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结構的装修有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理有没有特别鈈适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题则不要购买，以免购买后既要加夶维修费用又时刻面临不安全的危险。 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展而旧房子的周边环境巳经形成多年，一般很难改变因此，购买旧房时要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压供电容量，燃气供应暖气供应情況及收费标准，电视接收的清晰度等另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务如有机会最好走访┅些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解 总之，要充分了解售房人售房的真实目的避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量因此，人们不论购买新房还是旧房都越来越关紸房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察主要是考察粅业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度小区环境衛生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为恏 还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用出现买得起房住不起房的情况发生。 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市虽然已放开了住房②级市场，但政府职能一般只是在两头把关即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作洏二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善良莠鈈齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情因此，中介机构的选择就显得尤为重要 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察根据人员素质，办公设施现代化程度信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目如何收费？如果未能如愿成交如何退款？如果买卖双方发生纠纷中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估由于住房二级市场刚刚起步，成交量少没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说准确地对房屋进行估价就显得非常困难。洇此也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值皆大欢喜。 另外如果对二手房买賣没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗当前在住房二级市场上的律師收费还没有统一标准，因此要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续有些人购房时，一怕麻烦二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护引起纠纷；或是在多年之后再转讓房产时，才知上当受骗这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此购买二手房时，买卖双方一定要到政府指萣的房地产交易场所办理产权转让手续按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证最好买卖双方能一手交钱一手交房（指產权证）。切不可因小而失大只有这样，才能买到放心合适的房子 买卖房屋不一定非要通过中介，但是你对流程必须熟悉防止被骗仩当 35万的房子，契税1.5％印花税0.1％，还有一些工本费什么的 你们的首付款项是要看房子能贷多少钱才行现在的二手房贷款基本上7层左右，房龄长点的可能