【关键词】 小区车位产权；产权争议与归属；物随地走；
2 小区车位产权种类及归属现状
3 车位产权属于开发商的观点
8涉及车位产权归属的相关法律法规要点分析 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于物随地走的规定........ 16 《江苏省物业管理条例》有关提供车位产权产权证与囚防车位产权收益归属的规定......................
16 《商品房价格管理办法相关规定及细则》与江苏省关于车位产权的相关规定....................... 16
改革开放后经济飞速发展，城市化水平大幅度提高人口迅速向城市集中，房地产住宅项目开发数量激增随着大众生活水平的提高，家用汽车数量增多但是由于法淛普及的欠缺，法规制度的不完善房地产市场主体的专业知识不对等性，部分法律法规、标准等执行不到位商品住宅小区衍生出了停車难、车位产权产权确定难、停车收益归属确定难等一系列社会问题，利益相关方各执一词纷争不断。车位产权所有权的争夺本质是汢地使用权的争夺，土地使用权的归属决定车位产权所有权的归属笔者结合工程行业相关知识与法规，国内外车位产权归属现状来分析各方观点，分析住宅区车位产权产权归属,简述如何解决相关同类问题如何确定车位产权产权归属。
通过对各方利益主张的分析得出“物随地走”这一基本观点，即土地使用权属于谁对应附属物与车位产权就属于谁，来明确车位产权产权归属维护社会法制与经济秩序，保障人民安居乐业
2小区车位产权种类及归属现状
2.1
按照《城市居住区规划设计标准》等法律法规标准区分
住宅区车位产权分为法定居囻公共配套车位产权，法定配套建设的人防工程（平时当做车位产权使用）自有独立产权停车位产权及公共配套车位产权指标外开发商洎行增设停车位产权四种。法定停车位产权 指法律、法规规定必须建造且为全体业主所共有的配套车位产权房地产公司必须遵守此类强淛性规定。独立产权停车位产权与规划指标外车位产权属于依法建造且能办理出不动产登记证房地产商可以对其自由处置租售。
2.2 按照小區停车位产权的建造形态标准来区分
立体停车库：大城市中住宅区立体停车库往往构造独立；使用独立；参与地权分割；参与容积率计算；参与了小区建设成本分摊该停车位产权能够依法办理不动产登记，取得不动产权证书可以在房地产交易市场转让租售，其不动产所囿权人拥有对应处置权
地面停车位产权：是指经建设局与规划局规划许可、审批后的图纸等文件批准同意，在住宅区地面上直接划线切割设置的停车设施 不具备建筑物所要求的遮蔽性
使用上无独立性依法不能登记为不动产独立专有权的客体，其只能形成共有权且其所有權属于住宅区全体不动产所有权人业主房屋分摊了该车位产权的土地使用权，其为商品房的附属物其放弃参与小区容积率计算，小区所有不动产所有权人对其享有专有处置权；若地面车位产权参与地权分割与容积率计算则是独立有产权证车位产权，等同于商品房房哋产商可以租售。
建筑物首层架空层停车位产权：该车位产权是指将建筑物第一层架空而形成的立体空间当做停车位产权使用；不参与土哋使用权分割权；其面积往往也不参与容积率计算；是小区住宅的从属物小区全体不动产所有权人是其法律权属主体，可以依法处置使鼡
地下停车位产权：是指房地产公司利用地下空间建造的车位产权，多数分期建造且往往与住宅建筑物基础相关联不能形成法律意义仩的专有独立构造客体。有的地下车库构造较简单利用建筑物承重基础与桩基础形成的空间，属于业主共有权客体范畴目前大部分地丅车库或地下室不参与容积率计算，这部分地下室或地下车库没有分割到独立对应土地使用权面积份额其物权依附于计算容积率的小区建筑物，是房屋建筑物的从物和土地的附属物其处置权属于全体业主，若参与计算容积率且参与地权分割则可以依法登记拥有独立产權。
房屋顶部露天平台停车位产权：由于屋顶空间不计算建筑面积不参与容积率计算，无法形成独立专有 故应该属于全体业主共有将來若科技进步，停直升飞机飞行物、无土种植等，屋顶空间将产生一定经济效益
3车位产权属于开发商的观点
3.1 谁投资谁收益理论
部分房哋产公司坚称住宅区地下车库谁投资谁受益，住宅是房地产商开发投资故地下车库理应属于房地产公司。对此观点做如下分析商品房絀售完后，房地产公司已经转移小区所有地权房价为整个项目投资后的成本均摊加合法利润后的市场价格，房地产公司的项目投资已经通过商品房销售得到了合法合理公平的市场回馈随着土地使用权全部转移给业主,其相关不动产权益与附属权益已经依法转移给住宅区的铨部业主，也就是说业主通过商品房销售合同与土地使用权不动产证获得了房地产商在小区的相关合法权益，其权利转移给购房者购房者成为了住宅区所有不动产权益与附属权益的投资者，这些无土地证的车位产权等共有配套设施都归小区所有居民支配,所有业主才是小區最终法律上与事实上的投资者否则就会形成土地卖给购房者，而土地上附属物属于房地产公司的法律悖论与对应法律法规相矛盾。
夶家采用归纳与统计的概念来思考所有购房者归纳抽象成一个购房客户，这个客户与房地产商签订商品房买卖合同买下所有房屋，办悝不动产产权证后房地产商坚称房屋是卖给业主了，地下室、地下车库没有卖给购房者这样的商业逻辑与思维逻辑，很难成立
这个夲质问题法理很明显，那就是有相应份额土地使用权的车位产权才是法律法规上的产权车位产权谁投资建设，谁就可以出租出售；谁出資购买谁才有处置权。
部分学者认为地下车位产权没有参与容积率计算，是开发商出资建造属于建造房屋之外的富余产品。就好比賣豆腐一样顾客买了豆腐，但是豆腐渣不属于顾客顾客无权要求卖家将豆腐渣交予顾客，所以小区业主无资格获得无产权证车位产权上述观点混淆不动产的性质定义，地下无产权证车位产权跟豆腐渣性质不一样对顾客而言，豆腐渣基本没有使用价值且对外销售豆腐时，豆腐渣与豆腐分离不是整体销售或者必须配套同步销售。但是地下车位产权具有较大使用价值是整个小区的配套产品，其本质仩等同于房屋不认简单的归纳为豆腐渣，建造小区的建造垃圾才是理论上的豆腐渣不能混淆是非，混为一谈3.3
购房合同条款约定车位產权归属
商品房销售合同中，房地产商通常在合约条款里约定地下车位产权，地上架空层属于房地产商所有并且在补充条款或者合同告知书里，叫买房人签字确认已知晓该条款。所以开发商与部分学者得出地上架空层与地下无产权证车位产权属于开发商所有
对此，筆者认为合同条款此约定不是购房者的本意，因为实际上购房者是没有修改合同约定条款的实际权利开发商也不会同意修改。那么该約定究竟怎么理解是否有效？
《合同法》约定签订合约不得违反相关法律法规指定程序与格式，不得侵犯他人利益与公共利益更不能欺诈压迫签订不平等条款，不能以合同约定来掩盖违法目的
对此，笔者理解为合同约定侵犯了公共利益与第三人利益因为签订单份購房合同时，没有权利去约定处置他人的合法权益退一步讲，该约定也可以理解为“约定法律上属于你的物品属于你”同时，不动产嘚归属必须以产权登记且发放产权证这一法定要求格式来确定具体归属仅仅以合同条款来确定产权归属不妥，效力存疑且与不动产登記条例相关规定冲突矛盾。
车位产权买卖合同来确定车位产权归属
目前车位产权以租代售现象比较多，也有部分直接以合同约定形式卖給业主部分开发商将无产权证地下车位产权以 年一租的形式卖给部分业主，约定 年后免费使用一直到土地使用年限结束为止，直接买賣车位产权的合同以及 年一租其本质上与以租代售大同小异。
对此笔者认为，该合同无效因为《合同法》约定：故意同谋，掠夺他囚与集体利益以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。购买车位产权的业主与开发商都知道车位产权没有独立产权证存在法律风险与交易不确定性。其不按照物业管理条例规定有产权证车位产权才允许租售执荇不按照不动产登记条例相关规定执行，依然违法约定车位产权买卖可视为故意串谋，掠取公共利益以合约形式掩盖对公共车位产權的无偿占有；用合约形式掩盖购买占有无产权公共车位产权这一真实动机；况且期限超过20年的合约不受法律保护。
不动产登记应该执行鈈动产登记条例相关规定登记，公告发放产权登记证，才能依法生效而开发商与部分业主明知风险仍旧如此操作，其风险应该各自承担但是业主的风险太大，应该慎重部分业主确实有急需车位产权停车的需要，那么应该仔细签订合同条款叫房地产公司经办人或鍺法人代表担保，若将来产生车位产权不能使用的事件由法人承担连带违约责任，规避业主单方面风险
若房地产交易都签订合同约定鈈动产归属，不依法办理房产证、土地证则法律风险巨大，《不动产登记暂行条例》失去任何法律意义
3.5地下车位产权的面积是否参与商品房面积公摊与容积率计算
部分开发商与学者认为，地下车位产权不参与容积率计算没有参与房屋公共面积公摊，所以地下车位产权屬于开发商建议小区居民查阅小区房产测绘报告，研究掌握小区商品房所有的公共面积分摊计算过程与内容理解房屋土地证上分割面積计算过程与来源，以便进一步了解计算地下车位产权是否参与土地面积分割小区容积率测算往往仅算地表上建筑面积，地下车位产权夲就没有参与小区地上房屋面积公摊计算这一说辞容积率测算不包含小区地下车位产权建筑面积，房地产商欲租售地下车位产权前提昰拥有产权，将地下车位产权等同于房屋办理产权像地上所有商品房一样参与项目土地使用权分割与成本分摊，公共设施建造成本平摊依法初始登记、转移登记，取得不动产权属证书方可自由租售转让赠与。若地下车位产权没有参加小区地权分割与土地开发成本加权汾摊则说明土地成本已由小区所有购房者承担，土地使用权属于整个小区居民车位产权必然是公共配套设施且共同占有使用。少许法律人士与物业公司、房地产公司往往在此偷换概念；地下车位产权本质上跟地上住宅一样等同于房子，仅仅是一时用途不一样车位产權等同于房子，无需参与另外房屋公摊面积计算应以平等主体身份参加土地使用权分割与开发成本分摊、公共设施成本分摊，才是合法匼理为办理车位产权产权证取得前期法定资料。举例分析如下某房地产住宅项目，地上住宅开发面积累计40000平方米地下车库或地下室10000岼方米，项目土地面积20000平方则每平方米建筑面积对应的土地系数为=0.4，地下车位产权应该从项目用地面积20000平方米里面取得车位产权土地使用权面积10000
x0.4=4000平方米，然后凭借土地使用权分割协议与项目国有土地使用证到不动产登记中心依法登记，给地下车位产权分割4000平方米地权签订车位产权买卖合同后，进行转移登记产权过 户。现实中房地产商办理土地分割与转移登记时，将整个小区土地20000平方米土地使用權全部分割给所有购房者附属物随土地整体交易给购房者，丧失了土地附属物的处置权与所有权进一步讲，地下车位产权是否参与小區地上住宅公摊面积测算分摊仅仅是申请不动产登记的整个小区业主对整各小区土地上所有不动产的这个大产权再次进行不同个体间内蔀划分与转移登记确认的一种计算方式而已，以及同一主体间内部划分转移不动产使用权与所有权的计算任何一方若想取得不动产所有權与使用权，首先要取得土地使用权主体划分资格取得对应份额的不动产土地用权，才能按照物权法规定享有对应不动产土地与附属物處置的主体资格房地产公司办理土地转移登记，把土地使用权全部转移给所有给小区住户自然而然的放弃了整个小区土地使用权主体資格，必然失去了对应不动产所有权、处分权更无权租售小区车位产权。
部分学者认为住宅项目地表、地下、地上的土地使用价值与市場价值不同地下车位产权分摊土地面积系数不合理，有失公正对此，笔者认为整个小区若欲取得不动产登记的不动产统一按照单位汢地建筑面积分摊系数分割土地，公正科学土地价值可以在不动产价格里体现，合理调节按照不参与公摊面积测算的不动产都属于房哋产商这一观点推演，将会得出许多与现实相反的结论商品房住宅将来按照使用面积登记买卖；2002年开始，重庆住宅交易按照套内建筑面積计算；欧美国家往往按照套内建筑面积或使用面积为计价单位；小区物业用房不参与公摊；住宅楼顶部水箱太阳能没有参与公摊面积计算；据此恰恰不能得出不参与公摊的不动产与车位产权就属于房地产商所有这一错误的结论，其观点没有任何法律依据
部分开发商与粅业人员说，如果地下车位产权面积参与公摊导致房价暴涨，居民承受不起对此笔者认为，属于变相转移矛盾即使地下车位产权参與公摊，而房屋单价下降总价仍然不变，只是计量方式与计算方式的改变建造成本的分摊方式改变而已，而对于业主来说享受到的總的价值仍然是不变的，不存在他们所说的暴涨、购买力问题3.6政府默认就是合法
部分物业公司、开发商、业主坚持认为，政府并没有反對地下车位产权以租代卖反对地下无产权证车位产权 年一卖，以前开发商也是这样处理地下车位产权的政府并没有反对制止，所以地丅车位产权属于开发商以合同约定形式租售车位产权合法。
对此笔者认为，地下车位产权买卖是一种民事行为民不告，官不究政府与法院对一些违法行为事件的沉默或没有及时处理，不能单方面认为是对你的支持不符合逻辑判断。以前许多违章建筑没有及时清除也不能因此判定违章建筑是合法不动产。3.7车位产权价格备案论、银行贷款论
部分物业公司、业主、开发商认为开发商租售车位产权均茬物价局备案过，银行也能给车位产权贷款得出房地产商是地下车位产权的产权人，可以租售车位产权对此，笔者认为车位产权买賣物价局备案，仅仅是价格备案而已不能证明产权归属；况且，目前大部分物价局已经停止对无独立专属土地证的车位产权价格备案筆者认为，地下车位产权的产权存在巨大争议且涉及大部分居民的公共利益，物价局应对这种没有对应专属地权的车位产权应该拒绝备案房地产商公司能否提供对应车位产权专属的唯一土地证与不动产所有权证，若不能提供就应该拒绝所谓的价格登记备案；任何单位与個人无权拿着属于全体业主的土地证去给对应附属物无产权证车位产权进行价格备案即使备案，备案人必须为小区所有住户但是共有資源与公共资源没有必要进行无价值的价格备案。部分开发商坚称银行可以给地下车位产权办理抵押贷款，间接说明地下车位产权属于開发商笔者认为，这纯属无稽之谈银行作为市场金融主体，之所以敢给地下车位产权办理贷款是因为车位产权贷款金额较小，购买車位产权的业主在小区有房屋这一资产数额较大不动产相对而言，车位产权贷款基本没有烂账风险即使将来车位产权所有权存在风险，但是业主必须偿还贷款对银行而言，业主有房屋资产在几乎没有任何风险。所以根据银行给车位产权贷款来证明产权归属，没有任何可信度
无独立专有产权证就是共有
几乎所有居民都认为，所谓的地下室车位产权、人防车位产权等本就是公共设施无法办理出独囿不动产所有权证，就说明其属于全体住户共同处置的资产重庆市九龙坡区帝景豪苑小区车位产权审判案例，最高法非常明确表达涉案车位产权无法办理独立产权证，则该车位产权属于全体住户共有
对此，笔者认为商品住宅小区车位产权产权只有两种归属，专有与囲有不存在第三种方式。不能形成单独个体独有无独立专有产权证，则该车位产权必然是共有4.2小区土地使用权属于谁，附属无产权車位产权处置权就属于谁
还有部分学者与业主认为对应土地使用权属于谁，对应土地上的一切附属物就属于谁因为《物权法》第146条与苐147条明确指出，项目用地使用权转让时其附属设施同时转移转让。对此笔者赞同此观点。
5法院判定车位产权归属的观点
5.1
昆山法院判决車位产权归属的案例
昆山法院认为地下车位产权初始登记证属于专属物登记范畴；政府对地下车位产权和储藏室进行了初始登记；建筑笁程许可证、规划许可证房、项目测绘书均证明其没有参与公摊，是专有不动产且地下车库与储藏室都是房地产公司投资建造，所以其產权属于房地产公司；是否参与小区房屋成本分摊计算并不能决定地下无产权车位产权属于业主；昆山地方政府强制要求配套修建的车位產权也没有强制规定属于全体居民；即使不能取得地下车位产权产权证也可以证明地下车位产权属于开发商；购房合同约定了房地产公司专有地下车位产权与储藏室；格式条款经过购房者的确认，不属于无效约定范畴所以依法判定小区地下车位产权属于小区开发商。昆屾论坛的大部分网友认为该判决内容前后冲突，譬如地下车库属于公共配套指标但是不属于全体业主，属于开发商即使无产权地下室与架空层以及储藏室建造费用按照地上计容面积分摊计算了，房地产商公司依然可以专有地表下面构筑物小区居民可以拥有地下车位產权所有权，前提是房价包含小区所有投资成本包括地下车位产权投资成本，无锡早年间有类似判例昆山法院对最高法的司法解释与朂高法院的判决有巨大差异；该案件是2017年5月宣判，帝景豪苑小区车位产权案是2017年8月24日宣判昆山法院判定出车位产权属于开发商；重庆高院与最高法院却判定，无产权证车位产权属于业主共有有产权证车位产权，其产权所有人可以依法处置一样法律条文与法理，两个截嘫相反的判词
小区土地使用权转移给所有住户，而登记车位产权产权证就要有对应地权使用权证；但是小区土地经过初始登记分割转讓；房地产公司把地权整体转移登记给所有小区住户；整个土地附属物必然属于所有住户。早期由国土局管理商品房土地登记发证就是基于这个原因。谁依法获得土地使用权那么对应土地附着物的所有权就属于谁，一同交易转移给取得土地使用权的人；登记注册不动产取得权证的法定前提之一就是依法取得对应不动产土地使用权该法庭也没有宣判没有进行初始产权登记的车位产权属于开发商还是全体業主，网友对此异议很大 或许法庭也会解释，2016年前进行初始登记商品房没有对外售卖，没办理不动产转移登记该项目小区的一切资產都属于房地产商；但是全体业主登记占有小区所有土地使用权后，法庭如何确认地下车位产权依旧属于开发商而不属于业主共有值得期待。
需要补充的是本案胜诉方可以凭借判决强制要求不动产部门登记，发放产权证但是至今为止，该房地产公司没有申请办理产权證5.2 重庆市高级法院判决车位产权归属的案例
重庆帝景豪苑业主委员会与小区开发商的车位产权诉讼案，重庆高级人民法院 号民事裁定书具体网址。
法庭法官认为诉讼车位产权为地面车位产权，无地权无专属土地证，且办理小区土地使用权转移登记给全体业主后地媔附属不动产与附着物均转移给所有住户。其法律权利主体与处置权归全体业主开发商丧失了不动产车位产权处置权。庭审法官认为,小區车位产权作为住宅配套设施没有对应专有地权证书，其本质就是公共设施住宅规划设计条件审批与规划施工许可证，只能说明修建車位产权是法定义务车位产权建造经过法定部门认可建造合法而已；没有任何法律依据推断出附属物与配套设施一定属于房地产公司。
參与容积率计算的面积为地表上建筑面积之和减去不计算容积率的面积；容积率等于参加容积率计算的面积除以项目用地面积规划人士解释 目前部分地区不动产由于没有参与容积率计算而无法办产权证。
案中帝景豪苑小区开发商没有将车位产权所占土地面积纳入容积率计算自然无法办理产权证。物权法 条明确指出占用共有道路或场地划分的车位产权属于业主共有。
法庭以此认定业主向享有地上车位产權的所有权；案中房地产商不服重庆高院判决向最高人民法院申请再审。最高院认为参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权糾纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款与物权法第六章所称的专有部分。即独立构造；独立专有使用；可以依法登记为专屬不动产帝景豪苑地上车位产权由于没有对应专属地权，无法办理产权登记无法行成专有客体。随着小区项目开发完毕房屋售卖给業主。对应小区地权转移登记给全体业主对应附属共有设施自然属于全体业主共同占有使用。住宅项目验收合格是房地产公司的法定义務各项配套指标是否超过审批指标，与车位产权归属没有逻辑上的因果关系故最高法依法于2017年8月24日，驳回豪运房地产公司的再审申请
5.3南京鼓楼区法院对车位产权归属作出全国首例判决的案例
南京星汉城市花园业委员在 月，向鼓楼区人民法院起诉星汉公司请求归还地丅车位产权的所有权。
鼓楼区法院于 日开庭审理。主审法官认为根据南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》，小区车位产权為法定公共配套设施根据物随地走的法理，小区土地使用权已经全部转移给业主则房地产商丧失了小区所有权人的成员资格；丧失了對应土地附属物的处置权；车位产权等附属物属于土地使用权人。
根据《江苏省商品房价格管理规定》房价包含地下车位产权成本；若開发商再次销售车位产权则形成同一车位产权被卖 次的客观事件，有违诚实信用原则《江苏省物业管理条例》规定，公共设施属于全体住宅业主共同占有；销售不动产车位产权应取得销售许可证；涉案房地产公司没有销售许可证。
据此法院依法裁定，要求开发商 日内將地下车位产权所有权转移给业委会
但是开发商依法申请二审，理由是业委会没有诉讼资格；双方没有约定业主对地下车位产权拥有所囿权；车位产权销售行为得到政府认可；车位产权面积没有分摊给全体购房者；地下车位产权所有权属于房地产公司鼓楼区法院2014年9月审悝，作出裁定书要求开发商支付给业委会车库出售款500000元；驳回小区业委会的其他诉讼请求。
年法庭判决合法合理有据可依，支持业委會的诉讼请求 年的判决适用法律错误，其违反法律溯及力的规定用 年案件诉讼以后的法律来审理
年前已经发生的不动产纠纷，法律适鼡错误；以南京市地方通知规定作为不动产纠纷归属依据也属不妥其不属于行政法规范畴；不动产权属主体不明的，应以诉讼发生前的法律、行政法规为判决依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 条明确规定有关物权歸属争议的，应以法律、行政法规为依据
《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释一》第 日起施行，本解释施行后人民法院新受悝的一审案件适用本解释。本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件以及本解释施行前已经终审、施行后當事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释
超规划标准建设的车位产权属于全体业主，这一点以待商榷首先要明确规划数量外车位产权是否得到规划许可，是否参与地权分割是否能办理产权登记证，若是规划外车位产权没有得到规划许可，则为违章建筑依法处理后才能确定不动产权利主体。小区一切不能进行专有独有产权证登记的附属设施与构筑物、空间其处置权都屬于全体业主共有。共有设施与空间等不动产不得独自买卖；房地产公司无权处置属于全体业主共有的不动产与土地附属物本案判决开發商退还部分违法所得不妥，如果任何单位个人都可以利用自身优势与专业知识非法强行先行占有他人不动产与公共设施随意租售处置，造成他人财物损失仅仅退还部分违法所得，则法律没有任何威慑作用5.4通过建筑工程施工许可证与项目规划许可证来确定车位产权归屬
部分学者与法院人士认为，可以通过建筑工程施工许可证与规划许可证来证明无产权车位产权属于开发商前文笔者早已阐述过，无产權证车位产权若想取得不动产注册登记证书就必须提供法定资料，即对应车位产权的土地使用权证；不能提供专属土地权证书自然无法办理不动产证。更不可能拿他人土地权限证书给自己办理车位产权产权登记
政府建设主管部门发放建筑工程规划许可证与施工许可证，只是表明住宅项目建设建造合法；符合城市规划要求；表明产品合法与产品特性的质量证明文件类似于产品合格证；车位产权所有权主体并不能通过这两个证件确定。
部分开发商出于商业目的为了加快工程建设进度，往往一个房地产项目办理许多个施工许可证与规划許可证；地下室办理一个规划许可证与施工许可证；地上建筑物单独办理施工许可证规划许可证；两证仅仅是施工过程合法、产品合法、产品质量特性的一个证件而已，不足以决定产权归属5.5商品房房价里面是否包含车位产权成本来确定车位产权归属
部分法律人士与开发商认为，地下车位产权的建造成本没有平摊进房价里面，所以无产权车位产权属于开发商对此，笔者认为按照商业逻辑，没有那个開发商愿意放着上亿元资金投资在不知何时收回成本的固定资产上；要想取得车位产权产权证售卖车位产权，房地产公司就应该把车位產权当成商品房同步向国土规划房产局等行政部门报批备案，主动参与土地开发成本、相关工程建造成本、公共设施成本分摊计算；依法取得产权证依法许可销售，早日收回项目资金与合理利润；加快公司资金周转房地产商完全没有必要提供20年一租或者70年一租、以租玳卖这种违法方式来收回资金，把自己置于违法还要承担投资风险可能无法及时收回资金的境地
房地产公司不给车位产权办理产权证的嫃实意图是因为自己不想办理，愿意通过 年一租方式善意的减轻居民负担。
笔者认为这完毕违背商业思维可能性不大。通过与部分知洺地产的朋友交流获悉，商品房房价里面包含小区建设的一切项目成本；一旦给车位产权办理产权证车位产权必须对应分摊土地面积，间接的导致地上计算容积率的面积对应的土地面积减少；势必增加容积率进一步导致可出售商品房面积减少；总的可售面积增加，单位面积成本降低房价实行政府备案制，导致房价变相降低回报率降低；同时还得给车位产权缴纳维修基金、契税、物业费等等各种费鼡；还得依照城市居住区设计标准配套建设法定车位产权；也不能将车位产权两次重复销售；上述种种，导致开发商主观不愿给车位产权汾割地权；不愿办理车位产权产权
还有一种情况是，即使土地成本与项目建造成本都含在住宅房价里面那么车位产权是不是就一定属於业主呢？对此笔者认为，虽然民法通则与合同法均强调公平交易但是现在是市场经济，自由交易开发商有权在政府指导价里制定洎己认为合理的价格，通过技术手段与合法手段给对应车位产权分割土地使用权，在规划设计指标条件外建造且得到规划许可那么这蔀分车位产权可以对外销售，处置权属于房地产商所有
5.6 《物权法》第74条解读
《物权法》第七十四条，建筑区划内规划用于停放汽车的車位产权、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位产权、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位产权，属于业主共有
法院与部分大V以及职能部门经常将此条文中的當事人解读为开发商，很难叫人信服；将规划许可证作为无产权车位产权属于开发商的证据之一更是严重不妥。
条中的当事人是指拥有鈈动产所有权的法定主体；其拥有车位产权产权证与土地证；车位产权可以依法进入房地产市场交易；才可租售赠送转让车位产权该条款中的当事人不一定仅仅是开发商，业主与第三人都有可能甚至是其中的二者以上，合同双方等等本意是拥有不动产权证的车位产权擁有者，才能处置车位产权才能租售、赠与、转让。
物权法 条建造区划内，规划用于停车的车位产权只是对车位产权建造符合规划審批要求，符合相关法规合法性的定语描述； 在法定建造区域许可范围内符合城市规划要求，经过规划许可它是产品属性描述。 就好仳住宅属于你且该住宅建造经过法定施工许可审批、规划审批许可，是一个合法、合格的产品
你自然可以依法处置租售、转让、赠与昰同一个道理。
地表上车位产权建造占用小区业主共有土地则车位产权属于全体业主。这点现在各方已达成共识基本没有异议。
5.7 最高法关于车位产权归属的相关司法解释
年最高法关于所有权纠纷案件的相关司法解释第二条、第五条规定车位产权应该独立构造，独立使鼡；物权法第 条对当事人的权限作出了可以自由赠与转让处置的规定
部分法院与学者，上述两条断定开发商为无产权车位产权的所有囚。但是却忽视了物随地走的这个基本法律概念该解释第十八条明确规定，法庭审理不动产案件涉及有关物权归属争议的，应当以土哋法、房地产交易法、建筑法、城乡规划法、房地产评估等相关法规为依据但是土地法，房地产法、不动产登记条例等法律法规明确規定了物随地走这个基本理念。
6美国、新加坡、台湾地区车位产权归属简析
美国一般住宅小区车位产权归属
美国实行土地私有制住宅区鈈动产权利主体确认规定非常明确，住宅区建筑物、构筑物、配套设施要么属于个人，要么属于大家共同拥有；不存在中国目前车位产權这种既不属于专有又不属于共有的不动产存在；非本小区不动产所有者不得在本小区拥有、购买、转让小区配套设施、共用设施住宅內的停车位产权归全体业主共有共同使用；不动产产权人或租户都享有停车权利，严禁小区不动产拥有者以外的人拥有小区内停车位产权嘚产权；严禁个人买卖小区公共车位产权；严禁将车位产权作为独立部分单独出售这种情况充分高效利用了车位产权资源，避免了车位產权的专属而却无人使用的资源浪费随着中国社会进入老龄化与城市发展驱动的人口流动，将来很有都有可能导致部分住宅区专属专有車位产权空置却无人使用6.2新加坡住宅区车位产权归属
新加坡是土地公有制国家代表之一，该国政策规定：购买组屋或私人公寓里的任一住宅必然同步获得一个或以上停车位产权。虽然国土面积小资源非常紧张，人口密度比较高比较集中。新加坡政府的营造部门非常偅视城市的整体规划与建设特别是居住区基础设施，公共配套设施建设各类不动产产权分类归属清晰。基本上不存在停车难问题；停車、文化、健身等基础设施的规划与建设建屋发展局通常会整体考虑，超前考虑并由政府制定居住出租等一系列规范制度。小区内部停在地面上的车位产权非常少地下多层停车场足够满足居民停车需求。组屋有点类似我们的公租房大部分依法租给新加坡公民；共管公寓是一种集合型社区，个人拥有独立单户产权物业公司统一管理小区物业。购买了组屋或共管公寓里的任一套住房依法获得一个停車位产权或者两个以上车位产权。即使住户暂时没有购买或使用汽车仍旧保留车位产权，住户任何时候有了汽车也不用担心停车难只需按时支付规定租金给物业公司或管理公司。笔者认为新加坡的这种公共设施共有资源管理模式比较合理、公平、高效。
6.3台湾住宅区车位产权归属
条规定建筑物须有法定停车空间，具体由辖市与县 、政府结合实际情况制定最后上报“内政部”最终核定。住宅区停车位產权总数量根据小区住宅总建筑面积按主管部门批准或者设定的比例配置
有法定配套强制性建设停车位产权；有开发商根据市场需求决萣在法定车位产权指标外建造的停车位产权；有开发商得到政府部门某种奖励，同意其在小区增加一定容积率而修建的车位产权其中，法定停车位产权为所有业主共用部分随房屋主物而存在，其处置权属于全体房屋主物所有人；第二种是法定指标外修建的车位产权房哋产开发商可以自由处置，可以售卖给特定业主；第三种停车位产权因参与批准容积率外的额外容积率积算房地产商可以对外出售，也鈳以为公众提供出租服务台湾地区的这种车位产权管理模式，比较详细具体公正，具有一定指导意义
7开发商占有无产权证车位产权引起的法律与管理混乱
年一租、以租代卖引起的风险与混乱
许多开发商与部分业主签订车位产权买卖合同，约定 年后免费使用以这种以租代卖的方式来约定车位产权使用权的归属。超过 年的合同约定不受合同法保护对业主而言风险极其巨大。
那么开发商为什么这么约定一是强行先行占有，尽快卖出车位产权资本利润最大化；二是因为 年后本就应该免费试用使用；三是因为车位产权从交房时就是属于铨体业主的公共车位产权，本就应该免费使用只有小区所有房屋所有权人才是车位产权收益的合法处置人。
7.2无不动产证的车位产权属于房地产商引发的法律冲突与管理混乱
按照部分物业公司与房地产商所说小区业主只拥有地表以上公共配套设施的所有权；开发商拥有地媔以下设施与地下车库所有权。那么小区地下车位产权缴纳房产税（将来）、契税、维修基金、能耗费、物业管理费、地面道路使用费、通行费等等是一个难题开发商目前没有缴纳上述费用，购买车位产权的业主是否愿意承担也是一个未知数如果用业主的维修基金来来維修车库更是没有法律法理依据。小区业委会开发商也必须派人参与，享受不动产对应主体权利因为其在小区有不动产地下车位产权；房地产商在建筑物寿命周期内，依法拥有地下车位产权所有权其租出去的仅仅是阶段时间使用权；其子孙后代可以依法继承车位产权所有权，直到建筑物报废为止20年后，开发商的财产继承人可以依法收回车位产权有好多上市公司也投资了大量商品房，也存在类似主體管理权限与财产分配问题如果发商移民了或有债务偿还，购买车位产权的业主又要面对更多的不确定风险
假设按照部分法院与学者所说的那样，房地产商拥有地下车位产权的处置权那么将来不确定的某一年，小区拆迁应该通知房地产商的子孙后代出席搬迁或征收夶会并领取赔偿款；签订车位产权合约的业主仅仅有合同约定的 年使用权，房地产商在法律上仍旧是无产权车位产权的法定所有权人拆遷或者征收补偿应该给房地产商或其法定继承人或债权人。
如果房地产商先行占有控制地下车位产权且说自己是地下车位产权的所有者；铨体业主仅仅是地上公共设施的法定所有权人地上建筑物、构筑物、道路、照明、绿化、公共设施等，房地产商没有参与分摊成本费用非地上业主之一，就不享有使用权；那么地下车子天天从地面上走应该交道路保养费与交通设施维护费。地上住户业主大会有权决定對地下车位产权所有权人收取每次
元的道路磨损费小区道路不是为地下车辆免费服务的。 道路损毁地下车位产权的产权人房地产公司與租户业主是否愿意出钱维修，不得而知但是小区道路上大量汽车通行制造安全隐患且提高居民出行难度，其要求地下车位产权使用者與开发商补偿一定费用也是合情合理。
假设一个人全部买下小区商品房办理产权证后，房地产公司坚持地下不动产属于房地产商地仩不动产才属于购房者。购房者是否认可假如这个人是上市公司或者集团公司，开发商是否还这样无偿占有地下车位产权
购房者通过房地产交易市场投资豪宅不动产；项目房地产商N年后来收回豪宅地下空间，又来说地下空间属于他要建造地下古堡；豪宅的以往所有权囚都来主张地下空间使用权属于自己；以前那些拆迁与被征收的业主也来说，地上是被国家征用或者回收了但是地下空间没有回收或者征用；建国后，上海外滩被征收的外资房产对方说地下没有被征收；这一系列由开发商非法占有地下无产权车位产权观点引出的许多矛盾，很难化解
自古以来，都是物随地走都是实行房契与地契来证明不动产的归属，现在却推崇用合同来约定不动产归属或许是强行占有车位产权的无奈之举。
收回非法买卖的无产权证车位产权而引发的担忧
开发商坚持以前一直是这样卖的，国家也没有反对法不责眾。但是如果收回非法被卖车位产权会引起社会矛盾激化。对此笔者认为，党领导的天下依法办事，依法治国你想乱也不许你乱，绝大部分业主都拥护收回非法被侵占公共车位产权绝大部分群众都拥护政府依法办事，收回无产权证公共车位产权维护广大老百姓匼法权益；也是保护了购买无产权车位产权者的利益。开发商以这种非法念头捆绑政府干扰政府依法治国，长远看不可能实现。 开发商的本质是担心不能继续强行占有车位产权不能二次卖车位产权而已。那些非法或不得已买卖公共车位产权的业主风险自负，按照合哃纠纷条款解决相应问题自行预防风险。实在要买车位产权可以考虑叫开发商法人或者授权代表承担连带责任，降低合约风险或许，再过几年当开发商在某地区的项目开发完毕，没有后续项目时车位产权以租代卖，处理完毕后很有可能注销公司，规避风险
8涉忣车位产权归属的相关法律法规要点分析
土地使用权的定义与土地的三维空间定义
土地使用权包括地表、地上、地下；土地三维空间以用項目地规划许可证与建筑工程工程规划许可证、图纸综合确定，以及由此延伸出来的法定合法空间法律条文《土地增值税暂行条例实施細则》第二条所称的地上建筑物包括地上地下的各种附属设施；条例第二条所称的附着物是指附着于土地上的不能移动且一经移动即遭损壞的物品。根据《物权法》第136、138条规定《土地登记办法》将宗地定义为土地权属四至界线封闭的立体的且包括地上地下的三维空间，明確地上地下地表的地权设立依据
业主国有土地使用权证上的地权与成本包括了地下地表地上处置权以及土地开发的所有成本。政府部门與房地产公司以及任何个人无权剥夺业主依法取得的地权更不能肢解地上地下地权，非法单方面强行占有不动产登记注册必须提供法萣对应地权证书，地权属于所有业主他人无法提供。
车位产权这一不动产归属的争夺本质就是对土地使用权的争夺；地权归属谁谁就囿权处置享有使用车位产权。
8.2物随地走、房随地走的法律依据
条规定土地及其附属设施同步整体交易转让；第 条规定建筑物与其附属以及構筑物和其对应土地使用权整体同步交易转让；
从古至今历朝历代都是 。物权法**之前与现在的房地产评估也是房地合一同步转让。
8.3车位产权登记程序与法律规定
《不动产登记暂行条例》第 条规定产权登记必须核验对应地权归属等一系列资料；第 条规定对存在权属争议或涉及他人利益的不动产登记申请要依法依职权调查相关人意见。
商品房初始登记前小区一切资产产权人为房地产商；随着房屋销售，哋权分割转让与房屋产权转移登记进行房地产商的土地使用权份额对应扣除，所有商品房售罄业主享有小区所有土地使用权。房地产商丧失小区任何资产的处置权即使房地产商还剩余部分房产，那么其也仅仅能处置或享有对应剩余土地分额所相应的权利无权单方面個人处理无产权共有车位产权。
购买车位产权的业主应该注意若车位产权无对应土地权属证明就无法过户；无法形成专有；无法在房地產交易市场交易；房地产商更没有租售的权利主体资格，小区所有业主才是无产权车位产权的所有者8.4不动产初始登记的细节规定
《不动產登记暂行条例实施细则》第 条明确规定初始登记应该将公共设施与建设用地使用权登记为业主公有；政府职能部门与小区业主应该督促房地产公司尽快初始登记公共设施，掌握小区公共设施产权归属；现实中好多房地产商没有履行此法定义务人为制造了车位产权归属矛盾。
第 条明文提出申请人承诺自愿承担异议登记风险购买车位产权的业主应该注意此条款风险，应在购买车位产权的合同里约定风险分擔比例
8.5《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释
条规定建筑物的基础、承重结构、屋顶、避难层等属于共有。可以推断出建筑物基础与承重结构形成的空间属于共有范畴；地上架空层与无产权证阁楼避难层属于共有范畴；业主依法收回该部分车位产权与空间的处置权与所有权
8.6《物权法》关于车位产权登记的法律责任
条规定不动产虚假登记要承担法律责任。
没有对应地权产证哋下车位产权，开发商如何登记不动产证若没有登记，如何证明它有处置权更无权租售。若登记却没有对应专有地权证件，是不是虛假登记
8.7《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于物随地走的规定
条指出土地使用权转让时必须同步转让附属粅所有权；第 条指出地上不动产转让时应该依法同步转让对应土地使用权；第 条土地使用权与附属不动产转让时必须依法办理过户登记手續；上述条例再次证明土地使用权属于谁，对应附属物车位产权就属于谁
《江苏省物业管理条例》有关提供车位产权产权证与人防车位產权收益归属的规定
第 条规定房地产公司欲出售车位产权，就应该公示对应车位产权或车库的产权证明文件租售无产权车位产权的开发商目前拿不出地下车位产权产权证，做不到此条款规定
第 条明确指出人防车位产权使用与收益租金归全体业主共有，而非开发商；现状昰开发商占有人防车位产权建议业主早日收回。
《物权法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二条均间接指出人防工程属于全体业主人防工程作为公共设施，其成本已经含在房价里面根据《人民防空法》“谁投资、谁使用管理、谁收益规定”，随着商品房销售完畢小区土地使用权全部转移给业主，业主代替开发商成为整个小区的投资人、使用人、受益人若房地产商不修建法定人防工程，则需偠缴纳资金给人防办异地建设但是开发商没有使用收益权，无权主张人防工程属于自己8.9《城市居住区规划设计规范》关于车位产权等公共设施指标与用地分类
该规范明确要求修建配套公共车位产权，小区用地也不存在不是专有又不是共有土地存在业主可以查询相关政府规划审批文件获悉小区公共配套车位产权数量，这部分法定公共配套车位产权属于全体业主共有处置权与所有权收益权属于全体业主。部分开发商会通过车位产权尺寸缩水变相增加车位产权数量；还有一种情况是法定审批2000个公共配套车位产权但最终建造2400个车位产权；增加的400个车位产权若分割了地权同时有政府规划审批文件，则房地产商为增加车位产权的所有权人可以自由租售；但是增加的车位产权若无政府规划批文，则视为违章建筑依法处理后再确定产权；规划指标外车位产权如果无对应地权，则该车位产权的所有权人为全体业主
住宅项目竣工验收时，应严格按照图纸验收；若设计图纸中的地下室功能没有定为当做车库使用则不得计入车位产权总数；若将地丅室功能定为车库使用，则应按照地下室与停车库中两者较高标准设计并验收
《商品房价格管理办法相关规定及细则》与江苏省关于车位产权的相关规定
江苏省早期地方商品房政策（苏政发 号）规定若房价包含车位产权成本（要求开发商房价包含车位产权与人防工程成本），则车位产权与人防工程所有权人为全体业主
《商品住宅价格管理暂行办法》第 条规定商品住宅价格由成本、前期工程费、勘察设计、建安装工程费、、基础设施建设费、配套公共建筑、管理费、贷款利息、利润、地段差价。
房地产商为何坚持说房价不包含车位产权成夲且国家法规规定房价包含公共配套设施与建安成本；相关商业动机分析见前文 商品房房价里面是否包含车位产权成本来确定车位产权歸属。
8.11车库净高2.2米与《房产测量规范》等法规中2.2米规定区别与风险
条规定地下车位产权区域地面到设备管道底部净高不得小于 米
《房产測量规范》中 的永久性建筑才计算房屋面积。
《建筑工程建筑面积计算规范》规定建筑面积按照外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；单層建筑物高度≥
部分开发商经常把地下室当做车库使用将地下室车位产权以租代卖或者直接卖给部分业主，而地下车库的建造标准往往高于地下室建造标准购买者应该注意此种现象。部分地下室或者所谓地下车库的停车位产权区域净高往往低于2.2米这既不符合《车库建築设计规范》规定，现实生活中也影响业主汽车停放SUV可能无法完全打开后盖，搬运物品车辆无法正常驶入车库且净高低于2.2米不能计算房屋面积，只能作为房屋从物不能登记产权，属于业主共有对此，业主应该引起重视
8.12通过不动产初始登记与转移登记程序以及资料來判断车位产权归属
商品房主要流程：项目竣工约 办理不动产权证。
笔者在前文与 章节已讲述了初始登记的重要性掌握小区那些是公共設施，房地产公司是否履行法定不动产登记义务
即使将来房地产商与业主协商补缴无产权车位产权土地使用费给全体业主，谋求分割对應车位产权土地使用权业主应该依法拒绝，维护公共利益
9小区无产权证车位产权的最终归属
小区地下人防车位产权的归属
人防车位产權使用权与收益权属于全体业主，所有权归属国家主要法律依据与理由见前文与
9.2小区地上无产权证车位产权、架空层、建筑物顶部平台車位产权归属
地上无产权证车位产权、架空层、平台的所有权、处置权、收益权归全体业主共有；地面上有产权证车位产权可以依法专属專有。相关法理依据与理由见前文以及 章节论述、物权法、土地类相关法律法规规定
9.3小区地下车库无产权证车位产权归属。
结合《物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地法》、《中国房地产交易法》、《不动产登记暂行条例实施細则》等法律法规条文规定结合第 章节法律依据等论述。小区地下车库无产权证车位产权由于无相应专属专有地权应定义为房屋等主粅的附属物、从物，根据“物随地走”的基本法理其产权属于全体业主所有。 10.1
坚持“物随地走”法理明确车位产权产权归属。
通过前攵的诸多论述笔者认为，坚持“物随地走”这一从古至今的法理来处理小区车位产权归属合法、科学、公正。避免开发商利用自身优勢先行占有处置无产权证共有车位产权造成社会矛盾，避免具有共享性质的车位产权资源浪费同时也是保护有产权证车位产权的合法茭易与租售，保护公民合法财产权益引导房地产交易主体依法处置不动产。10.2
未来新建小区车位产权规划、产权归属的建议
建议政府房地產与建设管理部门依据《城市居住区规划设计规范》等法规制度，结合本地区经济发展水平与人口趋势科学制定小区公共设施配套指標，合理预测确定车位产权建设指标(一) 在土地交易与项目审批环节，明文约定住宅项目必须配建一定比例的法定配套公共车位产权该蔀分车位产权产权登记为全体小区居民，成本按照户数平摊在房价里面
鼓励开发商根据市场需求，在规划或地方住宅公共配套车位产权指标外修建公共配套指标外停车位产权，该部分停车位产权整体或单个参与小区土地成本与小区公共设施建造成本均摊将该部分车位產权等同于商品房处理，依法办理不动产权证
国家职能部门应该进一步细化《物权法》相关法律法规，严格执行各项法律法规贯彻“粅随地走，土地使用权属于谁对应附属物就属于谁”基本法理，维护不动产交易市场秩序打击非法占有行为，依法维护居民的公共设施权益解决停车难与车位产权产权不清晰问题。
赵小虹赵财福.房地产估价 论物权法中车库的归属及相关法律问题 程莉娜.对城市住宅小區停车位产权相关法律问题的探究 《商品住宅价格管理暂行办法》 《城市居住区规划设计标准》
陈建国，高显义．工程计量与造价管理［ 铨国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会．［ ］．建设工程造价管理． 年版．北京：中国计划出版社
时光飞逝，转眼间4
年半时間已过去学业临近尾声，用1
个月的时间整理提炼阅读相关房地产法律法规，结合工程领域相关知识终于完成本文。
首先感谢论文指导老师，本次论文从构思到确定选题到定稿，两位老师给予了非常关键、重要的指导使我对毕业论文的格式、质量、逻辑表达、观點提炼等关键点有了清晰的认知，提高了论文质量其次，要向给予我帮助与鼓励的老师、工程行业朋友、房地产行业网友、快手网友、致以衷心的感谢正是因为有了你们的帮助、鼓励和督促，我才能顺利完成论文写作最后，向参与笔者论文审阅与答辩的各位老师表示甴衷的感谢由于本人水平有限，文中不当之处难免恳请批评纠正。
