股份有限公司 吉林欧亚城市商业綜合体 （商业部分）项目 可行性研究报告 中国市政工程东北设计研究总院 二○一二年七月 目 录 第一章 总 论……………………………………………………………………1 1.1 项目名称及建设单位 ……………………………………………1 1.2 可行性研究报告编制依据和研究范围 …………………………2 1.3 项目概况 …………………………………………………………3 第二章 项目建设的背景及必要性…………………………………………6 2.1 項目建设的背景 …………………………………………………6 2.2 项目建设的必要性………………………………………………13 第三章 建设规模 ………………………………………………………………14 第四章 建设条件 ………………………………………………………………15 4.1 场址现状…………………………………………………………15 4.2 场址条件…………………………………………………………15 第五章 建设方案……………………………………………………………24 5.1 建筑设计指导思想和指导原则…………………………………23 5.2 项目总体规划方案………………………………………………23 5.3 建设方案…………………………………………………………23 5.4 公用工程方案……………………………………………………26 苐六章 节能……………………………………………….…………………34 6.1 概述………………………………………………………………34 6.2 节能标准…………………………………………………………34 6.3 节能措施及节能效果……………………………………………35 6.4 能源消耗分析……………………………………………………36 6.5 节水措施…………………………………………………………38 6.6 节能效果分析……………………………………………………38 第七章 环境保护 ………………………………………….…………………39 7.1 设计依据…………………………………………………………39 7.2 项目执行的环境质量标准………………………………………39 7.3 环境现状…………………………………………………………40 7.4 主要污染源及汙染物……………………………………………40 7.5 治理措施…………………………………………………………42 7.6 环境保护结论……………………………………………………43 第八章 劳动卫生和消防…………………………….………………………45 8.1 安全工作和卫生…………………………………………………45 8.2 消防………………………………………………………………45 第九章 组织机构与人力资源配置 ……………….………………………47 9.1 项目实施进度………………………………………………………49 10.1 项目实施原则 …………………………………………………49 10.2 建设工期 ………………………………………………………49 10.3 项目实施进度安排 ……………………………………………49 10.4 项目实施进度表（横道图）……………………………………50 第十一章 工程招标…………………………………………………………51 11.1招标工作依据……………………………………………………51 11.2招标工作原则……………………………………………………51 11.3招标范围 ……………………………………………………….52 11.4招标方式及组织原则……………………………………………52 第十二章 投资估算与资金筹措 …………………………………………55 12.1 投资估算 ………………………………………………………55 12.2 资金筹措 ………………………………………………………57 第十三章 财务评价…………………………………………………………62 13 财务分析 …………………………………………………….…62 第十四章 社会评价…………………………………………………………65 14.1 社会影响效果分析 ……………………………………………65 14.2 社会适应性分析 ………………………………………………65 14.3 社会風险及对策分析 …………………………………………66 14.4 城市交通影响评价 ……………………………………………66 第十五章 风险分析 …………………………………………….………68 15.1 城市商业综合体行业竞争态势………………………………..68 15.2 风险因素识别 …………………………………………………68 15.3 风险评估 ………………………………………………………70 15.4 风险防范对策 …………………………………………………70 第十六章 研究结论与建议….………………………………………………72 16.1 研究结论 ………………………………………………………72 16.2 建议 ……………………………………………………………72 附图：区域位置图………………………………………………...…….73 附件：吉林市环境保护局：建设项目環境影响报告书的批复（吉市环 建房字【2011】6号）………………………………………………….75 第一章 总 论 1.1 项目名称及建设单位 1.1.1 项目名称 吉林歐亚城市商业综合体（商业部分）项目 1.1.2 项目性质 新建 1.1.3项目承办单位概况 项目承办单位名称：长春

股份有限公司 法人代表：曹和平 项目承办單位概况：长春

股份有限公司是国内大型商 业企业，行业知名企业1984年新建扩大。1992年8月以定向募集方 式成立股份有限公司1993年10月转为社會募集公司，同年12月6 日公司股票在上海证券交易所挂牌交易。 截止2011年末企业总资产61.61亿元。2011年实现销售199.03 亿元实现利润2.77亿元，上缴国家稅金 2.46亿元并连续11年实 现了销售、利润持续增长，摘得了沪深两市50多家商业类上市公司“持 续增长能力最强公司” 的桂冠2011年，公司在全國重点大型零售企 业销售排名中列第4位分公司欧亚商都在全国商业大型零售企业单 体店销售排名中连续四年名列第一，成为名符其实的铨国零售单体店 销售状元控股子公司欧亚卖场单体面积世界第一，2009年以52万平 方米的经营规模向世界吉尼斯英国总部申报了世界单体面積最大购 物中心世界纪录，并已顺利通过预审进入终评创造了中国商业之最， 其经济现象被市场营销专家称为“第三次商业革命”2011年喥，公司 先后获“全国商业服务业顾客满意企业”、“ 2011中国上市公司十佳法律 风险管理奖”、“ 吉林省“五五”普法依法治理先进单位”等荣誉称号 1.2 可行性研究报告编制依据和研究范围 1.2.1 可行性研究报告编制单位 编制单位：中国市政工程东北设计研究总院 资格等级：甲级 证書编号：工咨甲 专 业：建筑、市政公用工程（给排水、燃气热力）、道路、 桥隧、风景园林、环境卫生、）生态建筑和环境工程。 1.2.2 可行性研究报告编制依据 1、国家发展和改革委员会、建设部：《建设项目经济评价方法与 参数（第三版）》； 2、国家发展和改革委员会：《投资項目可行性研究指南（试用版）》； 3、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会：《综合 能耗计算通则》（GB/T2589—1990）； 4、国家建设蔀、国家质量监督检验检疫总局：《建筑设计防火规 范》（GB ）； 5、《吉林省国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要》； 6、《吉林市国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要》； 7、吉林市人民政府：《吉林市总体规划()》； 8、国家及地方相关的法规、政策、文件； 9、项目建设单位提供的其它有关基础资料； 10、吉林市统计局：《吉林市2011年社会经济统计年鉴》； 11、吉林市人民政府：《2012年吉林市政府工莋报告》； 12、中国市政工程东北设计研究总院：《吉林欧亚城市商业综合体 项目环境影响报告书（报批版）》（2011.3）； 12、长春

股份有限公司委托吉林省工程咨询科技公司吉 林市分公司编制《吉林欧亚城市商业综合体项目可行性研究报告》的 委托书 1.2.3 可行性研究报告研究范围 本項目为吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目，主要对长 春

股份有限公司新建吉林欧亚城市商业综合体项目市场预 测、建设规模、建築工程方案、公用系统方案、总图物流系统、质量 保证系统、环境保护、职业安全卫生、消防、节能、组织机构、发展 计划、工程进度等進行综合分析并对项目投资经济效益进行测算和 评价。 1.3 项目概况 1.3.1 城市商业综合体是新型的城市现代服务业集聚区 城市商业综合体英文为HOPSCA即豪布斯卡，其为当今地产模 式的最高形式它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与 流线组织复合化而顺应成长的一种全噺的复合地产。HOPSCA是由酒 店（Hotel）、写字楼 （Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或 词组的首个单词的首个芓母构成每个商业综合体至少组合了上述功 能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系 是以一种功能为主、哆种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的 建筑群落，往往也被称为“城中之城” HOPSCA体现了商业配套和生 活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分 散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高 地、新载体HOPSCA对一个城市经濟的发展和商业设施的完善将起 到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加其有机的组合必 将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机 1.3.2 本项目建设位置 项目建设地点位于吉林市吉林丰满经济开发区域内，地理位置位 于丰满区红旗街道红旗村四至为：瑷夶公路以南，吉林市冷冻食品 公司以东吉林市九鑫制药有限公司以西，规划中的白山路以北 1.3.3 本项目建设规模 本项目用地面积为14.308 hm2，总建築面积为476,616万㎡商场 建筑面积281868平方米，其余为商业配套建筑面积为194748平方 米。 1.3.4 项目实施进度 项目实施进度确定为24个月即2013年至2014年12月。即从 2014姩末投入运营 1.3.5 项目总投资、资金筹措情况 项目总投资180000万元， 1.3.6项目主要技术经济指标 城市，是全国唯一的市与省重名的城市是国务院批准的历史文化名 城、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。全地区幅员面积27,894 平方公里其中市区面积3,750平方公里，人口450万 吉林市国民生產总值、国民收入等指标均占全省的20 ％以上。经 济发展水平在吉林省中仅次于长春市排在第二位。与全国同等规模 的城市相比经济发展水平相对较低。是一个比较典型的工业城市 当前吉林市经济发展的主要特点是： （1）GDP总量迅速扩张。从2005年到2010年的5年间吉林市 总体经濟规模实现了迅速扩张。2010年吉林市地区生产总值达到1,208 亿元增长38.3 ％；规模工业实现增加值345亿元、利润50亿元， 分别增长52.4 ％和313 ％；全口径财政收入完成101亿元增长 53.8 ％；城市居民人均可支配收入达到13,500元，农民人均纯收入达 到4,590元分别增长了23 ％和12.4 %。 （2）产业结构趋于优化三次产业結构比例由2002年的16.7： 40：43.3调整到2010年的13.1：49.7：37.2，其中工业比重上升幅度 加快第一、三产业比重的降低和第二产业比重的提升，标志着吉林 市第二產业特别是工业经济主导作用得到进一步增强，表明吉林市 工业强市特征凸显产业结构调整取得积极成效。 （3）财政收入实现百亿元嘚突破2010年全市财政收入达到101 亿元，同比增长53.8 ％；财政收入占地区生产总值的比重为10 ％ 比上年同期提高1个百分点。 （4）城乡居民人均收叺稳步提高据统计，2010年全市城镇居民 人均可支配收入达到12,500元比2002年的6,710元增加5,790元， 增长86.3 ％农村居民人均纯收入达到4,390元，比2002年的2,394 元增加1,996元增长83.3 ％。 （5）人均GDP水平跃上新台阶2010年，全市人均GDP达到 23,000元比2002年的9,824元增加了15,848元。过去5年全市人 均GDP年均增长速度为18.5 ％，2010年人均GDP按现行汇率折算超 过3,000美元标志吉林市经济实力正在不断增强。 2、人口状况与居民消费 （1）人口状况 吉林市近些年来人口保持低速增长 2010年末，我市户籍人口为 434.11万人比上年末净增2,239人，增加0.6 ‰其中市辖区户籍人 口增长0.66 ‰。加上大量外来人员来吉学习、工作定居吉林市2010 年市区常住囚口为183万人。其中青年、中青年人口占主体。由于 吉林工商业发达都市白领、公务员等工薪阶层及私营业主等高端消 费群体占有相当仳例。这些群体皆为本项目的潜在消费者 （2） 居民消费 在吉林市经济持续稳定发展的带动下，城镇居民收入稳步增长 2010年吉林市城镇单位职工年平均工资为30,992元，比上年增长 5.78 %；吉林市区居民人均可支配收入16,935.75元比上年增长 8.98 %。市区每百户居民家庭汽车拥有量15.67辆 从这些数据可看出， 吉林 市城镇居民收入较高生活讲究质量，而较高的居民家庭汽车拥有量 为居民市外效游休闲提高了便捷的交通工具 据2011年《吉林市统计年鉴》显示，吉林2010年实现社会消费 品零售总额684.02亿元比上年增长18.3 ％。其中城镇市场零售额 623.43亿元，同比增长18.4 %分行业看，批发业零售额129.45亿元 同比增长17.1 %；零售业零售额496.4亿元，同比增长18.1 %；住宿 业零售额5.24亿元同比增长19.2 %；餐饮业零售额52.93亿元，同 比增长23.4 %.从这些数据可进一步茚证吉林市居民的消费能力强消 费市场容量巨大，为本项目开发建设奠了良好的市场基础 3、区位交通条件 吉林市位于吉林省中东部，哋处长山余脉向松辽平原过渡地带 地势东南高西北低，松花江干流纵贯全城地理坐标为：东经125°40＇～ 127°56＇，北纬42°31＇～44°40＇吉林市東接延边朝鲜自治州，西 毗邻长春市、四平市南连白山市、通化市、辽源市，北接黑龙江省 吉林市铁路、公路、水运都很便利。吉京、吉津、吉宁、吉长、 吉哈、吉图等铁路交汇于此铁路正线延展里程达到737.9 km；公路 交通四通八达，公路通车里程14,587.4 km长春－图们、沈阳－黑河 公路，长春－吉林、长春－珲春等高速公路已成为公路运输的主力 吉林市年货物量3,937万吨；年货物周转量105,173万吨，年客运量3,956 万人；旅客年周转量155,487万人“吉—长”城际高速铁路已于2011 年1月建成通车；民航已经开通了香港、韩国、日本、俄罗斯、北京、 上海、广州、深圳、海口、青岛、大连等国内外城市。 2.1.2 项目区域发展背景解析 本项目建设地点——丰满经济开发区是2003年6月30日经吉 林省人民政府批准成立的省级开發区，位于北半球中纬（北纬 43°37′82〞东经126°41′36〞），欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地 属于东 北亚经济圈范围，地处长吉图经济带嘚中枢节点地处吉林市南出口， 东临松花江与吉林高新技术产业开发区隔江相望，西起吉林市西南 环公路外延1,000米北到松花江支流温德河，南与永吉开发区毗邻 为吉林市的上风、上水地段。绝好的地缘和上佳的区域是丰满经济 开发区独有的天然禀赋，优越的地理位置形成了对开发区聚拢围合 之势，造就了这里得天独厚的区位优势广阔的发展空间和丰富的资 源条件使丰满经济开发区成为诸路客商投资兴业的理想摇篮。 丰满经济开发区地势西高东低属于山前洪积的边缘地带。地层 纵横断面均有变化为条节状岩碎屑和粘土的混合體，大致分为耕土、 黄粘土、淤泥质亚粘土、砾砂混粘土、碎石等十层地震烈度按七度 烈度区设防。整个区域属温带大陆性季风气侯铨年主导风向为西南 风，春季干燥少雨多风夏季温热多雨，秋季凉爽多晴好天气冬季 寒冷多西北风，年平均气温3—5摄氏度年平均降沝量692.5毫米， 最大冻土深度190厘米一月份平均气温最低一般在零下18℃—20℃， 七月平均气温最高一般在21℃—23℃山区无霜期120天，平原区可 达130—140忝全区日照时数2400—2600小时，全年总辐射量为1150 千卡/平方毫米 丰满经济开发区下辖一街一乡，10个行政村2个社区。行政区 域面积65平方公里規划区域面积11.8平方公里。区域内有满、朝、 蒙、回、瑶、壮等9个少数民族有人口17,236人，其中农业人口12,320 人城镇人口4,916人，有丰富的农村剩余勞动力资源开发区也是吉 林市有名的种植、养殖商品的集散地，外运和当地的应季小菜、瓜果 及蛋鸡、生猪等农副产品均由这里向市内批发、转运吞吐量达全市 各类农副产品市场供应总量的70%以上。 丰满经济开发区交通十分便利松江南路与吉林市环城公路贯穿 整个区域，距长吉高速公路起点不足7公里距吉林内陆港吉林西站5 公里，距吉林龙嘉国际机场76公里向南可至沈阳、大连，向北至长 春、哈尔滨等哋市政府近期规划的江城、红旗两座大桥开工建成后， 将进一步完善开发区的交通网络 文化教育、医疗保健、金融机构、休闲娱乐等配套设施一应俱全。 区内建有中心小学、五十五中学吉林市第一中学等教育机构，中国 银行、

、吉林银行等多家金融机构均 设有分支營业网点布局合理，服务便捷 吉林丰满经济开发区具有丰厚的人文底蕴，曾被康熙皇帝御封为 吉林市四大名山之一的“白虎山”就坐落茬区内乾隆祭祖园、望祭殿 就建在小白山上，乃清朝鼎盛时期皇家祭祀满族发祥地，即“长白山 之神”的地方据说康熙皇帝曾到长皛山举行过祭祀活动，后因长白山 路远难行往来不便，清政府于雍正十一年（公元1733年）盛京工部 奉谕旨在吉林市小白山建望祭殿建有囸殿三楹，祭器楼三楹官厅 一楹，牌楼两座鹿园一处，望祭殿神案上立一用满汉文字合璧书写 的的黑字“长白山之神位”黄色木牌從此，小白山作为满族发祥地---- 长白山的象征备受清王朝的重视，成为全世界唯一一处满族人祭祀 祖先的场所现今，每年传统节日仍有許多满族人民到这里祭祀祈福 乾隆十九年（公元1754年），乾隆皇帝“巡幸”到达吉林登欢喜 岭（现名）览视吉林全貌，到北山留下“天丅第一江山”的墨宝躬亲 望祭殿祭祀长白山山神，这是清朝皇帝第一次亲临望祭殿1934年， 末代皇帝溥仪来吉巡狩也到望祭殿焚香叩拜，这也是爱新觉罗家族 满清皇室最后一次亲临小白山。 由于当地政府对保护文化古迹的高度重视小白山上仍保持着大 片的人工次生林，与古遗址交相呼应置身于开发区之中，呼吸着小 白山上飘来的香气聆听着温德河涓涓的流水，俯看着松花江缭绕的 雾气夏季有清涼的微风沐浴周身，冬季有银色的雾凇挂满枝头给 人一种神秘的畅快感，让人永难忘怀 丰满经济开发区环境优美，交通发达基础设施齐全，是生活居 住发展房地产、商贸业、制造业的黄金宝地，吸引着无数有识之士 前来投资兴业成立五年来共引进资金113.94亿元，为建區时的14.54 倍五年平均引资22.788亿元;累计完成固定资产投资171.09亿元，为 建区时的28.3倍五年平均实现固定资产投资34.22亿元;建区时有企 业109户，建区近5年时間新生成企业376户，其中新建投资500 万元以上企业131个，投资1,000万元以上企业129个投资3,000万 元以上企业72个，投资超亿元以上企业14个2008年实现全口徑财 政收入8,500万元 2.1.3 良好的项目建设软环境 1、难得的发展机遇——“天时” 本项目恰逢举国上下团结一致建设创新型国家，大力推进自主创 新體系建设的大好形势下吉林市人民正以前所未有的激情，锐意进 取、阔步前行走可持续发展之路，构建和谐社会把吉林市建设成 为經济充满活力、环境充满魅力、就业充满机会，社会繁荣和谐和人 民生活富裕的山水生态城市的宏伟蓝图更是我们即将迎接的巨大挑 战。 吉林市市委、市人民政府政府不失时机地调研、论证、策划、规 划、落实《吉林欧亚城市商业综合体建设项目》为吉林市城市发展提 供了难得的机遇。 2、中国内地最适合开设工厂的城市——“地利” 世界著名的财经杂志《福布斯》（中文版）2005年8月25日公布 的中国内地最适宜开设工厂的城市排行榜吉林市名列榜首。这说明 吉林市在经营成本、劳动力素质和货运便利程度3个方面技术指标的 优势它是经济潜仂的象征，是城市发展的非物质基础这些都是开 发建设本项目的无与伦比的具大优势。 3、企业上下一心干实事、求发展——“人和”

股份有限公司已经为《吉林欧亚城市商业综合体建 设项目》形成了较完备的后勤支撑体系自身所具备的公用工程条件 完全满足投资的要求。 2.1.4 PEST分析 1、P（Political）政治因素分析 （1）中国政局稳定法律法规建设日趋完善，社会体系逐步健全； 保障了企业在竞争中的规范操作； （2）中国開始实施“十二五”计划重视城市商业综合体的发展， 大力实施城市化工程为本项目提供了机遇； （3）吉林省及吉林市在投资环境、稅收、土地使用等方面给予了 大量的政策支持，保证按时开工投产 2、E (Economic)经济因素分析 （1）由于目前经济比较稳定，汇率变动对企业的发展鈈会有太大 的影响物价比较稳定，通货膨胀的因素较小； （2）持续商业需求以及由此而来的国家对商业建设的重视保证 了本项目具有廣阔的市场前景。 3、S（Socio-cultural ）社会文化因素分析 （1）国家大力发展民营企业鼓励民间投资也为本项目顺利开展 创造了大好机遇； （2）中国加叺世界贸易组织、成功举办奥运成功的大好社会环境， 无疑为中国的社会、经济等各个方面发展创造了一个有利的时机对 本项目而言是強有力的推动。 4、T（Technological）技术因素分析 科技创新是企业成功的重要因素本项目在中建筑设计、设备选 用、环境保护、管理系统采用了大量先进的创新技术和理念，提高了 本项目的服务质量和服务年限必将受到顾客的好评。 2.2项目建设的必要性 按照吉林市政府“北拓、南优、東控、西调”的空间发展战略吉 林市将打造南部新城。南部新城将成为提升吉林市核心竞争力的重要 地区将成为集商业区域服务中心、文化产业基地、山水宜居新城于 一体的，面向未来现代服务业、高尚居住区而发展的示范区到2015 年，南部新城总体规划框架将基本形成开发建设规模超过1,000万平 方米，远期承载人口20万以上 南部新城的规划将以温德河至小白山至蓝旗区域为核心，全力打 造以居住、休闲、辦公、教育为主的现代化新城区本项目即在该区 域之中的核心位置，将成为吉林市南部新城的核心项目之一未来前 景十分广阔。 综上所述项目建设是非常必要和迫切的。 第三章 建设规模 项目总用地面积为14.308 hm2建筑面积为476616㎡。 商业综合体楼内部功能设置一览表 层数 功能设置 备注 地上一层 百货商场，银行快餐等 地上二层 百货，商场等 地上三层 大型商场儿童活动中心，运动城等 地上四层 电影院婚庆、镓居等大型商场 地上五层 家电家居城，特色餐饮等 商业配套包括：商务酒店、LOFT公寓、写字楼、地下车库等计194748 平方米 第四章 建设条件 4.1 场址現状 4.1.1建设地点 项目建设地点位于吉林市吉林丰满经济开发区域内，地理位置位 于丰满区红旗街道红旗村四至为：瑷大公路以南，吉林市冷冻食品 公司以东吉林市九鑫制药有限公司以西，规划中的白山路以北 4.1.2现有场址利用情况 吉林欧亚城市商业综合体现状土地标号为14号哋，面积为14.308 hm2项目建设地点地势平坦，地下均无障碍物 4.2场址条件 4.2.1地理位置 吉林丰满经济开发区地处瑷大公路与西南环城公路交叉处，交通 十分便利距市区仅1.5公里，距长吉高速公路起点7公里距吉林龙 嘉国际机场76公里。东与吉林市高新技术产业开发区接壤向南可至 沈阳 、大连，向北可经吉长高速公路至长春、哈尔滨等地 4.2.2 气候、气象 开发区地处松花江上游，属温带大陆性季风气侯全年主导风向 为西南風，春季干燥少雨多风夏季温热多雨，秋季凉爽多晴好天气 冬季寒冷多西北风，年平均气温3～5摄氏度年平均降水量692.5毫 米，最大冻土罙度1,900厘米一月份平均气温最低一般在零下18～ 20摄氏度，七月平均气温最高一般在21～23摄氏度山区无霜期120 天，平原区可达130～140天全区日照时數2,400～2,600小时，全年 总辐射量为1,150千卡/平方毫米 4.2.3 地质地貌 丰满经济开发区所在地区地势西高东低，属于山前洪积的边缘 地质主要为洪积成因嘚夹有淤泥质亚粘土的碎石类组成，地层纵横断 面均有变化夹层较多，夹有透镜体和条节状岩碎屑和粘土的混合体 地层大致分为十层：耕土、黄粘土、淤泥质亚粘土、砾砂混粘土、碎 石等，整个区域属于第四纪人工填土及山麓冲积物构成地震烈度按 七度烈度区设防。 4.2.4 沝文特征 丰满经济开发区所在地域地下水和地表水资源丰富水体质量达 到四类水体标准，地下水潜水埋深2～4.5米地表水水域包括松花江 吉林江段和温德河，松花江吉林江段在开发区境内江段总长5公里 据吉林水文站多年资料统计，松花江平均水位183.87平方米变幅6～ 7米，水温8.4攝氏度枯水期平均流量295立方米/秒，丰水期平均流 量729.3立米方/秒平水期平均流量410.6立方米/秒，平均含沙量0.047 公斤/立方米温德河由丰满区前二噵乡流经我区注入松花江，境内长 3.6公里最大流量为1,200立方米/秒，最小流量为3立方米/秒平均 流量为9立方米/秒。 4.2.5土地利用现状 根据土地利用現状变更调查统计：开发区规划区总面积1,180公 顷其中农用地581.5公顷，占规划总面积的49%；建设用地362.3公 顷占规划总面积的31%；未利用土地面积236.8公頃，占规划总面积 的20% 4.2.6项目建设主要条件 1、市场条件 吉林市将按照“北拓、南优、东控、西调”的空间发展战略打造南 部新城，而本项目所在地既是南部新城的中心部位南部新城将成为 提升吉林市核心竞争力的重要地区，将成为集商业区域服务中心、文 化产业基地、山水宜居新城于一体的面向未来现代服务业、高尚居 住区而发展的示范区。到2015年南部新城总体规划框架将基本形成， 开发建设规模超过1,000万岼方米远期承载人口20万以上。 2、环境条件 （1）本项目位于吉林市丰满经济开发区红旗村距市地理中心3 公里，当地环境良好无污染西喃侧是以拥有长白山望祭殿而享誉国 内外的小白山旅游点，东侧紧邻松花江畔是得天独厚的优越位置。 （2）吉林市贯穿南北至口前、磐石、抚顺的202号瑷大公路横贯 境内周边是新建的城市规划路——德义街、德望街、温敏路，适于 搭乘公交车辆及自驾车通行交通较为方便。 （3）该址通迅也十分发达移动通迅网络密集，宽带网可与全国 和世界联网 （4）该址地势平坦，供电外线、供水外线距本项目较近可满足 用电和饮用水要求。 （5）本项目已列为吉林市重点服务业建设项目 3、社会条件 本项目有较为完善的社会服务体系。 4、施工条件 當地地质构造稳定适宜性良好，为建筑抗震的有利地段中硬 场地土质，地基承受力较高适合建造大型建筑。当地施工企业具有 运输囷吊装大型构件的能力可以满足较大工程的建设。 5、法律条件 项目地位于吉林市丰满经济开发区当地人们遵纪守法，治安状 况良好 6、外部协作条件 本项目即在吉林市南部新区的区域之中的核心位置，将成为吉林 市南部新城的核心项目之一未来前景十分广阔。本项目距新建丰满 发电厂、新建吉林卫生学校、市委党校、吉林市公安局均较近外部 协作条件便利。 4.2.7 基础设施配套现状 1、道路交通状况 （1）外蔀道路 丰满经济开发区地处瑗大公路（宽25米其中车行道16米人行 道4.5米×2，绿化带2米×2）与西南环绕城公路(宽26米其中车行道 8米×2，绿化带2米人行道3米×2)交叉处，交通十分便利向南至 沈阳、大连；向北可经长吉高速公路至长春、哈尔滨等地（同时，在 开发区与高新区之间市政府批准规划建设两座大桥，一座为红旗大 桥另一座为江城大桥）。 （2）内部道路 目前丰满经济开发区内部路网经过近几年的“村村通”工程已基 本形成了道路网。 2、供水条件 区域内现状已敷设两条市政给水干线：一条沿瑷大公路敷设由 一水厂引出，过温德桥至吉丰西线处；另一条沿苏合街敷设由瑷大 公路至白山路（四合新村）。以上引自城市主干线的D800支线2条线 路日供水能力达1.5万吨，可实行環网供水沿各规划道路敷设配水 管道，与各给水干管联网整个区域给水管网呈环状敷设。 按城市远期发展规划将在本区新建六水厂，供给本区域及城市 其他地区用水 3、排水条件 排水工程是南部新城生活环境和生态环境保护工程的重要组成部 分。南部新城将系统建设排水工程按规划南部新城将系统建设排水 工程。 （1）污水 目前丰满经济开发区沿瑗大公路铺设了DN800的污排管线系统 日排污能力可达1万吨，区域内的企业工业废水可直接排入污排主管 线最后汇入哈达湾污水处理厂。区域内现状污水管线主要有两条 一条为瑷大公路污水干線，另一条沿苏合街敷设中途经泵站提升后 排入瑷大公路污水管内。规划沿白山路新设一条污水干线接入苏合 街现状污水管内；其他各道路新建污水管道依地势分别接入瑷大公路 及白山路污水干线中。 （2）雨水 区域内现状只是个别区域设有雨排水系统其他大部分地区雨水 均为地表径流，排入现状排水沟渠或水体中 规划确定随道路新建雨水管道，依地势就近排入松花江或温德河 内使区域内雨水经管噵实现有组织排放。同时对区内现有沟渠结合 道路及小区的开发建设进行改造 3、供热条件 南部新城现有区域锅炉房一座，供热面积35万平方米江南电厂 今年新建设2台40t/h热水锅炉，投产后供热能力将达到120万平方米 采用江南热电厂集中供热，供热主干线由江城大桥引入区内各个主 要道路均敷设供热管道，可解决南部新城部分地区的生活采暖问题 热源将全面满足新城需要。 4、燃气工程 区域内将系统建设燃气笁程气源为天然气现状燃气中压管道位 于黄旗路，规划确定沿瑷大公路引入敷设于区内各个主要道路。 5、供电条件 区域内有多条220KV、66KV架涳线路及66KV红旗变电所目前， 丰满经济开发区内电力充足高压、动力线路贯穿全区，同时已经 完成农用电网改造，城区供电总容量为4.5萬千安能够满足开发区居 民和入区企业的用电需求。 规划确定现状220KV线路保留66KV红旗变保留；区域内现状 66KV线路按图示路径改造，其中规划鼡地内线路为钢管杆架空敷设 西南环道路外的线路为铁塔架空敷设。区域内新规划二座66/10KV变 电站（二次变）占地约4000平方米；容量均为4万KVA×3（两用一 备）。区域内10KV电缆线路沿各道路东或南侧埋地敷设可确保电力 保障充足。 6、通讯设施现状 吉林市红旗电信局坐落在开发区内目前固定电话、移动通信、 有线电视网覆盖全境（全开发区电话装机3,000多部；有线电视装机 1,900 多部），并且留有十分充裕的装机容量和有线電视接口已经能 够做到随时申请随时安装，同时具备数字化、综合化、宽带化、智能 化的功能 4.2.3 项目所在区域自然环境条件 1、工程地质條件 本项目建设地点吉林市丰满区地处长白山向松辽平原的过渡地 带，地形为河谷冲积平原及低山丘陵中部、东部和东南部多为山地， 覀部、西北部多为平原、丘陵石化分布在沿松花江由东南向西北， 位于吉林省东部低山丘陵区总体地势南高北低，东高西低海拔标 高由丘陵区的490.2 m逐渐变低为河谷区的178.5 m。 在大地构造环境上吉林地区属吉里褶皱带的吉林向斜，构造地 层以花岗岩侵入体为主其次为二迭紀粘板岩与角页岩。上覆第四纪 冲洪积、沼泽沉积、坡积地层地层自上而下分别为耕土、亚粘土、 轻亚粘土、游泥质亚粘土、粉细砂、誶石、碎石角砾、卵石园砾、岩 层。吉林市松花江江南地区高河漫滩阶地上顶部的亚砂土及亚粘土 最大厚度为1m，细砂厚度为 0.5 m-3.1 m卵石碎石層厚度约 7m-15m， 而在低河漫滩阶地及河漫滩区由卵石碎石所分布，其厚度为 6 m-20 m而西部、西南部，砂类土厚度较大而粘性土厚度较小，而且厚度 变化很大卵石、碎石层厚度为 3 m-3.5 m。 场区场地土质类型为中硬建筑场地类型为II类。地震基本烈度 为7度近50年无灾害性地质现象发生，場地稳定适合作为各种建 筑场地。地质耐力为9～12吨/㎡地下水位2.0～10 m，地冻线1.8～ 2.0 m适于各种建筑。 据已有资料场址地下没有发现可供开采的矿藏及文物。 2、水文条件 本项目区位于第二松花江西岸水资源极其丰富，是全国少有的 丰水地区松花江发源于长白山主峰白头山忝池，是吉林省最大的河 流从头道河的漫江至二岔河口处，全长790㎞流域面积78,180 km2， 年径流量1.75×108 m3以丰满大坝为界分上下两区，大坝以上为仩游 区大坝以下为下游区。水文特征具有明显的季节性和区段规律性 每年有二个汛期和一个枯水期。上游具有北方河流的典型特征鋶量 随季节变化大，冰封期长下游吉林江段从丰满大坝治哨口断面严冬 亦不封冻。多年平均流量488 m3/s河道平均坡度0.341‰。百年一遇 设计洪峰鋶量为Q＝8,300 m3/s百年一遇洪水位为182.10 m，最低水 枯水位为176.27 m冬季由于丰满电厂泄流，该江段很少结冰项目 区地下水位2.0～10 m。场地地下水属第四纪孔隙潜水补给来源为大 气降水及松花江、温德河的侧向补给，静止水位为179.70 m水位年 变幅1.5 m～2.0 m，6～11月份为最高2～5月份为最低。地下水对混 凝汢无腐蚀性对钢铁呈中等腐蚀。 3、气象条件 吉林市属北温带大陆性季风气候四季变化明显，春季干燥多风 夏季热湿多雨，秋季凉爽哆晴冬季寒冷漫长。吉林市常年主导风向 为西南风年平均风速3.3 m/s；最大风速30 m/s。年平均气温4.2 ℃ 极端最高气温36.6℃，极端最低气温－40.2℃冬季从10月上旬至次 年4月下旬，长达170～190天年均降水量约639.9 mm，全年雨量的 63 %集中在夏季冬季降水只有4 %左右。无霜期130～140天左右 最大冻土深度1.90 m。全姩平均日照时数2,400～2,600小时年光照 总辐射量115千卡/cm2，年均相当湿度为70 ％年平均气压993.5 HPA。 第五章 建设方案 5.1 建筑设计指导思想和指导原则 1、充分利鼡现有条件合理进行规划布局，建筑物应与周边及建 筑及环境相协调 2、遵循国家基本建设政策和有关建筑设计规范、定额指标、建设 標准等要求。 3、满足吉林欧亚城市商业综合体业务范围内的需求创造良好的 工作环境和条件。 5.2 项目总体规划方案 5.2.1项目概况 本项目为吉林歐亚城市商业综合体（商业部分）建设项目 项目总建筑面积为476616㎡，其中商业建筑面积为281,868㎡ 商业配套面积为194748㎡。 5.2.2总体布局 项目总平面设計的指导思想要体现城市商业综合体的服务特点 根据使用功能要求在总体布局、空间组织、竖向设计、立面造型等方 面，力求与现有设施的有机结合符合吉林市城市发展的需要和基本 条件。 平面功能分区科学、合理、实用 5.3 建设方案 5.3.1建筑编制依据 《建筑抗震设计规范》 （GB） 《砌体结构设计规范》 （GB） 《建筑结构荷载规范》 （GB） 《建筑地基基础设计规范》 （GB） 《公共建筑节能设计标准》 （GB） 《建筑设计防吙规范》 （GB） 《建筑内部装修设计防火规范》 （GB50222-95） 《办公建筑设计规范》 （JGJ67-2006） 5.3.2 商业综合体楼建设方案 1、建筑方案 （1）建设概述 商业综合体樓位于场区的北部中区，占地面积14.308 hm2 按规划配套建设绿化、道路、照明等设施，共设置6个出入口 北侧、东北侧和西北侧设有3个主出入口，南侧设有3个次出入口 （2）剖面设计 商业综合体楼层数为9层，总高38 m建筑面积。建 筑物地上7层1、2层高6 m，3层高5.4 m4～7层高5.1 m；地下2 层，地下1層高6 m地下2层高3.8 m （3）垂直交通 建筑物内部设100部电梯和按规范设置步行楼梯。电梯中包括23 部垂直电梯73部自动扶梯，4部自动坡道 （4）材料 商业综合体楼外墙采用290 mm厚保温材料空心砌块砌筑，外贴 80 mm厚EPS苯板外墙装饰材料为外墙涂料。内墙采用200 mm厚 保温材料空心砌块砌筑 （5）功能設置 商业综合体楼内部功能设置一览表 层数 功能设置 备注 地上一层 百货，商场银行，快餐等 地上二层 百货商场等 地上三层 大型商场，兒童活动中心运动城等 地上四层 电影院，婚庆、家居等大型商场 地上五层 家电家居城特色餐饮等 地上六层 美容美体、溜冰场、电玩、特色餐饮等 地上七层 内部办公、职工食堂、餐饮，小型商业 地下一层 餐饮、超市、商店等 地下二层 车库（机动车泊位约900个） 合计 （6）建筑特征一览表 商业综合体楼主要特征一览表 项目名称 吉林欧亚城市商业综合体工程项目 建筑名称 商业综合体楼 耐火等级 一级 抗震设防烈度 7度 基础形式 梁筏式基础 结构形式 框架结构 主体建筑物层数、层高 地上7层地下2层。地上高38 m1、2层 高6 m，3层高5.4 m4～7层高5.1 m；地下 刮大白及乳胶漆等 外墙面 新型外墙涂料 2、结构方案 商业综合体楼结构形式采用框架结构，梁筏式基础地上6层（局 部7层），地下2层建筑物设计使用年限为50姩，建筑物的安全等 级为一级建筑抗震设防类别丙类，耐火等级为一级建筑抗震设防 烈度7度，按8度要求加强抗震设施 5.4 公用工程方案 5.4.1給水方案 1、设计依据 《室外给水设计规范》 （GB） 《建筑给水排水设计规范》 （GB） 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 （GB） 《给沝排水管道工程施工及验收规范》 （GB50268-97） 《城市给水工程规划规范》 （GB50282-98） 2、给水方案 给水采用室外管网直接供水的供水方式，给水管线规格DN300 3、水源 按城市远期发展规划，南部新城将新建六水厂 区域内现状已敷设两条市政给水干线：一条沿瑷大公路敷设，由 一水厂引出过溫德桥至吉丰西线处；另一条沿苏合街敷设，由瑷大 公路至白山路（四合新村）沿各规划道路敷设配水管道，与各给水干 管联网整个區域给水管网呈环状敷设。规划远期将在本区新建六水 厂供给本区域及城市其他地区用水。 4、给水管材选择 塑料给水管与金属管道相比具有重量轻，耐压强度好输送液 体阻力小，耐化学腐蚀性能强安装方便，省钢节能，使用寿命长 等优点给水用塑料管道主要有：硬聚氯乙烯（PVC－U）、高密度聚 乙烯（HDPE）、交联聚乙烯（PEX）、改性聚丙烯（PP－R ，PP－C）、 聚丁烯（PB）、铝塑复合管（PE－AL－PEPEX－AL－PEX）和钢塑 复匼管等。本工程给水管材采用改性聚丙烯（PP－R）作为给水管 建筑给水管材性能的比较 管材性能 优点 缺点 长期 使用 温度 短期使 用温度 硬聚氯乙烯管 （PVC－U） 抗腐蚀能力强，质地 坚硬施工简便 有UPVC单体和添加剂 渗出，管接头粘合技术要 求高固化时间长 ≤400C ―― 改性聚丙烯 （EN-US) (PP－R，PP－C) 耐温性能好抗蠕变 性能好，施工简 便 只有用金属管件连接；水 流局部水头损失大不能 回收重复利用 数小，施工简便 管壁厚薄不均匀管路连 接采用铜管件，水流局部 水头损失大 ≤400C ―― 5、用水量预测 根据《建筑给水排水设计规范》、吉林省地方标准《用水定额》中 的相關规定公建建筑单位面积日耗水量标准为6 L/㎡·d，不可预见 用水量按15 %考虑经测算，本项目总建筑面积为265,678.78 ㎡生 活综合用水量为1,833.18 m3/d，按全年365忝计算工作日年用水量 为669,110.70 m3。 5.4.2 排水方案 1、设计依据 《室外给水设计规范》 （GB） 《建筑给水排水设计规范》 （GB） 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 （GB） 《给水排水管道工程施工及验收规范》 （GB50268-97） 2、污水排放方案 本项目建筑物排出的污水主要是生活污水排水工程昰南部新城 生活环境和生态环境保护工程的重要组成部分。按规划南部新城将 系统建设排水工程。 污水：区域内现状污水管线主要有两條一条为瑷大公路污水干 线，另一条沿苏合街敷设中途经泵站提升后排入瑷大公路污水管内。 规划沿白山路新设一条污水干线接入蘇合街现状污水管内；其他各 道路新建污水管道依地势分别接入瑷大公路及白山路污水干线中。 雨水：区域内现状只是个别区域设有雨排沝系统其他大部分地 区雨水均为地表径流，排入现状排水沟渠或水体中 规划确定随道路新建雨水管道，依地势就近排入松花江或温德河 内使区域内雨水经管道实现有组织排放。同时对区内现有沟渠结合 道路及小区的开发建设进行改造 3、污水量 项目排水根据《室外排沝设计规范》的要求，按项目日最大用水 量的80%计算；经测算项目日排水量1,466.54 m3，年排水量为 535,288.56 m3 4、排水管材选择： 本工程污水排水管材采用PVC-U芯層发泡管（PSP管）。 5.4.3 供热方案 1、设计依据 《采暖通风与空气调节设计规范》 （GB） 《民用建筑热工设计规范》 （GB50176-93） 《民用建筑节能设计标准》 （JGJ26-95） 《公共建筑节能设计标准》 （GB） 《公共建筑节能设计标准》 （DB22/T436-2007） 《办公建筑设计规范》 （JGJ67-2006） 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收規范》 （GB） 2、计算参数 冬季采暖室外计算温度 -23℃ 冬季室外平均风速 2.8m/s 采暖室内设计温度 室内 18℃ 大厅 15℃ 3、热源 项目供热主要是冬季采暖本工程采用热水采暖系统，采暖供回 水计算温度为80/60℃ 南部新城现有区域锅炉房一座，供热面积35万平方米江南电厂 今年新建设2台40t/h热水锅炉，投产后供热能力将达到120万平方米 采用江南热电厂集中供热，供热主干线由江城大桥引入区内各 个主要道路均敷设供热管道，可解决南蔀新城部分地区的生活采暖问 题 4、热负荷确定 根据《公共建筑节能设计标准》GB 的规定，本项目采 暖热指标确定为70W/㎡采暖建筑物总面积為265,678.78㎡，考虑5 % 不可预见因素后采暖热负荷总量估算约为19,527.39 kW。 5、供热方案 采暖系统采用上供下回方式 6、管道及散热器 供热管道直埋敷设，管材选用无缝钢管散热器采用地热器，采 用优质的地热设备 5.4.4 燃气系统工程 区域内气源为天然气，现状燃气中压管道位于黄旗路规划确萣 沿瑷大公路引入，敷设于区内各个主要道路 5.4.5 供电方案 1、设计依据 《民用建筑电气设计规范》 （JGJ/T16-2008） 《电力工程电缆设计规范》 （GB50217-94） 《供配电系统设计规范》 （GB50050-95） 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 （GB） 《建筑物防雷设计规范》 （GB50057-94） 《建筑与建筑群综合布线系统工程设计規范》 （GB） 《建筑照明设计标准》 （GB） 2、供电系统（强电部分） （1）电力负荷 本项目主要用电设施有：照明、营业设备等，根据建筑物使鼡性 质及面积大小采用负荷密度法估算建筑物用电负荷。全楼用电设备 装机容量按照《民用建筑电气设计规范》及《建筑电气常用数据掱册》 有关要求参照现有实际用电情况进行估算。 本项目总建筑面积为265,678.78 ㎡用电指标确定为60W/㎡，项 目总用电负荷约为15,940.73 kW 楼内应急疏散照奣和消防泵为二级负荷，其余用电负荷均为三级 负荷供电电压为220/380V，采用放射式供电 （2）电力保障 区域内有多条220KV、66KV架空线路及66KV红旗变。規划确定 现状220KV线路保留66KV红旗变保留；区域内现状66KV线路按 图示路径改造，其中规划用地内线路为钢管杆架空敷设西南环道路 外的线路为鐵塔架空敷设。区域内新规划二座66/10KV变电站（二次 变）占地约4000平方米；容量均为4万KVA×3（两用一备）。 （3）导线敷设 区域内10KV电缆线路沿各道蕗东或南侧埋地敷设 总配电柜至各建筑物配电柜铺设地下电缆，个别电缆可桥架明敷 设照明干线采用预分支电缆接分支箱，动力采用YJV型电力电缆 楼层分支干线采用阻燃塑料铜线穿铁管，沿楼板地面暗敷设 （4）消防电源和事故、疏散照明电源 消防用电设备采用单独供電回路，当发生火灾切断其它用电时 应保证消防用电的供应，并保证双路电源末端自动切换其配电设备 应有一明显标志。项目采用UPS作為应急用电、保障数据通信、广播、 会议系统和局部照明的备用电源 事故照明和疏散照明采用浮充式蓄电池应急灯，以保证其0.5s的 供电转換时间 （5）照明 室内照明均采用节能日光灯照明，楼梯间选用声控节能灯照度 标准300 LX。 （6）建筑防雷 本工程属一类防雷低压系统接地形式为TN-C-S，建筑物内强电 接地、弱电接地、防雷接地均采用分别接地系统接地电阻不大于1Ω。 拟在室内设有适配的防雷浪涌保护器，分别对配电系统和弱电信息系 统给予保护。 3、供电系统（弱电部分） （1）综合布线系统 总机室与各建筑之间组成数据通信网络系统，经由地下管道的主 干光缆通过光电转换器传递数据通信、有线广播、语音通信、视频 通信，至各房间信息点 （2） 数据通信、有线电视、广播、電话系统： ① 各楼层均设置电话插座； ② 各建筑楼层内的有线电视网络采用同轴电缆，数据通信、电话、 广播系统配线采用通信电缆； ③ 各楼层设分线箱室内配线沿地或沿墙穿管敷设。 5.4.5 通讯设施 1、电信需求及业务预测 行政电话引自现有行政电话系统；装置设无主机扩音对講系统一 套；装置设置火灾自动报警系统一套 2、系统技术方案 （1）行政电话系统 装置的行政电话引自现有行政电话系统，办公楼内设置電话分线 盒 （2）火灾报警系统 在装置控制室内设一台火灾自动报警控制器，各生产、办公单元 分别设置火灾报警探测器和手动报警按钮所有火灾报警信号均送至 火灾报警控制器。 控制室设置火灾报警专用电话直通就近消防站 （3）扩音对讲系统 扩音对讲系统采用无主机式专用内部通讯网络，在各生产、办公 单元分别设置扩音对讲电话机、转接器、扬声器该系统具有高可靠 性、高稳定性、易于扩充等特點。 火灾自动报警系统设备 按设计要求 套 1 第六章 节 能 6.1 概述 中国解决能源问题的方针是开发与节约并举把节约放在首位。节 能工作是一种特定的“能源开发”是解决中国能源供应紧张、保护能源 资源、保护环境的有效途径。中国目前的能源利用水平远低于世界发达 国家節能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大节约能源是中国的 基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针是经济活动中面临的 最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗对于降 低成本、提高经济效益乃至于改变中国能源浪费严重的现状都具有重偠 意义。 6.2 节能标准 1、《中华人民共和国节约能源法》 2、《中国节能技术政策大纲》 3、《公共建筑节能设计标准》 （DB/） 4、《建筑照明设计标准》 （GB） 5、《企业能源计量器具配备和管理导则》 （GB/T17167） 6、原国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部：“关于固定 资产投资工程项目可行性研究报告.节能篇（章）.编制及评估规定” （【1997】2542号） 7、《节水型企业评价导则》 （GB/T7119－2006） 8、节能设计规范 9、《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》 10、吉林省节约能源条例 6.3 节能措施及节能效果 1、采用高效节能的电力设备如：变压器采用节能变压器，对无功 功率进行补偿补偿后的功率因数达到90 %以上；动力设备采用节能电 器及电子镇流器，可按空载、轻载负荷功率因数变化自动调整减少电 能消耗；照明线路的损耗约占输入电能的4 %左右。因此照明系统应尽 可能采用三相四线制供电。并根据使用情况合理增加照明开关数量从 洏避免电能浪费。 2、供水设备采用节水型设备如变频供水设备、节水卫生洁具等； 给水管材采用PVC热熔连接，无结垢和漏水之虑户内排沝采用夹芯发 泡塑料管以防漏水及噪音；对生活和清洗水采用节水阀门，并采取措施 避免跑冒滴漏现象 3、供热管道保温采用高效节能的聚氨酯发泡保温材料，以减少管道 热损失 4、建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，其节能 效果显著可以达到建筑节能50 %的要求。另外控制建筑物的体形系 数和窗墙面积比，对散热量较大的出入口采用双层保温门进行保温， 设门斗减少热能浪费；窗采用塑钢节能窗，热工性能、气密性良好 减少建筑物热量消耗。 5、选用先进节能的空调设备并合理地进行设备布置，减少能源损 耗 6、为了提高能源的利用率，减少电能损失室内照明均采用节能光 源照明，建筑物尽量南北朝向布置充分利用日光的采暖与采光。 7、合悝地设置二级计量仪表定期校验，加强计量管理以便进一 步制定和实施节能措施。 6.4 能源消耗分析 1、电耗估算 参照《城市电力规划规范》（GB）规定公建建筑按60W/m2 考虑，总建筑面积为265,678.78㎡则总用电负荷为15,940.73 kW。 年实际工作365天每天按10小时计算，计算年电耗量： Wy＝15,940.73 kW×365×10 kW折合212,582.98 GJ。 3、忝然气用量估算 根据《城市天然气年用量参考表》规定：公共建筑每人每年用气指 标是1,884－2,303MJ/人·年，参照吉林省各市区、县居民用户天然气耗热 量定额，吉林市为2,092.8 MJ/人·年，确定本项目吉林欧亚城市商业综 合体项目用气标准为2,092.8 MJ/人·年。 本项目总建筑面积为265,678.78 ㎡出行率按公建部分12囚次/百 m2营业面积·高峰小时计算，本项目人数约为31,881人。根据《城镇燃 气设计规范》本项目天然气的低位发热量为35,544 KJ/ m3，取天然气的 低位发热量为35,544 KJ/ m3则天然气的年消耗量为： Qa＝2,092.8 1、合理利用水资源，供水设备及卫生器具均采用节能型设备以节 约水资源，给水泵使用效率不小于60 % 2、室内给水管材采用钢塑复合给水管及管件，无结垢和漏水之虑 室外给水管材选用PE管材。室内排水采用聚氯乙稀芯层发泡排水管以防 漏沝及噪音室外排水管材选用高密度聚氯乙稀（HDPE）排水管。卫生 器具均采用节能型设备以节约水资源。 6.6节能效果分析 本项目建设方节能設计按公共建筑节能50 %为目标符合《公共建 筑节能设计标准》GB 和吉林省地方标准《公共建筑节能设计 标准》DB22/T436-2007的相关规定。采用以上节能设計后项目年能耗 折标煤量为16,223.87吨标准煤，单位面积耗煤仅为0.06 t/m2节能效果 显著。 第七章 环境保护 本项目属于公共卫生建设项目不产生工业垃圾，无烟尘及异味 产生不会对周边环境造成不良影响。 本项目要严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、 同时投产使鼡的“三同时”制度实施总量控制，坚持“预防为主、防 治结合、综合治理”的原则对本项目建设及使用中产生的各种污染 物进行治悝，保证达标排放 7.1设计依据 《中华人民共和国环境保护法》 《中华人民共和国环境影响评价法》 《中华人民共和国水法》 《中华人民共囷国规划法》 《中华人民共和国大气污染防治法》 《中华人民共和国建设项目环境保护管理条例》 《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 吉林省有关环境保护的地方性法规与条例 7.2项目执行的环境质量标准 7.2.1环境质量标准 1、环境空氣质量标准执行《环境空气质量标准》（GB）； 2、《地下水质量标准》（GB/T14848-93）。 7.2.2污染物排放标准 1、废水排放执行《污水综合排放标准》 （CJ）； 2、施工场地执行《建筑施工场界噪声限值》（DB22/272-2001）； 3、噪声执行《工业企业厂界噪声标准》 （GB12348-90） 7.3环境现状 本项目为吉林欧亚城市商业综合體建设项目，项目现址地理位置 适宜环境状况良好，周边无大型工业建筑及污染源 7.4主要污染源及污染物 7.4.1 拆迁期的环境影响因素分析 拟建项目启动后，征地范围内建有棚户住宅、大棚、暖棚、围墙、 猪舍、狗舍及果园等需要对所有地上建筑物进行拆迁，同时平整土 地並且需将拆迁的砖瓦、渣土等清运出场地之外。在拆迁作业中需 要有推土机、铲车、挖掘机、卡车等施工机械在拆迁作业过程中将 产生粉尘、噪声和废砖瓦、渣土，同时猪、狗圈舍产生少量牲畜粪便 拆迁过程产生的这些污染物必须加以防治，否则在拆迁过程将会污染 环境 7.4.2 施工期的环境影响因素分析 1、噪声因素分析 拟建项目开始启动后，修筑道路、建筑施工等作业中将动用大 量的施工作业设备和机械，主要有推土机、铲车、压路机、前斗装卸 车、铲土机、平土机、混凝土泵、移动式吊车、挖土机及卡车等这 些声源具有噪声高、无规則等特点，如不加以控制往往会对周边环 境产生噪声污染。 2、施工作业扬尘污染因素分析 施工期扬尘主要有以下二种： （1）建筑材料和笁程废土产生的扬尘 施工场地建筑材料和工程废土的堆放、散装粉（粒）状材料的装 卸过程以及运输车辆在运载工程废土、回填土和散装建材时由于无 防治措施，常常在运输途中散落会产生大量扬尘。 （2）运输机械产生的扬尘 出入工地的施工机械的车轮轮胎和履带将工哋上的泥土粘带到沿 途道路上经过来往车辆碾轧形成灰尘，造成雨天泥泞晴天风干， 飘散飞扬 3、固体废物的影响 （1）工程施工阶段凅体废物为产生大量的建筑渣土，主要为工程 弃土、废弃的废砖、砂石等； （2）施工过程中施工场地人员居住的临时工棚也会产生生活垃 圾。 4、施工废水 本项目施工期较长预计施工期每日实际工作人员约为200人， 排水量按3t/人·天、年工作200天估算施工区域日排水量约为6 t/·天， 即1,200 t/a。 7.4.3 拟建工程建成后污染因素分析 本项目建成后主要存在的环境问题有：废水、废气、固体废物、 噪声、光污染 1、废水 mg/l，排放量为99.72 t/a；氨氮浓度为27.8 mg/l排放量为 11.55 t/a。 2、废气 本项目建成后使用户型天然气炉做为生活热水用热，天然气来 源是经净化处理后的管道天然气属清潔燃料，燃烧后产生CO2和水 蒸气排入大气冬季采暖使用集中供热，无锅炉烟气的排放 3、噪声 项目建成后主要噪声源为二次给水泵站、换熱站的水泵；地下停 车场排风扇，主要噪声源声级范围为80－90db（A） 商业综合体中央空调外部设备噪声在75 db左右，设置在商业综合 体顶层西侧 4、固体废弃物 本项目的固体废弃物主要为生活垃圾，每人日产生垃圾量约为1㎏,则每年产生垃圾量约2,740 t/a 5、光污染 本项目商业综合体建筑外表设计为玻璃照面，将会产生一定的光 影响可能转变为光污染。 7.5治理措施 7.5.1项目运营期间治理措施 项目遵照国家环境保护法本着三废治悝与建设工程“三同时” 的原则，对“三废”采取必要的治理 1、废水 为防止生活污水产生环境污染，项目产生的污水通过楼内的排水 网彙集后排入市政污水管网处理 2、生活垃圾 项目运营后产生的垃圾统一收集运至开发区指定的垃圾中转地 点，再由丰满区环境卫生运输管悝处运至垃圾填埋场 3、噪声 对项目合理规划，充分利用地形地物降低噪声强度并在本项目 业务用房区域内的功能分区上，进行“动”與“静”分区减少噪声的传遍。 7.5.2项目建设期间治理措施 1、固体废弃物控制 建筑、装饰材料及时清运施工弃土和余泥渣土减少回填土方嘚 堆放时间和堆放数量。 2、水污染控制 （1）施工用水排出需经沉淀后、生活区粪水经化粪池处理后才能 排入污水沟 （2）完善现场排水系統，防止雨季废水无组织排放、外溢堵塞 排水道。 3、大气污染控制措施 在装运建筑物材料、土石方、建筑垃圾及工程渣土的车辆派专 囚负责清扫附近道路及冲洗，保证施工运输途中不污染道路和环境 4、噪音控制措施 合理安排施工工序，严禁在中午和夜间进行产生噪音嘚施工作业 7.6环境保护结论 由于本项目是城市商业综合体基础设施，本身产生的污染物较少 如能在项目的建设和运营过程中落实以上针對主要污染物的防止措 施，那么污染物的排放就能达到国家标准的要求从而保证不对环境 产生影响，从环保角度确保项目可行 第八章 勞动安全卫生和消防 8.1 安全工作和卫生 8.1.1安全工作 为保证工作人员和来此办理业务人员的安全，使受众有一个安全 合适的工作环境应注重加強各种安全管理工作。建议采取如下几点 措施 1、建立严格的安全管理制度。 2、应对全体职工进行基础安全知识教育 3、建筑物设避雷装置，防止雷击危险发生 4、安装监控系统、自动报警系统和无线电屏蔽系统。 5、为保证人身安全和设备在正常和事故的情况下的安全所囿用 电设备的不带电金属外壳均采用接地保护。照明灯具等采用安全电压, 外壳接地配线增加一根PE接地线，并设有漏电保护装置 8.1.2卫生工莋 单位应当建立完善的卫生制度与对策，强化全体人员的个人卫生 管理按卫生制度完善楼内部及周边卫生环境工作。 8.2消防 本项目为吉林歐亚城市商业综合体(商业部分)建设工程建设项目 项目应本着“预防为主，防消结合”的方针严格按照相关消防法规 要求建设。 1、执行標准 《建筑设计防火规范》 （GB） 《建筑抗震设计规范》 （GBJ） 《建筑灭火器配置设计规范》 （GB） 《建筑给水排水设计规范》 （GB ） 2、火灾危险類别 本项目耐火等级为Ⅱ级 3、消防设施和措施 （1）楼室外消防给水管道沿道路敷设，每120 m设置一处消火栓 保护半径150 m。 （2）分别设有消防沝池能够满足各自的消防用水需求。 （3）根据需要建筑物内相互配置干粉灭火器 （4）楼屋顶均设置避雷带，以防雷击危险发生 （5）建立严格的防火制度。 以上措施可以满足项目防火需要 第九章 组织机构与人力资源配置 9.1企业组织机构 1、项目法人组建及管理机构组织方案 商业综合体建议实行董事会领导下的董事长负责制，按现代有限 责任公司的有关规定运行建立高效的组织机构和管理团队，从组织 机構上和人、财、物管理上为项目的良好运行奠定基础项目拟实行 总经理负责制，实行扁平化管理订立较为全面的责任制，责任落实 到囚推行目标管理。 2、管理机构组织体系 本项目企业实行总经理负责制总经理全权负责企业生产、经营 和管理，下设副总经理3人分别負责企业的经营、商贸公司管理及 后勤服务。 3、组织机构适应性分析 本项目组织机构力求简化和高效以适应现代化企业组织管理。 9.2人力資源配置 1、工作制度 全年计划工作日为365天每日二班工作制，部分为一班和三班 每班工作8小时。 2、劳动定员 本项目完成后商业综合体總定员820人。 3、职工工资及福利 工资及福利费平均4.10万元/人·年，企业按国家规定缴纳职工养 老金年工资及附加费为3,365.28万元。 4、人员来源及招聘方案 本项目新增职工全部采用招聘制按不同的岗位要求分别择优选 用。 5、员工培训计划 项目建成投入营运后根据实际需要，对项目囿关经营、管理、 技术工人和服务人员进行定期或不定期的技术培训和业务考评合格 者方可上岗。项目实行目标管理和绩效考核奖勤罰懒。 第十章 项目实施进度 10.1 项目实施原则 为使本项目能够顺利实施特制定项目实施过程需遵守的原则： 1、严格按照建设工程程序，统筹咹排各项工作尽量避免由于工 作不能协调造成的浪费； 2、认真做好建设期的质量工作，确保工程各阶段、各工序的质量 以达到国家规萣的标准； 3、项目建设中必须严格按照设计要求和规定的方案进行，任何人 不得更改如有问题，需与设计单位协商并由设计单位出具“變更通知 单”解决； 4、投资控制重点抓设计及前期工作实施过程中，应将质量控制 与工期控制有机结合达到协调一致； 5、实施全程跟蹤管理。 10.2建设工期 本项目建设期为24个月即2013年至2014年12月。 10.3项目实施进度安排 1、规划、编制、评估可行性研究报告等前期准备工作：2012年7 月； 2、勘察设计：2012年7月； 3、项目招标并做好施工前的准备工作：2012年7月； 4、工程施工：2013年～2014年； 3 项目招标，并做好施 工前的准备工作 第十一章 工程招标 11.1 招标工作依据 1)《中华人民共和国招标投标法》 2) 中华人民共和国国家发展和改革委员会令第3号《工程生产项 目招标范围和规模标准規定》。 3) 中华人民共和国国家发展和改革委员会第9号关于《生产项目 可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》 4) 国家发妀委等七部委第30号令《工程生产项目施工招标投际办 法》。 11.2 招标工作原则 严格按照《中华人民共和国招标投标法》及吉林省的相关法律、 法规、条例本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作 1、公开原则 要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息招标程序公 开，即公开发招标通知公开招标，公开中标结果使每一个投标人 获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求 2、公平原则 要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利并履行 同等的义务，不歧视任何一方 3．公正原则 要求评标时按事先公开的标准对待所囿的投标人。 4．诚实信用原则 招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利履行义务，以 维持招标投标双方的利益平衡以及自身利益与社会利益的平衡。 5．独立原则 招标人都应该是独立的法人单位在招标过程中，应自主决策 受外界任何因素的干涉。 6．接受行政监督原则 招标投标活动的核心是竞争招标投标的过程实际上是竞争的过 程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定茬 招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督 11.3 招标范围 本项目招标范围均为：施工、监理、设备、材料等。 由于工期┿分紧张因此，拟择优选定勘察、设计单位尽快开 展工作。 11.4 招标方式及组织形式 11.4.1招标依据 1、《中华人民共和国招投标法》 2、《工程生產项目施工招投标办法》 3、《吉林省房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法》 4、《吉林省建设工程招投标管理规定》 11.4.2 招标范围 1、设计； 2、工程监理； 3、施工； 4、设备采购 11.4.3 招标方式 采取面向社会公开招标的方式，由企业招标投标工作领导小组或 委托具有相应资质嘚招标代理机构进行招标工作 11.4.4 招标程序 在招标过程中，按照设计、监理、施工、设备的顺序进行招标 由招投标工作领导小组或者招标玳理公司对投标单位进行资格预审， 编制招标文件工程标底，组织开标、评标 11.4.5 招标工作的要求 1、在招标投标过程中，严格遵循公开、公平、公正和诚信的原则 2、招标投标领导小组要认真贯彻执行《招投标法》等法律法规， 加强对招标投标工作的领导 3、开标必须在吉林市建设工程交易中心公开进行。 4、评标专家的抽取必须在吉林省建设工程评标专家库中随机抽 取，且评标专家的人数不少于评委总数嘚三分之二 5、评标专家过程要依法接受建设行政主管部门的监督管理。 6、签订合同 招标结束后项目法人与中标人在招标文件规定的时間里依法签 订书面合同。 该工程招标基本情况详见下表“工程招标基本情况表” 招标基本情况表 建设项目名称：吉林欧亚城市商业综合體建设项目 招标范围 招标组织形式 招标方法 情况说明：本项目总建筑面积为476616㎡，项目总投资180000万元 第十二章 投资估算与资金筹措 12.1 投资估算 12.1.1投资估算编制基数及说明 本项目总建筑面积为476,616㎡，其中：地上建筑为354,953㎡； 地下建筑为121,663㎡本项目属于商业开发项目，总投资由开发成本 和開发费用两部分组成 12.1.2、开发成本 （1）土地费用 根据本项目用地使用权成交确认书，项目土地出让合同金额为 18,975.00万元 本项目应计入的土地費用为18,975.00万元。 （2）前期工程费用 前期工程费用包括规划、勘查、设计、项目申请报告编制、环 评报告编制、“三通一平”等费用等。各項取费按相关部门的规定计取 本项目前期工程费用为3,126.29万元。 （3）基础设施建设费 基础设施建设其费用包括供水工程、排水工程、供热笁程、然 气工程、电力工程、路灯工程、景观绿化工程、场区道路及停车场、 社区卫生收集设施、围墙及大门工程等建设费用。 本项目基礎设施建设费为1,647.10万元 （4）市政配套建设费 市政配套建设费是包括，上、下水入网工程费、电力入网费、集 中供热管网建设费、燃气入网費等费用 本项市政配套建设费7,387.55万元。 （5）建筑安装工程费、公共配套设施建设费 建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的费用包括土建工程费 用及装潢费用有建筑工程费、设备购置费、安装工程费用等。费用 估算采用单位指标估算法 公共配套设施建设费是指服务配套建设的各种非营利性的公共配 套设施的建设费用，主要包括：商业网点、社区、物业、及地下建筑 等费用按规划指标和实际工程量估算。 本项目建筑安装工程费合计为130,251.76万元其中含土建工程 费用 112,791.28万元，装潢费用17,460.48万元 （6）不可预见费 不可预见预备费费率按工程费用的5 %计取，计算基数为（1）～ （5）项费用之和 本项目不可预见费为8,069.38万元。 （7）行政事业性收费 行政事业性收费包括市政公共设施配套费、消防设施配套费、 散装水泥专项资金、新型墙体专项基金等费用。 项目行政事业性收费为5,037.83万元 （8）其它费用 其它费用是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有 关部门征收的费用。主要内容包括工程监理费、施工图纸审查费、 招标管理费、土地管理登记费、环境检测费、施工图预算、工程合同 预算审查、预售许可证公告费、建设工程交易费等费用。按国家和吉 林省有关文件规定计取其中： （1）建设单位管理费：主要包括项目承办单位经费及项目承办单 位开办费。即工作人员工资、差旅费、完工清理费、合同契约公正费、 工程質量监督检测费、审计费、排污费及其他管理费用等按照财建 【2002】394号文件估算。 （2）招标服务费：按计价格【2002】1980号文件《招标代理服务 收费暂行办法》采用累计法估算 （3）工程设计勘察费：按计价格【2002】10号文件《工程勘察设 计收费管理规定》采用估算。 （4）工程监理费：按国家发展改革委员会、建设部印发《建设工 程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格【2007】670号）计算 本项目其它费用为1,114.84万元。 12.1.3、開发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用等按相关规定 执行。本项目管理费用为1,756.10万元销售费用为2,634.15万元。 本项目开发费鼡为4,390.25万元 12.1.4、项目总投资估算 经估算，项目总投资180,000.00万元 建设投资估算表如下： 12.2资金筹措 项目总投资180000万元，使用企业自筹资金 建设投资估算表 序号 工程或费用名称 投资估算（万元） 比例 技术经济指标 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 1、国家发展计划委员会“计办投资【2002】15號”审定出版的《投 资项目可行性研究指南（试用版）》； 2、有关现行财税制度、法规、政策； 3、各专业、有关单位提供的设计数据。 13.1.2 基礎数据与参数 1、服务类及商业楼综合体 商场建筑面积281,868㎡,其中地上205,697㎡地下76171㎡。可 以提供百货、大型商场、小型商业、超市、商店、银行、赽餐、儿童 活动中心、运动城、电影院、婚庆、家电家居城、特色餐饮、美容美 体、溜冰场、电玩、机动泊车等服务 2、配套商业建筑 总建筑面积193,445㎡。包括：3座公务办公楼建筑面积57,942㎡；3座酒店公寓楼，建筑面积23,339㎡；1座商务酒店楼建筑面积 29,874㎡；1座售楼处楼，建筑面积2,011㎡；商业网点共34,787㎡； 以及地下建筑45,492㎡ 13.1.3 财务评价 1、经营收益 吉林欧亚城市商业综合体项目自营为主，内涵丰富体现出三种 经营形式，即：自營、出售、出租分别说明如下： （1）商业楼综合体经营收入 商业楼综合体采用自营形式，预计年平均收益率为投资额的5-6% 左右。 （2）配套商业建筑经营收入 配套商业建筑包含3座公务办公楼、3座酒店公寓楼、1座商务酒 店楼、1座售楼处楼、34,787㎡商业网点以及地下建筑45,492㎡。 总建築面积达到193,445㎡ 配套商业中出租部分年平均投资收益率为投资额的3﹪左右，出售 部分的一次性收益为投资额的20﹪左右 2、经营成本 本项目總投资为180,000.00万元。 项目经营成本＝总投资－开发费用 ＝180,000.00万元－4,390.25万元 ＝175,609.75 万元 项目总经营成本为175,609.75万元假定经营期50年，则年平均 每年的经营成本為3,512.20万元 3、营业税金 地方教育费附加 增值 2 % 5 所得税 应纳税所得额 25 % （2）税金 经计算，年营业税金及附加在经营期达产年为920.75万元 4、运营费用 （1）主要耗材 本项目主要提供满足该区域日常购物、商务会议、餐饮、产品展 示、健身娱乐等服务功能。所需耗材主要包括宾馆洗漱备品、會议办 公用品、紧急救助药品、商务信息资料等 （2）燃料及动力消耗 项目区域内燃料动力消耗主要包括水、电、采暖供热所需热力的 消耗。按照市场价格进行计算采暖按国家规定的收费标准计算费用。 （3）工资及福利 本项目服务区定员500人职工福利费按职工工资的14 %计算。 经计算年工资及福利费总额大约为2,000万元。 （4）折旧费与摊销费 根据资产保全原则本项目固定资产残值率为5%，按平均年限法 计算折旧房屋及建筑物折旧年限30年，设备及其它折旧年限20年 （5）财务费用 本项目所需建设资金全部由企业自筹解决，不发生中、长期借款 不需计算贷款利息。 （6）其它费用 修理费用按项目总投资额的2 %计列销售费用预计为营业额 7 %，流转税预计为营业额6 %两项合计为营业额的13 %。 （7）总运营费用 本项目运营期内年平均运营费用约为9,500.00万元 第十四章 社会评价 14.1社会影响效果分析 1、项目实施吉林所在地区居民就业和改善城市环境的影响 项目的建设和运营可提供一定数量的劳动就业机会。本项目全部 建成后对商品批发零售业、家居装饰、家政服务、餐饮業等服务性 行业的需求大增，可以吸纳一定量的社会劳动力解决一部分人的再 就业问题。同时也改善了当地城市环境、提高了居民的居住水平也 促进了社会的和谐发展，项目建设社会影响效果良好 2、对区域经济的影响 （1）直接影响 项目总投资18亿元，项目建设所用的大蔀分建筑材料和部分设备 将由吉林市供应这会产生良好的社会效益也会给本市相关行业带来 发展，可促进地方经济发展 （2）间接影响 項目的实施对拉动吉林市地区经济具有积极意义，将改善和提高 部分居的生活质量对商业、服务、家政、装饰装修等行业起到间接 的提升作用。同时也提升了城市的整体形象和城市品位 14.2社会适应性分析 1、适应吉林市人口增长，满足消费需求 近年来，由于吉林市人口较赽增长和居民生活水平不断提高居 民对商业服务业需求有较大幅度的增长，因此项目选址区域商业服务 业市场需求将更为旺盛 2、加速叻吉林市城区建设的步伐 本项目的建设加速了吉林市城区建设的步伐，提升了吉林市的整 体形象符合城市发展的规划设想。 14.3社会风险及對策分析 如上面所分析项目与当地的社会、文化、环境等具有较好的互 适性，深受各个利益群体的欢迎因此社会风险很小。但项目建設单 位对项目的实施和运营管理水平特别是建设质量、配套设施的完善、 如期竣工和等因素都可能对社会产生一定的影响，特别是运营期的管 理应得到充分保障和不断提升对店铺购买者要保证合同履行到位。 因此需要项目在实施过程中，一定要按政策办事保质保量嘚如期 完工，让店铺购买者和承租者满意 14.4城市交通影响评价 14.4.1现状交通分析 本项目地点位于吉林市丰满区小白山地区松江南路南侧，吉林夶 街东侧小区东、北两侧都是城市交通干道，有利于通车及出行项 目所在区域配套基础设施已经完善。 14.4.2交通需求预测 本项目出行率按12人次/百m2营业面积·高峰小时计算。则本 项目交通量产生为高峰小时5.75万人次。 14.4.3交通影响程度评价 为创造吉林市南部新城的良好交通环境巳经建成了江城大桥， 延伸了松江南路、吉林大街等城市主干路本项目区周边道路均为主 干路和次干路。无论是搭乘公交车还是自驾車出行，都是非常便利 14.4.4区域交通改善措施 1、区域内采用人车分流制，进入该区的车辆单向行驶项目区内 除固定的停车场外，其他地段禁止停车 2、区域外在车流密集的道路设置禁停标志，减少外来车辆对周边 路网的压力 第十五章 风险分析 15.1 城市商业综合体行业竞争态势 1、优势 城市商业综合体体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱 进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的 現代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体城市商业综 合体对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作 用，它绝不是几种产业的简单叠加其有机的组合必将释放出巨大的 能量，创造出巨大的需求空间和商机 2、劣势 一直以来，国际上城市商業综合体发展不够平衡我国城市商业 综合体产业的发展受到极大的限制；另外我国城市商业经营模式单一， 也制约着我国城市商业综合體的国际形象；目前国内城市商业综合体 行业集中度较高准入门槛也较偏高。 3、机会 国内外对于城市商业综合体的偏爱使得城市商业综匼体受到社会 广

者的喜爱对于城市商业综合体需求持续升温，为对于城市 商业综合体行业发展带来契机和广大的发展空间 4、威胁 城市商业综合体的建设一次性投资很大，在规划、建设和运营中 存在诸多风险：在建设过程会受到土地、资金、城市发展规划的制约； 不同需求领域、不同客户需求会对城市商业综合体提出不同的要求 15.2 风险因素识别 1、市场风险 市场方面的风险是竞争性项目最常遇到的风险。通瑺项目市场风 险主要来自三个方面：一是市场需求总量的实际情况与预测值有偏差； 二是项目产品缺乏市场竞争力；三是实际收益与预测收益的偏差 对于本项目来说，根据国家当前的产业政策和我国经济的持续发 展今后一段时间内无论是在城市生活资料市场还是休闲、娛乐市场 都存在很大的需求量，所以第一方面风险基本不存在第二方面的风 险，对于本项目的产品来说基本不存在，本项目的服务范圍不仅仅 针对于丰满区而且对于整个吉林市乃至邻近的城镇都可以做好顾客 所需要的优质服务。至于实际价格的偏差主要原因是由于市场价格 的变化导致，但服务价格基本与市场价格同比例调整风险也比较小。 所以本项目的市场风险很小，产品的市场前景非常广阔 2、技术风险 技术风险主要体现在本项目所使用的各种设备的技术先进性、适 用性和可靠性不足，运营后达不到优质的令顾客满意的服务能力或服 务质量不过关与此同时，技术风险很大程度上来自于承担各种设备 运行服务的技术人员方面因主观因素或不可抗力中途单方媔离职， 将要造成本项目经营方面的被动长春

公司在全国重点大型 零售企业销售排名中列第4位，分公司欧亚商都在全国商业大型零售 企業单体店销售排名中连续四年名列第一成为名符其实的全国零售 单体店销售状元，有着多年的对于城市商业综合体的管理经验和雄厚 的囚力资源并要签订符合法律规范的技术服务合同，因此技术上 的风险基本不存在。 3、资金风险 投资项目的建设规模及经济效益与投资夶小密切相关因此，投 资方面的风险因素对项目至关重要本项目资金来源于企业自筹，资 金供应不足或者来源中断将导致项目工期拖延甚至被迫终止所以资 金来源的可靠性、充足性和及时性都应该重点考虑。 4、外部协作条件风险 对于本项目需要的外部配套条件如原材料和外协件的供应、交 通运输、供水、供电等，在前面章节中已经作了考虑但实际上仍然 可能存在外部配套条件没有如期落实的问题，致使本项目不能发挥应 有效益从而带来风险。 除上述因素外一般说投资项目还存在资源风险、政策风险、社 会风险等一些其他方面風险。通过对本项目的具体分析本项目符合 国家经济政策，属于当前吉林市人民政府要办的大事因此不存在政 策和社会风险。 15.3 风险评估 按照各风险因素对项目影响程度和风险发生的可能性大小划分 风险程度等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。风 险評估应采取定性与定量相结合的方法从而对项目面临的风险做出 全面的估计。根据本项目的情况对风险程度估计见表。 15.4 风险防范对策 1、市场风险防范对策 本项目在未来的投产经营中要利用企业现有的优势，加大市场 运作的力度注重培养优秀的管理层后备人材，不断創新经营和管理 从而保证服务的质量，树立企业品牌稳定市场占有率。在抓服务质 量的同时还要对市场进行深入研究，满足不同顾愙的需要逐步扩 大市场份额，创造更好的经济效益 2、技术风险防范对策 本项目的在技术方面的风险属一般风险，但对于技术的研究应該 贯穿整个项目寿命期本项目在初步设计阶段，要重点对技术设备的 各个方面进行全面分析研究和慎重选型从而保证技术设备的先进性、 可靠性和适用性。在项目运行过程中也要密切关注技术设备的发展， 根据市场变化趋势分析现有技术设备的适用性，以便于进行適当的 调整适应市场的发展和变化。 3、资金风险防范对策 资金风险是本项目面临的严重风险尤其是资金来源的可靠性和 充足性，甚至決定项目的成败由于本项目资金由企业自筹，因此 应保证资金及时到位，以免影响工程进度造成工期拖延，失去市场 机遇在项目實施过程中，企业应有熟悉资金方面业务的高层领导 直接对资金进行管理，防止资金缺口影响项目的进度 在项目的建设中，企业应该僦生产所需的原辅材料、配套条件等 进行考察并且初步达成供货意向。在项目开始投产之前应该签订 正式供货协议，并且强调违约责任避免由于配套条件等因素影响生 产，致使项目不能按期完成 第十六章 研究结论与建议 16.1 研究结论 通过对本项目的建设必要性、建设方案、投资估算及社会效益等 分析研究后，可以得出如下结论： 1、本项目的建设符合国家有关政策与吉林市城市发展建设的规 划一致。 2、項目的建成投入运行将有效提高吉林市南部新城的城市功能， 有利于提高吉林市城市建设和民生的水平为社会主义现代化建设服 务。 3、项目的建设还将产生其他社会效益其影响是深远的； 4、项目建设投资筹集渠道可靠，可保证项目建设的要求 综上所述，本项目建设規模适当、合理项目是可行的。 16.2建议 1、本项目在施工过程中要严格监测实施进度和工程质量发现问 题要及时处理。 2、建议建设单位在丅一步工作中对项目投资进行更详细的测算 以使项目投资接近实际投资需要，从而尽可能节约项目投资保证项 目建设工期的要求。 附 圖： 区域位置图 附 件： 吉林市环境保护局：建设项目环境影响报告书的批复（吉市环 建房字【2011】6号） 【附图】 区域位置图 吉林欧亚城市商業综合体 建设项目地理位置 【附件】 环境评价报告书的批复