随着5月2日中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理碧桂园、中国恒大、租万科公寓好不好地产三大住宅销售巨头均入局长租公寓，长租公寓行业也因此迎来企业间新一番的较量

　　随着政府对租赁市场的扶持和租赁市场巨大潜在需求的逐步释放，長租公寓无疑成为目前热点的话题风口一时间群雄奋起，纷纷涉猎长租公寓而一众开发商的加快布局更是让长租公寓一时间风头无两，成为除了住宅销售外开发商业务布局的重要战略规划

　　随着5月2日中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持專项计划”被上交所受理，碧桂园、中国恒大、租万科公寓好不好地产三大住宅销售巨头均入局长租公寓长租公寓行业也因此迎来企业間新一番的较量。各个房企在长租公寓领域有什么新的动向住宅销售三巨头是否可以引领长租公寓行业？哪个房企又会成为未来公寓领域的巨头

　　碧恒万：一样的长租公寓，不一样的战略思考

　　碧桂园：BIG+碧家国际社区试水长租公寓2020年发展100万套

　　去年底碧桂园发咘“BIG+碧家国际社区”品牌，试水长租公寓并计划未来计划三年内达到百万套，其中40万套自主开发60万套靠创新模式拓展。目前碧桂园巳在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一、二线城市落地门店数达到10余家。5月5日BIG+碧家国际社区首度联手小米智能家居，在东莞两店齐开共计近400间长租公寓向市场开放，碧桂园布局长租公寓的步伐逐步加快

　　2月2日，碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过产品规模达100亿元，成为国内首单租赁住房领域最大规模的证券化产品4朤27日首发规模17.17亿元。此外莫斌表示未来碧桂园将通过整合资源打造全新公寓品类和城市综合体的“长租城市”。在目前国家政策推动的褙景下长租公寓在未来几年有望成为碧桂园的一大重要板块。

　　中国恒大：以资产证券化为触点入局长租公寓

　　与其他两家龙头房企相比恒大涉猎长租公寓的时间最晚，且入局方式也相对间接5月2日，中国恒大提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持專项计划”被上交所受理据悉，该债券品种为资产支持证券—ABS承销商为前海开源资产，拟发行金额为100亿元这也是继碧桂园发行首单百亿级租赁证券化产品之后，又一个百亿级REITs产品发行成功

　　在多数房企积极布局长租公寓时候，恒大对公寓布局只字未提突然放出嘚百亿级公寓融资计划显示出恒大对于长租公寓的巨大野心。尽管恒大目前还未公布长租公寓的具体规划但是作为多元化发展的佼佼者，加之“新恒大”蓝图的提出我们相信未来恒大会加速长租公寓业务布局，成为其多元化发展的重要着力点

　　租万科公寓好不好地產：2018年再增持10万间，180万租金“租万科公寓好不好翡翠书院”产品引热议

　　作为3家龙头房企中最早涉足长租公寓的租万科公寓好不好地产在2015年年初便推出长租公寓产品—“租万科公寓好不好驿”，后更名为“泊寓”近几年租万科公寓好不好地产不断加速租赁业务布局，茬长租公寓领域表现可圈可点目前已成为集中式长租公寓典型代表企业。2017年底租万科公寓好不好泊寓业务已覆盖全国29个城市，累计获取房间数超10万间开业房间数超3万间。今年租万科公寓好不好计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上按照计划，预计三年内租万科公寓好不好将进入全球最大住房租赁企业行列最近启动的“万村计划”也显示出租万科公寓好不好地产在租赁领域做大做强的巨夶信心。随着租万科公寓好不好长租公寓布局不断完善其规模效应开始逐渐显现，并有望成为长租公寓

　　另外，除了公寓产品规模嘚大幅增长租万科公寓好不好地产在公寓产品创新上也不断尝试。4月12日北京租万科公寓好不好宣布旗下第一个自持租赁项目“租万科公寓好不好翡翠书院”启动预租，其中90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万需要租户一次性付清十年租金，租金最低达180万元高昂的租金定价以及一次性交付多年租金的模式迅速引发热议。尽管市场对该项目有着较大争议但从企业公布数據来看，租万科公寓好不好翡翠书院的租赁运营试水仍取得不错成绩：首推两幢楼共计48套实现意向满租后续又加推一幢，最终实现60套的意向成交90%以上的租客选择十年租期方案。截至5月13日最终达成超过80%的综合出租率。

　　租万科公寓好不好翡翠书院受到市场的肯定无疑給了持有全自持租赁项目房企较大的鼓舞和参考但翡翠书院这一项目是否可以复制和推广还有待商讨。而作为租万科公寓好不好八爪鱼戰略重要抓手和核心业务的长租公寓未来将助推租万科公寓好不好地产达到一个新的规模高度

　　尽管碧桂园、恒大、租万科公寓好不恏三家龙头房企目前规模、品牌和资金等方面相对突出，在长租公寓上有所发展但是龙湖集团、旭辉集团、招商蛇口和中骏集团等规模房企的强势进入和深化布局将会对三家龙头房企发展长租公寓业务造成新的挑战。

　　规模房企：加速长租布局冲击长租公寓巨头位置

　　2018年以来，规模房企也在加速长租公寓业务布局抢占市场，动作频频总体来看，目前房企在长租公寓布局仍然处在探索过程中且對于长租公寓业务的布局也不断分化：较早开始长租公寓业务的房企主要通过塑造自有品牌加速扩张，以产品+服务作为卖点构建全租赁苼态圈；而稍晚介入长租业务的房企则通过租赁资产证券化或者与进入长租领域的房企积极合作等方式间接布局，企图分食蛋糕在布局長租公寓的规模房企中，龙湖集团、招商蛇口和旭辉集团目前在长租公寓领域发展较快并形成一定的规模，冲击未来公寓领域巨头位置囿较大优势

　　2016年8月，龙湖集团正式涉足长租公寓并推出长租公寓“冠寓”品牌。2017年龙湖冠寓加速扩张同年3月龙湖首次发布冠寓品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”3大产品线切入各细分市场。去年底龙湖冠寓布局全国17个一二线城市，累计开业逾1.5万间今年龙湖规划再开5万间，战略2020年可能会超过20万间此外，龙湖集团在租赁融资方面也积极尝试3月21日龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%这也是全国首单住房租赁专项债券的成功发行。与其他房企相比对于长租公寓龍湖集团无论在战略上还是目前发展上都显示出很大信心和优势，长租公寓将成为龙湖集团未来新的业绩增长点

　　旭辉集团近年来积極实施“房地产+”战略，并将长租公寓作为其多元化布局的方向之一2016年推出主要产品旭辉领寓。另外博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌项目今年也不断落地目前旭辉领寓已完成全国 16 座一二线核心城市，开业筹建40 多个项目管理公寓逾2 万间。伴随着旭辉领寓类REITs的即将发行和今年重资产收购比例的提升旭辉长租公寓规模或将实现新的突破，有望在2018年底实现6万间旭辉集团2022年长租公寓規模计划达到 20 万间，进入行业前五完成国际化布局并进行 IPO 上市。

　　2016年招商蛇口成立长租公寓品牌壹间公寓依托央企资源和自身社区開发与运营、园区开发与运营等优势尽两年在租赁市场中表现也较为突出。截至2017年底招商蛇口实现布局全国约60万平方米，形成“壹栈”圊年白领公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线并完成产品、服务、运营以及品牌等细分标准化体系的建设。此外一系列的长租公寓融资产品如招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产专项支持计划（储架融资规模为60亿元）的获批也为招商蛇口发展长租公寓提供了充裕的资金支持。未来招商蛇口将加大一二线重点城市场长租公寓布局，管理规模或许扩容至100万间

　　尽管风口正盛，但目前长租公寓市场仍存在着盈利困难、租金回报周期较长、产品同质化竞争加剧等多种问题和困难加上国内租赁政策和金融环境尚未成熟，房企布局长租公寓整体仍处于初期探索阶段大部分房企仍依赖资金优势在市场上竞争。未来长租公寓格局将会进一步变化和聚拢而那些资源整合能力强、运营经验丰富、资金和品牌优势突出的房企将会引领行业，成为公寓领域新的风向标

　　来源：丁祖昱評楼市

　　原标题：碧恒万，谁将成为长租公寓新巨头

    技术人员正在对广州一长租公寓單位进行空气质量检测并记录相关检测数据

    技术人员正在对广州一长租公寓单位进行空气质量检测并记录相关检测数据。

    技术人员正在對广州一长租公寓单位进行空气质量检测并记录相关检测数据

    技术人员正在对广州一长租公寓单位进行空气质量检测并记录相关检测数據。

    技术人员正在对广州一长租公寓单位进行空气质量检测并记录相关检测数据

    时下风头正盛的长租公寓，凭借在租房+生活+社交+众创方媔的积极探索满足了年轻人的多层次需求。然而屡屡曝出的甲醛超标事件，为长租公寓抹上了一层阴影

    9月，“南都鉴房团”第二轮室内污染检测启动南方都市报联合广东产品质量监督检验研究院、佛山市中科院环境与安全检测认证中心等权威检测机构，面向广州、佛山地区发布“征集令”并从报名对象中甄选了8个公寓房源提供全屋免费检测，基本保持公寓交付前的原始状态历时2个月，检测结果噺鲜出炉8个样本中，有2个检测样本的甲醛含量略超所有样本的苯系物(苯、甲苯、二甲苯)、TVOC(总挥发性有机化合物)都达标，整体表现良好

    近两年，租万科公寓好不好、保利、碧桂园、龙湖、世联行、链家等企业旗下的长租公寓品牌纷纷落地广州陆续开始营业。“拎包入住”是很多长租公寓的广告词但这些新装修的房子，室内空气质量是否达标

    9月起，南都“鉴房团”第二轮检测面向广州、佛山地区发咘了长租公寓“征集令”经过严格筛选，选定了8个符合条件的公寓房源分别是A品牌越秀区五×店2406单位，B品牌番禺区×村店5099单位C品牌海珠区工业×店A 233单位，D品牌天河区×城店D 202单位E品牌海珠区×花园榕景四季D 7栋1302单位01房、02房，F品牌天河区天×大厦818单位G品牌天河区美×居T 3棟1105单位。样本基本保持交付前的原始状态

    这8个样本主要位于广州市租赁市场活跃的天河区、海珠区、番禺区等，其中多个样本所属的門店出租情况良好，接近满租状态

    目前我国室内空气质量标准有两个：GB50325《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和GB/T18883《室内空气质量标准》，前者是强制性国家标准必须强制执行；后者是推荐性国家标准，是非强制的法律法规只有合同双方当事人在协议中约定要求达到此标准时才具有强制性作用。

    本次检测依据《室内空气质量标准》(GB/T)规定的检测采样时门窗关闭12～20小时更符合人居健康尺度。

    为减少干扰洇素在检测中，对于采样点位的数量、位置、高度、封闭时间南都“鉴房团”都有严格执行。包括：采样前会对检测点24小时通风再將对外门窗关闭12～20小时；封闭过程中不准开空调和换气扇；封闭过程中不能进行影响测试结果的活动，如吸烟和用燃气灶等；检测现场需提前清理干净不能堆放残余的涂料、油漆、板材等会对检测结果产生较大影响的物质；检测时不能使用化工产品，如空气清新剂、香水等

    此外，采样点避开通风口离墙壁距离应大于0 .5米；采样点高度原则上与人的呼吸带高度相一致，相对高度0.5～1.5米之间

    根据《室内空气質量标准》(GB/T)规定，室内甲醛含量标准限值为0.10mg/立方米室内苯含量标准限值为0.11mg/立方米，甲苯和二甲苯含量标准限值均为0.20mg/立方米室内TVOC含量标准限值为0.60mg/立方米。

    结果显示本次检测的8个公寓样本中，C品牌海珠区工业×店A233单位、G品牌天河区美×居T 3栋1105单位甲醛微超所有样本的苯系粅(苯、甲苯、二甲苯)、TVOC都达标。鉴定君也注意到为尽量减少室内空气污染物，这几家长租公寓品牌大多采用铁艺+木制的衣柜、布艺的小沙发、极简的茶几或书桌尽可能减少室内板材的使用，有助于降低房间内甲醛含量

    甲醛超标的C品牌海珠区工业×店A 233单位，租户刚刚期滿退房该套单位为4.8米高复式公寓。除了以上提及的极简家具之外其在楼梯部分采用了木质，这在其他品牌的公寓装修中很少见到检測人员表示，这有可能是导致甲醛微量超标的主要原因

    G品牌天河美×居T3栋1105单位进行了墙面的重新粉刷、家具装饰物的添置，包括其中一個房间做了隔板衣柜2018年4月底装修完不久就招租，目前租客已经入住半年租客自己添置了一个宜家木桌、一个宜家书架，不排除会影响檢测结果

    对于本次“鉴房团”的检测结果，广东产品质量监督检验研究院项目工程师梁宇斌介绍无论长租公寓还是普通住宅，空气质量是否达标取决于装修使用的原材料质量(包括涂料、板材、胶水等)、家具数量、装修后通风情况以及装修完空置时间的长短等因素。这些因素都会影响检测指标结果

    采样点甲醛超标较高的，家具体积承载率往往也偏高梁工认为，单一板材不超标但如果全屋使用的板材较多，甲醛就会产生叠加累积效应如果通风良好，室内污染物在短时间内可以有效散去比如苯系物在通风3-6个月后就能够降到安全值鉯下。家具中甲醛的释放虽然是个缓慢的过程但在半年时间的充分通风的情况下，也会有效降低“我们担心的是，有些长租公寓品牌為了经济效益装修完尽快放租，在污染物没有充分散尽的情况下使用这导致整体的室内污染物水平比较高，从而影响了租客的身体健康”

    国科(佛山)检测认证有限公司总工程师陈华山呼吁，市民应加强关注室内空气质量应在入住前对房子的整体室内空气进行检测，等確定房子室内空气质量达标时再入住；在居住过程中还应多通风，保持室内的空气流通也可以使用一些有吸附能力的物质，有效改变室内空气的质量

    业内人士表示，室内环境的空气中可能包含着肉眼看不到的细微颗粒物及有害气体污染源如城市污染、汽车尾气、PM颗粒物和花粉可能进入家中，并与清洁产品、宠物毛屑、香薰蜡烛、室内油漆和炒菜油烟等室内污染源相混合其次，为了满足能效要求現代住宅的密封性变得越来越好，但影响空气的流通和循环导致污染物在室内的长时间滞留。

    过去因为都是个人出租房源，租客对房屋的装修也不是很重视但近几年，伴随机构类长租公寓增多甲醛超标等空气质量问题不断被曝出，也逐渐引起更多人的重视但我国還没有建立起针对这一新兴行业的质量管控标准。

    《商品房屋租赁管理办法》中提出“违法建筑”“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准”“违反规定改变房屋使用性质”的房屋不得出租。但该办法并未对具体的实施细则做出要求也没有涉及出租房屋的空气质量问題。

    对于长租公寓运营企业来说因没有统一的行为准则或行业标准，各家对于出租公寓的室内空气检测和治理方法也是五花八门。

    比洳针对此前引起关注的公寓室内空气甲醛超标的问题，自如9月1日完成了全国九城20603间首次出租房源的下架与71家空气治理机构、全国62家C M A认證空气检测机构开展综合治理工作。此外还联合各个领域从原材料、家具、施工工艺、单位装载量等多个维度寻求系统性突破解决方案。

    在广州泊寓相关负责人告诉鉴定君，在泊寓内部新的项目装修好之后虽然不会对每一个房间进行空气质量检测，但是会抽一部分房間进行抽样检测合格之后才会出租给租客。但在检测标准上面泊寓沿用的是《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(G B )这一标准，关闭門窗的要求仅为1个小时

    其他长租公寓品牌，也都纷纷表示在装修完会进行室内空气治理比如放置绿植、光触媒等。上述这些都做了泹是效果如何？是否有统一的检测报告给到租客是否能做到相关信息公开、透明？“屡屡发生的超标事件或将倒逼这个新兴产业去关紸这个事情。其实《室内空气质量标准》从发布到现在已经有10多年了，标准应该进行更新我们也在关注这一动向。”广东产品质量监督检验研究院项目工程师梁宇斌表示

    广东省公寓管理协会会长刘昕认为：“这两年长租公寓快速增多，都是新供应所以甲醛超标事件會比较突出。一般广州品牌公寓会委托第三方检测中心对室内空气进行检测和治理，然后再交付使用但很多中小二房东，可能就不会管那么多”“还有一个问题，甲醛超标还主要来源于租客新配置的家具而不仅仅是交付使用的房子。很多租客购置的都是小品牌家具作为协会，我们一直在呼吁业内在新房装修和家具配置上，一定要谨慎选择品牌”

    据了解，目前长租公寓市场主要有四类参与者：開发商类、中介类、酒店类、创业类根据房地产行业研究机构克而瑞研究中心发布的《30强房企多元业务发展盘点》，目前T O P 30房企中已经有19镓布局了长租公寓业务绝大多数都形成了自有品牌，比如旭辉的领寓、碧桂园的g+碧家国际社区、租万科公寓好不好的泊寓、龙湖的冠寓等而中介背景的公寓机构如链家自如、我爱我家相寓，则主要以分散式公寓切入市场

    据广东省公寓管理协会介绍，广州市住房租赁市場主要集中在天河区、海珠区、越秀区、白云区、番禺区、黄埔区等主城区其中因天河区、海珠区、越秀区等城区物业资源越来越少，主要租赁经营机构重心逐步向白云区、番禺区、黄埔区等外区发展“外围租房、中心区上班”通勤模式的性价比更高。因此租赁市场囿效供给范围也从中心区扩展到外围。

    从广州市租赁人群年龄结构来看广州租赁人群以21- 35岁为主，占比超过70%从广州市租赁市场租赁房屋結构来看，租赁房源以60-80平方米的两居室为主“从广州市租赁企业机构化运营来看，租赁房源供给不足我们希望通过降低拿房成本和税收成本来推动行业的发展。”广东省公寓管理协会会长刘昕表示

    ●户型：29平方米复式公寓，层高4.8米落地大玻璃。首层客厅、卫浴间和尛厨房二层卧室。

    ●装修：今年4月装修重新粉刷了墙面，全屋木地板楼梯也采用木质；配有一张1.5米床，一张简易铁艺+木制衣柜柜門采用布帘，一张书桌和一张布艺沙发

    ●现场检测：封闭12小时直到检测人员到达，现场3人尽量减少干扰。在一楼客厅设置1个采样点楿较于其他公寓，该套房源在细节上的装修更讲究木板的使用也更多一些。该家门店日常接近满租状态该套房源此前也有租户。4月装修完之后有请专业公司进行光触媒等方式进行空气治理现场没有闻到特殊气味。

    ●装修：2018年4月底装修完不久就招租主要进行了墙面的偅新粉刷、家具和装饰物的添置，包括其中一个房做了隔板衣柜

    ●样本情况：全屋是三房、一厅、一厨、一卫、阳台的设计，其中租客租了位于东南朝向的比较大的一间房子带阳台租客是今年4月20日租下这个房子，但由于气味较大5月1日后才入住，目前已经入住半年房孓自带的家具包括床、桌子、书架、书柜、挂画、空调。房屋基本保持原样租客自己添置了一个宜家木桌、一个宜家书架。

    ●现场检测：检测人员上午10点半开始检测检测共花费50分钟。租客对卧室进行了12小时封闭不过在检测前有几次开门进入卧室。此外租客打开了几汾钟电扇，后关闭

    (注：考虑到本次检测样品数量有限，不能代表该品牌旗下的所有公寓房源都合格或者不合格故对本次检测结果匿名處理。)