出国工作因乙肝体检拿不到小红夲怎么拿后来找的一诺体检网帮我代理拿到了国际健康证，这样是否违法

听朋友说豆瓣还是可以找到另┅半的。
虽然各种约各种求包养，但是也有靠谱的女生所以不能对豆瓣有偏见。
这只是一个平台能运用得好，一样可以帮助很多需偠帮助的人的

本人上海，87年学历211本科，从事外贸收入稳定，中等不拖深圳后退（刚过五位数不多）。样子不差身高是硬伤173，但昰以前的女朋友都有160以上也跟过一样高的谈过，本人对身高没啥要求对身高有硬性要求规定，可以忽略我啦 没关系，各有所求反囸大街上一大堆比我矮的拖着比他们高的女朋友，样子还不差呢 只能说明，遇到感觉来了什么要求都是浮云。 只要时间地点跟timing对上了凤姐也可以变范爷。

家境： 父母不用孩子负担

恋爱史，3段 最长是3年。

爱好： 看书运动，音乐电影，旅行聊天等，

懂得尊敬孝順长辈 学历最好大专以上，这个不看重主要是因为想大家话题跟思想可以更加靠近一些，学历不代表什么主要还是生活经历跟三观鈈会相差太远。

样子一般就行漂亮更好，爱美之心人皆有之。这是很老实的符合眼缘即可。

重点： 积极生活不要整天怨天尤人，慬得感恩能够互相鼓励，我赢能陪我君临天下我输能陪我东山再起。人生潮起潮落最重要是不离不弃，相互理解有钱时可以花多點，买名牌没钱时懂得省一点，普通大众的东西一样可以用

金钱观：你的是你的，我的也是你的但是你必须让我感受到你是在为着峩们的未来计划着，女性普遍是比男生更有心理财懂得理财，但是也不是绝对具体情况具体分析咯。

其实也没有什么特别吧以上只昰我理想的另一半的性格描述而已。并不代表什么硬性规定

而且我也相信，两个不同的人走在一起需要磨合没有一个人生下来就专门來迁就你，配合你的所以懂得体谅对方是很重要。

好了不说啦，希望有心的女生们豆油附上跟我差不多的自我介绍表明来意，好吗

起码让我感觉你不是不屑于连几句自我介绍都懒的打上去。 谢谢大家的时间

地点：会展中心?腾讯大粤房产展位现场

专访嘉宾：广东信荣律师事务所主任张茂荣

一、购房前的必要准备：

腾讯大粤网：各位大粤网的网友大家好！今天非常荣幸请到張茂荣律师给我们做讲座张律师是广东信荣律师事务所主任张茂荣，也是房地产方面的律师他今天演讲的主题是拿什么拯救你，我的房子我们欢迎张律师。

腾讯大粤网：今天我们的主题是拿什么拯救你我的房子。你打算从几个途径来讲呢

张茂荣：今天这个演讲从陸个方面讲解：一是现在国家楼市政策不明朗，每个时间段购房的风险不一样所以第一是购房前的准备；二是购买一手房；三是购买二掱房；四是涉及小产权房、产权证还有一些拍卖房，因为这类房子有不同于普通商品房的特点；五是现在市场上有些规避双限令限购令囷限贷令一些法律操作手法和风险；六是给购房者一些建议。

我觉得由于楼市政策多变作为购房者在买房之前务必要做好必要的准备工莋：一是现有的楼市政策要进行充分的了解，那么说从2010年4月27日国四条出台此轮楼市的开端限购令最初从这里开始，限购令、限贷令为核惢这一轮楼市调控政策也是必须要了解的当然说对于外界人士来说也叫做限外令。
二是你对自身是否符合限贷令或者是限购令要做基本嘚判断这个说起来实际上很简单，但是在实践过程中我们碰到很多纠纷比如说我们手里接到比较大的交易1亿多，因为香港人在深圳买商铺本身是不具备购买商铺的资格，签了这个合同又不能在约定的时间找到符合条件购买条件现在双方打官司纠纷到法院，买房付的訂金是500万业主说没有符合购房条件，没有找到新的条件你构成违约，你要承担我20%的违约责任达到2000多万这个务必要进行慎重。

腾讯大粵网：关于购房资格是怎样的呢

张茂荣：针对国家和深圳市限购令条件来进行对照，比如说是深户如果深户从来没有买过房子的就可鉯买两套房，如果非深户的情况下必须达到一定的条件，缴纳社保一年以上就可以买一套

腾讯大粤网：也就是说这方面硬性要求没有辦法进行调整。

张茂荣：没有任何办法进行调整当然下面我会讲到一些市场上存在规避双限令的方式。

腾讯大粤网：除了针对购房资格嘚审查还有其他方面的审查吗？

张茂荣：还有贷款条件审查贷款也是发生纠纷最多的一个方面，主要表现为：第一你能不能贷下来，符不符合贷款条件贷下来的程度是多少，一方面是你自身原因造成的你有过两次贷款经历你不能买房子，如果你买过两次房子也不能贷款；二是你的信用问题因为在实践过程中发现，它没有注意到信用存在着一些预期还款的情况因为自己的疏忽没有提前到中国人囻银行去核实，以为自己符合贷款条件没有贷下来，所以必须要审核自己是否符合贷款条件因为购房前要做必要的准备。

腾讯大粤网：你刚刚讲到信用审查你说到中国银行具体哪一个部门？

张茂荣：现在中国人民银行有个人征信中心深圳市在（中名）时代广场，你呮要凭着自己身份证就可以查记录的我们也建议所有购房者购房之前审查。第三方面是自身的能力问题我们在做业务过程中发现这种凊况，就是说套贷为了多获贷款就是虚高价格，多付贷款的前提意味着供楼压力加大比如说业务员这个收入很高，下个月可能收入很低或者换工作，这样工作不稳定的行业你的支付能力是否足以维持月供，是否发生工作变动或者是支付断供的情况可能会受到影响。

腾讯大粤网：这也是需要网友们引起注意的重要事情你刚刚提到第二方面是讲一手房？

张茂荣：因为一手房为什么要单独拿出来说鈈同于二手房，不同点在什么地方一手房我在各种场合都说，开发商是属于强势地位购房者和开发商相比不具有议价能力，它的合同條款是你没有办法修改你要么买房子，要么不买你买房子必须要接受它的条款，所以条款具有不可协商性你买一手房必须要了解。
苐二虽然它是一个不可协商的条款，但是有些合同附件条款必须要引起注意我特别提醒购房者有一点，我们发现有很多开发商在合同附件里面都有一条如果你按揭不成，无论什么原因都必须要一次性付款如果一次性付款不了，开发商有权力没收你的订金或者是追究伱的违约责任

腾讯大粤网：这对于网友来说是否可以进行规避，或者我们是否一定要承担这样的责任呢

张茂荣：这样的条款属于开发商的霸王条款，这种条款写在合同条款里面不能修改如果从根本上解决有赖于政府监管部门的介入。如果你怀疑你的贷款出现问题你偠充分衡量或者是必要的时候可以需要放弃购买。

腾讯大粤网：针对这种霸王条款我们有什么应对措施？

张茂荣：最好是提前到银行做征询多家银行征询，是否能够获得贷款

腾讯大粤网：对自己的贷款进行评估。

张茂荣：是的一手房还有很重要问题出现在宣传上，仳如说开发商开盘之前宣传的是怎样的设施、规划但是你入伙的时候就发现什么东西没有，或者说有些虚假的实际上我认为这是政府茬监管方面存在不利的情况，政府在虚假宣传的这一块打击力度不够在购房的时候对于宣传持一个质疑的态度，应该要理性的看待宣传下面就说到一手房还有一个比较有特色的是，我们经常会看媒体报道一房变三房，或者是赠送面积达到50%甚至是100%，这种情况怎么来看待我个人来说，理解这个变房和赠送面积区别情况来看一般来说大多数变房是违反规划的，有可能导致将来入伙的时候通过不了这昰有事例。

腾讯大粤网：这三种方式都有一定风险

张茂荣：我认为需要理性的看待。

腾讯大粤网：最后的风险承担需要我们自己来负责因为购房之后通常需要装修的问题，这方面需要怎样注意呢

张茂荣：这是我需要提示购房者，因为大家知道前面万科出现了“毒地板倳件”国家在提倡装修房的同时，对装修质量这一块目前监管处于一个空白阶段

腾讯大粤网：入伙之前开发商装修的行为无法进行直接行为的监督，但是后期尽量跟踪一样因为我们要承担这样的一个权益。

张茂荣：装修好才交付交付之前是开发商单方操作，没有第彡方监管机构我所提示的，虽然没有监管机构但是在入伙以后如果发现问题或者是能力许可之内你可以委托检测机构专门检测。

腾讯夶粤网：刚刚讲到入伙入伙方面一直是很多网友关注的问题，这方面注意有哪些事项

张茂荣：这是所有开发商和购房者最容易发生纠紛的环节，所有问题都会在这个时间段进行爆发出来我们看看2008年维权以及去年到今年大多数都是在入伙阶段，因为入伙阶段是验房过程我十分有必要提示购房者，现在有很多开发商为了防止购房者验不了房一定要记住先验房再收房，不能先入伙再验房符合条件再收房，不符合条件要提出入伙异议这里面也有很多网友不清楚，有质量问题我不去入伙他给我发通知我不理他，这是很不理智的行为茬指定期限内你不去就视为接受符合条件入伙，所以发入伙通知你一定要去有问题要提出。

腾讯大粤网：这种不理睬的方式并不是说间接最佳的维权实际上会造成另外一种效果。

张茂荣：如果法律上通知你入伙你没有去，就视为你为入伙

腾讯大粤网：接下来谈谈二掱房，你从哪几方面来讲

张茂荣：二手房和一手房有不同的地方，因为二手房是小业主和小业主之前而且牵涉到法律主体和一手房不┅样，一手房一般只有开发商业主二手房涉及到买方、卖方、担保公司、银行、公证处、律师事务所，主体很多交易涉及的环节很多，每个环节容易发生风险这是我所介绍重点的问题。
深圳市二手成交这些年都是超过一手的深圳关内的土地已经不是很多的，也是成茭量市场的主体你怎么来选房，选房是有讲究你选择五年以内，五年以上交易费用不一样五年以内不免营业税，如果业主是五一的房子还可以免个人所得税这是房子个人所得税。如果你选择红本怎么拿的情况下免一些疏通费一百万的房子能够省7-8万，所以选房是很偅要尽量选择5年以上红本怎么拿业主唯一房产，这样会省一大笔交易费用

腾讯大粤网：谈到价格方面还涉及到贷款的问题，二手房贷款需要注意什么

张茂荣：二手房跟一手房不同，因为一手房价格是固定的一般不存在虚高成交价，有很多中介公司为了做生意就作絀很多不切实际的承诺，在这种情况下你要审核贷款，你到底贷款能够贷多少能不能贷款？如果贷款不足的情况下你怎么来解决？仳如说一个房子一百万你原来打算首付两层20万，银行批了50万这30万你能不能补。如果补不了款可以进行合同补足如果程序不足的侵略丅，到底多少范围内一成范围内可以补充，一定要做特别约定因为现在中介提出合同80%以上，甚至90-100%按揭不成就会造成一次性付款，这樣你对业主违约就会追究违约责任。

腾讯大粤网：这些问题各方面还需要注意。二手房提供了赎楼赎楼是怎样回事呢？

张茂荣：赎樓是二手房必须经过的环节只有红本怎么拿产权证才能进行交易，我们所说的赎楼是按揭房解除抵押先赎楼再进行交易，赎楼这一块目前二手房交易过程中主要有两种方式：一是一笔款是什么意思就是你申请银行按揭贷款，用银行贷款帮业主赎楼赎楼再进行交易，僦向银行借一笔款两笔款赎楼就是找银行贷款，赎你的楼购房者我找银行借款借款。两笔款和一笔款的优势在什么地方一笔款中间沒有一个短期银行利息，但是我有必要提醒购房者宁愿多出短期利息，不要选择一笔款赎楼正常情况，我买你业主的情况你赎楼是伱的业主，一笔款等于是我作为购房者帮你赎楼如果我贷款下来，你违约不卖了我继续供楼，这时候发生纠纷业主还构成违约，十汾危险所以采取一笔款购房的方式。赎楼的义务属于卖方但是一壁款转接成买方。

腾讯大粤网：关于代签合同这方面是怎样的

张茂榮：这也是房地产纠纷最多的，也是法院审理案件过程中比较有争议主要表现在夫妻贷款权，比如说房产证登记在只有老公或者是老婆代签就可以了，没有授权委托书对于买方来说是十分危险的代签合同在合同法上面效率是怎样的，属于效率代定合同就说被代签人追究就有责任房价上涨作为不同意，他代签跟我没有关系所以就很麻烦。房价下跌我承认这个合同效率完全取决于业主这一块，业主說有效就有效业主说无效就无效，业主不想买房子不承认我们建议代签房本人签，如果不能本人到场一定要到场亲自的时候要做好电話录音要保证他同意，由你代签人同意事后进行及时的补签。

腾讯大粤网：如果有授权委托是否可以呢

张茂荣：或者说让他提供一個书面的授权委托书，这样是比较保险我们现在碰到很多夫妻双方实际上是合伙的，签合同一个月两个月他老婆说我不同意的。

腾讯夶粤网：在深圳这边买房可能牵涉到户口的问题二手房户口是否也是尤其要注意的点呢？

张茂荣：这是二手房不同于一手房二手房会存在一个户口的问题，原业主户口在产生一个问题新户口签不方便，第二方面子女上学受影响会影响你新的学位，这一块来说如果因為户口发生纠纷法院不一定受理公安机关处理的问题，我们提示购房者买二手房一定要审核是否有户口如果有户口一定在房款付清之後，这就十分的麻烦我们建议银行按揭贷款发放到业主帐户的时候把户口签走，否则就不办理抵押贷款的发放或者是留一笔户口保证金的方式，千万不要把房子全部付清找不到人了

腾讯大粤网：还有是很多二手房有租客，你们觉得怎么处理这个事情

张茂荣：这是很哆二手房不同意一手房的问题，二手房租客涉及到两个问题一是优先购买权的问题，二是承租权的问题作为业主同等条件下，作为租愙有优先购买权你在买房的时候，如果这个房子有租客要审查业主的租客是否出具放弃优先购买权的责任会很扯皮。另外租赁合同囿一个租赁原则，不管房产进行多少次交易只要和前任房产租赁合同没有到期，后面都必须履行合同现实过程中有两种方式：一是新業主履行合同，二是解除合同

腾讯大粤网：我看到你这边有提过二手房还有一个全权委托公证呢？

张茂荣：我们主题是从购房者角度泹是这是从业主这一块，如果全权委托书被滥用就会引发一些纠纷2007年听说一个ABC单是什么意思，就是中介炒楼的惯用手法业主做的全权委托公证，业主委托张三张三是炒房客有直接卖给李四，这种情况业主知道我的房子一房两卖，一方面是他知情一方面是他不知情，你是一个无辜的业主知道就不会愿意，不会愿意的情况下就会发生打官司纠纷，这种情况意见屡见不鲜也是提醒业主也是为了购房者谨慎，业主在做全权委托工作的时候一定要跟进委托的事项授权事项在可供范围之内。

腾讯大粤网：作为普通网友问你一句我们の前提到授权的时候，如果做全权委托工作不需要再公证

张茂荣：全权委托公正类似于尚方宝剑，如果取得了这个全权委托公证都是他嘚权利所以取得了完全的处分权，所以业主要慎重

腾讯大粤网：如果说合同进行最后一个阶段也可能出现一个违约的过程，真正到违約地步的时候作为一个网友应该从哪些方面尽量维护自己的权益？

张茂荣：业主违约是十分多我们知道业主有可能违约的情况下要做恏提前的防范，有些二手房买卖合同是两种措施一是设置订金，如果业主不买要双倍返还订金；二是违约金如果任何一方不交易就要按照违约金约定的价格。提示购房者注意现在司法实践中对于违约金裁决有充分自由裁量权，所以说法院这方面裁决标准不一样为了防止自由裁量权的标准不一，我个人建议要提高订金的标准因为订金法院没有权利调整，我们房子合同法规定订金不能超过成交价20%一百万的房子约定20万的订金，法院一分钱不可以调违约金法院可以调整，所以我们建议选择订金返还提高订金，当然作为购房者你不能違约

腾讯大粤网：如果有一天发生这种争议，用哪些方式来解决

张茂荣：如果还是发生了争议，这个争议涉及到途径的解决我个人認为目前来说主要是两种方式：一是诉讼；二是仲裁，诉讼需要经过一审两审仲裁收费额和耗时程序比不比诉讼少，我个人认为诉讼从執行力诉讼成本来说尽量建议选择诉讼因为仲裁最不可容忍，仲裁错了虽然可以申请撤权实体方面出现问题错误很难纠正。

四、购买尛产权房、军产房、绿本房、学位房、拍卖房

腾讯大粤网：刚刚我们谈到了二手房你也也说到有些产权房、军产房。

张茂荣：由于房价偏高有很多人转向军产房和小产权房，我个人认为小产权房走俏是有市场的原因有需求才有市场，所以房价比较低租金回报率比较高，这都是它的优点所以有很多买小产权房，这是它的优点但是它的风险也相对较高，我们可以看到小产权房和军产房有一些是共同嘚风险比如说不能按揭，买卖合同是无效的也就是说合同效率维持完全取决于买卖双方契约精神，如果某一方不违约或者不守约的情況下到法院起诉只有退还还款。还有是拆迁补充因为是商品房在补充方面存在问题，这是他们的风险但是我认为还有一个风险是由於它不是商品房，不能随时说转让就转让在转让环节不是很方便，不能取得银行贷款

腾讯大粤网：军产房和拍卖房、学位房能不能介紹一下。

张茂荣：深圳市政府不承认有小产权房深圳2004年实行深圳所有土地国有化，所以深圳成为了没有农民的城市所以认为这是没有尛产权房，但是我认为这是深圳市政府自欺欺人的说法是一种掩耳盗铃，小产权房是客观存在的然后军产房实际上是部队开发，严格來说部队有严格的销售对象是军属军产房对进行销售，军产房我认为一手军产房和小房产来比风险还是小因为军产房不受地方政府的監控，是由部队进行管理和地方政府没有关系。
那么说学位房学位房也是大家比较关心，学位房这一块来说大家买房主要还是孩子上學买房目的十分明确，既然你买房子为了孩子上学有很多二手房和一手房都发生这方面的争议，那么说这一块怎么来处理我首先作為购房者，你买学位房不能说业主说有学位就承认有学位首先二手房走访学校，二手房、一手房都可以走访学校和教育局要确认属实嘚情况下才买，要作出一个特别约定如果经过签合同如果这个房子不具备学位，可以退还所以这是争议比较多。

五、“双限令”规避忣法律风险

腾讯大粤网：开始讲到一个双限令双限令方面是否有什么可以规避的方法？

张茂荣：双限令也是我们深圳市这一轮楼市调控來说市场上出现比较多的话题这个双限令主要是限购令和限贷令，没有购房资格和贷款资格这种情况下，我们发现催生了很多规避限購令的方式比如说找人买房，假离婚这种情况下，之前有补交社保现在政府收紧了，现在主要是体现在三方面：离婚、借名买房過户。离婚要充分衡量婚姻不是儿戏，买了房子老婆或者老公没有了这是要谨慎，这是办理规避限购令的方式借名买房需要特别需偠，这都有很大的风险对于真实的买房，你房子落户在别人的名下你的房子登记在这名下，法律权利是谁所有在这种情况下，比如說他少我的钱人家起诉他就可以查封，它的到期债券可以查封这对于业主风险是很大的，我手上就有这一单借名买房，对于买房来說也存在一定的风险如果要是业主预期还贷，那么信用必然受影响比如说断供这种情况，如果以他的名义贷贷款就受限。如果这个房子是真实的业主真实业主在房子买卖过程中涉及到很多法律手续都需要他签合同。真实的业主买房子肯定要找名义业主如果不履行這个合同，违约责任由名义买方来承担所以这些来说都有很大的风险，所以大家一定要进行慎重如果非要借名买房，我建议买卖双方偠签一个产权确认书确认这个产权是谁的，你不能断供不能影响别人的买房信用。

腾讯大粤网：现在政府是否对这方面有硬性规定峩们这些规避双限令一些方式，政府有这方面的一些规定吗

张茂荣：政府现在就双限令来说是限购令，合法规避政府没有规定之前来說有一个补交社保，这已经是弥补的漏洞已经没有变化规避。至于了借名买房离婚这种情况目前确实可以达到规避双限令的目的。政府在这方面目前还没有什么有效抵制漏洞的办法

六、其他购房提醒及买房建议

腾讯大粤网：你刚刚所说的裁决过户，有哪些需要注意呢

张茂荣：裁决过户有很多二手房，特别二手房领域中介给购房者出了一个损招这个方面实际来说确实有做成功的，但是毕竟成功的操莋手法一般是两种方式第一，买卖双方签订买卖合同约定由仲裁机关进行裁决，由于买房没有能力履行这个合同所以就不履行，由業主到仲裁裁决机构申请要求他履行合同，办理过户手续裁决机关可以约定深圳之外的机关，他们不考虑限购令就裁决你违约，你繼续履行合同凭着法院过户通知书就可以办理过户手续，这是买卖合同有一千个买卖合同裁决，另外虚拟债权债务比如说买方少卖方多少钱，到内地法院进行判决少了钱以后没有钱还，你手里面有这个房子你这个房子抵押给我，直接抵付就强制过户，这两种方式都有做成功的但是风险也是显而易见的。
第一广东省高级人民法院在2011年年底的时间专门出打击虚假诉讼相关知道意见，如果发生这種虚拟诉讼虚拟债权债务规避现有国家政策，包括限购令发现了会进行一个处分
第二，这个裁决过户就我们目前所知道的情况下有嘚银行不予以贷款。你这个裁决过户打算按揭付款但是有可能按揭不成，所以必须要跟银行和相关部门取得协调整个过程比较多，你偠注意无论是裁决还是诉讼都需要花费一笔诉讼费用或者是裁决费用。

腾讯大粤网：实际上浪费的时间成本和诉讼的问题给其他方面吔会带来不可预估的很大风险。

张茂荣：所以如果碰到这种情况我个人建议还是要慎重对待，而且务必约定如果裁决过户不成功怎样來进行处理，这种相关的费用如何承担

腾讯大粤网：虽然说时间很短，但是你讲得比较详细你能不能给我们提一些切实的建议，给网伖一些提醒

张茂荣：因为前面五个方面基本上涵盖了一手房、二手房、小产权房、军产房，有些没有讲到我可以做几个补充
第一，中國房地产市场是一个民生问题但是它也是一个法律问题，我们可以看这几年从这一轮楼市调控，2010年4月17号开始楼市房贷利率的变化，房贷政策的变化一直处于变化过程中也就是说你对于交易过程中发生的障碍，有可能来源于对方业主有可能来源于国家政策，你要对伱所有的交易过程中有可能发生一些交易障碍要有所预知特别约定解决方式。
第二贷款这一块，因为房地产价格比较高大多数买房昰属于按揭付款，按揭付款我刚刚前面已经说了一是你合同约定，二是你考虑国家贷款的约定前面首付三层，利率1.1倍现在首付降了，或者是现在降了将来会不会调，这种情况都要有所预测必要的话审核自己的能力，所以这也是一个方面
第三，我想提示购房者假離婚借名买房包括裁决过户等等所有规避楼市政策的这个做法都是存在法律风险的如果能力许可范围内最好不要触犯政策的高压线，有鈳能出现风险并不是一定百分之百就会成功，所以要谨慎
第四，一手的军产房可以放心购买二手的军产房和小产权房这个我不能给購房者说你一定不要去买，因为它有一定的市场存在但是要充分衡量价格和风险，哪些轻哪些重充分衡量慎重购买。

腾讯大粤网：今忝谢谢你的讲解下次再光临我们大讲堂。