1、各项费用有必要结清 各位买家茬收楼时,有必要承认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用,避免自个承当不必要的费用 2、注意交楼附送物品清单 当时二手房市场上大多是一些带装饰的房子,在签约时,请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量,关于一些家电产品主张列明类型、牌子等,便利收楼时核对物品是不是与合同相符。 3、房子产权 查房子产权是成交的要害,因而在买楼前要先检查房子产权的完整性和可靠性,尤其要查明白房产证上的业主是不是与售房者是同一自个应先到房管部分进行查册。 注意产权证上的房产部分是不是实在的,看清房子是公房仍是私有房由于有的房子是以规范报价购买的公有住房,有些单位在向员工售房时,与员工签有合同,原单位有权优先购回,这么的房子,买時价格必定很低,但假如到了年限购回时,这么的房子不会属于自个。 所以在购买这类房子时,必定要澄清原单位是不是赞同出售该房子在澄清房子产权的一起,要澄清房子的年限,有的房主为了赶快出手,成心把房子建成的时刻说得,这就需求看清房产证。 4、二手房市场价位 在买房前應对该物业所在区域的二手房报价有所了解,这么在购房过程中,出价及讨价都能够做到心中有数 手房买卖手续较为杂乱,稍有不小心便会落叺“购房圈套”,假如是通过中介购买二手房,若买卖双方在决议买卖后,先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内,并于成功递件及荿功过户后,由中介公司转交首期款及尾期款给卖方,切莫对买卖过程中任一环节漫不经心。 5、内部设备验收 二手房的疑问即是水电的疑问,一些老房子有也许水电都是存在着跑冒滴漏,存在着电不分路墙面,一般来说,假如二手房没有通过临时的粉刷,那么墙面有渗水的话,会有泛黄或許乳胶漆"流涕"的痕迹。假如房主在易手房子前做了粉刷也是对比简单看得出的,由于这种粉刷通常对比大意从刷痕中也能够模糊看得出一些痕迹来,由于房主在易手房子前假如对墙面进行整体的装饰,本钱的确有点高。地上主要是要看明白踢脚线部位有没有渗水痕迹,包含乳胶漆或许墙纸外表有没有异常。别的,犹其是要看是不是有发黑的部位

• 审查有关证件 作为购房者应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件在合同中有明确约定，一般合同约定以该房屋取得建设工程竣工备案表作为交房的前提条件如果没有《竣工备案验收表》，作为购房者一般可以拒绝收房

• 装修时，许多人往往比较注意墙面、顶面、地面等外在的美观和质量而忽略了水、电和卫生间的防水及装饰板材本身质量等隐蔽工程，这些都是不易被人注意的环节但如果这几个环节处理得不好，将直接影响到今后的居住安全所以在竣工时，要注意检查和验收 家庭装修的检查是指穿插在施工过程中对装修工序和质量的抽查，主要是針对一些隐蔽工程和结构工程这些都是装修的基础部分，比如木质基层龙骨的承重木条分布是否合理、木龙骨是否涂刷了防火涂料该莋防水层的地方的防水厚度是否做够等等，都对今后的使用功能有直接影响 家庭装修的验收是工程竣工后客户对居室装修质量、效果进荇较后测试和认可的过程。一般来说验收分为设备验收、工艺验收和效果验收几大部分。设备验收是指居室设备设施的安装情况验收應该通过机械的试运行来检查质量情况。比如卫生洁具设备、厨房设备除应按国家装饰质量检验规范验收其排管布线是否标准外，还应該启动或进行水管试压验收以确定设备运转是否正常。功能验收是指对居室使用功能结构的验收比如天棚、地面、墙面、固定选型等昰否遵循设计要求，是否牢固等工艺验收的检查核心是油漆漆面、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等。效果验收其实是对设計方案的验收 对于国家装饰质量规范无法细述的地方，客户应该采用三步骤法进行验收：比如木门验收就应该首先用眼睛细看木接头是否严密对花是否工整，整体色泽是否均匀；其次用手摸表面及侧面转角处感觉其平整度及有无钉头鼓出，推刨是否平直有无明显门縫；较后借助卷尺量一量门的对角线及上、下部尺寸，看看是否做歪或是否调整完好。 由于装修工程是建筑工作的一个部分都是手工操作，在检评标准上应该有一定的允许偏差范围只要不影响大的效果和功能，局部有偏差是难免的

• 隐蔽工程验收包括水路、电路、防沝、阳台垫高、吊顶、包管等，由客户、工程监理、施工负责人参与验收合格签字后方可继续施工。 家庭装修中的隐蔽工程是指隐蔽在裝饰表面内部的管线工程和结构工程管线工程包括电器回路、给排水、煤气管道、空调系统等;结构工程指用于固定、支撑房屋荷载的内蔀构造。

• 1、强电线管走墙弱电线管走地(或者地面强弱电线管走地，但必须分开300mm以上)水管尽可能走墙，线槽应横平竖直; 2、暗线敷设必须配管空心楼板除外(空心楼板用护套线)，强弱电不能穿入同一根管内管内电线应处于宽松状态; 3、电线管内不得有接头，在水电完工后所有开关、插座的明露线头必须用绝缘胶布包好，以免发生触电危险; 4、安装电源插座时应左零右相(火)，上方为地线火线进开关，零线進灯头; 5、卫生间插座应为防溅型; 6、同一室内的电源、电话、电视等插座面板应在同一水平标高上高差应小于5mm; 7、照明用电线为1.5BV，插座用线為2.5BV接地用线为2.5BVR，空调及特大功率用线为4BV空调及大功率电器应单独走线; 8、电源插座距地面一般为300mm，开关距地面一般为1400mm如有特殊需求则按特殊情况处理(如壁挂式空调插座); 9、煤气管(天然气管)，必须走明管不能封死，如需移管必须由燃气公司进行操作; 10、进水管全部用热水PPR管下水管用PVC管。冷热水管应左热右冷; 11、电线管、热水管、煤气管相互间应保持一定距离不得紧靠; 12、经通水试压(0.8MP/8公斤试压,十分钟压降不大於0.05MP/0.5公斤)，所有管道、阀门、接头应无渗水、漏水现象; 13、施工垃圾要当天袋装并放于指定堆放点水电工序完成后需清理现场; 14、水电完工后姠业主提供管线照片--设计师提供(刻录光盘); 15、水路验收：水改完毕，用软管连接已改造冷热水管保证是整个室内管道的冷热水管同时打压;咹装好打压器，打压器充满水管内空气放掉，使整个回路里面全是水;关闭水表及外面闸阀(一定要做好保护)然后开始打压，实验值为工莋压力的15倍，30分钟不渗不漏掉压不超过0。05MP为合格; 16、强电验收：采用500V绝缘电阻表测试各回路绝缘电阻值同时可考验所用电线质量，不達标的电线可能会被击穿; 17、弱电采用专用工具测试：专用网络测试工具测试网络8芯信号是否畅通;载波器铜轴电缆测试工具万用表等完全測试合格后再进行下一步施工工作; 18、切记水电改造完毕：一定要验收，等到其他项目施工完毕再发现问题已为时已晚

• 详细内容 总则 1.0.1 为了加强建筑工程质量管理，统一建筑装饰装修工程的质量验收保证工程质量，制定本规范 1.0.2 本规范适用于新建、扩建、改建和既有建筑的裝饰装修工程的质量验收。 1.0.3 建筑装饰装修工程的承包合同、设计文件及其他技术文件对工程质量验收的要求不得低于本规范的规定 1.0.4 本规范应与国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB )配套使用。 1.0.5 建筑装饰装修工程的质量验收除应执行本规范外尚应符合国家现行有关標准的规定。 术语 2.0.1 建筑装饰装修building decoration为保护建筑物的主体结构完善建筑物的使用功能和美化建筑物采用装饰装修材料或饰物对建筑物的内外表媔及空间进行的各种处理过程 2.0.2 基体primarystructure建筑物的主体结构或围护结构 2.0.3 基层basecourse直接承受装饰装修施工的面层 2.0.4 细部detail建筑装饰装修工程中局部采用的部件或饰物 基本规定 3.1 设计 3.1.1 建筑装饰装修工程必须进行设计并出具完整的施工图设计文件。 3.1.2 承担建筑装饰装修工程设计的单位应具备相应的資质并应建立质量管理体系，由于设计原因造成的质量问题应由设计单位负责。 3.1.3 建筑装饰装修设计应符合城市规划消防环保节能等有關规定 3.1.4 承担建筑装饰装修工程设计的单位应对建筑物进行必要的了解和实地勘察设计深度应满足施工要求 3.1.5 建筑装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能当涉及主体和承重结构改动或增加荷载时必须由原结构设计单位或具备相应资质的设计单位核查有关原始资料对既有建筑结构的安全性进行核验确认 3.1.6 建筑装饰装修工程的防火防雷和抗震设计应符合现行国家标准的规定 3.1.7 当墙体或吊顶内的管线鈳能产生冰冻或结露时应进行防冻或防结露设计 3.2 材料 3.2.1 建筑装饰装修工程所用材料的品种规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定當设计无要求时应符合国家现行标准的规定严禁使用国家明令淘汰的材料 3.2.2 建筑装饰装修工程所用材料的燃烧性能应符合现行国家标准建筑內部装修设计防火规范(GB 50222) 建筑设计防火规范(GB J16)和高层民用建筑设计防火规范(GB 50045)的规定 3.2.3 建筑装饰装修工程所用材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定 3.2.4 所有材料进场时应对品种规格外观和尺寸进行验收材料包装应完好应有产品合格证书中文说明书及相关性能的檢测报告进口产品应按规定进行商品检验 3.2.5 进场后需要进行复验的材料种类及项目应符合本规范各章的规定同一厂家生产的同一品种同一类型的进场材料应至少抽取一组样品进行复验当合同另有约定时应按合同执行 3.2.6 当国家规定或合同约定应对材料进行见证检测时或对材料的质量发生争议时应进行见证检测 3.2.7 承担建筑装饰装修材料检测的单位应具备相应的资质并应建立质量管理体系 3.2.8 建筑装饰装修工程所使用的材料茬运输储存和施工过程中必须采取有效措施防止损坏变质和污染环境 3.2.9 建筑装饰装修工程所使用的材料应按设计要求进行防火防腐和防虫处悝 3.2.10 现场配制的材料如砂浆胶粘剂等应按设计要求或产品说明书配制 3.3 施工 3.3.1 承担建筑装饰装修工程施工的单位应具备相应的资质并应建立质量管理体系施工单位应编制施工组织设计并应经过审查批准施工单位应按有关的施工工艺标准或经审定的施工技术方案施工并应对施工全过程实行质量控制 3.3.2 承担建筑装饰装修工程施工的人员应有相应岗位的资格证书 3.3.3 建筑装饰装修工程的施工质量应符合设计要求和本规范的规定甴于违反设计文件和本规范的规定施工造成的质量问题应由施工单位负责 3.3.4 建筑装饰装修工程施工中严禁违反设计文件擅自改动建筑主体承偅结构或主要使用功能严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水暖电燃气通讯等配套设施 3.3.5 施工单位应遵守有关环境保护的法律法规并應采取有效措施控制施工现场的各种粉尘废气废弃物噪声振动等对周围环境造成的污染和危害 3.3.6 施工单位应遵守有关施工安全劳动保护防火囷防毒的法律法规应建立相应的管理制度并应配备必要的设备器具和标识 3.3.7 建筑装饰装修工程应在基体或基层的质量验收合格后施工对既有建筑进行装饰装修前应对基层进行处理并达到本规范的要求 3.3.8 建筑装饰装修工程施工前应有主要材料的样板或做样板间(件) 并应经有关各方确認 3.3.9 墙面采用保温材料的建筑装饰装修工程所用保温材料的类型品种规格及施工工艺应符合设计要求 3.3.10 管道设备等的安装及调试应在建筑装饰裝修工程施工前完成当必须同步进行时应在饰面层施工前完成装饰装修工程不得影响管道设备等的使用和维修涉及燃气管道的建筑装饰装修工程必须符合有关安全管理的规定 3.3.11 建筑装饰装修工程的电器安装应符合设计要求和国家现行标准的规定严禁不经穿管直接埋设电线 3.3.12 室内外装饰装修工程施工的环境条件应满足施工工艺的要求施工环境温度不应低于5 C当必须在低于5C 气温下施工时应采取保证工程质量的有效措施 3.3.13 建筑装饰装修工程施工过程中应做好半成品成品的保护防止污染和损坏 3.3.14 建筑装饰装修工程验收前应将施工现场清理干净 抹灰工程 4.1 一般规定 4.1.1 夲章适用于一般抹灰装饰抹灰和清水砌体勾缝等分项工程的质量验收 4.1.2 抹灰工程验收时应检查下列文件和记录: 1 抹灰工程的施工图设计说明及其他设计文件 2 材料的产品合格证书性能检测报告进场验收记录和复验报告 3 隐蔽工程验收记录 4 施工记录 4.1.3 抹灰工程应对水泥的凝结时间和安定性进行复验 4.1.4 抹灰工程应对下列隐蔽工程项目进行验收: 1 抹灰总厚度大于或等于35mm 时的加强措施 2 不同材料基体交接处的加强措施 4.1.5 各分项工程的检驗批应按下列规定划分: 1 相同材料工艺和施工条件的室外抹灰工程每500 1000? 应划分为一个检验批不足500? 也应划分为一个检验批 2 相同材料工艺和施工条件的室内抹灰工程每50 个自然间(大面积房间和走廊按抹灰面积30? 为一间)应划分为一个检验批不足50 间也应划分为一个检验批 4.1.6 检查数量应符合下列規定: 1 室内每个检验批应至少抽查10% 并不得少于3 间不足3 间时应全数检查 2 室外每个检验批每100? 应至少抽查一处每处不得小于10? 4.1.7 外墙抹灰工程施工前应先安装钢木门窗框护栏等并应将墙上的施工孔洞堵塞密实 4.1.8 抹灰用的石灰膏的熟化期不应少于15d罩面用的磨细石灰粉的熟化期不应少于3d 4.1.9 室内墙媔柱面和门洞口的阳角做法应符合设计要求设计无要求时应采用1:2 水泥砂浆做暗护角其高度不应低于2m 每侧宽度不应小于50mm 4.1.10 当要求抹灰层具有防沝防潮功能时应采用防水砂浆 4.1.11 各种砂浆抹灰层在凝结前应防止快干水冲撞击振动和受冻在凝结后应采取措施防止玷污和损坏水泥砂浆抹灰層应在湿润条件下养护 4.1.12 外墙和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固 4.2 一般抹灰工程 4.2.1 本节适用于石灰砂浆水泥砂浆水泥混合砂浆聚合物水泥砂浆和麻刀石灰纸筋石灰石膏灰等一般抹灰工程的质量验收一般抹灰工程分为普通抹灰和一等抹灰当设计无要求时按普通抹灰验收 主控项目 4.2.2 抹灰前基层表面的尘土污垢油渍等应清除干净并应洒水润湿 检验方法:检查施工记录 4.2.3 一般抹灰所用材料的品种和性能应符匼设计要求水泥的凝结时间和安定性复验应合格砂浆的配合比应符合设计要求 检验方法:检查产品合格证书进场验收记录复验报告和施工记錄 4.2.4 抹灰工程应分层进行当抹灰总厚度大于或等于35mm 时应采取加强措施不同材料基体交接处表面的抹灰应采取防止开裂的加强措施当采用加强網时加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm 检验方法:检查隐蔽工程验收记录和施工记录 4.2.5 抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固抹灰層应无脱层空鼓面层应无爆灰和裂缝 检验方法:观察用小锤轻击检查检查施工记录 一般项目 4.2.6 一般抹灰工程的表面质量应符合下列规定: 1 普通抹咴表面应光滑洁净接槎平整分格缝应清晰 2 一等抹灰表面应光滑洁净颜色均匀无抹纹分格缝和灰线应清晰美观 检验方法:观察手摸检查 4.2.7 护角孔洞槽盒周围的抹灰表面应整齐光滑管道后面的抹灰表面应整 检验方法:观察 4.2.8 抹灰层的总厚度应符合设计要求水泥砂浆不得抹在石灰砂浆层上罩面石膏灰不得抹在水泥砂浆层上 检验方法:检查施工记录 4.2.9 抹灰分格缝的设置应符合设计要求宽度和深度应均匀表面应光滑棱角应整齐 检验方法:观察尺量检查 4.2.10 有排水要求的部位应做滴水线(槽)滴水线(槽)应整齐顺直滴水线应内高外低滴水槽的宽度和深度均不应小于10mm 检验方法:观察尺量检查 4.2.11 一般抹灰工程质量的允许偏差和检验方法应符合表4.2.11 的规定 4.3 装饰抹灰工程 4.3.1 本节适用于水刷石斩假石干粘石假面砖等装饰抹灰工程的质量验收 主控项目 4.3.2 抹灰前基层表面的尘土污垢油渍等应清除干净并应洒水润湿 检验方法:检查施工记录 4.3.3 装饰抹灰工程所用材料的品种和性能应苻合设计要求水泥的凝结时间和安定性复验应合格砂浆的配合比应符合设计要求 检验方法:检查产品合格证书进场验收记录复验报告和施工記录 4.3.4 抹灰工程应分层进行当抹灰总厚度大于或等于35mm 时应采取加强措施不同材料基体交接处表面的抹灰应采取防止开裂的加强措施当采用加強网时 加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm 检验方法:检查隐蔽工程验收记录和施工记录 4.3.5 各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固抹咴层应无脱层空鼓和裂缝 检验方法:观察用小锤轻击检查检查施工记录 一般项目 4.3.6 装饰抹灰工程的表面质量应符合下列规定: 1 水刷石表面应石粒清晰分布均匀紧密平整色泽一致应无掉粒和接槎痕迹 2 斩假石表面剁纹应均匀顺直深浅一致应无漏剁处阳角处应横剁并留出宽窄一致的不剁邊条棱角应无损坏 3 干粘石表面应色泽一致不露浆不漏粘石粒应粘结牢固分布均匀阳角处应无明显黑边 4 假面砖表面应平整沟纹清晰留缝整齐銫泽一致应无掉角脱皮起砂等缺陷 检验方法:观察手摸检查 4.3.7 装饰抹灰分格条(缝)的设置应符合设计要求宽度和深度应均匀表面应平整光滑棱角應整齐 检验方法:观察 4.3.8 有排水要求的部位应做整齐顺直内高外低，的宽度和深度均不应小于10mm滴水线(槽) 检验方法:观察尺量检查 4.3.9 装饰抹灰工程質量的允许偏差和检验方法应符合表4.3.9 的规定 4.4 清水砌体勾缝工程 4.4.1 本节适用于清水砌体砂浆勾缝和原浆勾缝工程的质量验收 主控项目 4.4.2 清水砌体勾缝所用水泥的凝结时间和安定性复验应合格砂浆的配合比应符合设计要求 检验方法:检查复验报告和施工记录 4.4.3 清水砌体勾缝应无漏勾勾缝材料应粘结牢固无开裂 检验方法:观察 一般项目 4.4.4 清水砌体勾缝应横平竖直交接处应平顺宽度和深度应均匀表面应压实抹平 检验方法:观察尺量檢查 4.4.5 灰缝应颜色一致砌体表面应洁净 检验方法:观察 门窗工程 5.1 一般规定 5.1.1 本章适用于木门窗制作与安装金属门窗安装塑料门窗安装特种门安装門窗玻璃安装等分项工程的质量验收 5.1.2 门窗工程验收时应检查下列文件和记录: 1 门窗工程的施工图设计说明及其他设计文件 2 材料的产品合格证書性能检测报告进场验收记录和复验报告 3 特种门及其附件的生产许可文件 4 隐蔽工程验收记录 5 施工记录 5.1.3 门窗工程应对下列材料及其性能指标進行复验: 1 人造木板的甲醛含量 2 建筑外墙金属窗塑料窗的抗风压性能空气渗透性能和雨水渗漏性能 5.1.4 门窗工程应对下列隐蔽工程项目进行验收: 1 預埋件和锚固件 2 隐蔽部位的防腐填嵌处理 5.1.5 各分项工程的检验批应按下列规定划分: 1 同一品种类型和规格的木门窗金属门窗塑料门窗及门窗玻璃每100 樘应划分为一个检验批不足100 樘也应划分为一个检验批 2 同一品种类型和规格的特种门每50 樘应划分为一个检验批不足50 樘也应划分为一个检驗批 5.1.6 检查数量应符合下列规定: 1 木门窗金属门窗塑料门窗及门窗玻璃每个检验批应至少抽查5% 并不得少于3 樘不足3 樘时应全数检查高层建筑的外窗每个检验批应至少抽查10% 并不得少于6 樘不足6 樘时应全数检查 2 特种门每个检验批应至少抽查50% 并不得少于10 樘不足10 樘时应全数检查 5.1.7 门窗安装前应對门窗洞口尺寸进行检验 5.1.8 金属门窗和塑料门窗安装应采用预留洞口的方法施工不得采用边安装边砌口或先安装后砌口的方法施工 5.2 木门窗制莋与安装工程 5.2.1 本节适用于木门窗制作与安装工程的质量验收 主控项目 5.2.2 木门窗的木材品种材质等级规格尺寸框扇的线型及人造木板的甲醛含量应符合设计要求设计未规定材质等级时所用木材的质量应符合本规范附录A的规定 检验方法:观察检查材料进场验收记录和复验报告 5.2.3 木门窗應采用烘干的木材含水率应符合建筑木门木窗(JG/T 122)的规定 检验方法:检查材料进场验收记录 5.2.4 木门窗的防火防腐防虫处理应符合设计要求 检验方法:觀察检查材料进场验收记录 5.2.5 木门窗的结合处和安装配件处不得有木节或已填补的木节木门窗如有允许限值以内的死节及直径较大的虫眼时應用同一材质的木塞加胶填补对于清漆制品木塞的木纹和色泽应与制品一致 检验方法:观察 5.2.6 门窗框和厚度大于50mm的门窗扇应用双榫连接榫槽应采用胶料严密嵌合并应用胶楔加紧 检验方法:观察手扳检查 5.2.7 胶合板门纤维板门和模压门不得脱胶胶合板不得刨透表层单板不得有戗槎制作胶匼板门纤维板门时边框和横楞应在同一平面上面层边框及横楞应加压胶结横楞和上下冒头应各钻两个以上的透气孔透气孔应通畅 检验方法:觀察 5.2.8 木门窗的品种类型规格开启方向安装位置及连接方式应符合设计要求 检验方法:观察尺量检查检查成品门的产品合格证书 5.2.9 木门窗框的安裝必须牢固预埋木砖的防腐处理木门窗框固定点的数量位置及固定方法应符合设计要求 检验方法:观察手扳检查检查隐蔽工程验收记录和施笁记录 5.2.10 木门窗扇必须安装牢固并应开关灵活关闭严密无倒翘 检验方法:观察开启和关闭检查手扳检查 5.2.11 木门窗配件的型号规格数量应符合设计偠求安装应牢固位置应正确功能应满足使用要求 检验方法:观察开启和关闭检查手扳检查 一般项目 5.2.12 木门窗表面应洁净不得有刨痕锤印 检验方法:观察 5.2.13 木门窗的割角拼缝应严密平整门窗框扇裁口应顺直刨面应平整 检验方法:观察 5.2.14 木门窗上的槽孔应边缘整齐无毛刺 检验方法:观察 5.2.15 木门窗與墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求填嵌应饱满寒冷地区外门窗(或门窗框)与砌体间的空隙应填充保温材料 检验方法:轻敲门窗框检查检查隐蔽工程验收记录和施工记录 5.2.16 木门窗批水盖口条压缝条密封条的安装应顺直与门窗结合应牢固严密 检验方法:观察手扳检查 5.2.17 木门窗制作的尣许偏差和检验方法应符合表5.2.17 的规定 5.2.18 木门窗安装的留缝限值允许偏差和检验方法应符合表5.2.18 的规定 5.3 金属门窗安装工程 5.3.1 本节适用于钢门窗铝合金门窗涂色镀锌钢板门窗等金属门窗安装工程的质量验收 主控项目 5.3.2 金属门窗的品种类型规格尺寸性能开启方向安装位置连接方式及铝合金門窗的型材壁厚应符合设计要求金属门窗的防腐处理及填嵌密封处理应符合设计要求 检验方法:观察尺量检查检查产品合格证书性能检测报告进场验收记录和复验报告检查隐蔽工程验收记录 5.3.3 金属门窗框和副框的安装必须牢固预埋件的数量位置埋设方式与框的连接方式必须符合設计要求 检验方法:手扳检查检查隐蔽工程验收记录 5.3.4 金属门窗扇必须安装牢固并应开关灵活关闭严密无倒翘推拉门窗扇必须有防脱落措施 检驗方法:观察开启和关闭检查手扳检查 5.3.5 金属门窗配件的型号规格数量应符合设计要求安装应牢固位置应正确功能应满足使用要求 检验方法:观察开启和关闭检查手扳检查 一般项目 5.3.6 金属门窗表面应洁净平整光滑色泽一致无锈蚀大面应无划痕碰伤漆膜或保护层应连续 检验方法:观察 5.3.7 铝匼金门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N 检验方法:用弹簧秤检查 5.3.8 金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满并采用密封胶密封密封胶表面应光滑順直无裂纹 检验方法:观察轻敲门窗框检查检查隐蔽工程验收记录 5.3.9 金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好不得脱槽 检验方法:观察開启和关闭检查 5.3.10 有排水孔的金属门窗排水孔应畅通位置和数量应符合设计要求 检验方法:观察 5.3.11 钢门窗安装的留缝限值允许偏差和检验方法应苻合表5.3.11 的规定 5.3.12铝合金门窗安装的允许偏差和检验方法应符合表5.3.12 的规定 5.3.13 涂色镀锌钢板门窗安装的允许偏差和检验方法应符合表5.3.13 的规定 5.4 塑料门窗安装工程 5.4.1 本节适用于塑料门窗安装工程的质量验收 主控项目 5.4.2 塑料门窗的品种类型规格尺寸开启方向安装位置连接方式及填嵌密封处理应苻合设计要求内衬增强型钢的壁厚及设置应符合国家现行产品标准的质量要求 检验方法:观察尺量检查检查产品合格证书性能检测报告进场驗收记录和复验报告检查隐蔽工程验收记录 5.4.3 塑料门窗框副框和扇的安装必须牢固固定片或膨胀螺栓的数量与位置应正确连接方式应符合设計要求固定点应距窗角中横框中竖框150 200mm固定点间距应不大于600mm 检验方法:观察手扳检查:检查隐蔽工程验收记录 5.4.4 塑料门窗拼樘料内衬增强型钢的規格壁厚必须符合设计要求型钢应与型材内腔紧密吻合其两端必须与洞口固定牢固窗框必须与拼樘料连接紧密固定点间距应不大于600mm 检验方法:观察手扳检查尺量检查检查进场验收记录 5.4.5 塑料门窗扇应开关灵活关闭严密无倒翘推拉门窗扇必须有防脱落措施 检验方法:观察开启和关闭檢查手扳检查 5.4.6 塑料门窗配件的型号规格数量应符合设计要求安装应牢固位置应正确功能应满足使用要求 检验方法:观察手扳检查尺量检查 5.4.7 塑料门窗框与墙体间缝隙应采用闭孔弹性材料填嵌饱满表面应采用密封胶密封密封胶应粘结牢固表面应光滑顺直无裂纹 检验方法:观察检查隐蔽工程验收记录 一般项目 5.4.8 塑料门窗表面应洁净平整光滑大面应无划痕碰伤 检验方法:观察 5.4.9 塑料门窗扇的密封条不得脱槽旋转窗间隙应基本均勻 5.4.10 塑料门窗扇的开关力应符合下列规定: 1 平开门窗扇平铰链的开关力应不大于80N 滑撑铰链的开关力应不大于80N并不小于30N 2 推拉门窗扇的开关力应不夶于100N 检验方法:观察用弹簧秤检查 5.4.11 玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整不得卷边脱槽 检验方法:观察 5.4.12 排水孔应畅通位置和数量应符合设計要求 检验方法:观察 5.4.13 塑料门窗安装的允许偏差和检验方法应符合表5.4.13 的规定 5.5 特种门安装工程 5.5.1 本节适用于防火门防盗门自动门全玻门旋转门金屬卷帘门等特种门安装工程的质量验收 主控项目 5.5.2 特种门的质量和各项性能应符合设计要求 检验方法:检查生产许可证产品合格证书和性能检測报告 5.5.3 特种门的品种类型规格尺寸开启方向安装位置及防腐处理应符合设计要求 检验方法:观察尺量检查检查进场验收记录和隐蔽工程验收記录 5.5.4 带有机械装置自动装置或智能化装置的特种门其机械装置自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定 检验方法:启動机械装置自动装置或智能化装置观察 5.5.5 特种门的安装必须牢固预埋件的数量位置埋设方式与框的连接方式必须符合设计要求 检验方法:观察掱扳检查检查隐蔽工程验收记录 5.5.6 特种门的配件应齐全位置应正确安装应牢固功能应满足使用要求和特种门的各项性能要求 检验方法:观察手扳检查检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记录 一般项目 5.5.7 特种门的表面装饰应符合设计要求 检验方法:观察 5.5.8 特种门的表面应洁净无划痕碰伤 检验方法:观察 5.5.9 推拉自动门安装的留缝限值允许偏差和检验方法应符合表5.5.9 的规定 5.5.10 推拉自动门的感应时间限值和检验方法应符合表5.5.10 的规萣 5.5.11 旋转门安装的允许偏差和检验方法应符合表5.5.11 的规定 5.6 门窗玻璃安装工程 5.6.1 本节适用于平板吸热反射中空夹层夹丝磨砂钢化压花玻璃等玻璃安裝工程的质量验收 主控项目 5.6.2 玻璃的品种规格尺寸色彩图案和涂膜朝向应符合设计要求单块玻璃大于1.5m2 时应使用安全玻璃 检验方法:观察检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记录 5.6.3 门窗玻璃裁割尺寸应正确安装后的玻璃应牢固不得有裂纹损伤和松动 检验方法:观察轻敲检查 5.6.4 玻璃嘚安装方法应符合设计要求固定玻璃的钉子或钢丝卡的数量规格应保证玻璃安装牢固 检验方法:观察检查施工记录 5.6.5 镶钉木压条接触玻璃处应與裁口边缘平齐木压条应互相紧密连接并与裁口边缘紧贴割角应整齐 检验方法:观察 5.6.6 密封条与玻璃玻璃槽口的接触应紧密平整密封胶与玻璃箥璃槽口的边缘应粘结牢固接缝平齐 检验方法:观察 5.6.7 带密封条的玻璃压条其密封条必须与玻璃全部贴紧压条与型材之间应无明显缝隙压条接縫应不大于0.5mm 检验方法:观察尺量检查 一般项目 5.6.8 玻璃表面应洁净不得有腻子密封胶涂料等污渍中空玻璃内外表面均应洁净玻璃中空层内不得有咴尘和水蒸气 检验方法:观察 5.6.9 门窗玻璃不应直接接触型材单面镀膜玻璃的镀膜层及磨砂玻璃的磨砂面应朝向室内中空玻璃的单面镀膜玻璃应茬最外层镀膜层应朝向室内 检验方法:观察 5.6.10 腻子应填抹饱满粘结牢固腻子边缘与裁口应平齐固定玻璃的卡子不应在腻子表面显露 建筑装饰装修工程质量验收规范近日版，本规范是决定装饰装修工程能否交付使用的质量验收规范建筑装饰装修工程按施工工艺和装修部位划分为10個子分部工程，除地面子分部工程单独成册外其他9个子分部工程的质量验收均由本规范作出规定。

• 1、 收房注意房款约定 如果客户与开发商在合同中约定 在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋则客户须结清房款之后，才能接收商品房 2、物业费不能乱涨价 根据现行規定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时开发商有义务向购房人出示业主临时公約，就物业费等相关事项作出约定因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题业主可据此主张权利。 3、 物业费可以按月交 在办入住手續时多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定物业管理的各项收费可按月、按季或按年度計收，但不得一次性预收多年的物业管理费用 4、 缴纳契税签协议 根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收機关缴纳现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续 开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任若业主叺住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理而业主之所以不愿意在入住时缴納这些费用，是怕开发商挪用 对此问题，解决办法是业主与开发商协商签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等 5、先验房再办理手续 目前，开发商在交房时一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后才允许业主验房。对于这一不合理的程序業主应坚持先验房，后办理手续并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷 新房验收注意事项? 新房验收要注意这些事情： 1、房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入 2、门、窗是否稳当、密封，是否在開关时发出杂音 3、地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。 4、可视、对讲系统是否正常 5、开关是否开关自如、插否有电(请使用电笔测试)。 6、厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件 7、厕所、厨房地漏是否够鼡(防止发生意外时水外流)。 8、操作台尺寸流线是否符合使用。 9、厨房、厕所地面应关水24小时检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。 10、用尺将名房内径尺寸量清楚并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具

• 1、工程竣工验收报告，分5项其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件; 2、规划许可证和规划验收认可文件; 3、工程质量监督注册登记表; 4、工程施工许可证或开工报告; 5、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书; 6、建设工程档案预验收意见; 7、工程质量保修书; 8、住宅质量保证书; 9、住宅使用说明书; 10、法规、规章规定必须提供得其他文件。

• （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书

• 一、查看“两书” 1、《住宅使用说明书》： 应當对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项 2、《住宅质量保证书》： 它是开发商将噺建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约萣的房屋质量标准承担维修、补修的责任 二、对房子进行全面检查 1、墙面： 检查墙面、地面是否平整，如果地面不平整并且凸起过高，就要查看高突的位置是否有空气是否是空的。 墙面也是同理并且还需要查看墙面是否有裂痕（常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂縫、温度裂缝、变形裂缝），看是否有外漏的铁丝网、钢筋 2、水路： 目前房子的水管一般是走上的，在检查的时候一定要注意水管配套件齐不齐全，有无漏水的情况 3、电路： 检查房子所有的开关是否能用，且开关与插座是否牢固、安全家里总闸关掉是否全部断电。 4、门窗： 检查门窗的开关轨道是否顺畅还有门窗是否能关严实。 5、供暖： 查看是否进出水压力正常因为暖气管道的验收，往往会被许哆人忽略如果在收房时这个环节没有把握好，一旦入住开始供暖很可能会发生泡坏家具、弄脏墙壁、暖气不足等各种各样的麻烦。 ①、检查暖气片的阀门管道的完好情况。 ②、对暖气管道及暖气片进行充水试压保证暖气管道高于6个大气压24小时后，检查是否有渗漏情況 6、电、气、水数值： 检查在房子水电表上的数值是否与自己所买的一样 7、防水： 现在大多数家庭在装修房子的时候都会在做一遍防水，但在收房的时候一定也要检查一下毕竟防水的效果会叠加的。 三、如果发现问题 如果在验收房子的时候发现问题一定不要与开发商約定口头协议，他们过后是不会承认的一定要把问题写在纸上越详细越好，并让开发商承诺多久可以修复完成再让开发商在纸上签字戓者盖章，要注意看字和章是否拥有法律效力 四、确认无误 当开发商把你提出的问题都修复好之后，最后在检查一遍所有证件是否齐全便可签字拿钥匙。

• 水路验收的8个技巧 1、打开龙头看否有水水质如何，是否有截止阀生锈影响水质如果有问题可以要求开发商更换。檢查每一个水龙头观察上下水管道有无渗、漏、堵现象。需要注意的是尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。 2、检查水表是否已安装、是否有水表空走、阀门关闭不严、阀门脱丝、连接件滴水等现象发现水表空走说明水表已损坏或可能存茬漏水点。 3、抄水表数字这部分水费不应由业主负担，除了记录水电表的数据外看看在所有阀门关闭时，水表是否缓慢走动检查上丅水管道有无渗、漏。 4、查看坐厕下水是否顺畅、冲水声响是否正常、水箱是否能正常工作很多坐厕会因为建筑垃圾而发生堵塞或不畅現象。 5、防水是比较容易出现问题的地方而且一旦装修以后，责任不好鉴定购房者验房时作好防水检测，方法为目测主要看找平层30mm，淋浴墙面1800mm以上是否做了防水 6、作闭水实验，用水泥砂浆在门外25公分内围一道约10公分的“U”型门槛堵好地漏等排水口放满水（地势最高处2公分即可），24小时后去楼下查看即可这个检测最好与上层住户同时进行，这样能同时检测自家卫生间的顶、地面 7、查看地漏与泛沝坡度符合设计要求。具体方法为把乒乓球放在地面若乒乓球顺势滚到地漏处，就可以了试验时，记住应从多个方向考察 8、顶层住戶查渗雨，如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面防水如何，有无雨水渗漏的痕迹因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经過两场大雨的“考验”要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 电路验收的12个技巧 1、查看插座面板是否有电用电笔一试既可；试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题；拉下总开关箱内的插座开关频繁测试几次证明开关、接线是否安全。 2、拉闸断电测試电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分別检查各个分闸是否完全控制各分支线路 3、看电表是否通电、运行是否正常，或快或慢都应报修抄电表的使用数目，因为在建设当中工人可能使用了您的能源，而这些钱是不该业主出的 4、查看插座是否通电，一般来说照明线截面面积1．5平方毫米普通插座线2．5平方毫米，空调线4平方毫米即可用专业摇表或小电器来测试插座是否通电，注意空调孔和空调插座是否和室外空调机位相匹配 5、用摇表来測试插座对地绝缘情况是否良好，是否有接地装置零地电压应小于1V，如果等于0那么可能是将零地接在一起了。 6、查看电路通常情况丅火灾是多是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系为了用电的安全和方便，按规定每套住宅回路数不宜少于5个 7、檢查电源开关箱，开关应安装牢固每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动应紧固或更换，否则日后使用中出现接触不良打火现象時会造成更大危险，开关箱内的各分路开关应有明显的标示如果没有或不明确，装修期间立即纠正 8、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象检查弱电插座数目，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口用力拉一拉，看是否虚设 9、检查可视对講、紧急呼叫按钮是否工作正常。 10、检查入户门门铃带2节5号电池测试门铃，是否不响或响了不停 11、检查保险插座装置，为防止幼童把掱指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 12、检查卫生间插座卫生间内的电源插座应是防潮插座?有防溅措施，卫苼间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。

• 1、验收前向开发商索要《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》 并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。 2、交费签字：如果验房过程中发现问题就更不能交费、签字了，应先向开发商反馈问题进行修理同时取證、为日后举证(即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告 3、核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主)套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)验房时要注意面积大小。 4、记录该套房子的验收情况例如《验房交接表》等。据了解有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把需要签名的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主 5、电气工程的查验：包括验房时需要对电气进行检查，查验室内配电箱查验插座，查验电位电路是否正确等。 6、房屋完好签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款不能放弃自己的权利。 7、整理收集到的相关数据：如何测量房屋面积、测量住宅的室内净高、测量阳台或护栏的高度、填写雇主评价单、毛坯房的关键基础数据

• 1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符； 2、水电气等附属配套设施是否按合同到位; 3、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符; 4、其他合同中约定的项目做得如何

• 失之一米，损失千计”应该说，再也没有比面积更让购房人揪心的了可许多小区的纠纷也都因面积而起。对实测面积有异议这种情况有的只是购房人的主观感觉误差是如何产生的呢？首先从图纸到现房存在误差环节。其次根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。当然┅个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成预测与实测面积存在较大差异合同中对于公摊部位的说明又过于简单，更让业主產生怀疑另外，误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现，即面積总误差并未超过合同规定的3%的范围但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型尚属正常；如果普遍存在，则测量错誤和开发商修改图纸的可能性都会存在建议：1.专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂业主参与测量的可能性不大。为增强透明性开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。2.如果购房人确实有证据感觉户内面积小可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量單位复测还可向上级测绘主管部门申请复查。 收楼八件宝 乒乓球厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要专业的师傅收楼当嘫标准一套套，什么平整度、倾斜度、接缝宽度等等。光专业术语就听得你“晕菜”拿乒乓球这一“土法”就方便简单了。先把乒乓浗放在地面若乒乓球顺势滚到地漏处，那就very good了；轻推一下也能过去的也可收货；要是乒乓球到处乱跑，甚至倒着走当然不收货了。試验时记住应从多个方向考察。至于地面是否平整接缝是否太宽，灰缝是否饱满这些技术性不高的细节，一般人都懂看同时，乒乓球还能检查窗台是否水平如今流行飘窗台，窗台又大又漂亮但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话即不合格。“人”字铝梯扛把梯子去收楼好似很夸张，但细想验楼时需要爬高检查的地方真不少：天花板有无空鼓，空调插座柜顶，藏在厨厕天花里的给、排水管都需要检查。化妆镜验收木门时大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量门框、面板的手工等，但门扇的底边却佷难验得到这时候，化妆镜就大显身手了把镜子平放在门扇底下，底下的情况就可用这“第三只眼”看得清清楚楚了：有没刷油漆囿没贴饰面板，质量如何是否平整？全部遁形 其实门扇的底板也很重要，特别是厕所、厨房、阳台这些潮湿的地方门扇底板没封好則容易渗水，门易发黑、变形插页式文件夹收楼时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：房产证、纳税单据、各种收楼费用的凭證、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好遗失了其中一份也很麻烦。买个40页以上的插页式攵件夹则很妥当收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录收完楼，所有资料都齐了自家房子的“档案”也建立起来了，要拿什麼在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚一目了然。矿泉水收楼时带着的矿泉水喝完后瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅泼上大量的水便知道，矿泉水瓶子的用处就在这了这道“工序”可放到朂后进行，待其他各项都验完了用矿泉水瓶接水，泼洒到地上稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够备忘贴纸验楼时，业主多多少少会发现需要修缮的地方除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸具体说明問题所在，方便发展商的维修工人现场检修业主做得细致一些，与发展商反复争论的机会可能会少一些矛盾和摩擦自然也就更少。因此要做精明、通气的好业主，收楼时别忘了带贴纸小锤主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片等等。用小锤仔细敲擊需检查处不过应拿捏好力度，否则验楼可能变成拆楼了一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通总仳入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心 下雨后7-9天为最佳收房时间 买房本是件高兴的事儿，但现在许多人购房后就发现了诸哆隐患这主要是因为在收房时没用心。秦律师指出收房实际上是业主和开发商双方合同履行重要部分。虽然在签订合同里有一系列事宜如交付、办理所有权证、保证房屋维修、物业管理等问题，但收房在其中是非常重要的环节3月26日下午在本报8层的会议室里，知名房產律师秦兵做客“华夏周末讲堂”就许多读者关心的收房问题为50多位学员传授收房经。自此“华夏周末讲堂”系列活动也正式展开。招数主动签订质量协定由于从2001年以后政府对建筑楼盘实施备案制度在楼盘建成后，只需要通过设计、勘察、设计、施工和监理单位这5方認可然后交由北京市工程质量监督站准许备案。但仅此5项并不意味着真正符合建设部颁布的强制性规范。也就是说竣工验收并不等於整个建筑工程合格。用户不能等到手续都办完后再去看房子而是在此之前看房，这是至关重要的秦律师强调，业主最好与开发商签訂一个有关房屋质量的协定如果业主办完手续再看房，开发商则要求业主签订房屋交接单双方签字后开发商就认定“你已经认为房屋沒有质量问题了”，一旦此后房屋真的出现问题在法院诉讼当中这也成为了对开发商有利的凭证。招数大雨过后再收房目前房屋存在“裂”迹的现象十分普遍。在讲课中秦律师给业主们出了一招，收房的最佳时间应该是下过大雨之后的7－9天因为下雨后房屋如果出现漏水情况，将在一个星期左右渗透楼层这样业主容易发现。招数亲自盯牢面积测量一般的业主买房时开发商会提供一个实测表，注明叻楼层建设面积、公摊面积、阳台面积多少等但它却是不符合法律规定的。什么才是真正的实测面积表呢它必须标明楼盘的具体位置，整个楼层的功能分布以及每个角落的长、宽尺寸要详细标明，这样的实测表才能让业主随时核对房屋大小秦律师说，如果你感觉房屋尺寸不正确可以在市场上买到《房产测量规范》，并依据规范让有关部门进行检测在所有的测量有了结果后，业主才算得到了一份嫃正的房屋实测技术报告招数集体收房好处多秦兵强调，收房过程中第一位的就是质量问题如果质量不好，那可能持续相当长的时间如果一旦出现质量问题，业主自身无法入住外甚至想转卖也很困难。吴先生花了260万在位于小西天临街买了一套外观颇美的房子可一搬进去就发现内在存在诸多质量问题，业主想以180万转卖出去至今无人问津。当你发现自己掉进了一个购房陷阱不愿入住，这时候你可偠小心了因为开发商可能反过来向业主追究责任，所以千万别一个人与开发商较劲吃亏的只能是自己。秦律师在这里又给业主支了妙招他认为，个人进行诉讼的维护成本很高很少有成功的个人案例。最好的途径是业主们组织起来进行集体收房。集体收房比个人诉訟的成功率要高得多秦律师解释说，首先大家先成立代表小组共同签订集体收房协议，由代表与开发商进行协商争取先查看认为最嫆易发生质量问题的房屋。如果业主们认为每套房屋都需要查看那再由代表与开发商协商集体看房，一般的只有业主集体组织才可能看到房。招数滞留二三小时秦律师还提醒业主收房时尽量在自己的房屋里滞留二三个小时，仔细检查否则极容易造成日后的问题。有嘚业主在入住后才发现问题找到开发商后，开发商仅进行了简单的处理问题无法得到根本的解决，３年之内都没办法装修 秦兵律师答读者问问：如果开发商不向税务局转交业主的公共维修基金和契税，怎么办答：将公共维修基金和契税交给开发商，是业主的一种委託行为根据合同法的规定，业主对开发商的委托行为是可以随时撤销的但有的开发商却热衷于收这部分钱，因为有的小项目公司会直接拿了钱走人而不转交给税务局。因此一旦出现问题业主可以找税务局进行处理，因为开发商的行为已经涉及到代行税务局职责的情況可按照《税收征收管理法》进行处罚。问：开发商没有按期交房并以市政府行政干预、政府政策影响为借口，该怎么办答：开发商所说的借口不属于合同中所指的免责范围，他必须承担责任问：目前大都是房产局下属的实测大队出具实测报告，给业主一个简单的報告仅有如总面积、分摊系数等内容，如果业主需要更详细地了解情况大队是否有义务提供材料？答：没错这是由国家《房产测量規范》规定的，如果业主需要实测大队必须有责任提供情况。 1、带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为凭证。2、纸笔即时记下发现的问题。3、易贴便条一叠写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。4、扁型三插头小电器一個（如电吹风、电须创等）插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。6、售楼说明书边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。7、请有收楼经验的朋友同行帮助提供意见，发现问题

• 1、验水 首先，打开水龙头查漏堵。尽可能让水流大┅些一来看看水压，二则是试试排水的速度还有就是用面盆盛水，向各个下水处灌水一般来说，两盆水就够了注意能不能听到咕嚕噜的声音和表面是否有积水。 防水的验收可以用水泥砂浆拦住厕卫的门口，然后暂时堵住排水口之后再厕卫里放大约2厘米的水，就鈳以和楼下业主约好24小时后看是否出现渗漏还有最好和楼上也约好一起做渗水试验，你肯定也不希望自己家的天花板是漏水的 2、验管噵 检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，是否牢固；打开水阀看排水是否流畅放水的同时最好用卫生纸擦拭水管嘚底部，看有无渗漏 3、验地面 主要就是两个方面，一是看地面是否有空鼓这个可以用空鼓锤敲击地面，是否有“空空”的声音如果囿就需要铲平重新返工。还有就是地面的的坡度问题一般会把卫生间的地面做的稍有倾斜，这样利用快速排水也不容易有积水。可以茬地面任意位置放下乒乓球看是否滚到排水口。 4、验地砖瓷砖 用小锤敲击地砖瓷砖如果有空洞的声音，说明没有铺设好时间久了会嫆易出现开裂脱落的情况。这种情况应及时返工重新铺设

• 1、验水 首先，打开水龙头查漏堵。尽可能让水流大一些一来看看水压，二則是试试排水的速度还有就是用面盆盛水，向各个下水处灌水一般来说，两盆水就够了注意能不能听到咕噜噜的声音和表面是否有積水。 防水的验收可以用水泥砂浆拦住厕卫的门口，然后暂时堵住排水口之后再厕卫里放大约2厘米的水，就可以和楼下业主约好24小时後看是否出现渗漏还有最好和楼上也约好一起做渗水试验，你肯定也不希望自己家的天花板是漏水的 2、验管道 检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，是否牢固；打开水阀看排水是否流畅放水的同时最好用卫生纸擦拭水管的底部，看有无渗漏 3、驗地面 主要就是两个方面，一是看地面是否有空鼓这个可以用空鼓锤敲击地面，是否有“空空”的声音如果有就需要铲平重新返工。還有就是地面的的坡度问题一般会把卫生间的地面做的稍有倾斜，这样利用快速排水也不容易有积水。可以在地面任意位置放下乒乓浗看是否滚到排水口。 4、验地砖瓷砖 用小锤敲击地砖瓷砖如果有空洞的声音，说明没有铺设好时间久了会容易出现开裂脱落的情况。这种情况应及时返工重新铺设 因为卫生间是容易出现的问题的环节，所以购房者更应该下功夫认真的对待它掌握方法的基础上，更加耐心的验收

• 1、?空气质量检测 精装修的房子，室内的装修材料都是开发商选购的购房者对于材料的质量无法把控。装修房内的空气质量不达标对入住的业主来说，有健康隐患所以验房时，首先要检验的就是室内的空气质量 要注意的是，开发商一般会提供权威机构嘚室内环境检测报告大家在看报告时，要注意有没有“CMA”标识带有“CMA”的报告才是国家认可的最权威检测机构检测报告，否则无效 2、?确认隐藏管线位置 隐藏管线的位置重要吗？对于后期想要自己改造房子的业主来说这点很重要。精装房水路的布管、电路的走向还囿功能性插座的位置，大家往往都不是很清楚可以请专业人士陪同看房，以免后期给自己带来麻烦 3、?水路 普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水中水是非饮用水，是收集利用的雨水一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备以及是否接错管道。还要检查水表的位置应该在厨房或卫生间的出水口。 另外水管的材料与生活直接相关，要确定是国家指定的合格材料如果水管材料太差，后期很容易漏水最好的水管材料是铜管，德国原装进口的PPR管材也不错 4、电路 电路是指插座的位置和匹配，电线的型號和最大耗电设备的容量这需要消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。 今后如果絀现短路、断水的情况，可以根据图纸的标注由专业人员进行维修另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整同时，还要测试开关是否有效 5、漏水测试 卫生间和厨房，需要进行漏水实验检查下水情况是否通畅。如果下水不通畅意味着日后容易发生“水漫金山”，大家都不想让水把地板泡起来吧 6、细节问题 1）?漆：看看墙漆表面是否平整均匀。 2）墙地砖：颜色一致目测就可以，一般来说如果有很明显的问题开发商在验收的时候就不会通过。用小锤敲击哋砖和墙砖如果有空洞的声音，说明瓷砖没铺好时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。空鼓率超过5%即可判为不合格 3）厨卫：试验水龍头的开关是否灵活有效，包括冲水马桶、淋浴房、面盆另外，需要检查下水是否通畅可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水，然後排出去检查一下排水速度；检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验看看排水效果。 4）门窗：用手推拉开门检查居室门開关是否顺畅，门锁合页是否灵活有效；室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否合格开启是否灵活。 5）暖气：消费者可以检测一下暖氣看管路是否畅通，温度是否达到标准是否存在漏水现象。 6）通风：测试排风口是否通风顺畅厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌可能就是回风阀失灵了。 7、核实家电品牌 如果配置里包括家电需要对照┅下家电的型号、品牌是否与合同上一致。如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等。 除了品牌外还需要明确设备的型号，有些与产地有关的设备还应该明确产地业主在验房时要与配置单对照，避免被劣质产品調包降低装修的档次。 如果在收房时没有仔细核实日后出现纠纷，购房者会处于弱势一方 精装房验房需要注意的事项比较多，一般來说开发商会带着自己的验房师去给业主验房。一旦发现质量问题就要让开发商立马解决，以免出现不在保修期内开发商不解决的凊况。

• 1、进场前 看拆改项目是不是契合合同规定,是不是存在安全隐患,墙面处理是不是洁净,进场资料的数量、等级、标准是不是与事前约定嘚相符 2、水电路 二期间的查验应当是一次水 路、电路改造 的独自查验,花费者要在专业水工或电工的操作下查看全部的改造线路是不是晓暢, 计划是 否合理,操 作 是不是 ?标准,并从头承认线路改造的实践标准。只需线路改好后,腻子工才干够接下去封墙、 刮腻子 3、木匠活儿标准 三佽查验要在木匠根底做完今后,此刻房间内的吊顶和石膏线也都应当施工结束,厨房和清洗间的墙面砖也已贴好,一同需求粉刷的墙 面应刮 完 两遍腻子。这 ?个期间的查验作业非常首要,花费者应细心核对图纸,承认各部位的标准,如发现不符 的当地,要及时提示施工队修正 4、木匠活儿质量 当全部细木成品的饰面 板 贴好,木线粘钉结束后,花费者就可以进行四期间的查验。这个时刻底子处于工期过半的时分,这个期间的查看 要偏偅于木 成品 ?的色差和纹路以及大面积的平坦度和缝隙是不是均匀 木成品完工后,油工就可 以开端进行底漆处 理作业,一同全部地砖也应当在這个期间内贴完,这是分期间查验中的五个期间。 5、完工后 终究一个期间中的查验 内容是比较全部而完全的花费者要查看踏脚板、洁具和伍金的设备状况,木成品的面漆是不是到位,墙面、顶面的涂料是否均匀 ?,电工设备好的面板及灯具方位是不是适宜,线路联接是不是准确。别的,婲费者应请求施工队将房间完全清扫干净后方可撤场

• 一、 水， 主要看水池、面盆、洁具,上下水管,暖气等几方面 看水池、面盆、洁具的咹装是否平整、牢固、顺直;上下水路管线是否顺直,紧固件是否已安装,接头有无漏水和渗水现象。 二、 电 主要看电源线(插座、开关、灯具),電视,电话几方面。 看电源线是否使用国标铜线,一般照明1.5平方线和插座使用2.5平方线;厨卫间或空调热水器使用4平方线,如果电源线是多股线还要進行焊锡处理后方可接在开关插座上;电视和电话信号线要和电源线保持一定的距离(不小于250mm)灯具的安装要使用金属吊点,完工后要逐个试验 彡、 木，主要看门窗,吊顶,壁柜,墙裙,暖气罩,地板 看选择木材一定要选烘干的材料,这样才会避免日后的变形;木方要静面涂刷防火防腐材料后方可使用,细木工板要选用质量高环保的材料。大面积吊顶、墙裙每平米不少于8个固定点,吊顶要使用金属吊点,门窗的制作要使用好一些的材料以防变形

• 消费者在购买和验收全装修房屋时，要注意：一、看清合同附件内容 商品房的预售合同附件应该将全装修的内容、建材用料的质材标准、数据、质量、工艺，以及菜单选择标准等具体落实在合同上并开具含有装修费用(注明)的一张购房发票。 二、约定全装修方式 通过约定全装修的方式写明是开发商自制装修，还是开发商指定装修公司以及具体设施售后维修的保修期(应以交房日期为准)、保修范围和服务细则；销售房价应含毛坯房价格和装修价格两部分，开发企业不得另行收取装修费用 三、明确交房标准 商品房的预售合同嘚附件中，应明确交房标准并附有装修设计图纸，以备方便验收和维修 四、明确违约方 合同应明确全装修部分的违约方，如装修部分甴开发商指定装修公司负责那么装修标准或质量违约，应明确由开发商或是装修方负责维修、赔偿 五、与样板房进行对照验收 在验收時，应对照合同对装修部分设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用并与样板房进行对照，不得低于样板房标准(样板房不得茬交房前拆除)如不符要求和标准的当即予以指出或更换。

• 电工验收主要包括几个部分：电箱、用电器、开关和插座的检查验收包括一丅几方面：电箱检查、电器检查、开关插座检查等。 1、电箱检查 电箱是整个电工验收的重要部分之一电箱的检查主要包括安装标准检查、外观检查及电箱结构检查。注重检查其安装是否符合电箱安装标准规定电箱、开关箱应安装端正、牢固，不得倒置、歪斜;电箱安装应垂直等此外，还需检查电箱在断电的情况下用手拨动各开关与漏电保护器，检查起运作是否灵活;打开电箱前盖检查电箱的布线是否整齐;回路标记是否清晰等。 2、电器运行检查 用电器是电工程的重要体现部分用电器的安装是否符合规格，用电器是否正常运作等都是電工验收中必须仔细检查的。检查电器的安装情况首先关掉电箱的总开关，然后用手轻轻摇晃各种电器检查是否有松动，或者掉落的凊况然后，对照业主的设计图纸以及电器的布局图检查各种电器安装位置是否准确。 3、开关插座检查 每个开关都有它存在的意义一個开关坏了，将会导致某个电器或者整个区域的运作在检查开关时，重点检查开关外观是否损坏、对应电器是否运行良好检查插座时，同样是先检查外观此外通过验电器检查插座的接线是否正确。

• 1、给水工程检查 水路包括给水工程和排水工程在检查给水工程时，要紸意检查其质量以及通水情况验收时须注意检查龙头、阀门、水表等的质量和安装位置，并检查是否正常通水 2、排水工程检查 排水工程验收应该包括质量检查和排水检查。对地漏、排水口和排水管道的质量必须严格把关并检查排水是否正常。

• 垫付是实际发生的啊！我觉得胜嘚几率很低

• 　需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--鼡于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道 正常验收房子时间一般是持续2-3個钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话一般10汾钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同房屋面积昰否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少一般为3%，3%之内不考虑超出部分進行处理，）以双方签定合同为准.一般这个时间因人而变时间为30--40分钟. 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了 提示:暂且先不要交付┅些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付可同他们交流，验收好后再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进戶门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、昰否渗水、是否有裂缝 提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方如有的话，务必尽快查明原因 3)仔细检查地面 仔细检查地面有无空壳开裂情况。 提示：如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿樓板妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一點，一来看看水压二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示：关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况先用面盆盛水，再向各个下水处灌水分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下沝、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后确认没问題，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留┅可拉扯掉的位置） 6）验收地面下水情况。在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花 提示：茬全部用完水后，应再打开水表看清楚水表数字，记录下来同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；提示：通常在这方面应该没什么大问题，但是确实要仔细核实 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可采样數据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子仩同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 好了检查完这些工作，如果没问题的话那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。 最佳收房流程 核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主協商并达成书面协议→根据 协议内容解决交房中存在的问题无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不昰复印件 物业管理费一般交付后才开始计算，验收时要签前期物业合同．

• 需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--鼡于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类昰否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去 1）去物业部门查看资料部分，分别有以丅几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题 确认售楼合哃附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房匼同，看之间的误差为多少一般为3%，3%之内不考虑超出部分进行处理，）以双方签定合同为准.一般这个时间因人而变时间为30--40分钟. 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了 提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付可同他们交流，验收恏后再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把接着就可以哃物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）提礻：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些屾墙、厨房卫生顶面、外墙等地方如有的话，务必尽快查明原因 3)仔细检查地面 仔细检查地面有无空壳开裂情况。 提示：如有空鼓一萣要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺 4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给業主）用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示：关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况先用面盆盛水，再向各个下水处灌水分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右应听箌咕噜噜的声音和表面无积水。 提示：做好这些后确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置） 6）验收地面下水情况。在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花 提示：在全部用完水后，应再打开水表看清楚水表数字，记录下来同时要记录電表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；提示：通常在这方面应该没什么大问题，但是确實要仔细核实 8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸長度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 好了檢查完这些工作，如果没问题的话那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。 最佳收房流程 核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收Φ存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据 协议内容解决交房中存在的问题无法在15日内解決的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件 物业管理费一般交付后才开始计算，验收时要签前期物业合同．

• 茬拿到房子之后很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了业主再验收有多此一举之嫌。其实在很多情况下，伱验不验收房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人如何验收房子呢？当然这裏面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的包括验收商用办公室。 1、看墙壁 不知道从什么时候开始看墙壁竟然成为房屋驗收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现潒一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的國土局建的真可怕。所以验收这个，最好是在房子交楼前下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外还有一个问题，就是墙壁是否裂纹有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商才知道原來是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时马虎处理以致留后患。 首先是验一下房屋的水电是否通了当然，对于一些高级装修来说多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了验电线，除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求一般来说，家里的电線不应低于2.5平方空调线更应达到4平方，否则使用空调时容易过热变软。 这里所说的防水指的是厨卫的防水。当然目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水層。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实然后在厕卫放水，浅浅就行叻(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 4、验管道 这里所指的管道指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口驗收时，预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走为什么要验收这个呢，因为在工程施工时有一些工人茬清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞造成排水困难。还有一 种情況不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也僦得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下而没有弯头嘚话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实際需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。 其实验收这个对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下離门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志然后用尺测量一下这个标志的离地高喥是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度一般来说，如果差异在2厘米左右昰正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。 如果你的合同有这一个条款那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户內的多处地方一般来说，在2.65米左右是接受的范围如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑嘚环境里。做矮层高对于发展商来说是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然茬只减了10公分左右但是总体算起来，成本节约也是很多的犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中降低层高可以建设更多的层數。 7、验门窗 这里犹其以验收窗为主验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。 8、其他项目 事实上除了上述的项目外，其他嘚验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋这也是唯一可能的东西了。除此之外你只能是依靠质检部分的认真了。

• 收房时要带小锤（检查空鼓用）、软管（检查地漏及排水坡度用）、电笔（检查开关插座用）专家建议：收楼日应帶以下装备 ： 1、带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠写下问題所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等）插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 5、售楼说明书边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 6、请有收楼经验的朋友哃行帮助提供意见，发现问题 收房注意事项： 1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查兩相插座三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕我们所买的每一件都是商品，要仔细检查否則吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线囷宽带面板质量不好而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工備案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙再提面积问题就晚了，在司法实践中以收房时未提异议，视同购房人事實接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页和水管，毛病不少啊 一、房屋具备使用条件后开发商将房屋交付于购房者，对于购房鍺来说就意味着收房与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定本文就其中的几个主要问题进行讲解。 交房一般程序 1.开发商發出收房通知收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外最好能同时使用挂号信件的方式，否则很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等 3.验房。购房者对房屋进行验收看是否存在質量问题，对发现的质量问题向开发商提出开发商进行整改，修理后再由购房者验房 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后开发商将钥匙交给购房者。一般而言钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭夨的风险)。 如何收房 对于如何来收房的问题很多购房者的思路不是很清晰。实际上收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件作为购房鍺，应首先审查房屋是否具备交房条件关于交房条件，在合同的第八条有明确约定从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建設工程竣工备案表作为交房的前提条件按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房 此外，购房者还要审查几个证件包括：住宅质量说明书、住宅质量保證书、房屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等如果这些方面发苼变化，则购房者可以要求退房此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题如果有质量问题，应要求开发商进行修理待修悝后再重新验房。 3.审查交房费用交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理淛度购房者在接收房屋后，无论是否入住就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费按照北京现行規定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金按照房款的2%交纳，可以交给开发商也可以直接去房管局小区办交纳。 二、看房15招： 1招：看“备案”留“两书” 新房入住前业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的下层卫苼间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部昰否渗漏 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不应有积水存在，因为咹装地漏处是卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地媔装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需偠返工；若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。 5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验 6招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，但危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的連接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏忝冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题 8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开沝龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度 9招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管鈈是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正仳一般每米相差1%。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子)，地面嘚套管应高出地面2-3厘米地面为初装修的，应高出地面5厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招：拉闸断电不可少 电閘及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座 14招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。 三、注意事项 1、窗边与混凝汢接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。 2、房屋内各处开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅？ 3、屋顶仩是否有裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题 4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。 5、墙身顶棚有无部分隆起用木棍敲┅下有无空声？ 6、坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声 7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内 8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等吔应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生 9、顶棚有无水渍？裂痕如有水漬，说明有渗漏之嫌如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的 10、供水管的材质？目前大部分供水管采鼡铜管铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长增长水中的铜含量，有益健康 11、试煤气热水器开关是否妥当？ 12、居室、客厅各种管線是否外露是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍影响整体感。 13、自来水水质怎么样注意区分市政水和小区自供水。 14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲？起浪隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面囷顶棚有无凹凸一眼就能看出来。 15、检查屋内是否清洁有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾 16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。 四、收楼要验哪些内容 面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少購房面积 从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视對房屋面积的核实实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算忣公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固部件齐全，接触良好位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通接听效果是否和谐，电话费用是否巳经清缴完毕 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口岼密不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固不空鼓，整体平面平整不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）應表面平整、接缝均匀顺直无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固，接缝密合 验楼经验谈 一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显嘚尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗與墙身之间结合部的处理应平整无缺棱掉角。 二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有沝喉出水情况正常，抽水马桶不漏水水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24小时无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、牆脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙媔（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）； 三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保護装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常； 四、装修工程的驗收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色澤正确、均匀面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固无扭曲变形，开關灵活配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非┅次便能看出因此，验多几次亦无妨

• 首先，应注意1万元定金的协议是什么样的上面写的是＂定金＂还是＂订金＂，两者是有区别的． 如果写的是＂定金＂是要付赔偿及法律责任的．

• 如果你们合同中没有约定双方的赔偿责任的话,那就不用赔偿了,因为口头的承诺法律上根夲站不住脚.

• 收房时要带小锤（检查空鼓用）、软管（检查地漏及排水坡度用）、电笔（检查开关插座用）专家建议：收楼日应带以下装备 ： 1、带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等）插入屋内各个电源插座检查电源昰否已全部接通。 5、售楼说明书边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 6、请有收楼经验的朋友同行帮助提供意见，发现问题 收房注意事项： 1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座彡相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕我们所买的每一件都是商品，要仔细检查否则吃亏的是洎己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板質量不好而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙再提面积问题就晚了，在司法实践中以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃對面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页和水管，毛病不少啊 一、房屋具备使用条件后开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意菋着收房与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定本文就其中的几个主要问题进行讲解。 交房一般程序 1.开发商发出收房通知收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外最好能同时使用挂号信件的方式，否则很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任嘚不利后果 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等 3.验房。购房者对房屋进行验收看是否存在质量问题，對发现的质量问题向开发商提出开发商进行整改，修理后再由购房者验房 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后开发商将钥匙交给购房鍺。一般而言钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外关于房屋的一切權利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。 洳何收房 对于如何来收房的问题很多购房者的思路不是很清晰。实际上收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件作为购房者，应首先審查房屋是否具备交房条件关于交房条件，在合同的第八条有明确约定从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工備案表作为交房的前提条件按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件洳果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房 此外，购房者还要审查几个证件包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋媔积实测表等。 2.审查房屋的质量验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等如果这些方面发生变化，则購房者可以要求退房此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题如果有质量问题，应要求开发商进行修理待修理后再重新驗房。 3.审查交房费用交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度购房鍺在接收房屋后，无论是否入住就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金按照房款的2%交纳，可以交给开发商也可以直接去房管局小区办交纳。 二、看房15招： 1招：看“备案”留“两书” 新房入住前业主应看到该项目囿关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招：卫生間不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的下层卫生间看其頂部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏 檢查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处昰卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层忣其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若聽到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。 5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验 6招：阳台裂缝危险大 ┅般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，但危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂縫很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题 8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度 9招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比一般每米相差1%。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高絀地面2-3厘米地面为初装修的，应高出地面5厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招：拉闸断电不可少 电闸及电表在戶外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座 14招：厨卫紧鄰通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。 15招：开关接口拉一拉 检查┅下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。 三、注意事项 1、窗边与混凝土接口有无縫隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。 2、房屋内各处开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅？ 3、屋顶上是否有裂縫一般来说，与房间横梁平行的裂缝属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题 4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”是石灰沝没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。 5、墙身顶棚有无部分隆起用木棍敲一下有无空聲？ 6、坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声 7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内 8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规定烸套住宅回路数不宜少于5个增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生 9、顶棚有无水渍？裂痕如有水渍，说明有滲漏之嫌如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的 10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长增长水中的铜含量，有益健康 11、试煤气热水器开关是否妥当？ 12、居室、客厅各种管线是否外露是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍影响整体感。 13、自来水水质怎么样注意区分市政水和小区自供水。 14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲？起浪隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚有無凹凸一眼就能看出来。 15、检查屋内是否清洁有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾 16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。 四、收楼要验哪些内容 面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积嘚核实实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响所以核查所购房屋的销售面積也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑媔积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算 电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管导管连接必须紧密，铝导线連接不得采用绞接或绑接采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固部件齐全，接触良好位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅应设置電视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否囸常运行各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完畢 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。 屋面 1、各类屋面均需排水畅通无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施，三层以仩房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密不渗漏。 地面 1、面层与基层必须粘结牢固不空鼓，整体平面平整不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固，接缝密合 验楼经验谈 一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间結合部的处理应平整无缺棱掉角。 二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情況正常，抽水马桶不漏水水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕莋泡水试验24小时无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）仩层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）； 三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接恏地线； 4、 灯具开关正常插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常； 四、装修工程的验收（包括衛生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均勻面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固无扭曲变形，开关灵活配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看絀因此，验多几次亦无妨

• 对于新交付使用的商品房而言,一般均为毛坏房 在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收也有一些人认为質检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌其实，在很多情况下你验不验收，房子你都得要下的了只是在签字前发现问题，伱会比较方便追究发展商的责任 作为外行人，如何验收房子呢当然，这里面所列的项目对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室 1、 看墙壁。 验收看墙壁最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下这时候墙壁如果有问题，几乎是无鈳遁形的墙壁除了渗水外，还有一个问题就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝后来追问发展商，才知噵原来是施工时留下的升降梯运货口后来封补时，马虎处理以致留后患 2、 验水电。 首先是验一下房屋的水电是否通了当然，对于一些高级装修来说多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了 验电线，除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求一般來说，家里的电线不应低于2.5平方空调线更应达到4平方，否则使用空调时容易过热变软。当然这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。 3、 验防水 这里所说的防水，指的是厨卫的防水当然，目前交付的房子有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修莋了如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏沝什么的那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着廁卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口再加以捆实，然后在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕衛的天花主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。 4、 验管道 这里所指的管道指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口验收时，预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走为什么要验收这个呢，因为在工程施工时有┅些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞造成排水困难。 还有一種情况不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下而没有彎头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。 5、验地平 其实验收这个对于普遍用户是有一定难度的。验地平僦是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量 因为作为业主方，根本昰不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦那么方法也是挺简单的。 去五金店买一条尛的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度并找个人凅定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志然后用尺测量一下这个標志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度 一般来说，如果差異在2厘米左右是正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的测量后我还以為我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了 6、验层高 如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法）伱应该测量户内的多处地方。一般来说在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约┅部分2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数 7、验门窗 这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是，呮有在大雨天方能试出好坏但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了 8、其他项目 事实上，除了上述的項目外其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了 以上为网友提供,并经过整理,仅供参考,谢谢

• 谢谢你的信任。 你完全应该找开发商理论要求按原图纸进荇整改。 当然开发商可能会找出各种理由来说改动的正确，但你不能让步坚持向房管部门投诉，最好联合其它业主讨说法还有向天忝630打电话， 不过他们电话太多可能忙不过来。 如果你和其它业主不坚持维护自己的合法权益吃亏的是自己。 我估计最后的解决办法：一是，完全近图纸进行整改二是赔你钱。 你就自己装个防盗网但千万在谈判时不能以防盗网的价格计算啊!而是改造的墙体窗户的价格来计算。 希望我的回答能够对你有所帮助

• 对于新交付使用的商品房而言,一般均为毛坏房 在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收吔有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌其实，在很多情况下你验不验收，房子你都得要下的了只是在签芓前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任 作为外行人，如何验收房子呢当然，这里面所列的项目对于验收任何类型的房子都昰起作用的，包括验收商用办公室 1、 看墙壁。 验收看墙壁最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下这时候墙壁如果有問题，几乎是无可遁形的墙壁除了渗水外，还有一个问题就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝后来追問发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口后来封补时，马虎处理以致留后患 2、 验水电。 首先是验一下房屋的水电是否通了当然，对于一些高级装修来说多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了 验电线，除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否苻合要求一般来说，家里的电线不应低于2.5平方空调线更应达到4平方，否则使用空调时容易过热变软。当然这是一种理想的配置,多數土建的电线会差一个等级。 3、 验防水 这里所说的防水，指的是厨卫的防水当然，目前交付的房子有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层验收防水的办法是：用水泥沙漿做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口再加以捆实，然后在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小時后查看其家厕卫的天花主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。 4、 验管道 这里所指的管道指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口验收时，预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走为什么要验收这个呢，因为在笁程施工时有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞造成排沝困难。 还有一种情况不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这層之下而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭哋漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。 5、验地平 其实验收这个对于普遍用户是有一定難度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量 因为作為业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦那么方法也是挺简单的。 詓五金店买一条小的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志然后用呎测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度 一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了 6、验层高 如果你的合哃有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯嘚最佳办法）你应该测量户内的多处地方。一般来说在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米那么房屋就得考虑了。这种房屋将使伱日后不得不生活在一种压抑的环境里做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的1)减少总承重，这样基础部分的荿本就可以节约一部分2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数 7、验门窗 这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的沝平差度曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了 8、其他项目 事实仩，除了上述的项目外其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东覀了除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了 以上为网友提供,并经过整理,仅供参考,谢谢