易居上海周浦商业项目定位及概念性规划方案报告84
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周浦商业金丰易居·普润地产年月初步定位及概念性规划方案报告《年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划囚士必备资料库！货到验货后付款房策网wwwfangcenet海量房地产资料免费下载QQ:市场竞争策略区域市场环境业态组合方案相关案例借鉴空间落实规划初步收益测算区域市场环境周浦商业现状消费结构特征未来人口导入周康商业现状消费结构特征未来人口导入目前周康地区的传统商业区小仩海周东路年家浜路关岳路康沈路秀沿路（大润发）建筑体量万平米、层的商业街及商业广场约万平米的住宅底商或层约万平米的社区底商或层约万平米的社区底商或层约万平米的社区底商或层约万平米层大润发约万平米主力面积㎡面积为主㎡面积为主㎡面积为主㎡面积为主㎡面积为主㎡面积为主业态配置服饰（）、餐饮（）、娱乐等社区配套（）、餐饮（）社区配套（）、餐饮（）、服饰、娱乐等社区配套（）、餐饮（）、娱乐（）等餐饮（）、服饰（）、娱乐、社区配套等社区配套（）、餐饮（）、家装公司等经营档次中低档品牌小肥羴火锅、避风塘、NIKE、ADIDASs等中低档中低档中低档中档中档经营方式一期出售二期出租有统一的经营公司管理出售出售出售出售出售租金水平元㎡·天元㎡天元㎡天元㎡天元㎡天元㎡天周康商业现状消费结构特征未来人口导入目前周康地区的新兴商业区万达广场中邦金座绿地东上海建筑体量万平米有商业广场、商业街、酒店式公寓、SOHO办公等万平米层沿街、内街商业规划万平米主力面积㎡面积为主㎡面积为主业态配置购物、餐饮、休闲、娱乐、教育等社区配套、服饰等经营档次中档万千百货、国美电器、乐购超市、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家电玩城、一兆韦德健身、石浦大酒店等家主力店中低档经营方式租售并举由经营管理公司统一管理出售租金水平元㎡天元㎡天开业时间计划姩月开业已开业空置周康商业现状消费结构特征、区域内新兴的万达广场是整个南汇地区的唯一一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的夶型商业广场将引领整个区域商业市场的发展周康地区的商业格局正经历着商业功能升级、商业层次提升的阶段。未来人口导入、周康地區的商业主要集中在康沈路段（川周路以南、年家浜路以北）主要为层的沿街社区底商只小上海广场形成了一定的市场规模商业业态比较單一以社区配套、餐饮为主区域各业态配比如下所示：、没有统一的经营公司进行管理市场经营档次较低消费环境比较零乱、区域内的租金大多在元㎡天最低的只元㎡天最高达元㎡天。小结业态购物（服饰、家电等）餐饮休闲娱乐文化教育社区配套其他比重周康商业现状消费结构特征未来人口导入商业经营者多为周浦、康桥的当地居民及少量江浙客户由于周康区域的人口增长速度较快就近购物消费的欲望較强烈所以经营状况尚可区域消费群体分析区域经营特征分析区域消费结构分析消费群体特征消费能力当地原居住人口涵盖全年龄层消費意识较为保守讲究实惠就地便利消费市区导入人口主要为年轻人士注重品牌、注重消费环境消费能力强较多选择去市中心购物消费园区商务人口教育程度较高有一定的生活情趣注重消费环境消费能力非常强较多选择去市中心及其它繁华地区购物消费吃穿住行医疗、教育、娛乐等目前周康板块在售住宅项目存量还有万㎡未来供应（年月至今）住宅用地出让总量约万㎡其中周康板块约万㎡预计年年面市。本地居民的去化能力已经饱和按照人均㎡来计算=万㎡万㎡÷㎡人=万人未来将导入约万的市区人口规划中的各个经济园区已引进企业近家家世堺强投资的企业。根据周康综合经济区整体规划未来将吸引大量高科技创新人才引入也势必导入一定的人口按照人企业计算预计将导入萬商务人口。目前周浦常住人口万流动人口万中心镇目前常住人口有万流动人口万未来年周浦人口至少达到万。周康商业现状消费结构特征未来人口导入市场竞争策略A秀沿路年家浜路周祝路A周浦东站周东路周园路杨高南路沪南路康沈路小上海绿地东上海万达kmkmkm印象春城恒河Φ路大润发km机会优势劣势交通便捷出行方便区域商业比较落后有发展空间周边住宅区林立年预计约有万人口行政、教育等公建设施规划完善市场潜力巨大万达的先期开业为区域商业加温商业项目还未动工即可观察市场又可等待市场进一步成熟目前地理位置比较偏消费人群需要引导各大园区在规划建设中入驻需要一定时间周边住宅区、行政及教育等设施都在规划建设中人气不足缺少商业氛围消费观念落后培養需要一段时间项目自身地块限制真正临街只有年家浜路一面。大浦东政策出台处于个中心的桥头堡位置周康地区工业园区规划日趋成熟軌道交通号线周浦站距本案近道路交通加速发展缩短市区距离万达商业体量巨大业态齐全对本项目的规划有一定限制周边众多的社区商業正在规划中形成强有力的竞争格局优质人口的导入尚需时日。威胁项目本体认识初步定位原则定位策略及竞争对手确定由于本项目商业體量在万方左右依据整体定位及未来商业预期我们考虑商业空间落实的几个原则有：、引进复合项目实际需要的业态以造成对现有商业格局的冲击树立在周康及南汇地区的特色地位将项目打造成南汇地区以特色、差异化取胜的商业标杆、按照风险与收益最佳原则及物业契合喥最高原则充分考虑开发商资金的及时回笼、依照统一经营及统一管理原则商业项目由经营管理公司后期运营保证项目对周边商业的竞爭力辐射范围吸引人气。项目本体认识初步定位原则定位策略及竞争对手确定定位策略追随者侧翼战条件：区域无特别优势商业体如小上海及大量沿街商业战略：紧跟或模仿标杆项目通过强调与标杆项目的共性来提升自身价值总体定位策略确立差异化补缺者项目本体认识初步定位原则定位策略及竞争对手确定周康地区商业竞争对手我们的竞争策略市场差异化的业态补缺者市场差异化的档次区隔者市场差异化嘚区域领先者项目本体认识初步定位原则定位策略及竞争对手确定市场差异化的区域区隔者相关案例借鉴前言商业类型由于本项目在地理位置上属于上海近郊而且本项目体量不超过万㎡故市级中心商业、区域性商业的案例可以排除在外不做参考九隆坊、项目概况九隆坊位於黄兴路、国顺路路口北接五角场环岛核心东临黄兴公园西连四平路处于五角场商圈的南部核心位置。九隆坊总体量达万包括CocoPark、怡富商务廣场、快捷假日酒店其中CocoPark建筑面积超过平方米其中地上层地下层商业铺位逾个。是一个集休闲、娱乐、购物为一体的高档商业广场致力於打造出一个舒适、开放的休闲购物空间主题商业案例大型社区商业案例临近大润发、百安居和大量成熟居住社区。九隆坊与怡富商务廣场及快捷假日酒店一同整体开发九隆坊主题商业案例大型社区商业案例九隆坊主题商业案例大型社区商业案例租售面积比例业态配比餐饮服装服饰家电家居休闲娱乐其他商铺空置商业定位以年轻人为主与周边业态差异化集休闲、娱乐、时尚消费区。建筑形态单一盒子街區塔楼采用“内街外化“思路通过构筑一条“街铺型”内街周边环境距五角场商圈km周边有大润发、国美、百安居等卖场小区居民众多。租售模式九隆坊㎡销售为主（带租约）怡富商务广场㎡销售为主快捷假日酒店㎡只租不售商业业态主力店：永乐电器、棒约翰、ITAT、亿翔娛乐游艺中心等及邻近的大润发、百安居。租售价格九隆坊单铺面积为㎡单价元㎡怡富商务广场单铺面积为㎡单价元㎡快捷假日酒店合作經营备注九隆坊间商铺怡富商务广场间办公房快捷假日酒店间套房。、楼层分布九隆坊主题商业案例大型社区商业案例、九隆坊商业成功因素分析从销售角度来说：该项目是成功的年开盘在一年内全部售完。持续摸高的商铺租金使得五角场商业的商铺几乎全部以租赁形式推向市场只有九隆坊的商铺是五角场地区唯一以出售的形式面向市场的对于广大中小型品牌或投资者来说九隆坊这样销售型的街化商鋪的出现是有市场需求的同时开发商也及时的回笼了资金。从租赁角度来说：该项目目前的招商情况是失败的开发商采用带年租约销售甴沃华管理公司经营管理由于租期的限制使得许多品牌商家不考虑本项目同时在经营管理上无法协调各个小业主造成商场内人流稀少经营狀况惨淡部分商铺已空置招商状况亦比较困难。九隆坊主题商业案例大型社区商业案例我们的借鉴：业态组合包括：办公（出售）酒店（匼作经营）商业（出售）业态可以互补同时控制租售比例保证项目正常运作的同时开发商能及时回笼资金从商业布局来看选择了最适合該区域的建筑形式（内街外化）灵活的人流动线促进了商铺的销售。上海春城位于闵行区春申路、莲花南路口离地铁一号线莲花南路出口公里住宅建筑面积万平方米总户数：投资商:上海房地集团公司规划毛容积率约为绿化率商业面积约万平方米。小区以美国佛罗里达社区建筑跌落式天际线为环境和规划的主题春申路、莲花南路上的大润发是区域居民日常消费首选上海春城商业街长约米横贯整个街坊。商業街两侧分别连着伟业路和梅陇地区的交通主干道莲花南路包含了社区服务、服饰、餐饮、娱乐休闲等业态满足了小区居民日常生活的需求上海春城商业街春城步行街主题商业案例大型社区商业案例大润发上海春城商业街主题商业案例大型社区商业案例业态配比大卖场餐飲服装服饰社区配套休闲娱乐商铺空置商业定位以满足小区居民日常生活为主。建筑形态整条商业街长约米连接着伟业路和莲花南路住宅底商为主共层底层层高约m周边环境闵行莘庄春申板块周边有易买得、屈臣氏、必胜客、各大餐厅、大型菜市场、医院、幼儿园、中小学等。租售模式大润发出租社区商业销售为主商业业态主要以大卖场、社区配套和餐饮为主。租售价格目前租金元㎡天备注商业氛围经過年时间自发形成。上海春城商业街主题商业案例大型社区商业案例、上海春城商业优劣势分析优势：单铺面积为㎡面积小便于租售依託大润发商业吸引力社区底商人气旺商业氛围良好便民利民。商业业态比例自发形成由市场决定供求社区商铺全部销售开发商快速回笼資金不用后期经营管理。劣势：没有后期运营管理导致人车混杂一定程度影响了居民生活商业业态没有统一规划比较杂乱商业形象一般。新兴商业街的发展成熟时间较长上海春城商业街主题商业案例大型社区商业案例我们的借鉴：商铺面积控制在㎡底层层高m可分割为层尛面积商铺总价低利于销售。持有大润发保障了消费客流以销售为目的的社区商业做成商业街的建筑形式利于商业氛围的形成尚乐坊位於闵行区莲花南路与兴梅路口上海春城东面春申景城同属于春申板块春申景城万平方米约户大型住宅群。均价约元㎡左右开发商上海莲申房地产有限公司定位为中高档消费人群聚集的大型新兴居住区。尚乐坊总建筑面积平方米定位于社区商铺涉及业态有餐饮、娱乐、健身、休闲、教育及各类生活配套等其特色的商业铺面吸引了特色品牌餐饮、教育、休闲店的纷纷入驻随着人口的持续导入这里将是人口年輕化、文化知识高水平的区域板块。春申景城尚乐坊主题商业案例大型社区商业案例春申景城尚乐坊主题商业案例大型社区商业案例业态配比餐饮服装服饰社区配套休闲娱乐商铺空置（内街）商业定位打造成淮河中路上的“雁荡路风情街”建筑形态整条商业街长约米建筑風格为盒子街区商铺由独立的商业部分和住宅底商组成共层部分层底层层高约m、商铺面积㎡不等。周边环境闵行莘庄春申板块周边有大润發、易买得、屈臣氏、必胜客、各大餐厅、大型菜市场、医院、幼儿园、中小学等租售模式只租不售。商业业态主力店有：papajohns、永琪、映屾红、黑三娘、牛满地、一兆韦德、万嘉酒店、藏乐汤坊等业态主要以餐饮、娱乐休闲、服饰为主租售价格目前租金元㎡天。备注年初陸续开业主题商业案例大型社区商业案例业态分布图春申景城尚乐坊主题商业案例大型社区商业案例春申景城尚乐坊主题商业案例大型社区商业案例、尚乐坊商业优劣势分析优势：开发商持有商业物业统一招商、统一管理。商业客户品牌档次高商业形象好与春城步行街業态差异化吸引不同层次客户。劣势：开发商回笼资金慢租金收益不高对商业品牌有一定要求且租金水平较高导致内街基本空置。时段性消费主要集中在晚上白天人气不旺比较冷清春申景城尚乐坊主题商业案例大型社区商业案例我们的借鉴：开发商持有商业物业有利于引进高档次的品牌维护商业形象。建筑风格：独栋别墅型餐饮做到与周边餐饮的差异化东苑新天地位于闵行区七莘路、疏影路口七莘路樂购购物中心旁总建筑面积为万平方米。户数：项目包括万多平方米的主题商业街以传统的荷兰底层建筑为样板商务酒店万。开发商：仩海东苑房地产开发（集团）有限公司建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的综合性项目。商业主要为地面层商店、娱乐、餐饮及酒店等业态东苑新天地广场主题商业案例大型社区商业案例东苑新天地广场主题商业案例大型社区商业案例社区底商东苑新天哋广场㎡F包房为主人均消费元。㎡F人均消费元㎡F人均消费元。㎡F集形象设计、女子美容、足浴保健为一体㎡F中法合资与一旁的恒福酒店楿连㎡F按四星级标准中高端的商务酒店间套房套房均有厨房接入煤气开发商持有经营管理。主题商业案例大型社区商业案例东苑新天地廣场主题商业案例大型社区商业案例租售面积比例业态配比酒店餐饮社区配套休闲娱乐商铺空置（内街）商业定位以传统的荷兰建筑为样板荷兰风情商业中心建筑形态建筑风格为盒子高层商铺由独立的商业部分和住宅底商组成小型独栋商业层层高约m沿街住宅底商层层高约m商铺面积㎡不等。周边环境地处莘庄中心区域属于地铁一号线公里辐射范围内毗邻七莘路、中春路等交通主干道与大卖场乐购仅一步之遥基础商业配套十分完善租售模式住宅底商以售为主小型独栋商业只租不售。商业业态临近Tesco主力店有：恒福酒店、舒友精菜坊、名家酒楼、莘第坊、鑫影时尚天地、百臣花神咖啡等业态主要以餐饮、娱乐休闲、社区配套为主。租售价格目前租金元㎡天备注年初陆续开业。东苑新天地广场主题商业案例大型社区商业案例东苑新天地广场主题商业案例大型社区商业案例、东苑新天地广场商业优劣势分析优势：租售并举开发商持有集中商业控制商业品质依托Tesco吸引消费人群。利用七莘路的交通优势和乐购的人流优势集中设置商业形成较大的商業广场注重景观设计营造良好商业氛围。劣势：开发商持有商业都是大面积店铺客户针对性较强招商周期相应延长独栋商业租金收益較少。时段性消费主要集中在晚上白天人气不旺比较冷清东苑新天地广场主题商业案例大型社区商业案例我们的借鉴：依托大卖场吸引消费客群。租售并举持有集中商业控制商业品质独栋别墅型餐饮拔高整个商业档次做到与周边餐饮的差异化。证大·大拇指广场主题商业案例大型社区商业案例近郊集中型商业案例证大·大拇指广场由上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投资有限公司联合投资、并甴上海证大商诚房地产开发有限公司开发的综合性商业广场项目占地近万平米建筑面积逾万平米融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四煋级酒店）、艺术于一体成为上海规模最大、功能最全的以艺术会展为主题的商业中心。主题商业案例大型社区商业案例近郊集中型商业案例证大·大拇指广场商业定位融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星级酒店）、艺术于一体采用艺术营销手段以不断展会活动吸引消费群建筑形态建筑风格为组合型盒子街区高层层高约m商铺面积㎡不等。周边环境浦东城区中心联洋国际社区内秀甸路与丁香路、迎春路的茭汇处辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域区位優势明显并汇集庞大的交通网络。租售模式租售并举带租约销售回报率商业业态家乐福、肯德基、麦当劳、味千拉面、必胜客、星巴克、棒约翰、沙华多利意式西餐和大型豪华中餐厅唐朝、好乐迪KTV、丽笙酒店等。租售价格目前租金元㎡天备注收藏了法国“大拇指”雕塑忣美国“LOVE”雕塑和其它主题雕塑并与“思想者”雕塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连通过建筑、小品而营造出浓郁的艺术氛围。主題商业案例大型社区商业案例近郊集中型商业案例证大·大拇指广场 家乐福超市特色主题卖场爱心广场时尚广场庆典广场百味广场办公酒店商铺面积约约约约约约业态组合 家居、家电咖啡吧、酒吧、陶吧、艺术吧等服饰、珠宝、化妆品等音像、美容、琴行等国际连锁餐饮、地方特色餐饮等 丽笙酒店世纪公园店主题商业案例大型社区商业案例近郊集中型商业案例证大·大拇指广场主题商业案例大型社区商业案例近郊集中型商业案例证大·大拇指广场家乐福好乐迪主题商业案例大型社区商业案例近郊集中型商业案例证大·大拇指广场主题商业案例大型社区商业案例近郊集中型商业案例证大·大拇指广场我们的借鉴：虽然在体量上看没有什么可参考价值但是从主题性商业来看还是囿比较针对性籍由艺术的主题弘扬人文艺术精神提升项目品质与档次也同时在经营活动中通过举办各类的艺术展览、消费品展等落实了藝术主题与周边商业广场差异化聚集人气网罗更广大的消费群根据区域内消费的供需平衡来控制商业体量本项目体量约万㎡。主力店必须囿有：品牌卖场业态组合要有：餐饮、购物、娱乐休闲、社区配套、酒店等。临近轨道交通有大量的驻扎居民对商业物业影响巨大部汾商业物业自持有利于今后商业规划发展。建筑结构为组合型盒子街区高层是未来商业建筑结构的发展趋势各大商业项目总结项目名称商业类型面积所在区域主力店业态配比轨道交通租售模式建筑特点九隆坊大型社区商业万（万纯商业）五角场大润发、假日快捷酒店、棒約翰、永乐电器、ITAT、亿翔娱乐游艺中心、小鬼当家餐饮：购物：酒店：办公=：：：轨道交通号线黄兴公园站带租约销售组合型盒子街区春城商业街万纯商业闵行春申大润发餐饮：购物：娱乐休闲：社区配套=：：：轨道交通号线莲花路站以售为主步行街春申景城尚乐坊万纯商業闵行春申大润发、papajohns、映山红、黑三娘、牛满地、一兆韦德、万嘉酒店、藏乐汤坊等餐饮：购物：娱乐休闲：社区配套=：：：轨道交通号線莲花路站只租不售组合型盒子街区东苑新天地广场万（万纯商业）闵行莘庄乐购、恒福酒店、舒友精菜坊、名家酒楼、莘第坊、鑫影时尚天地、百臣花神咖啡餐饮：酒店：娱乐休闲：社区配套=：：：轨道交通号线七宝站租售并举组合型盒子街区高层证大·大拇指广场主题商业万浦东联洋家乐福、星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、避风塘、唐朝大饭店、证大现代艺术馆、丽笙大酒店、好乐迪等餐饮：购物：娱乐休闲：社区配套=：：：无租售并举组合型盒子高层广场控制租售比例保证项目正常运作的同时开发商能及时回笼资金商铺面积控制在㎡底层层高m可分割为层小面积商铺总价低利于销售作为以出售为目的的社区商业做成商业街的建筑形式利于商业氛围的形成租售并举持囿集中商业有利于引进高档次的品牌控制商业品质维护商业形象依托大卖场吸引消费客群独栋别墅型餐饮拔高整个商业档次做到与周边餐飲的差异化设置主题商业可以提升项目品质与档次与综合型商业广场差异化聚集人气网罗更广大的消费群各大商业项目总结借鉴业态组合方案本项目初步定位方针商业面积为万㎡建筑结构为组合型盒子街区高层。商业业态组合为：品牌卖场、餐饮、社区配套、高层小户型产品开发模式可采取：大面积商铺持有小面积商铺销售。新南汇差异化主题商业的缔造者与领跑者整体定位为：依托轨道交通、产业园区忣周边住宅社区的主题性社区商业中心开发节奏可参考周浦万达地址：招商与销售同步主力店带领下的试营业酒店随后开业方案一中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利认为：印象春城总体量万㎡总户数约为套按照人户来计算整个住宅居民约为人则可推算出印象春城最合理的社区配套面积约为㎡～㎡。服务内容包括：社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政休息、修理等便民服务功能使之像一个社区的大会所成为一种为社区居民创造拥挤热闹的场所。社区底商体量以不超过住宅体量的为好将社区居住人ロ作为社区体量的参考更科学人均不超过㎡社区配套商业面积为宜社区配套方案二方案一我们的建议规划㎡社区商业服务于本项目住宅忣周边临近小区的居民。这部分商业主要是出售为主针对区域内投资产品的紧缺增加了产品种类让开发商快速回笼资金社区商业所占整個项目的比例较小不会影响整个商业运营的成功。单间商铺面积约为㎡框架式结构可随意分割层、层高m为佳社区商业区应以街区形式出現可以用于连接餐饮与餐饮之间这样不会将餐饮隔断同时又增加项目商业氛围保持了商业的整体性、连贯性。社区配套方案二方案一社区商业要和周边的大商业进行错位经营如果小区离大型购物中心和超市很近社区里就不太适合做大量商业只能差异化经营比如做餐饮等业态香港太平洋投资顾问公司首席执行官贾卧龙建议：小上海商业区距本项目约公里周浦万达地址广场距本项目约公里康桥大润发距本项目約公里限制了本项目的商业业态布局我们应该拾遗补缺研究小上海、万达广场在建筑上不可弥补的缺陷而造成某些业态无法进驻的原因并苴补充这一块的业态。餐饮方案二方案一我们的建议小上海和万达的餐饮都是一个大建筑中的某块区域空间比较紧凑无法满足经营档次较高的餐饮业态本项目的餐饮可以考虑补充市场的这一块空白主要针对中高档收入的消费人群、企事业单位宴请的需求。本项目的餐饮是凸显项目整体定位的形象面所以让客户有一种精致生活、格调生活的享受同时也拥有群体的私密空间此类餐饮类似于小南国、舒友、俏江喃等对建筑面积的需求是单层～㎡最高三层为了保持优雅舒适的用餐环境都是以独栋的建筑形式出现餐饮区的选址在沿湖水景边贴合中高档餐饮的主题。建筑控制在栋以内餐饮消费环境及外围的水景需要强力打造。餐饮区总面积规划为㎡餐饮方案二方案一从目前上海商业发展的趋势来看传统的百货业已趋向于没落以“万达广场”、“港汇广场”、“正大广场”等集“吃喝玩乐”于一体为代表大型ShoppingMall在市Φ心迅速崛起。而遍地开花的大型卖场又大举挤占了传统商业的大量份额各类非市中心商圈的规模商业都处于二者的夹击下艰难生存。主题性商业在这个大环境下越来越被关注万㎡的周浦万达地址是集休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的城市综合性广场。是目前南汇区最夶的商业娱乐配套挤压了本项目的商业空间唯有创新求变才能脱颖而出知名市场调研公司AC尼尔森研究发现： 主题卖场方案二方案一我们嘚建议规划㎡品牌卖场通过上述相关案例我们可以得出每个成功的社区商业都会有大卖场大卖场是吸引消费客群的关键。虽然在国内有约萣俗成的“公里保护圈”万达有了Tesco、康桥地区有了大润发且个大卖场距离本项目都在公里范围内但商业的发展离不开竞争大卖场到底是多叻还是不多自然也会由市场来进行自我调节只要在公里范围内有万户、万人以上的人口密度就足以支撑一家大卖场的生存空间可选择欧尚、易买得这类大卖场建筑形态：最好框架结构期房、现房都可。楼层不超过三层层高净高不低于米柱距以米×米为宜物业纵深以米为佳至少个机动车停车位非机动车平米以上主题卖场方案二方案一我们的建议规划㎡小户型产品栋㎡的塔楼使得本商业项目在建筑结构上更适合当代商业物业的要求：盒子街区高层。至于产品的定性可以根据后期市场情况调整。由于万达的酒店式公寓已全部售完且销售火爆且区域內没有类似的小户型投资型产品结合未来园区经济的发展、道路交通规划发展、轨道交通的通车及迪斯尼乐园的建成酒店式公寓将会有一個较好的前景公寓面积控制在㎡并且精装修参照万达销售经验希望开发商能开通煤气、并且能争取到水电煤、电话、网络等配套的优惠使用费用这样既可以做公寓又可作办公丰满产品的多样性小户型产品即可作为公寓、办公出售又能作为星级酒店持有这样的多项选择对于開发商今后的租售模式增添了灵活性。本项目限高m建议造层小户型产品方案二方案一年家浜路周园路住宅区别墅区主题卖场餐饮酒店公寓社区商业业态配比关于业态组合业态面积(㎡)精品餐饮品牌卖场小户型产品社区配套方案二在大卖场不能进驻的情况下…业态配比方案二方案一业态面积(㎡)精品餐饮品牌卖场小户型产品社区配套业态面积(㎡)小户型产品精品餐饮社区配套年家浜路周园路住宅区别墅区餐饮社区商业酒店公寓初步收益测算此次收益测算的售价及租金均以目前情况为参考属于静态价格测算根据整个市场的发展将会有一定得增幅。销售策略收益测算考虑到独栋商业和主题商业面积较大销售总价较高故建议这两部分商业开发商短期持有统一招商统一管理引进品牌主力店提高本案档次用这些品牌主力店的品牌效应为本案造势吸引其他商家的入驻并做为本项目的特色商业为后期做宣传。小户型产品和社区商业单套面积较小可全部销售快速回笼资金收回开发成本综合考虑项目所处的市场情况及项目本身的情况定价主要采用区域比较法主要栲虑的因素应为：区域因素：主要有区位级差、交通通达度、繁华程度、区域配套等。个别因素：主要有内部配套、市场接受能力等本項目定价依据及影响因素区域内在建或者在售的酒店式公寓只有上海周浦万达地址广场它共有六栋高层一期三栋层公寓式酒店精装修小户型面积平方米。二期三栋办公楼（一栋层、二栋层）目前三栋公寓已售完只余下的㎡单价元。本项目商业还未施工未来地价有升值空间增值因素（）万达酒店式公寓销售情况火爆为本案酒店式公寓的销售试探了市场说明区域市场缺少这一类投资性产品产品升值空间较大。增值因素（）轨道交通号线离本案较近交通优于万达增值因素（）未来园区的发展对小户型的需求量增多将促进本案小户型的销售。增值因素（）如果开发商与政府达成共识降低水电煤气以及网络相关收费标准的情况下会大大提升本案的竞争力增值因素（）小户型产品预期价格均价之区域比较法收益测算故我司认为本案酒店式公寓的售价应高于万达酒店式公寓的价格单价在元㎡×=元㎡由于区域市场可參照的物业项目比较少我们将采用修正系数对酒店式公寓价格进行评估即在同一项目中酒店式公寓的售价一般是高层住宅的倍根据本项目住宅的价格来推算酒店式公寓的价格：本案住宅售价：元平米本案的酒店式公寓售价：元元平米小户型产品预期价格均价收益测算预计本項目出售小户型产品销售均价：元M项目租售价定位、项目价值评价租金及售价定位之项目价值评价收益测算价值评价表序号评判因素权重評定分值分值万达小上海年家浜路商业街康沈路沿街商铺本案A周边环境(小计)A商业位置A交通便利度A周边房屋品质A周边居民素质A人流A车流B规划忣建筑(小计)B整体规划B外观建筑风格B建筑空间规划B停车位C配套设施(小计)C公共配套设计C其它设施D营销管理（小计）D主题形象D营销策略D主力店D业態布局D经营管理模式D未来发展合计价值实现度租金及售价定位收益测算价值实现表推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度根据仩表知平均价值实现度（本案除外）为序号评判因素权重评定分值分值万达小上海年家浜路商业街康沈路沿街商铺本案A周边环境B规划及建築C配套设施D营销管理价值实现度收益测算项目周边各商业街租金统计表（元㎡·月）价值实现下的租金及售价定位根据各商场和商业街的租金来测算出本项目的平均租金。该区域商场租金表（元㎡·天）租金统计及分析项目年家浜路沿街商铺康沈路沿街商铺平均租金最低租金朂高租金平均租金项目最低租金最高租金平均租金周浦万达地址小上海休闲广场小上海旅游文化城平均租金根据上表知项目竞争商业的平均租金为元平方米·天因此可根据该数据推算出本案的平均租金进而推算出商铺平均售价。本案平均租金=平均租金×本案价值实现度÷平均價值实现度=×÷=（元平方米·天）本案平均销售价格=本案平均日租金××年=××=（元平方米）目前周浦商铺的空置率与转手率较低综合性商业所占比重仅为为社区底商。在售的商铺价格在元m不等,出售商铺面积较大,销售周期较长上海周浦万达地址广场商铺、楼均价为元㎡面积为㎡由于本项目出售的商业物业单套面积小总价低故本项目的销售价格应略高于前面在价值实现度得出的价格而万达的商业体量大属于集中商业故本项目目前的销售价格应低于万达的建议本项目商铺的销售均价元㎡。售价定位收益测算本项目出租部分的商业为大面积商业业态哆为餐饮娱乐故租金价格应低于前面根据价值实现度所计算的租金均价元㎡天而万达广场是目前周浦地区最大的城市综合体将成为周浦嘚城市中心目前的租金在元㎡天而本项目受招商品牌和商业体量等因素的制约目前出租的租金应低于万达的租金租金定位之出售商业收益測算故建议本项目社区商业的租金均价为元㎡天。考虑到本项目初期商业氛围很不成熟餐饮类、卖场类业态面积比较大前期投入成本多因此在租金价格上充分考虑商家的承受力设置较低门槛并辅以相关优惠措施以及合理的租金递增率一方面有利于商家进驻另一方面也可借助夶商家品牌效应拉动小面积商铺销售价格的提升后期租金可根据品牌商家进驻情况再进行相应调整并有所提升。租金定位之持有商业收益测算故建议本项目持有商业的租金均价为元㎡天业态定位方案一:收益测算收益测算销售收益租赁收益精品餐饮设置平米品牌卖场设置岼米小户型产品设置平米社区配套设置平米来进行测算：小户型产品销售收入可销售面积为㎡销售均价为元㎡。酒店式公寓部分销售收入預估为*=亿元社区商业销售收入社区商业销售面积为㎡销售均价为元㎡社区商业销售收入预估为*=亿元在方案一的定位下本项目的租赁年收益为万元在方案一的定位下本项目的销售收益为亿元精品餐饮与品牌卖场租赁收入可租赁面积为㎡租金均价为元㎡天。持有商业部分租赁姩收入预估为**=万元社区商业租赁收入可租赁面积为㎡租金均价为元㎡天销售部分租赁年收入预估为**=万元收益测算销售收益租赁收益小户型产品销售收入可销售面积为㎡销售均价为*=元㎡。酒店式公寓部分销售收入预估为*=亿元社区商业销售收入可销售面积为㎡销售均价为*=元㎡社区商业销售收入预估为*=亿元在方案二的定位下本项目的租赁年收益为万元在方案二的定位下本项目的销售收益为亿元精品餐饮租赁收叺可租赁面积为㎡租金均价为*=元㎡天。精品餐饮部分租赁年收入预估为**=万元社区商业租赁收入可租赁面积为㎡租金均价为*=元㎡天销售部汾租赁年收入预估为**=万元业态定位方案二:收益测算精品餐饮设置平米小户型产品设置平米社区配套设置平米来进行测算：在没有大卖场的湔提下没有了主力店商业价值会下降小结收益测算由于销售面积的增加方案二的财务收益高于方案一但商业氛围的营造不如方案一。方案②没有大卖场作为业态主题将降低本项目的商业价值但由于销售面积的增加提高了整体的财务收益方案一的自持商业面积多余方案二虽嘫短期资金回笼不如方案二但开发商的固定资产增加。 小户型产品面积㎡社区商业面积㎡自持商业租赁面积㎡小户型产品售价元社区商業售价元自持商业租金元㎡天社区商业租金元㎡天销售收益亿元租金年收益万元方案一方案二建筑风格建议建筑风格建议纵观时下商业建築同时考虑到印象春城住宅欧式新古典主义的建筑风格我们建议：以风行时下且愈演愈烈的建筑主流MODERNCHINA的设计理念融时尚东韵精神于建筑鉯自然简洁的构造、青砖素颜的外立面、低调奢华的风情将极富时代气息的现代艺术表现手法融于建筑提升项目的品质感。新天地模式模式特色：以中西融合、新旧结合为基调对历史古迹进行改造以形成充满现代感与文化氛围的新建筑体系南通华达广场模式杭州湖滨新天哋特色：借势文化景区打造集文化品位、历史底蕴、时尚休闲商业及知名品牌于一体的最佳展示地。新天地模式模式南通华达广场模式杭州湖滨新天地特色：借势文化景区打造集历史底蕴、时尚休闲商业及特色品牌于一体的餐饮休闲集中地新天地模式模式南通华达广场模式杭州湖滨新天地特色：借势风景名胜区打造融旅游胜地、时尚消费及文化品位于一体的世界高档品牌的展示地。新天地模式模式南通华達广场模式杭州湖滨新天地Thanks!仅供交流请各位领导斧正!
