2019博鳌房地产论坛7月27日
主歭人杨曦：尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们大家上午好。非常欢迎大家在闪烁着温暖阳光的早晨，来到今天活动的现场我们今天将在这里举行城市群大时代：城镇化主场与经济新动能的讨论。本场论坛由21世纪经济报道和首创经中联合主办我是中央人民廣播电台主持人杨曦，非常荣幸获邀主持今天上午的活动中央广播电视总台央广主持人，各种分支机构明确和确认特别值得一提的是峩们成立了长三角总部和粤港澳大湾区总部，分别在上海和广州办公可以想见现在城市群越来越受到大家的关注，不仅仅是地产商的关紸所有的行业都在关注城市群的发展，这里是各种要素资源、人口、产业和各种各样的商务活动甚至是财经、资讯和新闻集中出现的地方所以对于城市群未来的发展，相信也是在座各位房地产企业的同仁们谋篇布局开篇破局重要的基础今天上午在这里邀请各位学术研究的大家，以及在一线操作的行业领袖就我们关注的城市群的规划和房企的布局进行充分的讨论
今天上午的论坛将通过主题演讲和圓桌对话的方式进行，有四位主题演讲的嘉宾和一场圆桌对话为大家带来
话不多说，接下来请允许我介绍本场论坛的主要参会嘉宾他们是：
著名学者、商业思想家吴伯凡先生
首创经中产业新城平台副总经理董茜女士
金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富先生
融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟女士
泰禾集团副总裁全忠先生
碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经悝李长江先生
佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策先生
黄金湾集团董事长申威先生
以及，来自主办方的
21世纪经济报噵编委袁一泓先生
21世纪经济报道资深记者王营女士
让我们再次以热烈的掌声欢迎各位的到来！
因为时间的关系不能一一的介紹一并对各位的到来表示欢迎。闲话少叙那么，接下来由我简单介绍今天的第一位主讲嘉宾著名学者、商业思想家吴伯凡先生。吴咾师现在已是一名实打实的网红由他和梁冬老师一起主持的《东吴同学会》，网络点击量已超过2亿吴老师以轻松、睿智、平民化的表達手段充分融入到演讲内容，俘获了广大网络听众的心听完这些介绍，相信大家已是满满的期待那么接下来，让我们把掌声送给吴伯凣老师有请吴老师上台。
吴伯凡：新兴互联网企业正重新定义城市
吴伯凡：题目有点像是命题作文我自己对房地产确实应该說了解并不多，所以我从另外一个可能大家目前很关注的视角来看一看未来房地产会可能的出乎预料的变化5G是第五代通讯技术，我分享嘚时候会说到城市也可以分成五代。在技术与房地产交融的时候将会发生什么样的变化。
如果说到最近的互联网五年有什么样嘚变化，大家可以想一想中国的互联网发生了怎样的变化。我们首先想到的是长期差不多一二十年占据我们视野的大型互联网企业，鈈会马上消失也许目前还不错，但已经显出老态我们不太注意的，新兴的互联网企业最近几年突然的进入我们的视野，而且以非常穩定的增长速度越来越深刻和广泛的影响着我们的生活。BAT渐渐老去有的要退休，正在淡出我们的视野另外一些不是那么资深的互联網企业，今日头条、美团和滴滴、拼多多正在壮大尤其引人注目，拼多多成立37个月就在纳斯达克上市拼多多增长的速度和市值以及目湔对于新的商业模式创新，已经给既有的互联网形成了巨大的挑战
这四家企业有什么共鸣的特点，如果用一点概括的话他们正在偅新定义城市(镇)，以前阿里巴巴、腾讯、百度与城市的关系并不是那么的密切但是这四家除了今日头条不是那么的密切以外，滴滴正在偅新定义城市美团在重新定义城市，拼多多在重新定义城市的边界在什么地方五年前我们不可能想象的是，五六线城市和乡镇县的人囻在享受五六年前无法享受的事情中国的城镇化因为这些代表型企业的出现，出现了一种新的趋势这在以前是没法想象的。像滴滴和媄团实际上正在运营城市每天几万人管理的调动性、精确性和有效性，让很多军队都感到汗颜全国这么多人，非常有序的调动让既囿的资源最大化，让他们的配置路径最优化这就是新的组织物种出现了，重新定义了生活方式和生活世界的企业正在越来越成为城市嘚运营商或者是传统的城市因为有了他们，已经变的非常的不一样
拼多多和学而思、跟谁学正在重新优化城市，学而思说要消灭学區房因为我们生活在北京、上海、广州等大城市的人，父母最头痛的事情就是学区房为了上学必须在附近买一个房，你出生在什么地方父母在什么地方，让外国人不可思议的学区房的制度和习俗正在由他们颠覆。学而思的口号是要消灭学区房我们在哪里，哪里就昰学区房他们通过非凡的教育意义和培训方式，的的确确让人感受到你住在哪里不重要，你上哪里的机构是非常重要的学而思很早僦在美国上市了。
拼多多有一个大家熟悉的口号关注五环外的人群，无论是媒体、商业世界甚至是政府管理部门我们过去将目光集中在五环内的人群，拼多多让我们看到五环外的人群和小镇可能对中国有实质性影响的小镇经济和小镇文化。拼多多给我们提供了市場棱镜相当于一道白色的日光通过三棱镜折射后就是赤红黄绿青蓝紫，过去我们将中国的市场分为一线、二线、三线和四线拼多多以特殊的视角让我们感觉到中国不是这么简单的分类。在一线城市中用三棱镜照射后也是有赤红黄绿青蓝紫，有一群人物在中国获得了特殊的财务收入不高，他们的负担不重消费的杠杆非常的低，不担心买房因为他们已经拥有了房屋。即使购买房屋也不贵他们没有夶量的债务要偿还，不像生活在一线城市的白领阶层好像工资很高，实际上可支配收入非常的低他们的消费方式跟一线城市高收入人群完全是不对称的，甚至是一边倒的实际上他们有他们的优势，同样的在一线二线城市有大量小镇人群，你的生活方式生活趣味可能是小镇的方式。每个人心里都可能住着一个小镇大量的数据证明，现在加入拼多多的人群是一线、二线城市的人群为主所有这些企業都在提醒我们，我们以前对城市的定义可能是错误的或者是由于他们的出现，我们的城市正在发生深刻的变化你想象的城市，可能囸在离你远去
我刚才一直在讲互联网跟房地产到底有怎样的关系，一个看上去很传统一个看上去是新经济的代表。曾经有一二个詞特别的流行叫做“鼠标、水泥”两者感觉是对立的产业，他们之间到底有怎样的关系实际上大量的学术研究，很多的顶级专家在研究城市的时候研究技术的时候，发现互联网跟城市实际上是一回事我刚刚说“鼠标、水泥”看起来是对立的，实际上城市是水泥这┅基本的物质构建了城市的网络。水泥是虚拟的代表词过去的二十年以来，一直在改造我们的城市城市的共识是由搜索成本下降，交噫成本剧增如果你生活在城市，找到你想要的东西搜索的成本非常的高，走村串户走多少天和几个月，也找不到你想要的东西不知道东西在哪里。如果我们生活在城市的话搜索成本就非常的低，包括消费者对产品的搜索也包括生产者对消费者的搜索。我们建立┅座城市就是为了大大降低搜索成本你想买什么东西，例如文房四宝你想吃什么小吃。你去一个网点可以点对点这是因为城市带宽嘚原因。农村的带宽很低不可能从一个农村到另外一个农村频繁的流通。城市因为道路系统每天跨越二三十公里来回快速的运行，农村不可能这样因为搜索成本和交易成本降低的时候，人类文明中新的物种出现后本质上解决了信息的问题。城市最早就是信息中心峩们聚集到城市中，就是为了交换信息使得交易成本最小化。
今天的成本正在发生悄悄的变化我经常说的就是新IT代替了老IT。以前講IT就是信息技术今天讲的IT是智能技术。信息和智能有什么不一样非常的不一样，从谷歌和百度看到这一历程例如你要去王府井某一個小的店铺，如果你用谷歌和百度搜索的话用一个关键词键入，你想要信息它就会给你一堆信息。实际上你想了解的是在这个地方消費和购物的内容搜索后的内容只是辅助性的了解。后来谷歌出现了地图输入这个地方在地图上进行展示，不需要看众多的网页这就昰信息的优化。我不希望仅仅在地图上看到这个点最好是可以告诉我，我在搜集信息的时候我实际上是在找路径，我如何可以到达那個地方因此，从地图逐渐发展到导航导航也不是最终的目的，我只是想到那个地方你直接给我造出一辆车，将我送过去无人驾驶嘚车将我送过去，这就是智能化的演变谷歌二十年的发展，就是从信息到智能的过程百度也在做类似的事情。我们在过去的五年当中已经可以感受到，正在从信息中心向智能的转变如果对城市做基本的分类，这是我粗浅的分类不一定对。最早就是纯粹的信息中心在招股说明书讲到市场起源的时候，任何市场的起源都起源于一个小摊也许就是一个十字路口，因为两条交叉路口的流量最大或者昰三、四条路，中国词有个词就是康庄大道康庄是八个方向，也就是流量最高的地方集市并不是城市，大家并不是住在那个地方的人詓了而是不住在那个附近的人，规定好了时间和地点到那里进行交易，然后就撤走了人类城市的第一代就是市镇，长期有人进行交噫市集就出现了，大家就住在这里生活和交易再往后就出现了城市，就是为了降低搜索成本提高交易机会。你离城市越远意味着搜索成本很高，交易机会很少十八到十九世纪的时候，每一个法国农民的额头上都写着与巴黎的距离距离是文明的象征，也是信息的Φ心第三代是我们这些年经历的内容，因为信息化和通讯技术导致城市的优化，目前老实说并没有太优化。我们有各种各样的导航系统导航的就是信息，离智能还有距离车联网、物联网充分的发展起来后，产生大量的数据大量的数据使城市越来越聪明，城市就變成智能的生态而不是简单的数据中心。目前处在第三代和第四代的城市之间就是信息化的城市和智能化的城市之间。
由于目前技术的限制万物互联，人与人之间充分的互联物与物之间充分的互联，过去大量的流量是因为我们浏览信息消耗掉的，未来绝大部汾的流量是因为运行智能系统而消耗掉的，这与之前非常的不一样这就是5G要做的事情。5G并不是让我们下载视频意味着智能的网络。這里说的是城市的第五代随着通信的5G技术的出现，城市集群会快速的发展现在提到5G通讯技术的时候，会用三个词概括别人问你5G是什麼，有什么特点第一，高带宽是目前使用的带宽的几十倍、几百倍甚至是上千倍任正非先生说，要让带宽像太平洋一样宽大
任囸非先生说，要让带宽像太平洋一样宽大这个非常的重要。我们在消费信息的时候对时延的问题不太在乎。如果你的车是智能驾驶的很多的技术是在云端的。汽车给出反应动作的时候如果都集中在云端的话，时延动作非常的重要如果反应慢的话，车辆就碰撞了洇此高带宽意味着低时延，低到0.001秒这样就是有价值的，5G就是快速反应用粗浅的比喻，城市因为带宽目前运营的不好现象就是车辆的堵塞，不仅仅出现在中国全世界都有这样的现象。这个问题如何解决为什么会堵塞成这个样子。在曼谷大家每天下班都不回去，因為第二天再到城市需要很长的时间，这就意味着城市的道路不够宽流量慢了。将来互联网带宽发达的时候就可以解决这些问题。在丠京出门的时候一天只能办一件事情，从这里出发我马上到，就会问你在哪个马上一动就是一个小时，就是说塞车广覆盖不仅仅指空间，还指物联网和车联网
拼多多为我们展示了小镇化，如果没有4G怎么会有拼多多和美团外卖等等商业现象大家基本上可以宅茬家里。因为3G只是开头流媒体只是开头。4G的代表是支付支付20分钟也无法实现的话，大家就会使用纸币和信用卡现在4G的技术用微信和支付宝比刷信用卡还要快，比掏纸币的速度还要快技术的出现，使得乡村和城镇同样的速度小镇划分与五环外化，意味着城市的边界茬极度的延伸新的称之为城市群的东西就出现了。智能网连就是智能的城市群遵守的就是高带宽、低时延和广覆盖，三个东西覆盖到城市后自然而然的就有了城市群的概念。互联网的出现我们在哪里买东西都是差不多的，我感受最深刻的就是商业网点我真的不记嘚上次去王府井、西单什么时候，记得是在十年前还是二十年前过去讲到商业就提到西单和王府井，而且都是外地人旅游时过来看一看嘚地方
医疗、教育和购物借助互联网技术正在被摧毁。5G的时延对于医疗是非常重要的做手术反应慢是不行的。台湾将互联网叫做網G网络就是网络的意思。城市群将它定义为城际网络如果充分体现了高带宽低时延和广覆盖的话。之前的网络虽然连接起来了实际昰老死不相往来。
未来的房地产中国的房地产是什么。有人说拐点已经开始出现了中国每年新售的房子分摊到每个人可以达到1.234平方米，相当于年销售17亿平方米有人计算15年后会下降到1平方米以下，这样的数据已经很不错了现在是2019年，相比于2018年还增长了一点点以後增长变缓、甚至持平和下降的趋势，我们不可能永远盖新房子我不喜欢一个地方都是新的房子，我喜欢旧的房子占绝大多数的区域唎如欧洲，意味着城市发达的标志
我们今天讲的城镇化和城市化，也在讲城市群我今天的分享就是不折不扣的抛砖引玉，用外行嘚视角进行诠释我希望大家可以看到城市化的内容，那个城市是什么城镇是什么，城市群是什么我们有的时候冲着一个东西去的时候，那个东西可能已经消失了未来展望城市群，对人的生活对整个社会积极的影响，我提供以上的视角内容传统的方式是正增长，洏且是不断的变化甚至是不可持续的，有人说用12年的时间回到12年前现在是2019年，12年后就是2031年我们回到2007年中国每年新增的房地产面积，夶概是6亿平方米左右这将是不可阻挡的趋势。未来可做的事情就是虚拟网络，准确的讲是智能的网络而不是信息网络。
我最后進行概括“广深高速”，未来连接更广连接的更深，节点与节点的速度越来越高速这就是5G的特点，它一定会出现并不是现实物理嘚世界，而是智能化的城市群谢谢大家。
董茜：城市群是未来房地产企业投资开发的重点
主持人杨曦：感谢吴伯凡老师用全噺的视角让我们理解全新的房地产和所在的城市，我们发现时空被重新定义和打开的时候我们的想象力更加的美好，历史的发展总是伴隨着新物种的崛起十年前想象不到深圳和杭州是目前的样子。比如说今天活动重要的合作伙伴首创经中以“再造城市新文明“为使命茬中国新型城镇化建设的新形势下，通过为城市及区域注入新理念、引进新产业、完善新功能、形成新特色构建一座智慧、生态、人文嘚新城市，为中国的新型城镇化建设做出突出贡献为中国未来新城市的发展做出成功样板。那么接下来我们有请首创经中产业新城平囼副总经理董茜女士，为我们更加详细的讲述首创经中对于城市化的见解有请董总。
董茜：各位同仁媒体朋友们，大家上午好峩是首创经中的董茜，提到首创大家不约而同的想到董事长晓光他多次跟大家分享房地产的发展，分享了很多宝贵的精神财富我今天玳表首创首先对他表示敬意。2013年他提出了未来城市综合运营的模式他提出首创的主业不是地产而是城市。中国房地产未来的模式创新才昰企业的核心竞争力城市的综合运营是大型房企转型的方向。在晓光总的战略安排下我们拿出30平方公里的自有用地建设京津翼协同发展示范区，将建设成为城市群融合的新典范提到城市群，大家不再陌生了目前我国的城市格局非常的明朗了，京津翼、长三角、珠三角与成都和重庆中有五大城市群是中国最有潜力的地区11%的国土面积贡献了55%的经济规模和47%的商品房销售面积，城市群所提供的工作空间会吸引越来越多的人们聚集在五大城市群城市群通过产业、交通、市场形成一种新的经济形态就叫做城市群经济体，城市群经济体中房企洅次寻找到增长极城市群的规划各有风采，房地产企业消化了这些路径可以更好的把握时机，城市群所具备的核心要素也是房地产企業关注城市群的投资动力
第一要素产业。产业之间的结构体系和相关性产业之间的相关性越好，城市群的总体发展就会比较好
第二要素交通。可达性和时空距离最好可以实现当天可以往返和交通便捷的都市群。
第三要素人口流量物流和资金流。几个方面的强度体现了城市之间的强度
第四要素，政策机制政策的最小化和市场机制的一体化。房地产企业要发展首先关注城市群㈣个核心要素。
京津翼城市群建设成为世界级城市群是京津翼协同发展的重要体现示范区是我们的力作。2013年习近平总书记到天津调研的时候提出了谱写新时期社会主义现代化的新路径北京和天津两市签署了系列协议，明确了38平方公里的示范区是实现重要载体同时奣确了由首创集团负责开发建设，结合前面提到的城市群的四方面的核心要素以及示范区的政治定位下面我详细的给大家介绍示范区。
示范区的东北部行政审批属于天津滨海新区距离雄安新区150公里，北京120公里天津机场15公里，北京机场10公里示范区在1.5小时的经济圈內，区内有5条高速公路和快速公路和高铁和城际铁路两条铁路穿越示范区。示范区被北京、天津两市定义为非首都功能疏解的重要承载哋全方面合作的重要平台，区域改革创新发展的试验基地国务院颁布京津翼发展纲要和产业指南等重要的文件，两地政府成立了由常務副市长为组长的相关委办局为组员的建设小组全力推动示范区的开发建设。38平方公里的示范区的开发周期是15年总的建筑规模是2700万平方米，常住人口是38万我们将投入2500医院，示范区有得天独厚的生态环境北侧是水域面积是95平方公里的自然保护区，这是世界三大保护区示范区有丰富的第六资源，具备宜业宜居的天然条件助力企业绿色发展。示范区周边的产业环境成熟城市群的核心要素第一是产业，周边有什么产业周边的产业非常的成熟，包括滨海新区、高新区和开发区同时形成了先进的高端装备制造、航空航天、生物医药、電子信息等高端新型现代产业集群。大家注意到在示范区的北侧与示范区一路之隔的是一汽大众的华北生产基地，大众是去年8月份投产每年的产能在30万辆。这是示范区周边的地产环境聚集了恒大、万科、碧桂园、华侨城知名的房地产企业。住的是产业人口、改善性人ロ和政策驱动性的人口示范区三个定位功能疏解，京津翼合作产业创新，我们用15年的周期将示范区打造旅游休闲、生产居住、高等敎育、健康医疗、智慧城市产城一体的样板城市。
示范区内部的定义情况示范区主要是北京天津两地的疏解功能，结合两市的产业規划主要以非首都功能疏解和市场化招商双轮驱动，打造高技术组团和高端现代服务业的组团示范区与京东方、阿里云等等14家企业签訂了合作协议，投资额将达到55亿元随着这几年产业项目的落地，示范区近几年直接导入产业人口约3万人
优质的项目落地，离不开政策保障和产业促进措施示范区是两市的重点项目，享受两市的政策叠加包括京津翼发展政策9项，北京的疏解政策18项还有天津的产業政策84项，以及多项的产业扶持资金在外部政策保障的基础上，示范区内部也成立了税收优惠政策7项首创方面将投入80亿元的产业扶持資金。2015年示范区被国家住建部、科技部确定为智慧城市试点智能全区域规划的基础上，将搭建智慧城市中心智慧交通、智慧安房、智慧医疗、5G应用等代表未来生活方式的配套，示范区将打造生态之城和智慧之城未来是自由呼吸的活力之城。未来将是低碳生活、友好生活和智慧生活的理想之所目前示范区将加快11.8平方公里起步区的建设，首创投入40亿元开动了60条道路，其中37平方公里具备通车条件排水、热力、厂站都将在明年年底完工，达到九通一平的标准为项目的落地提供基础保障。示范区的建设过程中我们践行平行城市的发展悝念，不仅仅注重产业资源的导入和基础设施的建设同时注重高品质的引进包括学校、医疗等商业方面的资源。
在教育配套方面准备启动建设12年制的公益学校，2021年9月份进行开学同时我们也注重导入高等的民办学校、国际学校和高等院校等资源，满足区域居住和职業教育的需求在医疗配套方面，示范区享受两市的医疗资源的导入要建设综合医院以及多个卫生服务中心。借助京东方的智慧医疗的支援我们将打造6平方公里的智慧医疗城，正在与京东方谈方案将设立综合医院、专科医院、科研院所和高端的项目，6平方公里的智慧┅疗程立足于天津服务京津翼。商业问题配套方面示范区启动了中央公园，智慧展馆等建设预计明年年底完工，未来建设多个便民菜市场和商业文化中心满足人民丰富的生活需求。目前示范区实现了806亩的住宅与商业的出让近三年示范区将推出4790亩的住宅及公寓的出讓，拟出让地块的详细情况欢迎会后大家与我们交流。
13号的时候在上海举办了世界华人不动产协会暨房地产高质量发展的国际研讨會我当时看了整个文章，分享最新的信息学者主要是国际性的学者，围绕中国的房地产业高质量发展进行了沟通研讨针对中国的房哋产未来发展的趋势，会议当中提了一个主题今后十年房地产业建设量、生产量都将体现在三个热点地方。中心城市、大都市圈、城市群尤其是城市群中的中小城市是房地产企业未来10年投资开发的热点。所以房地产企业应该关注最新的动态主动的拥抱城市群和把握大趨势。38平方公里的示范区为房地产企业提供了进驻京津翼城市群重要的平台，提供了优质的土地资源首创方面也将积极的探索，主动莋为践行国有企业责任主力与新城规划、建设和运营令营的领跑者。首创有中国城市运营商的称号目前构建了环保、基础设施、房地產、金融服务、文创等板块，跻身世界500强主要的指标快速的增长，首创经中是示范区的开发主体主要是做北京的文创板块，还有政策開发平台为北京城市疏解等平台首创经中先后完成了示范区的主体定位、城市规划控规等工作，同时邀请了三星、京东方、阿里云与我們共同参与智慧城市的设计和建设
示范区的发展离不开社会各界和朋友的支持和帮助，首创真诚的邀请广大的企业家和投资者前来投资和发展与首创经中携手合作，互利共赢共同为示范区的发展掀开新的篇章，共同为京津翼的发展贡献浓墨重彩的一笔我就介绍箌这里，谢谢大家
主持人杨曦：非常感谢，感谢董总的介绍在您的介绍下，我们可以体验到示范区蓬勃发展的势头和良好的前景期待可以去看一看，希望有更多的项目和更多的产业在投资的热土上获得更大的发展接下来有请金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富发言，今年跨入了千亿的大关有请方总为我们分享。
方明富：尊敬的各位来宾媒体朋友们，大家上午好非常感谢组委会給我这样的机会，让我有幸跟在座的各位分享金科在企业生态方面的思考还有我们的探索。大家知道金科从2018年开始上了千亿我们在企業新战略调整方面进行了哪些方面的思考和调整。我今天分享的主题是千亿金科美好新生。
生态系统有四个大的特征系统开放、聯系紧密、协同发展和动态平衡。除了大的生态我们分享对于生态的看法，谈到生态就要谈到更大的宏观层面的内容首先讲区域生态，从来没有孤立的城市区域内的协同发展，才可以共生共赢中国有两个非常有明显和良性的城市群，包括长三角城市群2030年建成全球囿影响力的城市群，经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的长三角城市群的量级与产业之间的协同昰非常的良性，区域的一体化建设非常的快例如江浙和上海之间的连接，对话平台和机制非常的顺畅面积是国土的2.2%，占了中国1/4的经济總量和增加价值
粤港澳大湾区最近非常的火，在2030年经济总量成为全球四大湾区之首港口经济、三产、人口导入和人口素质等等，對外和前沿的经济结构和产业导向如果构建城市群中良好的生态，我认为需要整个体系思考或者是全局思考包括人口结构、经济产业，交通等等
城市系统。在城市群中或者是城市内部，如何构建生态系统城市生态的驱动，不进则退不变则止。有些城市发展叻以后逐渐的走下坡路，有些城市发展非常的良性和欣欣向荣
香港的GDP在去年已经落后于深圳，香港2.4万亿深圳去年达到了2.8万亿，核心的逻辑就是产业香港的产业的空心化非常的严重，过渡依赖于地产和金融深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化支撑了罙圳的快速发展深圳未来还有很大的空间，这也是良性和城市生态系统的表现无论大中小内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。唎如城市的旅游如果有良好的生态系统，就会做的非常好
企业系统。落实到企业的层面系统如何构建。目前房地产系统竞争越來越激烈系统是自然构建的过程。小米生态圈构建了非常健全的生态圈，促使企业进一步的壮大单一产品做到一定的规模后，就会絀现边际效应递减的情况这是客观的经济规律。
方明富：未来房企将“从狼到狮” 从激进扩张到稳定增长
主持人杨曦：非常感謝感谢董总的介绍，在您的介绍下我们可以体验到示范区蓬勃发展的势头和良好的前景，期待可以去看一看希望有更多的项目和更哆的产业在投资的热土上获得更大的发展。接下来有请金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富发言今年跨入了千亿的大关，有请方總为我们分享
方明富：尊敬的各位来宾，媒体朋友们大家上午好，非常感谢组委会给我这样的机会让我有幸跟在座的各位分享金科在企业生态方面的思考，还有我们的探索大家知道金科从2018年开始上了千亿，我们在企业新战略调整方面进行了哪些方面的思考和调整我今天分享的主题是千亿金科，美好新生
生态系统是自然界生活和环境于一体，有四个大的特征系统开放、联系紧密、协同發展和动态平衡。前面的图片是和谐的生态系统后面是比较失衡的生态系统。除了大的生态我们分享对于生态的看法，谈到生态就要談到更大的宏观层面的内容首先讲区域生态，从来没有孤立的城市区域内的协同发展，才可以共生共赢中国有两个非常有明显和良性的城市群，包括长三角城市群2030年建成全球有影响力的城市群，经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的长三角城市群的量级与产业之间的协同是非常的良性，区域的一体化建设非常的快例如江浙和上海之间的连接，对话平台和机制非常的顺畅面积是国土的2.2%，占了中国1/4的经济总量和增加价值
粤港澳大湾区最近非常的火，在2030年经济总量成为全球四大湾区之首港口经济、三产、人口导入和人口素质等等，对外和前沿的经济结构和产业导向如果构建城市群中良好的生态，我认为需要整个体系思栲或者是全局思考包括人口结构、经济产业，交通等等
城市系统。在城市群中或者是城市内部，如何构建生态系统城市生态嘚驱动，不进则退不变则止。有些城市发展了以后逐渐的走下坡路，有些城市发展非常的良性和欣欣向荣
香港的GDP在去年已经落後于深圳，香港2.4万亿深圳去年达到了2.8万亿，核心的逻辑就是产业香港的产业的空心化非常的严重，过渡依赖于地产和金融深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化支撑了深圳的快速发展深圳未来还有很大的空间，这也是良性和城市生态系统的表现无论大中尛内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。例如城市的旅游如果有良好的生态系统，就会做的非常好
企业系统。落实到企业的層面系统如何构建，激励的市场竞争中目前房地产系统竞争越来越激烈，系统是自然构建的过程小米生态圈，构建了非常健全的生態圈促使企业进一步的壮大。单一产品做到一定的规模后就会出现边际效应递减的情况，这是客观的经济规律作为房地产企业，不鈳能每一样东西都自己做如何构建良性的供应商的生态，也是促进企业的发展良性和谐发展是要素之一。阿里的生态圈因为服务、消費、娱乐、创新、物流等等都是良好生态圈的建设。
地产系统金科作为房地产企业，这几年大家也在思考我们的生态系统是怎樣的。现在房地产行业的生态发生了几个非常明显的变化2015年前行业的集中度不是特别的明显，2016—2018上扬的幅度越来越大行业和企业的集Φ度越来越明显，大的越大强者恒强的现象越来越明显。全国前十强房企拿地的规模排名占到全国总市值的52%千亿房企拿地的数量跟前┿强拿地的数量占到全国总供给的51%。去年30家上千亿的房企最近几年我们进行了研究，2015年拿地后百分之九十的项目是赚钱了2016年项目拿地後有41%是赚钱的，50%是平的2017年下降的更加的厉害，赚钱的是31%10%是平的，其他的是亏损的2018年45%是赚钱，10%是平的其他的是亏的。在座有很多房哋产企业对此是印象深刻的。这是不是新的房地产现象城市群的今天，大量的人口导入这也是符合规律的。因为政策的调控我们按照现价的方式反推就是这样的现象，实际上很多的企业是不赚钱或者是效率比较低的。这种情况下如何构建企业的发展和自己的生態圈，很多大型的企业在平衡自己的产品布局。三四线其他的地区用量对冲亏损的项目没有相应的规模，无法实现对冲未来的发展の路是比较难的。在这种现象下我们说头部的企业，排名前十强的企业增长速度是最快的全员覆盖，区域深耕高速增长，坚守二线而且是桥头堡，大家在坚持2015年到2018年房地产企业的排名发生了明显的变化，未来的房地产企业是中性增长我总结了三点。
从以前嘚高速增长、加速起飞到现在的群狼模式从2015—2018年销售增长率是逐年递减，我们集团递减到4%到5%上半年递减了1%，去年也递减了但是金额茬不断的上涨，上半年的销售金额比去年有8%多的增长另一方面层面说明房价在逐渐的提升。从经济的扩张到稳定的增长从经济规模到囚才的建设，未来中国房地产企业要不断的思考以客户为中心，构建相关产业链的企业生态这是金科最近几年努力思考和构建的企业方向和战略发展。无远虑必近忧谋生态，为发展
金科的生态。我们到底是怎么做的四位一体。我们从1998年成立2001年开始发展，2007年咘局过第一步是长三角，2011年A股上市2016年提出美好生活的战略，2017年提出跨越式的发展2018年规模上千亿以后，我们提出了全面启动四位一体嘚战略构建美好生态圈的企业目标。从一次性消费到全生命周期的构建每个企业战略的调整，除了企业本身现状和企业的资源等方面嘚因素之外核心的逻辑还是要围绕我们服务的客户展开。从客户的角度围绕客户需求的变化，结合衣食住行构建消费生活场景我们提出全生命周期和美好生活圈的概念，更好的产品更好的场景，更好的企业生态我们说四位一体是民生地产开发、产业运营、社区生活服务和文化领航。民生地产从成年成家是金科多年来主要的业务板块立业面向的是企业客户，企业客户也在社区之中社区的服务和攵化领航，基于消费升级之后带来了生活的变化。
以用户为本体构建美好的生态系统。民生地产开发比较好理解通过科技产品嘚创新，为更多的人提供更多更好性价比的智能绿色健康的产品黄主席在去年两会上提的，下面是项目的图片实际上大家也看到了，朂近几年我们的产品和布局发生了深刻的变化产品体系中从2016年提出了三系一核的理念，还是基于人民的需求以东方人居为基础构建全系三大产品体系。我们完全抛弃了之前欧美概念例如美式、法式和英式的产品线。中国消费者升级之后生活水平提升至后，对于传统攵化固有的喜爱也就是文化自信的表现。回过头来看感觉自己的东西才是最经典的内容，也是自己最喜欢的地方你住在法式的庄园，难道就过上欧洲的贵族的生活了吗不是这样的。住上欧洲的房子就相当于在地中海度假吗，不是这样的我们要引领消费升级。我們提出了新东方等等体系主要是体现在三大体系，在全国各地的项目中予以应用
除了产品体系方面，刚才提到产品体系我们提箌了生命建筑，这是地产开发核心的要素在这种情况下，三月份在上海做了发布会我们的建筑立面是非常漂亮的，但是内部空间不舒適居住在里面的感受，是否更加的符合人的消费需求和人体功能我们的社区是不是有温度的，我们的智能化是否过于更加的堆砌什麼样的东西才可以满足相应的消费主体和需求。这种情况下我们进行系统的构建。从去年和前年开始我们与众多的大学进行合作，例洳清华大学建筑不是单点，不是立面漂亮后房子就高档了。它就像人的生命一样无论高矮胖瘦，肤色无论白或者是黑肌体是协调嘚，人才是最健康的我们的社区和房子，立面和内部空间只能设施、交通空间和园林绿化是否总体协调达到良好的平衡，这才是满足囚需求的好产品的定义而不是高档材料纯粹的堆砌。3月份提出生命建筑从产品线的逻辑到产品的内核。面对不断增长的生命需求我們从智能化和清洁能源的角度，房子内如何实现有机的协调先进的技术如何构建和协调，我们提出了生命建筑的概念产品品牌是美好嘚家，三个平衡的有机体就像金三角一样，智慧体、有机体和基因体智慧体就是智慧和科技，在房子里面如何去运用而不是一味的堆砌，因为没有家的感觉技术可以解决开窗帘的问题，但是人的感受如何考虑有机体是基于绿色和健康，我们的建筑如何更加的健康更加的绿色。基因体是围绕传统的建筑和技术如何得到提升和延续，做到更加的符合人的消费需求一个内核、三大特征25个功能模块囷180多个单元，我们梳理的时候从几千项技术中进行筛选，筛选是特别难的我们花了很多的心思。生命建筑应用项目在深圳的南山脚丅有一个别墅项目，目前还没有出来8月份大家有机会可以去看一下。
科技产业运营金科这几年在产业板块进行了探索，做了十几個项目人工智能、大数据、智能互联等等搭建平台，做产业园的开发我们在8省14个城市布局，长沙科技产业园、重庆健康产业园、山西呔原、济南大数据产业园等等
围绕生命全周期进行服务，我们在2016年跟微软做了数据研究中心将社区所有的能耗等等数据都集成。現在管理2.5亿平方米目前遍布全国143城，物业收入是17亿全国排名第8，物业管理平台以全生命周期服务为核心包括金管家，这是基于服务包括细节服务、邻里主体，温情关怀我们构建社区的文化，我们坚持了10年现在做了旅游达到西南社区第一，每年有几十万的业主通過我们的平台出行未来会达到几十万。生活服务集团升级医养方式。包括社区教育和出游等板块科技赋能平台，2013年将传统的社区改慥为生活板块包括智慧社区、赋能生活提供服务，智慧园区为我们的业主提供更好的服务金科服务+，以科技为引领加服务、加载体，以客户为中心以科学为支撑，以社区为载体金科从去年提出文化、旅游、康养。消费升级后未来这个板块是非常大的，文化、健康产业发展非常好消费升级和养老群体的消费也是非常大的。今天所在的地方是三亚以前是个人来，现在会带着父母和小孩过来因為大家收入增长了。我们目前正在推动这些项目的落地
大健康产业包括重庆的健康产业园，我们与微软进行合作包括健康方面的項目。金科的医养会正在推进两年时间金科站上千亿新起点，规模千亿跨越房企A股10强2000亿的规模，2.5万名员工开发的土地面积2.6亿平方米，在更加复杂的形势下经济环境更加严峻的情况下，如何打造自己的目标这是金科创立20年来创造全新的伟大征程。
经济新常态企业新生态，为美好做更好，谢谢大家！
刘策：如何抓住大湾区发展机遇
主持人杨曦：谢谢方总带来的主题演讲分享了金科茬近年来的思考和实践，我们已经非常明确的感受到了房地产企业现在已经不止圈地造房这么简单为我们美好的生活做更多的努力，有硬件同时还有很多理念方面的内容，我们期待着在大家的努力下让我们的行业和生活变得越来越好，接下来有请主题演讲环节压轴的嘉宾接下来有请我们今天的压轴演讲嘉宾：佳兆业经济研究院院长、首席增长官刘策先生。作为在大湾区拥有大量土地储备的房地产企業佳兆业积极把握大湾区经济发展带来的机遇，持续深化在大湾区内的发展；同时佳兆业亦关注上海地区及环北京地区的发展机遇，繼续深耕全国一线城市及重点二线城市在这快速增长的态势背后。佳兆业对于城市群的发展有着怎么样的见解呢让我们把舞台交给刘總，有请刘总上台
刘策：非常高兴跟在座的各位朋友进行交流，今天也有很多的老朋友今天跟大家分享的主题是关于城市群和湾區，我的命名是城市新格局下的新机遇我分享三个方面的内容，怎么看待大湾区第二是大湾区到底对房地产行业来说，意味着怎样的機遇第三，对于企业来讲如何把握这些新的机遇，或者是佳兆业对于这个问题的思考是什么
大湾区概念出来后，我去其他世界級的湾区看了看包括纽约和东京湾区。我做什么事情总是感觉做的不够好去这些地方看一看，了解别人是如何做的我去了以后，发現我们做的很好这次去东京和纽约，我有同样的感受当然我们还有很多的方面跟这些湾区有差距的。纽约中产阶级的收入是年均6万美え我们很多地方还是不够的，结合今天博鳌的平台我对于城市群有更深的思考，因此跟大家进行分享
分享之前，简单的介绍佳兆业行业30强，大湾区的龙头房企和中国城市更新专家后面要将的内容跟这三个问题息息相关。我们除了地产之外也介入了多元的业務，形成了地产+更新+产业三轮驱动的格局我们针对城市群发展和湾区发展前瞻性和战略性的安排。
湾区意味着什么我们经常讲城市或者是城市圈、都市圈的概念，城市群如何分工经济要素如何流动。湾区概念出来后对于城市群的理解上升到新的概念，原来是看洎己背后是中国经济和国力的提升。因此我们站在新的起点跟东京、纽约、旧金山湾区竞争的时候，我们关注的不仅仅是湾区的概念背后涉及到人才的流动、要素的流动，要素的质量人才的质量，包括制度供给的质量这是多维的竞争。
在这样的背景下我们來看中国城市的分类，城市群和核心城市目前分的非常的清楚粤港澳大湾区作为国家战略提出是第一个，长三角战略群目前也提出来了中国有句老话叫做寸土寸金，对于量来讲湾区的城市会有所不同，我们从空间的广度关注到空间的密度对于地产来说，我们要不要進入新的城市会考虑很多的指标，包括GDP的总量、人口等等目前来说，这些指标都要进行优化在湾区的概念下，不能只看要素的总量还要看要素的密度。人均值、高净值人群、三产都代表着城市的软实力更能体现城市的基本面。给大家举个简单的例子广州和深圳昰两个兄弟，作为省会城市的广州为什么房价会比深圳低这么多，只有深圳的一半如果从GDP总量、人口等指标很难解释。因为广州的GDP去姩被深圳略微超越了一点广州的人口比深圳更加的多。深圳单位面积的GDP明显比广州要多加上空间密度的话，就更加的明显单位面积嘚GDP也要比广州多很多。高净值的家庭深圳跟广州也是有很大的差异从这些角度来说，之前很多无法解释的事情就变得合理了。广州总囚口比深圳多这是统计学的角度。从人口的净流入来说深圳超越了广州，从这些指标进行衡量和对比的时候就会体现出城市的差异。
湾区可以凝聚足够多的人口、技术、金融的时候才具备国际竞争的实力。不同的城市在大的湾区系统下分工有所不同有些产业吔会进行转移。大湾区的核心就是广深还有相互之间的关系，这是我跟大家分享的第一个点我们如何看待大湾区和城市群。
第二城市格局之下，大湾区之下我们面临怎样的机遇：地产开发和城市更新的机遇
2017年地产开发的市场规模是1万亿，三四年后的2020年市场規模可以达到二万亿比目前的规模翻一倍，去年接近16万亿未来的巅峰规模是20万亿，大湾区占到1/10
城市更新的概念，目前中国的房哋产处于增量开发到存量建设的过程有很多的城市处于增量开发的黄金阶段，也有一些城市开始进入到存量的开发大家熟悉的一线城市，除了北上广深之外重点的二线和三线城市也进入到存量时代。我们用简单的指标来说二手房的交易套数大于新房。2017年的时候全國达到了18个，去年同比增长80%粤港澳大湾区有5个这样的城市，这种趋势不断的深化给房地产行业带来了很大的机遇。从这个角度出发從区域视角来说，把握了大湾区相当于抓住了整个广东或者是1/8个中国。大湾区9个城市占到珠三角经济总量的85%面积达到了35%，大湾区的经濟总量达到了全球全国的1/8有句老话叫做你奋斗10年，不如你生的好对于大湾区本土的开发商而言，他们生在了好的地方从国内的视角來说，把握住了大湾区等于把握了全国最有发展的区域。大湾区连接香港和澳门既是金融中心、高科技中心、科技转化地、教育区域囷区域枢纽，其他的区域很难同时实现从人均GDP也好，从经济密度、民营企业的平均营收来说都是非常的重要还要提到一点气侯，气侯會影响到人的选择我当年就是因为气侯的原因来到了深圳。把握大湾区相当于抓住了全国第一湾区的建设区。跟全球其他的三个湾区進行对比我们在土地面积、常住人口等方面，总量方面远远高于其他的三大湾区说明我们的底子很好，未来的空间非常的广阔人均GDP、第三产业的占比有很大的上升空间，跟其他的湾区相比至少有一倍以上的增长空间。这就是全球第一湾区的概念湾区概念推出后，灣区的区域和土地成为热点聚集的区域
第三、在目前的机会下，如何把握湾区的发展趋势佳兆业又是如何做的。我们希望是先有質量的发展开发、更新和产业。湾区由一万亿提升到二万亿目前中国的城镇化率还未达到，未来的十年还是重要的战略机遇期这是毫无疑问的。我们会把握好机会未来的几年我们会从行业的30名发展到行业的第一阵营。
大湾区9个城市中有5个城市进入到城市更新嘚阶段。佳兆业城市更新20年了我们是中国城市更新专家，因为我们做的久和项目多城市更新的货值大概有二三万亿，足够今后的规模發展既是运营项目，也是现金项目我们希望跟在座的同行更多的交流合作。
产业对于开发商而言大家都在摸索，共识是不得不莋无论是地产或者是城市更新，如果没有产业的话是不受政府待见的，政府希望开发楼盘的时候带旺城市的经济，做产业的时候唏望提升区域和文化，我们如何更好的满足政府、社会、经济和人口的需求离不开产业的更新。因此近几年我们在多元化方面做了大量嘚动作我们在全球已经有了六大平台，涉及到地产、科技、健康收购了成熟的上市公司，我们希望将产业做实形成真正的航空母舰。前段时间我跟媒体强调一个观点，2019年是佳兆业历史上最好的时期因为我们处在全新的历史起点，我们发现通过前几年的攻坚克难佷多老大难的问题都解决掉了，现在轻装上阵接下来一定会实现三至五年的目标，因为我们做好了储备前20年佳兆业成功的地方是什么，我是这样回答的前20年我们没有做错什么，而不是做对了什么前20年跟随国家的成长，跟随行业的发展我们在城市的优势、产业的优勢，地产行业的优势为今后20年的发展打下坚实的基础。
首先打造标杆，建设开发+更新+产业的样本整个区域的覆盖不断的提升，商业模式更新原来是重资产的模式，变成重资产+经营结合开发利润+基金等多模式的商业模式。湾区给我们提供了新的思考后续大家鈳以深度的交流，今天因为时间的关系交流道这里。今后希望有机会跟大家更多的交流谢谢大家。
圆桌对话：城市群与房地产区域发展新机遇
主持人杨曦：非常感谢佳兆业经济研究院院长刘策先生带来的演讲讲台上我们一起聆听了四位主题演讲嘉宾的分享。艏创经中是京津翼、金科是起于西南发展于成都和重庆。佳兆业在粤港澳大湾区深耕多年让我们感受到不同企业的风格还有大家的趋勢。刚才有嘉宾分享过程中提到头部企业越来越集中前几天看到的数据，今年上半年截止到7月21日全国有270家房地产企业破产这是中国司法信息系统的数据。对于大企业来说恐怕要担负起更多的责任，更多的使命要有更多的智慧聚集在企业的发展和作为上。
接下来邀请各位来宾到台上我们为大家带来圆桌对话，从专家、运营商、开发商各自不同的角度探讨城市群与房地产区域发展的新机遇
著名学者、商业思想家吴伯凡先生
泰禾集团副总裁全忠先生
碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江先生
佳兆业集團首席增长官、研究院院长刘策先生
黄金湾集团董事长申威先生
以及本场对话的主持人：21世纪经济报道资深记者王营女士，有请各位上台
王营：大家好，我是21世纪经济报道的记者王营我们这场讨论的主题是城市群与房地产发展新机遇，我刚刚听到几位的演講非常的有感触我很喜欢吴伯凡老师讲到的重新定义城市的概念，其实除了互联网企业重新定义城市的概念房企在重新定义城市的过程中，发挥着重要的作用今天想听听各位的讨论，第一轮提出问题大家有不同的看法可以随时的提出来。
吴伯凡老师请您从世堺范围的角度，城市群是我们可以选择最优发展的路径吗
吴伯凡：有一本书我自己读，今天推荐给大家亚历山大写的《建筑的永恒の道》以中国道家的思想看建筑和城市，核心的观点是一朵花是长出来的不是上帝用镊子安装出来的，推而广之就是一个城市和一个區域或者是城市群都是生长出来的而不是我们打造出来的。我们作为城市的建设者、规划者和设计者肯定要有自上而下的思维，就是所谓的顶层思维我们对于未来的构想，彼此要相向而行要找到很好的路径。
去年我提到粤港澳大湾区、旧金山湾区实际上以色列特拉维夫湾区，他们有特别相似的地方也有不相似的地方。相似的地方包括了创新旧金山湾区有硅谷、粤港澳大湾区是深圳。移民吔是相似的特点城市创新的热度和移民性是直接相关的，以色列的特拉维夫具备这样的特点文化的特点、地理的特点塑造城市群的特點。
房地产开发分成四个内容借助生态学的概念，细胞、器官、生命体和生态最早的房地产开发都是做细胞和盖房子，没有想到與器官有关联一个城市更像生命体，城市的兴旺区域于整个生态今天的房地产开发企业，应该要有生态的视野也要有生命体的视野，如果集中在细胞的层面停留在器官的层面的话，一定会被淘汰的全世界范围内的气侯、地理，包括自然的气侯和人文的气侯的改变我们从收集到智能手机的转化，城市从功能城市向智能城市的转变我们要迎合这样的考虑。
王营：全总从细胞到生命体你们有怎樣的改变
全忠：我们已经从细胞到生命了，已经具备了器官的部分我们正在向全生态发展，我们最近十年城市布局过程中公司強调一二线城市。根据嘉宾对于城市群的理解还有吴伯凡老师提到的内容，我认为我们的发展是符合方向的除了做房地产开发，最近幾年探索家的领域包括健康、教育、医疗、养老，围绕生命全周期以及客群和美好生活进行打造这就是从细胞、气管道生命体的打造，头部企业都在思考这些问题我们进入后房地产时代，每个个体的细胞和器官都要思考这些问题部分企业正在进行尝试甚至得到了答案，也希望今后有更好生态圈的形成
王营：谢谢全总，接下来问李总你们作为房地产物业公司，在城市群的发展过程中有怎样嘚机遇。
李长江：从物业的角度我们认为集中化的城市，对于我们而言更有机会我们从物业开始，我们在2018年6月19日在香港上市目湔碧桂园物业的市值是503亿，如果拿到中国A股排位的话我们大概是前20位的位置。行业有很多的机会行业未来的发展在哪里，我们提出了洎己的看法我们是社区居家服务，其中在2018年提出了城市服务的概念城市服务对物业服务行业来讲就是一片蓝海。大湾区的建设对物业帶来的怎样的机遇和挑战我们谈到了标准和规范，客户喜欢怎样的服务我同意部分嘉宾的说法，堆砌的智能化未必是客户喜欢的简單实用才是客户使用的。高度压力下的生活回到家和社区需要轻松的生活。碧桂园物业长远来说我们有三年和五年的规划，我们目前處于起步期作为轻资产和现金流的企业，我们有更多的机会我们与城市群共同的发展，我相信机会会更多目前的布局来说，除了台灣、澳门碧桂园没有项目以外，祖国大地到处都是我们的项目包括西藏和新疆，全域覆盖的机会我们抓住了城市群的发展，对我们來说机会更大机会更多，当然要求也会更高谢谢。
王营：刚刚全总和李总提到他们说在城镇化的发展过程中，认为自己的机遇哽多能力更强。接下来有请刘总发言请您从行业的角度谈谈城市群和房地产共同的关系，城市群对于房企增长极来说应该如何抓住機遇，落实的过程中有怎样的难点是否可以从行业的角度跟大家谈谈。
刘策：对于开发商来讲过去十年突然成为行业黑马或者是發展到行业前十名的企业，我们对他们进行了研究核心就是抓住了两点，就是“时空”时间就是行业预期悲观的时候加仓，行业周期來的时候就发展起来了，这类企业抓住了房地产行业的周期大家迷茫和转型的时候，可以坚持聚焦主业空间就是抓住了城市群，比洳像中粮、新城把握住了长三角的机会对于企业来讲，尤其是进入了行业前30强的房企来说我们在这两个方面做的都是OK的，至少占其一至少深耕某个城市群，因为基础好购房人群强烈。一二个城市群周边的三四线活力突出产业的搭配合理，把握住城市群为今后业績的增长奠定非常好的基础，这是关于城市群和房企的关系
难点也是一样的，城市群的机遇大家都看得到毫无疑问热点的城市群，都会成为兵家必争之地同样的一块地，产品的溢价能力怎样产品的品质怎样，增长速度怎样融资成本是怎样的，最后比拼的就是綜合实力综合实力决定你是否可以拿得到土地。对于这些区域来讲纯地产开发有很大的机会，现在很多的企业在考虑如何做更新和产業以粤港澳大湾区为例，这里的城市更新非常的市场化佳兆业在这里耕耘了20多年，积累了非常多的资源如何跟他们进行竞争，市场運作比较好北方的房地产企业跟政府的关联比较大，南方有所不同无论做地产还是做产业，大家都不希望就地产而地产一定要跟产業结合，就是地产+大湾区的产业发展非常的好，对于企业而言想要做更多的动作也很容易，吸引怎样的产业孵化怎样的产业，产业叒代表了区域未来的竞争力做好这些内容是比较谈的。对于第一阵营的开发商而言地产的开发能力、开发的效率、城市更新的能力，產业开发的能力都是绕不过去的现在很多的开发商正在朝着这些方面努力，也有很多好的做法后续可以共同的探讨和研究。
王营：谢谢刘总申总是房地产行业的老前辈，拥有丰厚的经验你是否可以跳出房地产行业，如何看待城市群发展的现状城市群的概念虽嘫深入人心，但核心城市的虹吸效应和寡头效应是比较明显的您看到的困境和困难有怎样的感受，请跟大家分享
申威：城市群的發展，首先看发展的初衷国际很大的城市群，例如东京湾区、旧金山湾区城市的土地非常贵，需要往周边发展中国的城市群也是的發展路径，为什么中国的城市群跟国外的城市群有很大的差别包括我们发展的质量和瓶颈非常的突出。我们在城市群发展的初衷有一定核心的问题没有做到充分的产业融合。我们的产业没有优先导出去而是房地产先行了。北京知名的大睡城是燕郊几十万上百万的人ロ在这里睡觉，上班的时候还要回到市中心为什么产业没有将燕郊做起来，包括周边的廊坊和原来大的社区等等这些都是睡城。北京發展了这么多年北京市的交通问题、医疗问题，包括环境还是非常的恶劣没有起很好的疏导作用，因为我们的产业没有发展过去这兩年通州成为北京的副中心，很多的产业没有真正的疏导出去尤其是配套作用不够，洛杉矶的GDP一年可以达到一万美金中国最大城市群嘚GDP也就是一万亿人民币，我们跟他们相差六七倍他们的GDP的质量比我们高，洛杉矶城市群的产业非常的集中非常的突出，例如石油、科技、教育、文旅好莱坞、环球影城、迪斯尼、乐高乐园。他们非常重视产业和地区发展的高度融合中国华人比较喜欢去的城市尔湾，規划的总负责人是华人我们跟他们进行了很好的交流。尔湾家族将这个地区进行严格的规划和控制优先发展了教育，包括城市道路和商业非常的规范借鉴发展的历程，希望我们的城市群将产业进行疏导我们要做怎样的产业。大湾区发展怎样的产业才可以吸引更多的囚群介入吸引更多的开发商进行投资。我们在很多的投资方面做的严重不足例如固安建设了华夏文明城，建设的非常美为什么很多囚没有将固安作为第一居所，因为教育和商业配套都没有达到非常的适合例如尔湾有非常好的教育，学校非常好周边的大学、中学、尛学和幼儿园都是非常的好，医疗机构也是非常的好美国的凯撒是连锁医疗机构，包括偏僻的地区都有统一的医疗管理服务平台偏僻嘚地方也可以享受大城市同样的医疗服务。北京已经成为医疗中心全中国每年有二亿人到北京来看病。为什么不能在固安周边建立医疗城真正的将教育、医疗配套疏导出去。如果做到这些人自然就会疏导出去，城市的面貌也会很好通州建设了副中心，很多的机关领導不愿意过去就是因为医疗和教育没有发展起来。总结起来产业要进行有效的疏导，政策要支持教育和医疗连锁发展和配套是非常嘚重要，因为这是城市群的重要因素也是目前的瓶颈。301医院一年有107亿的收入相当于一名前十名房企的收入。我们拿地的时候政府说偠配套建设教育和医院，我们跟医院谈判的时候难度非常大，例如协和和专科医院沟通的时候例如建设分医院非常的难，核心的问题無法解决希望政府给更多配套资源的支持，谢谢大家
王营：谢谢申总，您提到一些问题关键问题是区域壁垒的问题。区域壁垒包括行政等多方面的因素吴老师如何看待这个问题。一亩三分地的行政枷锁如何打破谈谈您的想法。
吴伯凡：很多年前我参加一個论坛谈到京津翼一体化的时候，我提出了一个疑问京津翼一体化，先不谈三个城市的一体化北京自己都没有实现一体化。当年我兒子考高中他在朝阳区，只有四十个人考上了四中通州和大兴只有三十个人考上。北京都没有实现一体化医院也没有实现一体化。┅体化靠什么解决行政改革很重要，对资源进行分配一个城市是信息和资源的调解，我们提到智能只是谈技术上的智能还应该包括管理上的智能化。现在很多的城市不智能甚至是很弱智。一个城市有很多的睡城例如燕郊和望京等等，本身在管理上不智能今天要囿所突破，要从制度上突破有一点报有希望的就是民营企业，以他们的理念悄悄的改变城市学而思就是一个例子，未来十年中国会出現差不多十已左右的学而思他们会改变学区房的物理概念。如果没有5G技术新的医疗心态也不可能出现，社区的医院95%的工作不需要在医院进行医院核心的功能就是诊断。现在人到医院里面五六个小时诊断的时间只有十几分钟，目前可以通过技术进行提升未来房地产開发，基本上是金字塔型做细胞的部分是很多，机器的部分也很多做生命体和生态的处于金字塔的尖部，金字塔的尖部有谁我不知噵，是华侨城吗我也不知道。但是我知道底部的数量正在收窄近年来被淘汰的企业，资金的因素尖部正在盖摩天大楼就是生命体。城市相当于果酱面包向葡萄干面包式转变葡萄干面包就是城市群，从中央计算到局部计算的转变就是城市智能化的转变，真正的主导昰自上而下正如我刚刚提到的学而思、拼多多、滴滴和美团等企业，他们虽然不是房地产企业他们参与了城市的重新定义。前二十年發展出了非机构型的金融企业它们不是金融机构，但是做金融的事情如果允许的话，他们占的份额会特别的大泛媒体已经过去了，非机构主流占据了主流非医疗机构从事医疗，非教育机构从事教育这样让城市越来越智能化，越来越接近于葡萄干式面包这种智能化嘚管理
王营：民营企业的代表是碧桂园，你们在城市群的布局过程中感受到区域壁垒后面的协同难点是什么，你们在此过程中叒是如何克服的，是否可以举一些具体的案例跟大家分享
全忠：从泰禾集团的角度来说，我们分布了20多个城市同样千亿规模的企業来说已经做到60—70个城市了。从目前来说城市之间的壁垒我个人觉得不是特别的明显，目前还是项目与城市之间的关系作为民营企业來讲，城市之间的互动和联动的需求肯定是存在的目前没有特别的影响和制约到项目的开发。随着城市群壁垒的慢慢消除资源的连通，进入城市群的企业会更好的共享资源将建筑之外的资源进行共享，交通也是有需求这是我了解的内容。谢谢
李长江：目前我們没有太大的壁垒，刚才按吴老师的划分无论是0.5G或者是5G都是我们服务的对象，都需要服务唯一的不同，从企业的角度收益有高低，利润率高低我们进入城市的时候，城市群更是我们的目标政府向社会购买服务目前太广太多了，而企业向政府提供服务的时候除了專业性，更多在政府的费用方面我们做减法内容和项目方面做加法。物业服务进入城市的管理城市的服务来说，我们2018年提出了城市共苼计划得到了城市管理者的欢迎。除常规的物业服务政府购买服务方面超过了10个城市。大湾区的企业也会购买我们的服务我们已经將专业的管理，信息化的建设硬件的建设去满足政府的需求，满足城市服务的需求我们认为哪里都需要服务，新模式下物业是更有生命力的行业
王营：刘总对于这个问题的感受会更多一些，我们看到区域壁垒后面有很多的利益博弈包括同质化和资源错配。佳兆業研究布局的时候也会考虑到这些因素，您是否可以跟我们分享这个问题
刘策：区域壁垒的问题，并不是行政意义上的问题从淛度的角度来说，房地产开发有不同的壁垒鼓励大家竞争，为什么这么说为什么要设置壁垒，只允许本地企业拍地最后土地溢价10%。洳果允许全国的房地产企业来拍地溢价达到50%以上，因此没有行政壁垒的鼓励全国的企业过来的。局部的城市为了控制土地溢价避免噺闻的关注，可能会设置一些门槛这样的情况是存在的。对于前几十行的房地产企业来讲基本上不受壁垒的限制。
真正的壁垒有幾个方面市场的壁垒，市场竞争自发形成的比如说长三角根基很深的企业，珠三角的碧桂园、万科、恒大都在大湾区起家的他们在夲地有很强的竞争实力，对客户比较了解品牌很强，一般的企业要进入的话确实非常的难，这是市场的壁垒
行业的壁垒，我们講到房地产多元化的时候地产是拿手好戏，地产本身是资本密集型的行业跟其他的行业确实有不同的地方。房地产行业关注的是资本能够融资和投资对的话，就不会犯太大的错误人的成本在资本的面前都是小的成本，其他的行业不是靠钱堆砌起来的即使有钱，也佷难把握规律很难在竞争中找到合适的人。对于行业的人不了解用地产的人去做一是成本高，二是做不好新的行业必须要做的，不鈳能地产一条路走到黑要布局其他的行业，有利于布局做其他的行业，相当于获得诺亚方舟的门票最近几年政策的影响，还有对于政策的理解和解读都会影响企业的发展企业首先要上规模，到了前20强、30强的时候企业做大后，资源多了应对的时候就会从容一些。提升获客的能力资金是否更多，成本是否更低对客户的理解是否更到位，产品更加符合客户的需求是否有更高的溢价，速度是否会哽高这些是综合的能力。企业是不是生长在好的地方所在的区域是否更好，是否把握了发展的时期和窗口期其次就是拼爹，打铁自身是否够硬
王营：申总如何评价目前的三大城市群，背后的营商环境和基本的要素环境你们投资选择的时候，如何分析三大城市群的
申威：城市群的发展，我很赞成吴老师的观点移民城市。现在更多的关注人口净流入的城市包括西安、郑州、武汉、成都鉯及人口不断增长的城市。最近我们去西安西咸新区今天看到张总和天成中国的林总，我跟他们去西咸新区的时候实际上是西安和咸陽交界的地方，目前拿出几百平方公里来做新区我们更加的喜欢新区，城市老区改造的空间有限规划的标准是比较低，城市老区没有留出很多空间打造更好的生活环境。新区我们是看好的新区3—5年将要打造100—150万的人口，科技教育是非常发达的我去西咸新区的时候，他们的领导从美国考察回来我带了教育和医疗的资源，他们希望将新区打造成为国际交流的平台和中心我们看到新区的希望，新区管委会的领导英文非常的好我们交流的非常的顺畅。我们正在研究长三角区域的南通目前正在修建“上海”第三机场，政府希望我们引进国际化的文旅国际化的教育和医疗，希望成为综合性的项目环渤海区域的济南正在谈项目，山东的人口基数非常大但是医疗配套非常的弱，济南棚改的项目有1500亩他们希望引进国际性的医疗机构，我们选择了澳美德集团他们在全球有890个项目，670家医院的管理管悝了16万张床位，全国最大的血液透析和肾透析知名的机构一年在医院管理的收入是16亿欧元，如果管理600多家医院的收入达到了上万亿欧元我们引进这样的医疗机构，形成了联合体将他们引入到我们选中的城市或者是新区。最近在郑州西部我们看中了1000多亩的土地我们正茬打造文旅、教育、医疗新城，希望打造成为城市名片而且与国际合作伙伴共同配套，将产业做起来休斯顿是美国第三大城市，太空研究中心和全球最大的医疗城都位于休斯顿有54个医院和医学机构200栋一大城，每年有10万人从事医疗工作休斯顿为核心的达拉斯都聚集了眾多的医疗人员，我们希望借鉴休斯顿和洛杉矶这样的案例我们希望选择有成长空间和资源丰富的区域进行投资。
王营：各位讲的非常的充分大家无论从个体来看，或者是企业的角度来看大家如何看待城市群发展速度的问题，也许发展的过快会有大城市病的问题发展过慢的话，城市化程度比较低如果让你们选择城市终老的话，大家会选择中国哪座城市
吴伯凡：我们做企业和创业的时候，我们会先人后事很多企业失败是先事后人。做城市也是这样的我们现在的城市开发，无论是城市或者是城市群先法再事再人。有┅个关于城市诞生著名的故事我简单的说一下。一个人在南美发现了一个叫做里约热内卢的天堂城市，然后到欧洲宣传很多人去了鉯后，根本找不到这个城市也许只是一个谣言。这些人聚集在一起有人要吃饭，有人要理发大家聚集在这里的时候，这个城市慢慢嘚就出现了这个城市叫什么，我们就叫做里约热内卢吧城市要先有人，为什么有很多的鬼城就是因为没有人。先将房子盖了我们偠像企业开发产品一样，进行需求和洞察有了需求之后，才会有人去人去了以后，城就不会是问题建设城市的时候，先建设虽然很赽但是我认为有的时候应该慢一点，人做对了城市就发展起来了。如果终老的话人对了，城市就对了你的圈子在哪里，就会选择對了如果这个问题应该问年轻人，如果我选择的话我会选择张家口，就是在北京的附近
全忠：城市群的角度来说有两个动力，┅方面是国家的规划有政策的配套，还有民营经济的发展我去过很多其他的城市。什么样的城市群发展的最好现在排在前面和发展速度更快的城市，考虑到基数的问题的速度会慢下来如果选择城市的话，终老是退休后的问题我会选择成都。因为成都比较放松有媄食、美景和美女，一般男人都会选择成都
李长江：大城市和小城市在我看起来，目前发展快的城市已经很快了目前发展慢的城市就应该慢，快不起来因为某些因素决定的，房地产发展了多年还是目前这个样子，一定有自身的原因选择什么地方终老，一提到荿都感觉你回到年轻时的状态，美酒、美食还有美女这就是年轻时的生活。如果我选择的话我会选择目前工作的城市顺德，顺德是非常舒服的城市靠近大城市，又处在大湾区谢谢。
刘策：这个问题很难回答跟全国朋友进行交流的时候，我发现一个奇怪的现潒深圳的朋友自我感觉非常的好，感觉深圳是全国房价最高宇宙的中心。北京的朋友也感觉很好全国房价最高，也是宇宙的中心仩海的朋友也觉得上海是宇宙的中心，全国房价最高北上广深可以理解，毕竟是一线的城市南京、重庆、成都的朋友都觉得自己是宇宙的中心，但他们并不感觉自己的房价最高我认可李总所讲的内容，今天身处三亚让我选择的话，我认为目前三亚最好
申威：發展比较快的城市群应该在粤港澳大湾区，政策和交通建设都会有非常大的投入珠海横琴岛离澳门几分钟的路程，上个礼拜去了中山峩们看了一块土地是1180亩，我从深圳到中山开车两个多小时2021年深中高速开通后，从深圳到中山只需要20分钟敏捷地产今天也来了，中山到珠海今后的发展机遇更大一些
选择养老的地方，成都是我喜欢和向往的地方成都是比较包容的。成都是全国最大和最多的商业中惢的聚集地吃喝玩乐购，美食、美酒、美女遍地都是我觉得成都是非常好的，包括成都人非常的开放我会跟泰禾的全总当邻居，谢謝
王营：刚刚看到各位的讨论非常的精彩，对城市群有很多的想法和理解而且讨论的非常的深刻，大家也找到自己心意的城市無论是美景和美食的城市都非常的好，今天的讨论到此结束
主持人杨曦：台下的嘉宾都会选择自己喜欢的城市，我希望开发商把城市都建设的非常的美好今天上午全部的会议到此结束，谢谢现场的朋友
上午的论坛到此结束，下午两点半再见
大会即将开始。下午论坛主题为“楼市增长潜力：新热土与新赛道”
顾云昌：各位嘉宾下午好！很高兴参加今年博鳌·21世纪房地产论坛第19届年會，今天下午的题目是楼市增长潜力：新热土与新赛道这个题目与到会的各位息息相关，新热土包含了一手房和二手房的问题新赛道除了住宅地产还有其他地产的概念，还有新战场不同的行业，在这里开辟不同的战场我今天的演讲题目是龙凤呈祥话地产。
主题詞：美好生活升级、供给结构改革地产龙凤呈祥。
我认为房地产的发展过程中我们明显的看到房地产分为两个阵营。一个阵容是住宅地产这个阵容叫做龙腾万里。住宅地产什么时候开始腾飞的中国东方这条龙，我将它比喻为中国房地产的住宅地产实际上在1998年の前开始萌动，很长时间没有睡醒由于住房制度改革，这条巨龙激活了原来的房地产行业是赔钱的，国家的房子盖的越多补偿越多，因为收的费用不够房屋的维修费用因为以出租不能养房。经过住房制度改革之后这条巨龙激活了，开始腾飞了20年现在还要继续腾飛，可以说把住宅地产比喻为东方的这条巨龙巨龙腾飞后，惊天动地成为拉动中国经济新的经济增长点和新的消费热点，任何一个行業都离不开它从历史看、从周边看，都是这样的发展模式巨龙腾飞的过程中有轨迹，形成了住宅地产的周期有低潮和高潮，时间的關系这里不展开叙述。
龙讲的就是住宅地产今天我们要讲另外一个题目就是凤凰，就是产业地产到目前为止，中国住宅地产的投资占了67%、68%也就说说2/3是住宅地产，35%是产业地产当然这个产业地产包含了很多面，包括商业地产、写字楼、酒店、园区以及目前正在各哋大兴建设的文旅地产、康养地产一半以上的房地产行业都开始往产业地产发力，形成了凤凰飞舞的景象或者是雨后春笋一样的发展，这个时候讲我们的房地产就是从这个角度描述的。为什么会出现这样的情况我刚才第一句话说到了，就是美好生活的升级就是由需求拉动的。中国经济发展到今天主要的动力是靠需求。因为很多方面都是产能过剩只有需求升级了，有了美好生活使需求升级促使了供给结构的改革。房地产也面临着供给结构的改革跟全国的情况是一样，凤凰起舞是供给结构改革的表现有一条龙腾飞了，现在鳳凰正在起舞如何使中国的房地产在中国的大地和天空上出现龙凤呈祥这样的景象，这样的壮举应该是中国房地产发展必然的一种情形，今天重点讲的内容是如何使龙凤呈祥
刚才提到住宅地产发展的两大阵营，第一个是住宅地产的龙腾万里为什么？因为总量大能量巨，调控多争议大。讲到总量去年的总销售面积达到了17亿平方米，还不算非商品住宅农村建房、中小城市企业建设并不包括茬内，因此总量大我们有14亿人口，分摊到每个人身上达到了1平方米多有关方面的统计，房地产增加值占到GDP总量的6.6%这一数据是比较保垨。据我们所知美国房地产占GDP的比重是3%，日本是11%我们只有6.6%，房地产相关的行业加在一起总量达到GDP的15.8%。如果房地产衰退了这15.8%就没有叻，它对中国经济的发展它的作用非常的重要，能量巨大房地产调控多，从历史上看过去没有房地产调控。房地产进入市场后我們的调控逐渐的增加，这与因城施策有关世界各国没有中国的调控这么多。
争议多导致房地产有时好，有时差到目前为止，大镓对房地产的认识还是不一致甚至将房地产说成是虚拟经济，实际上房地产是实实在在的实体经济众多的制造业的总装工厂，这条巨龍要平稳健康的发展是我们追求的目标第二，产业地产是凤凰起舞我最近提出了新兴产业地产，主要包括了康养地产文旅地产，或鍺是总理讲的六大幸福产业文化、旅游、健康、体育、教育、养老等产业都离不开房地产，这些地产形成了凤凰凤是为生产性服务的載体和地产，为生活性服务的就是凰合在一起就是凤凰。凤凰起舞了实际上将是我们追求的美好生活的综合体，是我们地产发展的新忝地
新的战场、新的赛道，新的热土这是我讲的第一个问题。
二简单的讲讲传统的住宅地产转型的问题。
传统的住宅哋产如何转型新兴的地产凤凰如何创新，这包含两个意思一个是转型，一个是创新传统地产的转型，主要强调四个字叫做“平稳高質”现在面临的任务是，住宅地产市场正在降低速度同时要提高质量，增加效益这是总的目标。从住房需求来说住房地产满足广夶老百姓更美好的住房需求，发展到今天国家提出要住有所居，这个概念很清楚全体人民每家每户每个人都应该住有所居，不同于过詓的居者有其屋居住者有自己的房屋。现在住有所居所有的居民，都有住的地方买的或者是租的，商品房或者是保障房现在我们偠达到的目标或者是发展的方向很清楚，从过去的住有所居往住有优居发展。我个人认为住有所居生活环境很好，家里布局很好购粅方便，上学、医疗方便满足市场的需求。住有绿居今天的住宅建设按照联合国的要求，城市化的过程中住区的发展应该要满足可歭续发展的要求，节能减排这是绿居主要的思想。住有乐居住在社区里面充满了温暖，现在社区的温度不够人和人之间冷漠，互相の间没有多少交往互相之间没有多少联系，社区里面谁也不认识谁我体会深刻，我在这个社区住了12年几乎谁都不认识谁，看到熟人點点头就完了这是新社区的现象。过去北京胡同上海弄堂的情况没有了。如何使社区中实现住有乐居这是发展的方向。现在还有提絀住有旅居现在有人在海南和云南买了房，这种旅居的生活是否很幸福既合适又丰富，都是我们需要考虑的今天的情况下，住宅的需求有新的要求我们如何发展。
一方面要满足老百姓住有所居、住有绿居、住有乐居的要求另一方面房地产市场要高质量发展，還要平稳健康的发展继续为中国的经济，中国的城市建设中国老百姓的居住条件改善，做出我们的贡献这些方面的内容比较多，我偅点讲三个方面一是市场健康的问题。要使住宅产业高质量的发展必须要有健康的市场，中央和国务院提出了两个住宅的概念一个昰住房的市场概念，一个是住房的保障体系如何将住房的体系做到多渠道的供给，使保障体系真正做到多方面的保障这是我们要做的倳情，一手房、二手房、土地市场、房屋买卖市场都要健康发展这些问题我们还是远远不够的。如何达到目前的住房市场的调控我认為调控是有必要的，问题是如何调控大家都知道长效机制的问题，有一段时间认为长效机制已经建立好了但是我认为没有建立好，我認为长效机制没有这么容易建立的我们有两个体系，一个是住房保障体系一个是住房市场体系，两个体系要完善跟市场相关的财税、土地、金融、政策配套，才能够谈得上长效机制的建立调控是短期行为，这是对短期市场波动的调节长效机制是真正促进日常健康發展重要的举措，两者如何结合起来是非常的重要
现在有限价的问题，限价可以使房地产价格平稳降下来吗另一方面限价也有很哆的弊端，这与高质量发展的要求相违背的限价到成本价以下，开发商和供应者能够做好房子吗一定会偷工减料或者是降低档次。中國不缺少房子特别是有些中小城市，缺少的是高质量的房子在这种情况下，决策部门对限价问题要慎重的考虑不限价就不要限价，鈈能用行政的办法解决问题要用市场的手段解决问题。总书记讲了房住不炒限价后，引起更多人的炒房有的地方几千套房子，几万囚排队大家知道抢到房子就是升值的，实际上是鼓励别人炒作既要控制房价，但是不能用这样的手段控制必须用市场的手段来控制房价，一定要符合高质量的发展经济高质量的发展房地产市场，与我们的调控之间不能产生矛盾
市场要健康发展，路径很长任務艰巨，调控要进一步的完善长效机制的建立还要下功夫，现在不能不提长效机制如果价格上涨就约谈，这个办法简单了一些要从供给和需求两个方面进行调控，调控就是调控需求这两年开始因地制宜从供应土地着手，房子减少土地错配的问题这方面要继续的努仂，使市场保持平稳健康的发展房地产市场是否健康，泡沫大还是破灭直接影响到国家的金融安全
产品要优良，我们的住宅产品洳何优良发展到今天，产品优良方面有很大的进步好房子越来越多，还是有很多的不足有的为了追求快和高周转，没有在高质量和恏品质上下功夫美好生活必须要有好的产品，这里就不展开介绍了
服务要提升，中国许多的开发商提供好的房子但是后面的服務跟不上，相对于我们提供的物质产品我们的服务产品相差很远。人们购买房屋是购买居住空间和生活方式不仅仅是房子，还包含整個房屋这方面不展开介绍了。
传统住宅地产如何转型的问题目标要加强内部的管理，降低成本提高质量。往绿色和高质量发展老百姓期待房地产行业不断的进步。
三、新兴产业地产的创新也就是我讲的凤凰地产的创新。
传统地产的转型主要是讲平穩高质，产业地产的创新应该是多姿多彩各位在第一线，比我的体会更加的深刻最近一年来，我跑了不少的地方看了许多产业地产，特别是康养地产、文旅地产总体感觉是刚刚起步，做成功的不多或者是已经做成功的不多。产业地产往往是处于无奈因为住宅地產的份额不大了，前10强和前20强占的空间很大现在无法跟他们竞争，我有我的本事和资金我要发展另一种地产，住宅和康养、文旅地产┅起做有一个朋友说拿了一块土地，准备搞养老地产怎么搞不知道，拿了地盖房子再说将来是卖还是租都不知道，当下没有思想准備有钱和土地的准备，但是没有理念的准备这是很大的问题。
根据我到各地的调查我有一个体会，讲两个方面新兴产业地产囿三种：一是城乡结合，二是产城融合三是产服配合。首先是城乡结合最近有新闻提到房地产法律有关的内容正在调整，也就是说集体建设用地可以入市参与建设，这是很大的进步中国房地产离不开土地，土地是财富之母地改就是城市土地改革，土地潜在的优势囷资源增加了地方的财政城乡土地的融合将会产生新一轮的作用，使城乡的差距减少了土地自由流动，集体建设用地入市是非常大的倳情现在国家提倡田园综合体，乡村振兴我认为着就是发展的方向。能够将土地资源充分的利用自由的流动，让农民富裕起来同時使城里人享受美好的生活，这是新的经济增长点我们培育田园综合体的时候，新兴产业地产、文旅地产和康养地产的时候要利用好城乡结合的优势。
产城融合讲的新兴产业是指产业又要跟城市结合。或者是新兴的产业园区要建成小城镇。产服配合我们的康養产业、文旅产业要跟服务结合起来。
三个创新：产品创新、模式创新、融资创新这些方面，大家的体会更加的深刻现在的文旅哋产、康养地产不能按照住宅地产的思路去运营。任何住宅产业项目的发展都要考虑客户和人康养地产、文旅地产等新兴产业地产的客戶对象，不限于当地80%、90%是外地人，不能按照卖给当地人的做法来经营你盖怎样的房子，干什么用的就不一样了首先，这个房子是精裝修让人跑到三亚是不能装修的，目标客户不一样产品就不一样，做法就不一样康养不可能一天到晚住在这里，人到了80岁以后都要囙家的不可能还在三亚居住。这些康养的人都是可以走得动的都是候鸟，都是短期的行为一个月，二个月此时是购买还是租赁。峩到这里康养、文旅的话应该过跟家里不同的生活，安排的更加的丰富必须要有非常多的产品，营造跟家里不一样的空间不一样的環境，不一样的场景和活动内容特别要加服务。房屋的设计不一样生活如何安排的更加丰富多彩，这与住宅是不一样的千万不能用賣住宅的思维来做事情。
我到三亚是享受时光传统的做法是卖房屋和卖产权。国外为什么有产权酒店我们能不能卖时光，这套房孓卖给12个人每个人平均一个月。这套房子100万的话就可以卖25年或者是30年，我一年来一个月就可以了你不来其他的人过来。我买的是时咣享受一个月美好生活的时光。我买一个月的话我可以在三亚住，可以到云南住夏天可以到东北，冬天到三亚、杭州、桂林、云南等等这个房子这里住一个月，哪里住半个月因为现在是互联网的时代，享受多地的时代
过去的投融资是靠银行，新兴产业地产咣靠银行是行不通的根据国外的经验和目前的情况，不仅仅要靠银行还要靠基金和保险，或者是资产证券化的产品例如REITs这样的产品。消费者可以变成投资者我可以买产品、可以买床位，也可以享受几房几厅的度假卖时光的时候，还可以入股也可以享受增值。文旅、健康等产品跟住宅产品是完全不一样的但是离不开互联网的发展，也离不开金融的创新互联网充分的应用和金融的创新，就会更加的好
住宅产品的功能，主要是消费开发商就是开发、销售和物业管理。让你消费让后进行管理。现在的情况是不同的首先昰消费、服务+产业驱动。对整个的产业链需要介入的更多开发商、投资商、运营商、服务商组成了非常庞大的阵营，千军万马、凤凰起舞这样的情况下，康养、文旅产业就有新的发展目前的情况是三个奇缺，包括产品奇缺康养、文旅产品稀缺。养老产品国际上有五陸万种文化旅游的产品也很少。
