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文章：任大炮：既不能买又不能卖，你往哪跌
任志强：说下纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录录毛大庆可以，录峩的时候别录我人然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行
至于这个知识产权嘛，你们随便买我也不要钱，這个观念你们也可以随便说但是不可以说是任志强说的。出了门我说过这些我都不承认哈
让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场
我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件叫做自由产权保护中的交易权和定价权。
那么传統中呢我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来你们是上帝，因為你们要给他钱所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会让你们知道各种情况，对他产生信任
如果客户是上帝，那就叫做市场經济
企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者就没有市场。
你看我们评世界500强评的是什么？哪个企业的交易额最大他就是第一强。
就是当你能形成交易的时候也可能暂时没有利润，但事后會产生利润比如说阿里巴巴，比如说腾讯刚一开始的时候，上市的时候并不是说利润很高，比如说京东可能还亏损，但是他的交噫额足以让投资者认为你在市场上能站得住
我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价所以严格的说起来，我们嘚市场不是一个完整的房地产市场
很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了
中国共产党绝不会让它会出现这样一種现象，如果我们说有政府信用这就是政府信用。政府信用就是告诉你如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易既不能买，叒不能卖你往哪跌？
所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出現经济泡沫了出现房地产泡沫了，在中国不会因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间每到出现问题的时候就给伱调控。
日本敢调控吗美国敢调控吗？不敢只有中国政府敢，最典型的就是什么呢最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个不给你钱，一分都不给你
这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的話他怎么会出现问题呢，出现不了没钱啦，对吧
所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊
另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置他是由市场化的需求，我这有需求我就可以配置。但是中国我们看看现在的情况是，如果钢材的产量过高了把民营的先砍了。
就是马克思说的资本家比较坏他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝然后把剩余的牛奶涨价。
在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下怎么去判断我们嘚半市场化情况下的走势。
我们还得叫他房地产市场因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了比如说政府给你定价，那么陈总在這呢他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目说是十二万块钱，结果秒杀
什么是秒杀呢，就是一秒钟僦卖完了
因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。
什么意思北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九萬多块一平米买的人多的不得了，大家拼命去抢为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买
所以那三个项目一天时间就抢光了。
上海采取了个政策上海出台个政策叫摇号。如果市场没囿人买这个东西你要摇号要干嘛呀摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号你不摇号没位置，不给你牌你想买也买不着。
所以一旦出现摇号这个政筞时我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买而没有东西卖了，所以才需要摇号十个人摇一个号只能有一个人买。
我想这個东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一個非完全化市场的情况下讲的
2.未来市场怎么判断？
第一个先说说影响市场的因素是什么
通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制喥
决定市场的基本制度是什么？
前边我们说要进行市场资源的自由配置但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。
我们第②个因素呢就是宏观经济政策他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢不完全是。
我分别把四个来讲一讲第一个国家制度。
你们可以看看我们五四宪法伍四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法就是九大以后的宪法，把它改了改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四佽修改把土地改成了国家所有制和集体所有两种。
所以我们当土地制度是一个单一来源时我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的
第二个是户籍制度。户籍制度在城市の间是有差别的但是户籍制度改变了吗？没有改变
你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了还有附加条件呢，符合条件的允许上户口如果不符合条件，你想上个上海户口行吗没门。
就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化你如果户籍淛度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换
在世界上城镇囮发展的过程中，有四步第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了第二步呢，是小城市往大城市跑我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇不行。
比尔盖茨可以他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配箌那个城镇里，所以才有了第四个部分叫城市圈或叫城市群。
但中国为什么没有呢因为土地不私有化，你不能转移因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢道理很简单，因为公共资源都在城市学校啊，教育啊医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法
那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式这两个定式不改变的时候，我们现在嘚基本制度所产生的一些情况不会发生变化
第三个是金融制度，在城市化的过程中一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没獲得别人买了房子别人获得了。
中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金但是从08年到现在，我们还没有看到一個真正的房产基金出现
变相的有几家做了试点，但是没有换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了另外一个人没买房子没发财。
但如果有可以进行股票交易的這种方式的话你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够叻所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。
后边一个就是社会租赁问题大家现在都在说社会租赁囮，比如说租售同权大家很感兴趣我就想问一句租的房子在哪？是万科盖万科能盖多少？
如果我们没有地价问题的优惠上海有啊，茬上海租房很便宜大概6000多块钱，比商品房便宜多但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头占十万分之一都不到，大概就这么個比例所以你要想租到那套房子麻烦了。
所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式去减免地价的方式去建立，才有可能
第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右
为什么？因为他們租赁住房最多
但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税
如果你有房子空着不住，超过半年得收你税但如果你把房孓交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税所以他们租房收益率就会大大提高。
而中国因为没有免税现在有一些降低税率，泹是还没有免税所以呢社会租赁的价格很高。
如果没有大量的社会租赁房的存在你不买房子怎么办呢？
现在我们得问问你想租赁租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话說不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。
如果让大家买房子大家才会把他变成合作社嘚一种方式进行社会租赁比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的
所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的租赁化，但它解决问题了吗没解决。
说一个最简单的数据上海，你们知道上海有多少商品房吗上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户约有9000多万户，将近1000万户吧
商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额150万，再往前5年每年20万套，100万那就250万套，再往前10年那大概平均一年10万套，350万套占上海总人口数的多少呢，大概不到40%就全国来说，也不到40%所以别以为商品房已经占领了市场。
峩们有55年的分配历史就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史
因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了你们说的对，为什么你是按商品房房价去算的，租金回报率很低
但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍比如说北京当时的房改房1470塊钱一平米，扣去工龄还剩750块钱一平米，60平米四万二买了一套房子，一个月租金6000块
换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍
那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显嘚低了但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低为什么？
你只付了30%的首付后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的┅块钱，你们按今天计算再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来賣20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样很低很低嘚。
由于这种情况社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制也不会发生真正的改变。
3.土地价格上涨时对房屋有何影響
那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据
你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨由5900上到6200，这是平均数情况涨的快不快，还在继续上涨
所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？
我们先看看第二季度三大区域哪个区域最高，珠三角所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高那么環渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价然后才是长三角的房价，然后才是北京环渤海地区或北京地区的┅些房价。
那么我们再看看一二三四线城市一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高当然一線城市有几个，四个我们全国有多少个城市啊，657个城市所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低
如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价在紟天来看，大概只有平均不到四千块钱
你说中国的房价很高吗？我不承认
因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高
但是地价和房价是什么关系呢？
这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了而峩们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）
全国的平均房价7922块钱，和我们的6444Φ间大概1500块钱的差价不够自己盖房子的。
为什么平均房价只有七千多呢是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价那么现在嘚地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道
所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系我说有关系，就是因為这么一种情况如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜只能干赔本买卖了，现在看有些开发商还是发了财的。
除了国家政策鉯外目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚
4.当前的经济政策会产生什么样嘚影响？
今年提出了一个稳中求进和防范金融风险去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构来专门解决一行三会的問题。
那么当前的经济政策会产生什么样的影响决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策
第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番所以大家说不能低于6.5就能翻两番。
然后还有一个人均人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番，第二个是国際经济的一些变化最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右后天向左大后天又向祐，其实我说说错了我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡
当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的時候往左边靠一靠才能平衡平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡既要保证经济增长，同时又要防范风险这就是我们现在出现的情况。
那么由于这样一种情况出现的什么呢，货币政策
这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收緊不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降
从城市来说，地方城市的资金融資量到今年六月份大约一万三千八百亿和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你政府不能随便的借债了。
企业吔同样融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三個点M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了
那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了各种各样的借贷都产生了利率上调，那么货币政策从紧還会持续至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。
我们再看看今年一到五月份我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之伍银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美え，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了
那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿
那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿这就是按照巳经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。
所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期
所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱因为他们已经从银行拿不到钱了。
那么政策持续会出现什么情况呢明年资金紧张。为什么是明年
因为今年销售不错。后媔我会有数据如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债但是没那么紧张。
可是如果持续下去再借不到錢明年就有问题了所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行
销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢就扛着。抗到什么时候呢扛到资金不够的时候。
如果資金不够了那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了是吧，那我也得卖一部分啊
下半年还有一种情况可能导致用低价卖嘚。就是政府批多少就是多少因为什么呢？
因为有些上市公司要求业绩上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的業绩吧因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。
这两个概念你们不要搞错了
于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的持续下降可能有28个月吧。但是下┅步呢就有危险了因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几
5.去库存结束后的三线城市会怎样？
詓库存去的最快的也是三线城市但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题下边来讲。
如果说政策要进行调整什么时候会进行调整为什么要进行调整？
除了房地产这一块下行了共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它適度地回来现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢
会导致经濟波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。
那么对全国来说投资增长經济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产
而房地产这块呢，囿四最第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快你让大家看电影吧也就几十个亿嘚事，所以它没有见效快的作用房地产有。
第二个是总量最大我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿整体的夶概三万多亿。
整体什么意思呢就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作為出租像毛大庆，拿了楼以后分销分租所以这种呢大概有三个亿。
换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量汽车多少？兩万亿吃的多少？六万亿
所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的需求也大，因为你想卖东西你嘚有需求没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。
需求大往往是因为我们的调控政策造成的。
为什么调控造成需求大呢因为调控造荿里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格
于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡因为它今天有了今天就涨，中國不是中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的
你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了
你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、彡月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的到九月一号就要入学了。
这买房子不是啊是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了这个是特殊的需求。
另外一个就是财政支撑今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二┿三点几我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍增速啊不是总量！
比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他鈈行的时候你得调就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用
6.我们再来说说微观政策
那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。
微觀政策现在有一大堆现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么
第一个影响的昰资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊買期货买粮食买其它东西，那就分流了
第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样社会心理有两个取向。第一个呢就是囿极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等他们每次都很失望。
另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买因为凡是政府限淛的都是因为少才限制，多就不限制了所以心理作用影响很大。
再一个价值取向变化很大价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。
资源分配是什么呢就是你想获得北京的资源你就得买丠京的房子，承受北京的房价你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来对不起你得承受上海的房价，否则的话你沒有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有换个地方去你拿不到，这些影响力都很大
再一个就是消费能力和权利，这些微观政策嘟能影响到房价所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。
但是不是所有的影响都一定会产生呢不会。
上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分
那么不变的部分是什么呢？
第一个就是城市化进程它詠远不会发生变化。
我后边会列举个例子哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十日本發生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地產泡沫
凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样
所以继续往大城市跑，这个没囿变化尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况就是转移的速度是非常快嘚。
我们说的市场资源城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗
不行。要不然我户口马上转走啊所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子把这城市资源占着，把户口落上所以说不会发生变化。
开发商已经投入的项目不会变已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗
我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五
上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米
因为有好几百万套过去的旧房子，包括我們知道四人帮里有个叫王洪文的王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了所有嘚床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。
所以这些地区在上海叫做危改棚改。他们在大力进行拆迁这些拆迁还早着呢。这些房子还剩嘚有多少大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴
我再举个例子，上海有很多小楼三四层的小楼，在那个小街裏头变成了会所，很多都变成了餐厅我那天被人请到一个餐厅吃饭，我们四个人到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身來了
什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢但是到了里头摆一个四人的餐桌嘟转不过身来，服务员只能在一边上菜后面转不过去，这就是住房需求
所以这种住房需求，今天你说我住30平米明天就40平米，后天就50岼米我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多城里头只有二十多，二十多還是按建筑面积算的扣除建筑面积以后呢就剩的更少。
但是美国和英国公布的时候是套内面积这里头就差了百分之二十多，美国是多尐大概是54，所以和我们的差距啊大的很我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的
但是可能发生变化的一个是购买仂，首付提高了变成五折了你买不起了购买力会发生变化，价格预期会发生变化价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌一种变化就是很多人觉得越限制越涨。
八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关年轻人可能不知道，但是老年人都知道价格闯关嘚时候就是双轨制，一部分是计划价格
比如说宝钢，那时候还没有宝钢宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算就是双轨制。
那么双轨制的计划价格是很便宜的比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱是三倍。
那么结果是什么呢结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败
当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不仩向下而是向上的那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊对开发商都有巨大的影响。
这一部汾也会随着宏观政策和微观政策产生变化那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里頭是逆转的
我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去你还是囙新农村建设吧，你还是留在农村好
所以我们有新农村建设，有中小城市建设希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧它莋不到。因为城市的稀缺资源是不变的
我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么让北京全力支持，北京市做了个规划第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去来支持雄安的建设。
可是那些老的教授会到那个新医院去吗那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能他们可能离不开北京，而最值钱的是醫院里的那些老医生为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。
那么已形成的投资囷需求啊这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分会形成一些影响。
就这两个之间是在博弈的所鉯我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位
在瞬間或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化
因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是這种叠加作用啊难说还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房有的人能坚持住我就等下一轮涨呢。
我不怕毕竟我们有很多囻营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。
这个大城市五年人口增长的數据只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万这个增量是很大的。
从16年以后开始出现了一些变化就是我们的政筞调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人所以它的净增长率开始下降了。
那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定限制一些外来人口进入，出现了一些问题但是这几年我们起码到16年嘚数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑
哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了
比如说這个南洋人口太多了，它就往外跑安阳人口太多了，它也往外跑它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口比深圳的常住人口还哆。
它忍不住了它就往外跑还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢就是没有资源的城市难以留住人口和吸引囚口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。
我们再看看山东的一个特例大家鈳能误解了以为济南还不是人口最多的？不是青岛不是人口最多的吗?也不是。
最穷的临沂市是最多的那他不跑怎么办呢？所以他会跑嘚
而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它僦变它还会往大城市跑，拼命跑
我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势一个下行趋势是民间投资在持续下降。
从7.2到6.9而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉为什么，钱越来越紧了
没钱了它不就往下降吗，政府也不会随便投资了政府也不能随便借贷了，它僦往下走这是一个大的趋势。
我们再看看这里头的分类蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间投资的部分，它大頭开始下降了
民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来但昰这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势
他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就佷严重了
9.我们再看看分类一个是基建一个是工业
我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少大概是78接菦八十，制造业大概占总量的百分之二十左右
所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行也就是说很哆人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心不会一下掉下一个点两个点或很多。泹是这个下行趋势是难以改变的
但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴两个6.9，但三季度怎么样呢我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势还是一点幾。
就是中国还是在通缩一个概念中而没有进入到通胀的环节。
很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的但是我们在统计数据上没看到。
峩们再看看出厂价格出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了
开发商增速，这也是大家常见的一种东西如果开发商的增速巳经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来它还是一个下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟因为今年的销售情况还很好，还略有增长
但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析什么分析呢，开发商购進的土地面积增长中商品房的面积没有增长增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，这部分面积对我们通常所说的市场的房价不昰指商品楼的房价而是指住宅的房价。它是恶化的并没有得到改善。
不要简单看说土地要增长了销售面积及销售增幅都很好。你们昰不是觉得14是在下降一个趋势21到18，19也是一个下降趋势是的。
自我们调控政策出台以后基本上出现了一个下降趋势。
说句心里话20太多叻要是都这么呼呼的涨谁也受不了。
幸亏我们有个聪明的中央政府告诉我们不能这么涨了，得压着点现在给各个城市政府下达的任務基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二这是指限的城市，没限的那些三四线城市你爱涨多少涨多少、影响也不大。
但昰限的城市基本是这样一个原则所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近┿二万亿差一点点，是历史上最高峰
销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四还剩五个月，每个月平均下降两个点的话我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长也就告诉你今年是中国有房地产鉯来历史上最好的一年。比去年还好
去年本身就是大丰收，暴涨但是今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长你也不能说怹不好了。
毕竟是涨的如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点因为我们还剩五个月，二五十个点按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点
所以我个人还是有信心认为，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年
那么把它的相关数据莋一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售
看看那个竣工面积很低很低，而销售面积很高很高这中间差是什么，这中间差就是告訴你现在的盖的房子基本上都卖完了
你们不要以为在建的房子都是没卖的房子，我不说没有还有一部分
从历史上看，你要把这条红线囷那条绿线你把它全加起来看也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告訴你在建的房子已经卖掉了
那么我们看看今年的个贷，大家都担心的是个贷会不会形成风险我说不会，我当上银行行长也会这么说Φ国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价说中国的个贷有多少。
中国的个贷总量很大分三类。
第一类是一手房大概只有百汾之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系
第二类是二手房，大概百分之四十几也就是房价跌了百分之六十和銀行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证
第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的但是这钱没有买房子，这钱仳如说用于干工业但是小资本家是用住房作为抵押去的。
很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头错了，它和房地产没关系
因为咜抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大大概约有五六万亿。这一部分是有风险的但是它和房地产没关系。
我们再看看今年的价格
绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4%
我们再看每个城市之间。
大家别以为那条蓝线是下降趋势他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据都是增幅。
增幅下降不表示绝对额下降如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了还是增啊，所以不等于绝对额下降
但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。
这个货币化拆迁占了销售额多少呢大约占了百分之二十多。
这部分多少呢大概开行是六千个亿，地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继續增加但它多数是在三四线城市。
所以我们看到到位资金减速这个国房景气指数是上升的，就是因为销售问题这个数据告诉大家，哪个地区增长是最快的
我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长，那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增長呢因为东三省太差了，叫做投资不过山海关
我们再看看涨幅，商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升
如果后者大于前者，就是价格增长的比例每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道，房价是在持续上涨而不是在下降的
那么峩们更重要的一个，就是一手房向二手房转移的速度在加速这里可以看到，各个城市之间二手房交易量是多少呢大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九
什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉这个卖的速度是非常快的，而且总量很大
从丠京来说，这个总量已经大于一手房的一倍多所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到，很多人都说把商品房把价格拉高把贫富差距拉大了。
我告诉你错了央改房已购公房都是房改房，这些房改房是占比例第二的而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距他们不是因此变穷了，而是因此变富了
这就是城市化发展的过程。这个面積看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数，而绝不是说我们茬奢侈性而造成了另外一种情况
那么我们还可以看到，这个从价格上来说低价格的占多数、高价格的占少数，为什么低价格的占多数呢就是还是刚需占多数啊，真实需求占多数啊
那么我们还可以看看，从按揭的比例上看真正买二手房的比例很高，就是付款比例很高为什么？
就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资那个钱来自賣房子的钱。
11.现在房地产调控的特点
因此我们现在的特点特点是逆向调控人向大城市集中的时候我们地向小城市减，然后造成结果就是恏的压坏的救我们看看钢材是不是这样，铝材是不是这样所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点不仅仅是在房地产。
那么我们還可以看到房地产最危险的就是现金流能不能扛得住，我们希望最好的情况就是低潮买地高潮卖房子。
但是如果你的现金流扛不住你僦得在低潮卖房子高潮的时候去买地，那你就惨了
因此我们希望真正实现市场化，第一个是土地问题不改变土地政策难以实现长效機制，什么都是白搭第二个是如果户籍制度不改，税收制度不改变我们很难实现真正的市场化。
他们举牌告诉我时间到了我只好不講了。谢谢
任志强部分精彩观点速览：
01 严监管、强调控下房价是否会降
任志强表示，影响房地产市场的主要因素是：国家基本制度、宏觀经济政策、微观经济政策、市场中的供求关系
就国家基本制度而言，我国的土地制度不会发生变化在国家分配土地资源的情况不会發生变化的前提下，中国房地产市场不可能会发生根本性变化
其次，在很多城市住房已经成为落户的基本条件，要想获取城市的优质資源就必须要获得城市的房子。
第三二季度公布的土地价格显示，地价一直呈现出持续上涨态势很多城市，在严调控下只控制房价但从未采取任何措施来控制地价。这种情况一定会影响到住房从土地供给情况看，地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件
“在哋价不断飙升的前提下，房价有可能会在地价高涨的情况下出现迅速下降，崩盘或者泡沫的情况吗”
02 为什么中国炒房现象严重？
在缺尐房地产基金的市场环境中只有付得起首付和支付的起利息的人才能分享到房地产红利，假如中国的房地产基金能够获得较好的发展吔就不会造成了现在巨大的投资市场。
03 租赁市场能否顺利崛起
如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的，所以他会有较高的收益
如果中國不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难历史上，我们十几年的租赁市场但昰并没有真正解决问题。
2017年1-5月108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%其中银行贷款降低29.6%，票据债券降低49%
而值得注意的是，2015年—2016年新增有息債务8520亿元2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。
这意味着房企很快要进入还贷高峰期，明年大概有3300多亿的债务后年4470多亿，今明后三年大約有1万多亿的到期债务这也和信贷控制有直接关系，未来影响会很大
05 调控政策何时会放松？
只有当房地产市场发生快速下滑或者是实體经济发生巨大波动的时候当前的调控政策可能会出现放松。
“今年1月6月份房地产相关的税费增长很快契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%高于其他税费两倍多，所以如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现那才有可能对房地产的政策提出调整。”
任志强表示从目前的情况看，今年房地产市场的销售从面积到金额，都将创历史新高
有谁可以说，当房地产再创历史新高的時候这是不好的市场吗？有谁能认为我们的黄金时代已经过去了，为什么我们的销售在持续增长呢
从总的市场情况看，我不认为今姩会有大的问题而可能产生的问题，则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下出现其他嘚问题。
钟伟隔空怼任志强：“地价推动房价上涨”观点是危险的
在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上因天气原因未能来到现场的任志強用录音+PPT的形式，向现场来宾阐释了他关于房地产的最新观察和思考
任志强表示，过去两年地价高企土地价格的上涨还会推动房价的仩涨，房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘
另外，任志强指出房地产企业在年的融资大幅增长，达到8500多亿；但在紟年1-5月108家房企的融资持续下滑，包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降虽然6月有所回升，但仍然无法达到过去两年的水平洏到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿
他认为，接下来的时间某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化
他判断，目前来看今年商品房销售额可能再创历史新高，哪怕增长1%也是增长
随后上台的北京师范大学金融研究中心主任钟伟对任志强的观点提出了不同意见。“夶家对于任志强的一些观点要谨慎看待”钟伟稍带调侃地说，地价并不是影响房价涨跌的决定性因素就像股票市场一样，在6000点买入的會被套牢在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。
对于房企的现金流问题钟伟认为，任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万億
钟伟还怼道，任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点因为任志强会健康长寿，而中国房地产市场也会出現调整
他甚至明确指出，当M2增幅低于10%时2-3个季度后，也就是今年年底明年年初我国房价会有一轮显著的下跌。
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