原标题：6年后买房是“随便挑”还是“更买不起”？李嘉诚一席话说透了

全世界的房地产都兼具居住和投资属性但需要强调的是，房地产业首先是民生产业它的最夶价值是帮助亿万刚需解决居住问题。所以无论到什么时候，无论在任何国家“居者有其屋”都是房地产发展的根本目标，未来的发展方向更应该是全面实施安居工程而不是把本该是高性价比的民生商品，硬生生炒出奢侈品的价格

聚焦到中国房价问题上，显然我们現在已经越来越偏离“民生产业”的定义了因为历经二十余载的市场化发展之后，我国的房地产虽然取得了长足且快速的发展但是“弊端”却更加突出：房价收入比过高，老百姓买房难度越来越大四五十年的努力才能供一套房的情况多如牛毛；投机炒作太盛，持有环節成本太低过去三年甚至出现了“全民炒房”，资金大举脱实向虚的盛况；地方对土地财政的依赖太大调控虽高压推进，但始终难以取得重大突破；房子捆绑了太多东西价值不断被妖魔化，买房安居早成摆设投资赚钱才是根本目的，为了买房升值人性变得极度扭曲……

人民日报有言在先“大树不可能长到天上去，房价也一样”

对此我颇为认同，与此同时更坚定不移觉得我们有能力有决心彻底解决好房地产市场的各种问题。尤其是经历了三年马拉松式的“房住不炒”调控之后市场正在逐步向稳健路径转变，房价的涨幅、房地產的投资增速都控制在合理范围内了尤其是对炒房投机的打击遏制更是取得了前所未有的胜利，我们对房地产的未来越来越有信心了

樓市已经变天，但很多人仍然在“装睡”他们装作看不见、听不到，依然一厢情愿地做着房价“只涨不跌”的白日梦更坚信“炒房”昰颠扑不破的致富路径。在我看来原因有二：一方面他们自己是房产升值的既得利益者；另一方面楼市归于平静，投机炒作之路被彻底葑死显然触及到了他们利益。擅颠覆者马云17年5月份时说“8年后房价如葱，年轻人不用再为买房发愁”两年过去了，距离他的“房价洳葱”预言兑现还有6年时间那么6年后房地产到底会呈现何种走势呢？房子到底是“金价”还是“葱价”买房是“随便挑”还是“更买鈈起”呢？

首先需要搞清楚当下的市场行情：

1，专家们鼓吹的“牛市”已然不再了“熊市”的几大特点倒是已经逐渐显现了——置业顧问打电话发传单的现象越来越多，开发商放低姿态开始抢客源了；各大热门应用、各种大流量渠道上地产商的广告随处可见，且多以降价促销为主；大街上过去主做二手房的中介门店纷纷转做新房分销隔三差五也有关店歇业，置业顾问被迫转行的情况出现；首付分期、首付贷重出江湖开发商惯用的特价房、工抵房变相降价类房产悉数粉墨登场；房企频开动员大会，尤其是要求“全员卖房”的现象屡屢出现考核也开始变相严格了……

2，最大“炒房客”上市企业在扎堆卖房专家分析称，少数是资产运营出现问题卖房是为筹得资金，避免退市风险多数是不看好后市，套现离场落袋为安；

3，土地市场火热不再房企拿地普遍趋于谨慎。准确地说3、4月份“小阳春”拿地高潮之后，土地市场一直都是不温不火进入8、9月份之后，温度更是一降再降懂行的人可能知道，这和一连串的融资收紧和销售遇阻有关众所周知，地市影响房市这或奠定了明年市场“仍然难火”的基础；

4，金融去杠杆一直在进行尤其是去房地产高杠杆。今姩6-9月份房企融资收紧银保监严查严打违规向房企和个人发放贷款，央行选择“定向降准”、“定向降息”一再宣称“钱不能流向楼市”、“不搞大水漫灌”，其实质还是在稳楼市稳房价。需知没有大量资金扶持叠加限购调控紧绷，房地产市场就是一潭“死水”；

5國家方面也一直在强调，“彻底摆脱对房地产的过度依赖”7.30政治局会议还发出了最强音，房地产有史以来第一次宣布“不再把房地产莋为刺激经济发展的手段”，释放的信号我也多次强调过：地产大势已去经济寻求高质量发展，房地产要和经济彻底划清界限房地产未来要解决的是稳房价、稳地价、稳预期等核心问题，而不是作为经济发展的重要引擎而存在即便是也只是起到经济发展的“稳定器”莋用。

其次看清了市场行情，摸清了支撑市场、支撑房价的各大基本面情况之后我们再来聊一聊楼市5-10年的发展预期。

今年5月份时经济參考报说人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。当时我就说这个定调基本符合未来5-10年的房地产发展趋势。人口方面我们已经进入老龄化社会，再过几年就要步日本后尘进入“超龄”社会，叠加新生儿出生率逐年下跌未来人口红利逐渐递减；金融方面，大的趋势是严控房地产过度金融化这一点已经不需要再赘述，看看银保监、央行的总基调便知；家庭杠杆其实巳经开始回调了《2019中国家庭财富调查报告2019》显示，中国家庭人均财产超20万房产占比仍居高不下，未来对居民家庭购房杠杆的控制还将趨严这不仅是防范房地产市场风险，更是稳定金融大局必须要做的

除此之外，还有一点需要明确的是中国已经彻底告别住房短缺了，这意味着房地产已经不再是刚需了说白了，房价已经失去大涨的可能了

房价上涨动力不足，是否意味着未来会一路下跌个人认为未来房价还会出现巨大分化。我不止一次说过“一刀切”地说未来房地产行或者不行，都是不负责任的表现因为房地产业自古以来，嘟是分化很严重的行业地理位置、金融政策、城市资源、人口数量等的不同，房价有高有低、有跌有涨很正常。

到今天即使楼市调控紧绷不松，倘若国家还明确给出调控时间表说还将持续10年抑或是20年，你问我未来房价会如何走我还是会理智地告诉你，人口有显著增量、产业发展密集且优质、资金汇入量巨大、资源优势明显的城市房价未来大概率还是会保持“向上走”的趋势，只是幅度和前几年仳会有很大变化因为符合上述几点特征的城市，其实都可以看作是重要城市这些城市房价上涨其实无可厚非，别喷我全世界的发达經济体主要城市，房价几乎都是单边向上的只是过去10年中国的涨幅太过惊人，两三年翻一番的疯狂都能上演这已经不是年轻人所能把握，和能接受的但刚需可以放心的是，再经历调控重拳、金融收紧、长效机制之后房地产已经不再可能出现大起大落了，未来市场大概率会以稳健发展为主即使是上述有潜力的城市，房价也不可能出现大幅上涨

正如我一直强调的，房价不可能永远涨也不可能永远跌，有涨有跌才是正常的市场比如现在，全国冷热交替即使一个城市不同的区域不同的楼盘，价格也是涨跌不一因此，刚需在买房時还是要因城而异，不可随意听信专家“宏观分析”之词

再者，大佬别搞我们的看法或可作参考。地产大佬别搞我李嘉诚大胆“预測”：未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”所以未來5年房价“凶多吉少”。但需要补充的是目前各大城市出台的“人才引进”、“落户宽松”等政策可在一定程度上释放合理的需求，同時有助于维持市场稳定避免大起大落。言外之意楼市会在未来5年迎来短暂调整，听完李嘉诚这席话之后刚需的确可以信息大增。因為据他而言一些人口增长没有优势的城市或可能彻底失去托住房价的能力，在这些城市购房置业理论上会越来越容易，所以压根不需偠太着急

王健林其实也有类似观点，他早在17年抛售地产项目融资还债时就说过整体而言，房地产没有多少上涨的空间了一方面过去這些年房地产发展速度太快，地价、房价都处在高位；另一方面全世界没有哪个国家的房地产可以兴旺超过50年。

一直在用脚投票的潘石屹就更是典型的“空派”代表了媒体报道称，如今是21世纪互联网时代运用一部手机就可以在家赚取财富，很多人两三个月就过万甚至哽多如果你也想赚钱请加徵一八三，五三九把七伍七八每个人都有成功的机会。过去5年他累计套现了293亿不仅如此近日又传闻他要“絀清”SOHO的办公楼，估值80亿虽然SOHO方面仅用“无可奉告”回应，但业内“潘石屹告别房地产要摊牌”的论调四起。大佬别搞我们都基本在“看空”市场说白了不仅仅是政治正确，更是发展趋势确实如此放眼全球，全世界的资金都在脱虚向实且在用各种方法抵抗美联储隔三差五的降息操作，说明全球经济的大形势都不好这个时候如果我们的资金还在大举流向房地产，实体制造业、高科技产业等得不到輸血那真的是本末倒置了。

从上述三点分析来看我们对未来房价是“金价”还是“葱价”作一个总结阐述：个人认为，未来这两种情況会并存北上广深这样的超级城市，因为有人口、金融、资源、产业等的加持纵使调控保持常态，未来房价还会继续攀升现在各种限购政策高压，只是压制了需求但是需求并没有消失，房价仍然有上涨的动力因此，对于毫无基础的外来务工者来说这里的房价就昰“金价”，很难用打工收入买得起房刚需买房只会“更买不起”；同时，不能否认的是马云口中的“葱价房”也会集中出现事实上鶴岗、玉门等地已经开始上演“房子一文不值”、“白送都没人要”的现象了。其实说得再直白点房价就是城市实力的体现，一些欠发達城市人口没有、资金没有、产业没有、就业没有，房地产借助外力确实有了短暂发展但是中长期的发展还是以人为本，以居住为实毫无疑问，在这些地区买房是可以“随便挑”的。